固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[6921: 販売関係者さん]

あなたもちゃんと偉そうに考えを述べてください。

[6922: 匿名さん]

将来の金利変動リスクを銀行に持ってもらうか、自分が負うかの違いだけでしょ。

繰上げ返済できる資力があるなら変動、ないなら固定にするだけです。

[6923: 口コミ知りたいさん]

でもいつになったら変動金利は変動するのかな？

[6924: 検討板ユーザーさん]

もう借りちゃった人達は店頭金利が上がらないと変わらないですよねー。2007年くらいには2.9%前後になったっけな

[6925: マンション検討中さん]

>>6924 検討板ユーザーさん
そのくらいの変動は今後もあるだろうね。
実質金利にすると0.9だから、固定さんに比べてもまだ大幅に利息は安いけど。

[6926: 口コミ知りたいさん]

20年後に0.5%金利が上がっても
初めから1.2％の人より金利が低いね

[6927: 戸建て検討中さん]

ここまで変動有利な流れだけど自分は固定にする予定
理由は
頭金を入れずに投資する予定で35年の金利分は簡単に稼ぐ事が出来る
金利は暫く上がらないだろうけど中長期的には上がるとみている

[6928: 匿名さん]

金利が上昇しても不動産の価値が上がらない郊外に買う人は固定でも良いんじゃないかな。
都心は金利が上昇すれば不動産価値も上昇するから変動でよい。不動産そのものがインフレに強い資産だから、リスクを考えるならデフレを心配した方が良い

[6929: 匿名さん]

>>6927 戸建て検討中さん

戸建だと上物の無価値化も投資する人なら考慮するよね
地価も郊外は下降すると予想

[6930: 匿名さん]

>>6927
>頭金を入れずに投資する予定で35年の金利分は簡単に稼ぐ事が出来る
>金利は暫く上がらないだろうけど中長期的には上がるとみている

後段の理由は、固定にする理由足り得るが
前段の理由はよくわからない。
固定でも、頭金あり、無し、どっちも選べると思うが？

[6931: 匿名さん]

>金利は暫く上がらないだろうけど中長期的には上がるとみている

それなら尚更変動有利
残債少なくなってからの金利上昇は大して痛くない。

[6932: 戸建て検討中さん]

>>6930
頭金分を運用に回して金利を稼げると言う意味です

>>6931
大幅に金利が上昇した場合
株式を一部売却しなければいけなくなり投資効率が悪くなります。
それを避けられて35年確実に運用出来る固定有利かなと思います。

[6933: 匿名さん]

>>6932 戸建て検討中さん

大幅とは？

[6934: 匿名さん]

一理ある。
家を買うこと自体、資産のポートフォリオとしては偏ってしまうのに
変動はその偏りを大きくしてしまう恐れがある。
ここ数日、変動にしようか固定にしようか悩んでいたが、固定にしようと思う。
自分で資産をコントロールできる可能性が高いから。

[6935: 匿名さん]

大幅にってどのくらいの上昇を指しているか不明ですが、
金利が上昇したら家を売却するのですか？
売却後はどこに住むの？
金利上昇後に売却したって、次に住むところの確保をしなければならなく、今よりもっと狭くて安い物件に移り住むことになるのでは？
家を売却するつもりがなければ資産価値はゼロ同然ですよ。

[6936: 匿名さん]

＞家を売却するつもりがなければ資産価値はゼロ同然ですよ。

売却しても家族皆で暮らす住居は必要ですから
売却するつもりでも、建物部分は資産価値ゼロと考えるのが妥当と思います。

建物部分が大半を占める区分所有権や借地権などは
当てはまる最たるものですね。

[6937: 匿名さん]

とりあえず固定の養分のおかげで、変動の俺たちはうまうまできるわけですわ

[6938: 匿名さん]

>>6937 匿名さん
ですね。
固定信者様様ですわ。

[6939: 匿名さん]

売りもしないで不動産の資産価値をコントロールはできないし、
売っても住居は必要だから不動産の資産価値をコントロールできない。
固定さん達の理屈は変ですね。

[6940: 口コミ知りたいさん]

>>6938 匿名さん
変動信者ってバブル絶頂期に株を買ってた人たちに通ずるものがある。
茹でガエル。

[6941: 戸建て検討中さん]

そもそも固定信者多いのと変動が安くなるのは関係ないんじゃない？

[6942: 匿名さん]

>>6940 口コミ知りたいさん

バブル絶頂期、固定で借りた人はその後悲惨な目にあった。

[6943: マンション検討中さん]

知り合いの銀行で借りた時銀行内でも変動派と固定派があるよって言ってたな。銀行の人に分からないことを俺にわかるわけないと改めて思った笑

[6944: 検討者さん]

普通に考えれば変動が理にかなってるね
金利はインフレになれば上がってデフレになれば下がるから
長期で不安だから固定で借りるのは分からないでもないけど
過去の実績から見ると変動にアドバンテージがあるように見える
ただ返済額がギリギリの人や貯金が全くない人は固定の方が良いね
銀行内でも割れるぐらいだから固定も出ない訳だ
知り合いのハウスメーカーの営業から聞いたけど銀行員は固定で借りる人が多いらしい

[6945: 匿名さん]

