固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[781: 匿名さん]

ソニー銀行の場合は前もって翌月の金利を教えてくれるるから対応可能だよね。

[782: 匿名さん]

ソニーに比べて他の変動は
契約時に優遇幅が決まって
後は基準金利が変わらないと変動しないまやかし

[783: 匿名さん]

基準金利が明確ではなく、恣意的に金利を変えられるソニー銀行の住宅ローンはまやかし。

[784: 匿名さん]

今後変動金利が上がる可能性がある場合は下記のどちらのパターンが想定されますか？

①基準金利が上がり優遇金利そのまま
②基準金利そのまま優遇金利縮小
③基準金利を結構上げて優遇金利はちょい上げ

[785: 匿名さん]

>>784
普通の銀行は「期間中優遇幅は変りません」「ずっと-○・○％」って事になってるよ。
優遇幅は変らずに店頭金利だけ変わる。

景気とか優遇幅には無関係。

[786: 匿名さん]

>>784
短期プラが上がれば基準金利は上がる
その頃には固定金利は遥か上を行ってる

[787: 匿名さん]

>>786
短プラ上がって変動金利が上がる場合は優遇幅は今に比べてどうなると予想されますか？(既存契約者のケースなは新規や借り換えを想定した場合)

[788: 匿名さん]

基準金利が上がるだけで優遇幅は変更なし。
既契約者も新規契約者も短プラの上昇分だけ金利が上がる。

[789: 匿名さん]

>>787
ざっくり書くと、基準金利は短プラに左右される。
優遇幅はその他景気情勢及び他行との兼ね合いによると覚えておけ。

[790: 匿名さん]

優遇幅はあまり変わらないかと

[791: 匿名さん]

>>789
3点

[792: 匿名さん]

>>787
基本的に変わらない

[793: 匿名さん]

>>790
新規に借りる人（借り換えをする人）の優遇幅は変るけど、それがどれだけ増減しても既契約の人には優遇幅の変更は無い。

[794: 匿名さん]

>>766
調べてみた。三井住友銀行の例

10年前の店頭金利
2006年1月2.375％　10月に2.625％　2007年10月2.875％　2008年11月2.675％　2009年1月～現在2.475％
こう見ると10年の間に少しの増減があった様子。普通に言って固定と金利が逆転するようなことは無かったし、借り換えるにしても固定を選んでたら失敗でしたね。あと、2007年辺りの金利上昇気運で固定にしちゃった人はホント大惨敗です。

こうして見ると現在の店頭金利には多少下がる余地があるとはいえる。
ただ、銀行の方針は店頭金利を据え置いて優遇幅を増やす方向みたいだから変動で金利が下がるって期待は薄いと思う。

[795: 匿名さん]

>>794
だから店頭金利を据え置くとかじゃなくて、政策金利が変わらない限り基準金利は変わらないの。

[796: 通りすがり]

>>795

＞当行の「短期プライムレート連動長期貸出金利」を基準とする変動利率

この当行の短期プライムレートというのは、政策金利に連動するけど、連動幅は、銀行が変えられるんじゃないか？

[797: 匿名さん]

>>795
では政策金利の推移　>>794　　と合わせてみます。
http://seisakukinri.nekokuro.jp/547

過去10年で言うと政策金利は４回変わっています。
最初が2006年7月0.15から0.25へ（3か月後店頭金利0.25％アップ）
次が　2007年2月0.25から0.5へ　（8か月後店頭金利0.25％アップ）
次が　2008年10月0.5から0.3へ　（1か月後店頭金利0.2％ダウン）　
　　　　同年12月　0.3から0.1へ　（1か月後店頭金利0.2％ダウン）
店頭金利の変更も政策金利の変更も4回ですし変更のタイミングも近いのでおっしゃる通り連動性は間違いないですね。
ただ、過去10年で最も政策金利が低いのは現在の0.1％です。しかしながら店頭金利が最も低かったのは2.375％で、政策金利は今よりも高い0.15％の時です。
つまり、店頭金利を下げるのではなく、優遇幅を広げることによる金利低下という銀行の政策になったと言えます。
それともう一つ、政策金利を上げた場合の金利上昇は、政策金利を下げた時の金利下降よりも即時性が低いと言えます。（金利は直ぐ下げるけど、直ぐには上げない）

