固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[7501: 匿名さん]

マイナス金利同然の預金金利を上げるべき。

[7502: マンション検討中さん]

アルヒのスーパッフラット8sならば中古ですと、
当初5年は0.48その後0.73なんですね。
手数料が2%じゃなければ、完璧なんですけど。

[7503: 匿名さん]

>>7501
預金金利は上がるどころか今後口座維持手数料が一般的になると思いますよ。

[7504: 匿名さん]

金融機関が預金するなと公言するようなもの。
やっぱりタンス預金かな。

[7505: 匿名さん]

デフレ低金利は金あまり老人には良い環境では？理想は適度なインフレ。住宅ローンきんりも上がるが収入アップや住宅ローン減税の拡大で実質金利負担減かな

[7506: 匿名さん]

>>7505
残念ながら老人が多すぎるので今の日本ではそのあなたの
理想の環境に到達するのは無理ですよ。アメリカに移住しましょう。
ハワイぐらいだったら日本人でも物件買いやすいですね。

[7507: 匿名さん]

ハワイの物価は高いよ。
不動産なんか特に高価。

[7508: HFリポート]

平成10年の日銀法改正に遡って考えると判りやすい
あの改正は日銀へ国の介入を封じるための改正

これは日銀からも公に謳われていることだ
もう少し判り言えば、日銀の独立性を担保するために完全民営化しますよ、ということ

現在、日銀の株の55％は財務省が保有、10％は銀行や公共団体の保有、残り35％は個人出資者の保有
すでに、日本銀行はれっきとした一部上場の民間企業だ

現在の日銀法の理念にのっとり、また「グローバルスタンダード」の流れで、いずれは100％民営化となる
オリンピックで世間が浮かれている最中か後に、小泉Jrあたりが「日銀をぶっつぶす！」とか騒いで論議を巻き起こすことになるだろう
財務省のシナリオでは2023年に100％民営化の予定だという

で、100％民営化となったらどうなるか？
昨今の不景気の中でも、市場最高益を叩き出している企業は多い
その多くは外国資本が流入している企業だ
これら史上最高益を出している企業の実態はどうか？
大規模な人員削減を行い、将来に向けての設備投資をも削減し、無理やり利益をねん出している
こうして生み出された利益のほとんどが、外国人株主への高額配当となって消え去り、日本人社員の給与はあまり上がっていないのが実情だ

さて、皆さんは日銀が完全民営化されたらどのようになるとお考えになられるか？
強欲な外国人株主は間違いなく高額配当を要求する
であれば、金利も上げざるを得ない

金利は間違いなく、大幅に上がると見るのが筋だと思う
どのくらいまで上がるか？
欧米の住宅ローン金利から考えると、４％くらいが「妥当」と看做されるのではと個人的には考えている

10年以上の借り入れで、金利が上がれば家計が破綻すると考えている方は、固定金利の一択
間違いなく勝ち逃げ出来る
金利が上がれば即座に完済可能な方は、変動一択
そう考えて戴いて間違いないと思う

なお、今なら高金利時代のフラット35の契約者は、現在の金利で仮換えれば得するケースも多いので、積極的に検討してみるといいと思う

[7509: HFリポート]

何か質問があればどうぞ
日本にいる間であればお答えできると思います

[7510: 匿名さん]

>>7508
こんな出鱈目なHFのセルサイドがいたら確実にクビだよ
どうせ金利が上がらなくても責任取らないんだろ

[7511: HFリポート]

>>7510
ご意見に感謝
ちなみに私はセルサイドではなくバイサイド
先に示したものは個別に示した数字を除いては、一定クラス以上では共通の認識
セルサイドとは違いバイサイドのレポートは一般投資家の目に触れることはないので珍奇に感じられるものと思う
ところで貴殿が出鱈目と感じられたのは個別具体的にどの部分であるのかご教示いただければ幸いです

17：05に日本を発ちます

以下引用
過去の検証データでは「証券会社のアナリストレーティング通りに売買をした場合の勝率は45%」となっている。個人投資家が見ているものよりも、資本市場というのはディープであるということだ。

セルサイドの見識の正しさは50％以下
全くあてになりません

[7512: 匿名さん]

>>7511
バイサイドで適当なこと言ってるんだったらもっとあてにならんよ
日本が破綻するか預金がちょっとずつ減っていくかどっちか選べって言われたら
口座維持手数料を我慢するのが日本人なのは間違いない

[7513: HFリポート]

>>7512
返信に感謝

日本人にそのような選択をする力は与えられていない
という認識があるかどうかが、私と貴殿の見解の違いです

重ねてお願い申し上げるが、「適当」「出鱈目」に相当する部分を具体的に明示いただけると有難い

[7514: 匿名さん]