インフレになっても賃金がなかなか上がらないという状況がありそう。
景気が停滞していても金利は上がる。

[6946: 匿名さん]

企業が死んじゃうよ

[6947: 匿名さん]

>>6927 戸建て検討中さん
借入4000万円、35年、固定と変動の金利差が0.7％としましょう。
月々の返済差額は12,800円、固定の方が多くなります。

>中長期的に上がる
では、10年後1％上昇、20年後更にもう1％上昇すると仮定します。
10年後、月々の返済差額は400円、変動の方が多くなります。
20年後、月々の返済差額は9,000円、変動の方が多くなります。

投資利回りを2％とします。
変動さんは12,800円を10年間複利で積立投資できます。税引後166万円になります。
固定さんは400円を10年間と9,000円を15年間複利で積立投資できます。税引後122万円になります。

固定さんより変動さんの方が40万円多くなりました。
変動さん有利ですね。

中長期的にどの程度金利上昇すると仮定して固定金利を選択したのでしょうか？

[6948: 匿名さん]

リスク回避の保険的な意味を含めるなら今が最適な金利だろうね。
固定で借りる場合。
数年前のさから比べると家計に対する支払い差額としては許容範囲かと。

俺はあえて変動だけど。

[6949: 匿名さん]

>>6948
>リスク回避

天変地異が起きるリスクに保険を掛ける感じ？

[6950: 匿名さん]

>>6947
追加で言えば返済額が12800円少ない変動の方が、元本の減りは10000円も多い。
実質的には毎月20000円ずつ差が出ていると考えればよい。

[6951: 通りがかりさん]

>>6946 匿名さん
企業が死ぬ前に、もっと行員リストラできるから、まだまだ倒産しないよ。AIで効率化できる。あんな仕事は。

[6952: 匿名さん]

>>6950さん、
元本の減りも考慮してあります。
なので、10年後1%上昇して変動金利の方が0.3％高くなっても返済額は400円の差しか出ません。

[6953: 匿名さん]

>>6947です。間違いがありましたので訂正させて頂きます。

【誤】
>変動さんは12,800円を10年間複利で積立投資できます。税引後166万円になります。

【正】
変動さんは12,800円を10年間複利で積立投資、その後25年間は積立なしの複利運用できます。税引後195万円になります。


【誤】
>固定さんより変動さんの方が40万円多くなりました。

【正】
固定さんより変動さんの方が73万円多くなりました。

[6954: 匿名さん]

右肩上がりで変動金利上がった時の変動さんの慌てる姿が見てみたい。

[6955: 匿名さん]

>>6954
10年毎に1％上昇ぐらいじゃ慌てない。
もし急に5％上昇することがあっても繰り上げ返済するだけだから慌てない。

[6956: 通りがかりさん]

変動のシミュレーションは妄想に過ぎないからな
固定のシミュレーションは確かなものになる

[6957: 匿名さん]

>>6955 匿名さん
繰り上げ出来ないのが短絡的に変動35年にしたのが多いからそっちの事。変動選んぶのに貯蓄が十分あるの当たり前だから。

[6958: 匿名さん]

そのときは預金金利も上がるから損得ゼロでしょ

[6959: 匿名さん]

>>6957 匿名さん
いざとなったら繰上げするつもりで変動35年にした私がここにいます。
投資利回り・預金金利とのバランスを見て繰り上げ返済。
慌てる人が多ければ多いほど銀行が困るよ、きっと。

[6960: マンション検討中さん]

所得も上がらずに急激に金利だけ上がったらどうなっちゃうんだろうね
変動金利の人達は悲惨なことになるし、これから買う人達も手出さなくなっちゃいそう。
銀行もハウスメーカーも大変だ。

[6961: 匿名さん]

今の低金利で固定に出来るメリットを放棄してるんだからギリギリ変動の人は何があっても世の流れに従うのみ。実際ギリギリ変動がどの程度いるのか興味深い。

[6962: マンション検討中さん]

実際皆さんが考えるギリ変ってどのラインまでがギリ変動なんです？
ローン払って年間で何万貯金できるならギリ変じゃないみたいなライン…わかりにくくてすみません！

[6963: 匿名さん]

ギリ変のライン、確かに興味深いですね。

[6964: 匿名さん]

>>6962 マンション検討中さん
固定変動関係なく40代で繰上完済
50代で老後貯蓄ができないレベルはヤバい

[6965: 匿名さん]

低金利だったら無理に繰上げする必要性がない。

[6966: マンション検討中さん]

>>6964 匿名さん
そんなにハードル高いんですね。ギリ変、ギリ固定のレベルにすら到達してないですわ…

[6967: 匿名さん]

ギリ変は金利上昇に耐えられない人ですよね？
銀行が貸すかな？

[6968: 匿名さん]

個人的に貯蓄もないの毎月○万なら返済可能だと安易に判断して変動30～35年ローンを組む人。貯蓄がないというのは会社離職など万が一の時に最低限6～12ヵ月の生活費だと考えている。

[6969: 匿名さん]

手元に1000万くらい残しとけばフル変動で余裕っしょ。

[6970: 元銀行員]

>>6967 匿名さん
保証会社によっては、金利3％位で可否判定してますよ