[798: 匿名さん]

金利は気にするのに煙草を吸う奴って理解できない

[799: 匿名さん]

>>797
2006年7月に政策金利が0.1%上がった際に、程なく短プラが0.25%上がったため、それに連動する住宅ローン金利も0.25%上がり乖離が生じています。
しかしながら、それ以降は政策金利と同幅上下しているので、「店頭金利を下げるのではなく、優遇幅を広げることによる金利低下という銀行の政策になった」というのは違います。
2010年10月に政策金利が0〜0.1%の幅となり、その後、政策金利の誘導目標自体が廃止され短プラが動かない中で、金利引下げ競争のため優遇幅が拡大したのであって、仮に政策金利が下がっていれば店頭金利も下がったはずです。

[800: 匿名さん]

まあ日本全体の景気が一気に上向いて、
またバブルの頃みたいな好景気になるといいね。
2～3％程度金利が上がったとしても
それに準じて収入が増えれば問題ないわけだし。
皆が望むような好景気とならないものかね。

[801: 匿名さん]

>>799
分かりやすい解説ありがとうございます。
なるほど、政策金利は1%上昇だけど短期プライムレートはそれ以上の0.25％上がった店頭金利は短期プライムレートに合わせるから、店頭金利と政策金利の差が広がったという事ですね。
これは政府と銀行側の景気判断に差があったという事なんですかね？調べたところ、2006年7月は小泉政権が終わる時期でポスト小泉が話題になっていた頃ですね。その3か月後、ちょうど店頭金利が上がった頃に第一次安倍政権が始まってますね。

https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/
おっしゃる通り、政策金利変更→短期プライムレート変更→店頭金利変更という流れは間違いありませんでした。

[802: 匿名さん]

こんな書き込みするとまた荒れるかもしれないけど、
日本の信用が失われたり、今の異次元の金融緩和策を、
緩めたりした時に、その流れか継続して行われるかどうか心配なんだよな。

[803: 匿名さん]

>>802
可能性の大きさはそれぞれ意見はあるだろうけど、予想の範疇ではあるね。
でも、政府も財界もそうならないように注意して進めている訳だし、
起こりうるとは言え、最悪のケースだけを見てると最悪のケースにならない限り損するばかりで得はできないよね。
まあ、借入額が7割以上で返済額が現状でもアップアップなら固定一択だろうし、今の金利なら全期間固定でも金利は低いしそんなに重大な問題ではない気がするね。

[804: 不動産購入勉強中さん]

ずばり５月の変動金利は４月も比べて上がる？下がる？変わらず？
現時点の予想を教えて！

[805: 匿名さん]

>>804
短プラ連動の住宅ローンなら下がりません。
それ以外も下がらないと思います。

[806: 匿名さん]

>>805
引き下げ幅がどうなるかでしょ？

[807: 匿名さん]

>>806
まあ、広がっても縮まっても最大で月々数百円レベルでしょうね。

[808: 匿名さん]

>>806
下がらないと思います。

[809: 匿名さん]

１０年間ぐらいの変動適用金利の推移をざっくり分かる方いらっしゃいます？
３０年固定で１．０５％なら、それでもういいかなって考えてまして。
ちょっと前の変動に比べても安いような気がして。

[810: 匿名]

結局キモは変動の適用金利の推移よね。
固定金利との差はどんどん縮まっている。
そろそろ固定金利で手元流動性確保がいいような。

[811: 匿名さん]

>>809
適用金利知って何の参考になるのかな？

[812: 匿名さん]