>>7512
まさにそう、忍耐が日本人の美徳。

金利上昇局面をどうつくるか？

金利上がれば救済で住宅ローン減税の拡充や住まい給付金やエコポイントを使うでしょう。固定金利がこれだけ下がってるなら
繰り上げが厳しい人は固定が正解でしょう。

[7515: 匿名さん]

>>7508さん
別人ですが参考になります。

[7516: 匿名さん]

まぁ、固定にしておけば何も考える必要ないですよ。ボーっとし過ぎてアホになってしまうかも知れないですが、他の事に意識を注力できます。

[7517: 通りがかりさん]

>>7511 HFリポートさん
そんな簡単に金利が上げられるなら、なぜこんなに長い間金利の低下傾向が続くのか？なぜ各国とも金利低下しているのか？
上げたい人上がって欲しい人ばかりなのに(だからこそ)金利が上がらないのが今の状況じゃないの?

[7518: HFリポート]

>>7511

ご質問ありがとうございます

たとえばアメリカの住宅ローン金利はつい先日まで4.3％前後（30年固定）でした
これが今年８月には3.6％まで下降し、借り換えブームが起きています

「金利が下がったと大騒ぎになっていても3.6％」なのです

比べて日本の住宅ローンは現在1.11％（35年固定）

日本の金利は世界最低水準であり、異次元金融緩和の俗称の通り、まさに「異次元」の状態にあります
「異次元」を当たり前に考えることは非常に危険です

日本の場合、住宅ローンは３５年返済がほとんど
では、日本の住宅ローン金利のグラフを調べてみて下さい
まさに乱高下していることがお分かりいただけると思います

現在はたまたま構造的経済不況のために低金利政策がとられていますが、そもそも今後３５年間このような低金利が続くようであれば、そもそも日本の経済がもちません

民営化により現在のアメリカの3.6％まで上がったとしても、金利としては別になにも高くはないのです

EUも非常に低金利ですが、EUは揺れていますので当然のことと思います
近年で比較すれば、日本は世界的デフレの流れの中から脱却に失敗した国ですので、EUの低金利と比べるのは全く意味を成しません

ちなみにブラジルの住宅ローン金利は8％程度
今は少し下がったかな？

[7519: 評判気になるさん]

労働力も減り、製造業の勢いも他国に比べて下火で心配してましたがアメリカと金利同じに出来るくらいの状態なんですね！
勉強になります。

[7520: 戸建て検討中さん]

アメリカはインフレ率が2%前後だから固定で3.6%でも低いですね

>>7511
今変動の割合多いけど果たして金利が上がった時に対応出来る人が何割いるのか
目先の金利につられて変動にしている人が多いと思う
本来今みたいな時期に固定で借りて金利が高い時に変動にするのが良い

[7521: 評判気になるさん]

結構変動金利の方って全く上がらないなんて思ってる方は少ないような気がするんですがどうなんてでしょう。
しばらく上がらなければ元金はその分減ってるでしょうし…
難しいですね。

[7522: 匿名さん]

>>7521
上がらないどころか下がる可能性の方が高い。
その時変動金利はほとんど下がらないから最終的にはフラット35の金利が
変動金利を下回ってマイナス金利になっていてもおかしくない、というのが
今の大方の見解。つまり変動金利はどう動いても負けになるからおススメ出来ない。

[7523: マンション検討中さん]

>>7522 匿名さん

つまり今借りようとしている人は、変動金利にしないと負けるのでは？

[7524: 匿名さん]

>>7519 評判気になるさん
アメリカと日本では中古の家の価値が全く違うから、比較にならないよ。基本アメリカは破綻しても残債払わなくても家を引き渡せばオッケーで済むんだよ。

[7525: 物件比較中さん]

>>7522 匿名さん
寝言は寝ていってください

[7526: 匿名さん]

変動で良いよ。1%金利上がっても元金はせいぜい5千万円でしょ？金利は端金だよ。
心配しすぎw

[7527: 匿名さん]

このスレが始まってから固定が勝ったことって一度も無いんだけど
FPって本当に相場観が無いよな。普段から相場に向きあってる人なら
ここの上がる上がる煽りがいかに醜いかがわかる。
そりゃ変動から固定に変えてもらわなきゃ商売あがったりだもんな。

[7528: HFリポート]

おはようございます

変動金利の住宅ローンの過去の返済実績は平均で１８年
前倒しで返済する方がほとんどであったということ
ところが、昨今では本気で３５年かけて返済するという計画の方が多い
さすが感覚のマヒと言わざるを得ない

例えば、槇原敬之の「どんなときも」が流行った1991年の変動金利は８％
3000万35年で借入した場合、利息だけで5950万、元金と併せて返済総額は8950万（３倍返し）
だから１年でも早く返済しようという努力が当たり前で、こうした努力が前提での資金計画であった