>>810
３月借り替え実行でしたが、
固定金利のほうが金利が０．３３％と低かったので
固定金利にしました。

固定に借り替える良い時期と思います。

[813: 匿名さん]

文脈上、変動金利と固定金利の差を見るってことでしょ？下がり具合も含めて。
確かに、固定金利がだいぶ下がって変動金利との差は縮まっている。
期間と金額が大きいなら固定金利の方が安心安全。20年変動金利が上がってないが、同じようにあと30年続くのかもしれないし、数年後、急に上がるかもしれん。

[814: 匿名さん]

変動の店頭金利はあまり意味のない数字。
優遇分をひいて、適用金利となるわけで。
適用金利の推移グラフ探したけど、意外にすぐ見つからない。

[815: 匿名さん]

固定がこんなに下がっているってことは、長期に亘って金利が上がりにくいってことですよね？
変動が上がる前に固定が上がるわけですから。

[816: 匿名さん]

案外、固定金利と変動金利の差はゼロになったり、逆転するかもしれない。仮説ですが。
マイナス金利導入→長期金利低下→住宅ローン固定金利下がるって因果関係が正しければ。
変動はマイナス金利導入と直接関係ないロジックだろうから。
常識的にはよくわからない世界だが、もしそうなったその時は変動金利って商品はどうなるんでしょうね？

[817: 匿名さん]

うちは、変動より固定のほうが金利低かったですよ。

↓からNISA優遇で、さらに０．０２％引下になりました。

[818: 匿名さん]

固定金利が下がっているのは長期金利が下がっているからですが、下がっているのは金利が上がりにくいと思われていることは勿論ですが、単純に国債が買われているからでもあります。
長期金利の指標である10年物国債利回りは直近で－0.085%であり、いま買って満期まで持つと確実に損します。
それなのになぜ買うのでしょうか？
それは買う人がいるからです。
日銀は金融緩和策により大量に国債を買い続けています。
国債が高くても安くても買い続けます。
国債は買われると価格が上がり金利は下がります。
満期まで持つと損しますが日銀が高値で買ってくれれば得します。
それを見越して金融機関等が国債を買うため、国債の価格が上がり金利が下がるのです。
更に年初から2月半ばまでの急激な円高株安により、リスクの高い株を売って国債を買う動きも重なって国債の利回りが急落し、その辺りの金利状況を勘案して決められた3月の固定金利はお得だったのです。
日銀が金融緩和を止めない限り金利が大きく上がる要因は見当たりませんが、円安株高でリスクを取りやすい状況になれば国債が売られて金利が上がることは当然ありますし、日銀が更に効果的な追加緩和を行えばもっと下がる可能性もあります。
但し、株式投資やFXもそうですが、底値で買ったり天井で売ったりはなかなか出来ないものです。
ほどほどの水準で手を打つのが良いのでしょうね。

[819: 匿名さん]

>>817
分類が間違ってるよ
全期固定…固定
当初固定…変動
全期変動…変動

[820: 匿名さん]

従来な変動金利並みに低いからといって
変動と言うのはおかしいと思います。

↓右側の赤字の金利でも、それぞれ契約した期間は固定金利ですよ

[821: 匿名さん]

>>820
とりあえずわからなかったら
再販価格>ローン残高
これだけ目指そう

[822: 匿名さん]

日銀の政策のおかげで、国債価格上がって、さらにマイナス金利導入って流れからすると、長期固定の金利が変動金利と差がない世界もなくはない？
下限があると思ってたらマイナス金利になったし、マイナス金利の下限も欧州見ると、まだ先がありそうな。
30年固定は資金調達と資本コストって考えたら、大チャンスであることは間違いない。
変動は逆にそろそろホントに下限に達したのかな？

[823: 匿名さん]

>>822
すでに借りてる変動は変化してないので、現状維持

[824: 匿名さん]

ECBはマイナス0.4だからまだ緩和余地ありって日銀総裁発言あったらしいね。
もうちょっと待って固定30年で借りたい笑
底値でゲットは難しい笑
銀行社長は反論したらしいが、税金で助けてもらったり、国債買って売って預金金利も付けないのに迷惑だね。銀行って付加価値生んでるのか？

[825: 匿名]

横から、すいません
三井住友信託銀行で20年固定0.5％で借りたと
知り合いの知り合いが言ってるみたいなのですが
何か他に優遇下げあるのでしょうか？

個人的に、３月の10年固定の事だと思っているんですが
知り合いが20年固定って言い張るもので・・・

詳しい方お願い致します。

[826: 匿名さん]

＞825
元利金等で借りている可能性が高いので
頑張って金利が安いうちに繰り上げ返済で元本を減らすように勧めてみては？

参考
http://www.flat35.com/loan/atoz/1_4.html

[827: 匿名さん]

>>817
まず、期間固定は一般的には変動金利の一種です。
ただ、このスレではその認識ができない人が多いので期間固定が固定金利の一種にされています。その前提で話します。
この表を見れば解るのですが、まず、「店頭金利が変動より固定の方が高い」です。店頭金利は契約後は基本的に増減しません。
固定期間終了後の優遇幅も、変動より少ないです。

元となる店頭金利が高く（0.325％）、優遇幅も小さい（0.5％）ので固定期間終了後は変動よりかなり高額（10年固定で金利0.825％高い金利1.4％）になります。
3年固定いたっては4年目から金利1.3％です。

[828: 匿名さん]

>>827
当初固定明けのの店頭金利はどの金利になるんでしょうか？

[829: 匿名さん]

＞828

1）変動の2.475
2）下の図

[830: 匿名さん]

>>828
自己解決しました。
固定明けに選択するプランの店頭金利でしたね。

店頭金利に変化がないと仮定して
当初固定3年明け後にまた3年を選べば1.1％、10年を選べば1.15％、変動を選べば0.775％。
当初固定10年明け後に3年を選べば1.4％、10年を選べば1.45％、変動を選べば1.075％。

[831: 匿名さん]

>>827
固定期間終了後は変動金利になって

２．４７５％－１．７％＝０．７７５％
から
２．４７５％－１．４％＝１．０７５％

だそうですよ

[832: 匿名さん]

注目の10年固定、ソニーは据え置いてきたけど、下がらなかったのを見て、りそなと三井住友信託は利益確保で上げてくるかな？
さすがに今の金利では消耗するだけだろうし。

[833: ぎりへんおつ]

まだやってるんだね。。

[834: 匿名さん]

今、固定にしない（できない？）ギリ変の哀れさよ。

[835: 匿名さん]

固定にしないでつくづく良かったよ。

[836: 匿名さん]

固定じゃよう払いきれんしね。
選択肢にもならんかったんよ。

[837: 匿名さん]

今の現状を考えると、固定でも損は無いと言える。これは間違いない。
でも、変動の方が得しそうだな。
変動の方が損だったというような景気上昇を望む所だけど、そこまで楽観的にはなれないな。

[838: 匿名さん]

今は変動と固定の差がない。
ギリにはでかいのか？

[839: 匿名さん]

今は固定のほうが変動より金利低いから
借換えて固定にするのは普通と思いますよ。

[840: 匿名さん]

＞839

当初固定ね
全期固定と別物よ〜

[841: 匿名さん]

>>840
10年で完済する人にとっては0.55%で全期固定ってことです。

[842: 匿名さん]

５年目で借換だから完済まで１５年、減税があと５年だから、５年後に繰上げ予定
平均よりはちょっと長めみたいだけど、５０歳で完済は普通みたいです。

[843: 匿名さん]

みんな立派ね。
はだかんだと、そんなに頭金積めるの？って感想。
うちは6000万のマンションを頭金10％で買ったが笑

[844: 匿名さん]