では金利は今後どの程度まで上がるか？
一つの判断基準となるのは、銀行の審査金利
現在の変動金利は0.5％だが、審査金利は２～３％
つまり、金利が２～３％に上がっても返済できる（年間の借り入れ返済額が所得の35パーセント以内に収まっている）金額しか貸し出さない
親方が組合とか農協とかの金融機関なら２％、地方銀行の最大手、堅実で有名な静岡銀行は３％（数年前まで４％）
つまり専門家たる金融機関は、３５年間の間に金利が３％程度まで上がるリスクは十分にあると考えているということ
金融機関同士の競争原理が働いて２～３％で計算しているということであるから、本来なら４～５％で計算したいのではないかと思う

時間があれば、今度は未払い利息のリスクについて触れてみたい
釈迦に説法であるとは思いますが

[7529: HFリポート]

>>7522
民間銀行の場合、日本銀行から借りた金を主な原資としているのでマイナス金利になりますが、フラット３５の住宅金融支援機構の場合は住宅ローン債権を証券化して金融市場から資金を集めているのでスキーム的にマイナス金利にはならない可能性もありますね
断定はできませんが

[7530: HFリポート]

住宅ローン金利の推移と、変動金利0.5％で3000万の借入をした場合の金利上昇が家計に与えるリスクを添付します
エクセルの表は自作なので見苦しい点はご勘弁を

表右列の未払利息は、最後に一括請求となる場合が多い

ローン開始後１５年目に金利が３％になった場合
先ず、毎月の支払が２万円増える
その上、\18,111/月 × 12ヵ月 × 20年 ＝ ４３５万円の未払い利息が生じる
住宅ローンの元金が減っていないため利息が生じるので請求額は５００万円くらいになるか？

３５年間頑張ってローンを払い続け、老人になって、最後の最後にもう５００万円の請求があり、支払えなければ家・土地を失うことになる

このリスクを承知の上で、変動金利を選ぶならそれも良し
だが、未払い利息については銀行も契約時に説明しないので、こうしたリスクを知らないまま変動金利で住宅ローンを組む方々がほどんど
銀行や住宅会社の営業マンに騙されているのに気づかないのだ

[7531: HFリポート]

ちなみに、変動金利の金利の見直しは半年おき、返済額の見直しは５年おき、です

[7532: 評判気になるさん]

15年で3%という数字は経験や他国の状況から持ってきた数字でしょうか。

[7533: 評判気になるさん]

見逃していました。
審査金利から持ってきてるのですね

[7534: 戸建て検討中さん]

>>7530
本来変動で組んで良い人は全体の何割ぐらいが適正ですか？
今現在は、6割程で多い気がします。

[7535: 田中わたる]

>>7534 戸建て検討中さん
割合を知ってどうする？
個別具体的に考えろ

[7536: 匿名さん]

今年こそフラットから
銀行に借り換えたいと思ってる人多いかな？

[7537: HFリポート]

>>7534
こんばんは
具体的な割合を示すのは難しいのですが、現在の日本人の所得と社会の先行きを考えると現在の変動金利の比率は少々高すぎる気がします

平成9年にフラット35の金利が3％を切ったことで、日本の住宅業界の様相は大きく変わりました
語弊がある言い方ですが、「従来なら住宅を買うことができない人たちも住宅を買うことができるようになった」のです
それは以下のような理由によるものです

従来なら7～8％が住宅ローン金利の相場
それが3％でローンで組めてしまう
仮に金利が元の水準に戻っても固定金利なら3％のまま
3000万の借り入れで月20万円の支払いだったものが、11.5万円まで値下がりしたも同然なのです
これは返済負担率で考えると、年収が２９１万円増えたのと同じことです
時を同じくしてローコストのHMが台頭しました。タマホームやレオハウスが快進撃したのもこの頃からです

時は移って令和元年
日本国民の富が海外に流出し続けることでデフレの出口が見えず、テコ入れ策として日銀がマイナス金利を導入したことで日本はさらなる低金利時代を迎えています
インフレに転じられない原因は米中の貿易戦争が始まったこと
一度はインフレに傾きかけていた世界経済も再び下方に向かっています

さて、あなたは今後日本はどうなると思いますか？
これは個人個人の考え方です
時間はかかっても再び日本の経済が好転する、好転してほしい、と考えますか？
もう再び日本経済が好転することはないと考えますか？

再び日本の経済が好転するだろうと考えるなら、固定金利一択となります
中学校公民の時間に習った通り、経済の好転＝インフレ＝金利の上昇だからです

もう二度と日本経済が好転することはない、さらに悪化してゆく、と考えるなら変動金利です・・・と言いたいところですが、これは論理的に破綻しています

[7538: HFリポート]