金利が高かったね昔は、頭金を貯めてから買うのが普通でしたね。

[845: 匿名さん]

40年債が0.27%なんだから近いうちに35年固定も変動を下回るよ
それが6月になるのかそれ以降になるのかは明日の動向次第だろうけど

[846: 匿名さん]

>>845
当初固定が…

[847: 匿名さん]

固定さん
フラットが1.08だよ
これは-0.6％持ってることにして計算してみよう！

[848: 匿名さん]

まさかの日銀現状維持わろた

[849: 匿名さん]

黒田にやられて大損（涙）

[850: 匿名さん]

３月に諸費用含めて借り換え実行して、先日、保証料返金がありました。
４年ほど経過してましたが、３分の２程度返金されて、借り替え費用の収支は下記でした。

借換前：残高3130万円、変動0.775%、20年固定1.8%ミックスローン（1%相当）

諸費用見込み額80万円多く借りて
借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%

実行月の３月の１カ月分は返済が無く入金額（１１万円）預金残高に残り
見込み額80万円が借換決済実行後の余り（９．５万円）も預金残高に残り
保証料返金（３５万円）が振り込まれて、結局

口座残高が＋５５．５万円増加、借入残高が＋８０万円増加
差し引き、２５万円の借換費用でした。
内訳（金融機関5.5万円、登記費用19.5万円）

後、５年半ほどしたら住宅ローン減税が終わるので、
ミックスローンの金利が高い方を繰上げ予定です。
そうすると、また、保証料返金があるので、１５万円程度は返金されると思います。

なので、借換コストは実質１０万円程度と思うと、よいタイミングで借り替えられたと思います。

[851: 匿名さん]

追記、うちは、ミックスローンなので、手数料が一部重複して必要なので、
借入１本に比べると約６万円手数料が高くなりました。

もし、借入１本で同様に借り替えると、手数料がもっと少なくて１９万円程度で済む計算になりました。
減税終了後の繰上げ後の返金を含めると、実質借換費用は４万円程度でしょう。

[852: 申込予定さん]

6月は、爆上げ？

[853: 匿名さん]

>>850
長いな

[854: 匿名さん]

保証料返還はいいな

ネット銀行だと、手数料68万円はかかる

[855: 匿名さん]

借り換え検討中です。
SBIが当初固定20年金利1.01％なんですが、この金利で20年ローンを組むと、
全期間1.01％の金利ってことですよね？
同じ SBIで、全期間固定20年2.29%というのがあるのですが、このプランが
存在する意味ってあるのですか？

[856: 匿名さん]

>>855
フラットが良いよ

[857: 匿名さん]

>>856
855です。
今、フラット35Sで借りてます。
あと5年後に1％の優遇金利がなくなって金利2.5％になることから借り換えを
考えました。
フラットは毎年かかる団信料8〜9万円が負担に思います。

[858: 匿名さん]

変動意味なし…
勝負ありで盛り上がらんスレになったね。

[859: 匿名さん]

変動意味なしですね。
しかも、変動って言っても、実際には金利が下がる方向には動かない「変動」だしね。
数年前に「変動」で借りても「固定」で借りても、いまの金利の方が低いから、結局は誤差だった、という結論。
金利は難しい。

[860: 匿名さん]

変動は意味なし
変動しない…

[861: 匿名さん]

>>859
数年前に固定で借りちゃった人は、大損ですよ。
大抵の人は、借り換えするでしょうが。

[862: 匿名さん]

それもざっくり言えば誤差かと。
いろんな人生のタイミングで物件買うわけで。
数年で借りかえるわけで。

[863: 入居済み住民さん]

>>859
ソニーだけは、基準金利が変わりますから、正味の変動金利ですよ。5年プロテクトもありませんし。

[864: 匿名さん]