なぜなら、景気が好転しないということは、国富が流出し続け、基本的にはあなたの所得は減ってゆくということを示しているからです
会社員であるならば、会社の業績が落ちてゆく、会社が倒産するといったリスクが高まり続けてゆくのです

地価も下落しますから、住宅ローンで家を建てるということは質の悪い負債を抱えるだけ、ということになります
変動金利を選択する以前の話になってしまいますね
お金持ちだけが家を建てられる時代の再来ですね

ここでは明示しませんが、私はある根拠があって、日本経済は好転すると予想しています
すなわちインフレから金利上昇に転ずるということです
ですから令和元年現在の日本のこの低金利の局面であれば、多くの人（高額所得者以外の意）にとっては住宅ローンは固定金利一択だと考えます

結論として、日本の変動金利選択者の比率は多すぎると思います
高額所得者は僅か５％しかいないのですから

愚者は目先の利に転ぶ
臆病者は目の前の果実を取り逃す
欲張りは学ぶことなく都合の良い未来を予想する
愚者であっても臆病者であっても欲張りであってもいけませんから、よく考えて選択することが必要です

ちなみに、某国のように日本でもマイナス金利の恩恵で住宅ローンを借りると利息を貰えるようになると予想している方を散見します
日本のマイナス金利は【マイナス金利付き量的・質的金融緩和】です
某国のマイナス金利制度とは根本的に異なりますので、こうした誤った見解に惑わされることのないようにして下さい

[7539: HFリポート]

付記

家は25年も経てば価値は０円です
建て替えで解体する費用を考慮すればマイナス評価です
これは長期優良住宅でも同じこと

家を建てるということは、生活の質に投資するということです
幸せを購入する、と言ってもいいかもしれません

ですから、血眼になって損得を計算するよりも、幸せを手放さないためによく考えて選択するといった視点が大切です

[7540: マンション掲示板さん]

>>7539 HFリポートさん
変動金利の住宅ローンの過去の返済実績は平均で１８年
前倒しで返済する方がほとんどであったということ
ところが、昨今では本気で３５年かけて返済するという計画の方が多い
さすが感覚のマヒと言わざるを得ない

→18年という数字はどこから出た数字ですか？

また、35年ローンを組んでも丸々35年かけて返済してる人は少ないと思います。期間35年にして繰上げ返済をして早めに返す人が多いのではと思うのですが、いかがでしょうか？

[7541: 匿名さん]

通期固定金利0.7%のワイは高みの見物といこう。はやく金利上昇しないかな～。株価や世界経済が拡大しないと投資の利回りも低い。環境を叫んでいた女の子には悪いがセクシーに資産を増やそう！

[7542: 匿名さん]

資産を増やすといっても老後資金の確保。ぜいたくはしない。後30年位安心して暮らしたいだけ。

[7543: 評判気になるさん]

>>7540 マンション掲示板さん

既出だけど、繰り上げ返済だけでなくローン借換も分母にはあるので平均18年は参考にならない数字だよ。
5年でAからBに借換えた場合は一度Aの借り入れを0にしないといけないので、5年で返済が完了してることになる。

[7544: マンション掲示板さん]

>>7543 評判気になるさん
誰でも知ってる当たり前なことをわざわざ言う必要あるかね？
いま固定選んでるやつは臆病なやつ。
銀行の養分になって下さいよ。

いまは変動一択。


以上

[7545: 匿名さん]

正直どっち選んでも大差ない。
長期返済計画するなら固定はあり。短期返済計画であれば変動。

バブル期のローンを持ち出して8％が妥当だという意見はすでに時代遅れ。
20年も低金利が続けば、それが今の常識ですよ。

増税で実質所得は下がり続けているのにローン金利だけが高騰する状況になるのであれば、その先にまっているのは路線価（土地価格）の崩壊なので、リスクとして考えるのは良いのですが、この考え方自体を許容してはいけないんですよ。

[7546: 7540]

>>7543 評判気になるさん
そうですよね。だから上の人が力説する18年での完済、35年は云々というのが理解できなかった。

[7547: ご近所さん]

>>7537 HFリポートさん
昔は、金利が高くても給料も比例して上がっていったから家を買えてたけど
今は金利が低くても給料増えない税金増えるで家を買えない人も一定数いると思います
日本の景気が良くなってほしいけどよくなる未来が見えません

[7548: 匿名さん]

定期的に金利上がる上がる煽りが出るけど一向に上がらない。
こんなに予想を外し続けて恥ずかしくないんだろうか。

[7549: 匿名さん]

金利上がる＝景気回復でしょうから
願望は皆持ってるんでは？借金持ちは住宅ローン金利は低いままで景気回復とか？
訳が分かりませんよねw

[7550: 匿名さん]

>>7549
金利が上がる＝景気回復ってのがそもそも間違い
今の日本では金利が上がる＝日本の終わり
金利が下がれば下がるほど景気は良くなる