変動金利が上がると思って高い金利を選んだ固定さんにとっては、変動金利が変わらないことに悔しい思いでいっぱいですね。
でも、誤差の範囲ですよ。

[865: 匿名さん]

土地と物件と金利の兼ね合いだからな
地価変動でも資産価値は変わる訳だし
全部ひっくるめて誤差だよね

[866: 匿名さん]

誤差誤差。
みな金利負担減ってよかったじゃん！
裏側で金利収入減ってるが、借金の方が多いのでよかった笑

[867: 匿名さん]

0.775%だったけど借換えて0.33%になりました
誤差程度だけど数十万円得みたい

[868: 匿名さん]

>>867
何年間でですか？
数年後に住み替えすることにでもなったら元取れないのではないですか？

[869: 借り換え実行済み]

>>739です。

りそなで借り換え4月実行したので参考までに時系列を整理しておきます。
住信SBI、35年固定2.9％、残1530万、22年8ヶ月 から、
りそな、10年固定0.5％、諸費用込み1580万、残22年 への借り換えです。
この先10年は13,400円／月ほど借り換えメリットのある計算です。

　3/12　三井住友信託　　web仮審査申込
　3/12　りそな　　web限定プラン仮審査申込
　3/19　三井住友信託　　混み合っているとの一報あり
　3/30　りそな　　初めての連絡で仮審査終わり書類準備中とのこと
　3/31　りそな　　借入申込書を自宅へ持参
　4/4　 りそな　　借入申込書を自宅へ引き取り。契約を4/20、実行日を4/28に決定。
　4/5　 住信SBI　　TELにて4/28に全額繰上返済する旨を連絡
　4/20　りそな　　店舗にて口座開設＆契約手続き
　4/28　りそな　　住信SBIへの全額繰り上げ返済を実行

うちも4月実行でしたが、何故か適用金利は3月の0.5％でした。
てっきり4月実行の0.55％だと思っていたので得した気分ですが、理由は不明です。
給与口座は条件に入っていないため当面は住信SBIのままのつもりです。
なお三井住友信託は3/19以降、今日まで、結局音沙汰ないままでした･･･。

[870: 匿名さん]

>>868
５年間の金利差70万円
借換費用は保証料返金で相殺して、25万円程度でした

ネット銀行とかで、保証料返金が無い場合は、メリット少ないかもしれませんね

[871: 匿名さん]

>>870
変動0.775から5年固定0.33への借り換えですか？5年固定明けの金利優遇は借り換え前(-1.7優遇?)より良いですか？固定明けの残期間によっては当初5年間で得たメリットがなくなりそうですが、、、

[872: 匿名さん]

変動金利0.50％、団信込み、保証料なし、繰り上げ手数料なしの銀行に申し込んだ。
ネットも見たけどそれよりもはるかに好条件すぎて、いまになって何か罠があるのでは考えております

[873: 匿名さん]

>>872
どちらの銀行か教えていただけますでしょうか

[874: 匿名さん]

驚かなくても、今では普通ですよ

[875: 匿名さん]

北関東の地銀です。
夫婦そろって収入が安定してるのも要因だとは言われました。
昨年かりた先輩は0.6％だったので、時期が良かったのでしょうね。まぁこれから金利上昇のリスクにおびえながらしっかり貯金をしていきたいと思います。

[876: 匿名さん]

何でりそな銀行は４月実行なのに３月金利が適用されているんだろう？
りそなスレでも同様な書き込みがあったけど、答えが出ていない。

[877: 匿名さん]

変動0.625は高いのでしょうか？

[878: 匿名さん]

>>875
873です。
ありがとうございます。
変動0.5%、保証料なしは安いと思います。
保証料なしの場合、通常＋0.2%になりますが、0.5%とはすごいですね。
属性が良いとお得に借りられるのですね。

[879: ふらっとSさん]

30年固定団信込0.97%

[880: 匿名さん]

さすがに今の金利で変動で借りる意味はないでしょう。