固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[69: 匿名さん]

>>67
元金均等でも元利均等でも最初に毎月10万円払うと決めるとすると、金利上昇しなければ元金と利息分の比率は同じだから元金の減り方は同じ。
金利上昇時は元利均等は支払額は同じで利息分の比率が増えるので元金の減り方は遅くなる。
元金均等は元金の支払額は金利上昇時も同じだから利息上昇分の支払が増えるので毎月10万円に利息上昇分を上乗せして払うので支払額が増える。
元利均等はでも元金均等と同じ額を繰り上げすれば同じこと。
元利均等は繰り上げ額は任意で決められるけど元金均等は強制的に利息増加分を繰り上げさせられるだけのことよ。

[70: 匿名さん]

35年4000万円借入、繰上無し

・元金＝保証料が元利より少ない
保証料：654,640
金利：3,508,333

・元利＝変動５年１２５％ルール
保証料：824,440
金利：3,610,343

当初10年間は減税があるので、実質金利に差がない
返済額差額を繰上返済すると金利は同じ

実態としては、保証料が少ない点が違うのみ

[71: 匿名さん]

>>69
実際には借入期間が同じなら元金均等と元利均等の返済額は同じにはならないから、当然のことながら元金均等の方が元金の減り方は早いが、その分返済額も大きいので、差額分を元利均等で繰上げ返済すると仮定すれば、元金の減り方は同じになるということですね。

[72: 匿名さん]

>69
元金均等でも繰り上げ額は任意で決められるけど。
はい。やり直し。

[73: 匿名さん]

>>72
理解できない人だね。
元金均等でも繰り上げ額は決められるが元利均等との比較では関係ない話だよね。
現在の変動金利が1％として毎月10万円返済でローン残高3000万円の時に金利が5％になったら元金均等は年間120万円だった支払額が倍の約240万円になる。
元利均等は5年間は1.25倍の年間約150万円でもよいし、元金均等なみに元金のを減らしたければ年間90万円繰り上げれば同じ。
元金均等はその90万を強制的に払わされるということ。

[74: 匿名さん]

>>73
「一緒」と「一緒の金額に合わせることができる」を混同していることに気づけよ。
ばかか？

[75: 匿名さん]

要するに、差額分の繰上げ返済により元金均等と同じペースにすることもできるし、しないこともできる元利均等の方が人気ということですね。
もちろん繰上げ返済しなければ、元金均等の方が総支払額が少ないのは当然ですが。

[76: 匿名さん]

金利はそうでも、保証料の差額分は少ないのでは？

[77: 匿名さん]

>>74
意味不明。
ばかか？

[78: 匿名さん]

>>77
どっちもどっち。
同じ穴のムジアナ。
ばかか？

[79: 匿名さん]

>>元金均等でも元利均等でも最初に毎月10万円払うと決めるとすると

前提がおかしい

[80: 匿名さん]

>>79
は？元金均等も元利均等も同じ変動金利なんだから最初の支払額は同じだろ。
最初の支払額が違うなら何の比較にもならんがな。

[81: 匿名さん]

これは！

短プラ2.475に続く迷言か

[82: 匿名さん]

同じ臭いがするわ

[83: 匿名さん]

>>80
ねえ、真性なの？

[84: 匿名さん]

>>80
君、ローン組んだことないでしょ？

[85: 匿名さん]

>>8
単純に同じ住信SBIの金利切り替えで変動にするってのも一案では？
他社への借り換えと比べてどうなのかな？
やったことないから分からないや。
詳しい人よろしく。

[86: 匿名さん]

もう言うまでもなく4月の金利改定も上がることはないな。残債は順調に減っているし、購入したマンションは買値以上に値上がってるし、半年固定の0.775%にして良かったな。

[87: 匿名さん]

>>85
借り替えは他行にしかできない
自行の条件変更は優遇が当初大幅でない

[88: 購入検討中さん]

借り換えじゃなくて
他行に借り換えすることを現在借りている
銀行に伝えて、金利を下げる交渉をしてみては？

交渉はネット銀行は無理だけど。

[89: 匿名さん]

金利何%の人くらいだと借り換えを検討した方がいいんだろ。
固定2%台の人くらいからだろうか。
変動でも1.5%くらいの人っているかもしれないね。この金利の安さを指をくわえて見てるだけだと、高く借りてしまった人はさらにストレスたまるだろうね。

[90: 匿名さん]

フラットは総てメリットあり？

[91: 匿名さん]

>>90
金利と繰り上げを除けば良い感じですよ

[92: 匿名さん]

>>91
あと団信もね。
つまり、金利と繰上げ返済と団信を除けばまぁまぁ良い感じ。

[93: 匿名さん]

成る程、フラットな方は、総じて
借り換えを検討した方がいいのか

[94: 匿名さん]

1番最悪なのは金利が高く、元本がほとんど減っていなくて、購入した物件も高値掴みしてしまい借り換えできない人。

[95: 匿名さん]

元金均等なら、金利に関わらず元本が減る

[96: 匿名さん]

元金均等は月々の返済額が大きいので、元本が多く減るのは当たり前のこと。
金利が高いのに元金均等は無理でしょう。

[97: 銀行員]

>>94
相当金利が高くないと元本がほとんど減らないなんてことはないですよ。
まあ、どの程度を「ほとんど」というかで変わりますけどね。
以前、旧住宅金融公庫で7.2%で借りられてたお客さまの借り換え手続きをさせていただいたことがありますが、そこまで行くとほとんど減ってませんでしたが…

[98: 匿名さん]

>>96
それは、単に収入に対して借りすぎなだけ
変動元金は、フラットより月々返済額が低い

[99: 匿名さん]

とりあえず借り入れしたら
物件の再販価格>借り入れ残高

同じ月の支払い金額なら金利が低いほうが早くなる
あとは物件のお得度による

[100: 匿名さん]

>>99
＞同じ月の支払い金額なら金利が低いほうが早くなる

意味がよくわからないのですが

月々の返済額は、銀行が端数、日数を考慮して計算した額で一定の金額で決まってますよね？

自由に決められず、金利が違えば月々の返済額は変わって同じにはならないと思います

[101: 匿名さん]

あれっ！ 書き込みなくなったね。
真剣に借り換え検討中ですか？

[102: 匿名さん]

そりゃ金利が上がると思って固定金利にしたら上がるどころかマイナス金利だもんね。
後悔する暇あったら借り換え検討するのが吉だよね。

[103: 匿名さん]

4年前にフラット35Sで2.54%（当初10年1.54%）で借りて返済してて
りそなの借り換え0.569%（全期間店頭より▲1.906%）の審査通ったけど
考える余地なく借り換えでいいよね？

落とし穴があるとしたらどういうところ？

[104: 匿名さん]

凄い優遇。
借り換えの初期費用にもよるが借り換えていいと思う。

[105: 匿名さん]

残ローン期間が１０年以上有る。残ローンが１０００万以上、借り換えで金利が今迄より１％以上低く成る。この条件を満たしていれば、抵当権書き換えなど手数料含めても借り換えはお得との事。

[106: 匿名さん]

結構な人が借り換え検討してるだろうね。
固定か固定か固定から変動か。残りのローン期間や属性によるんだろうね。
高い変動の人も安い変動に借り換えるチャンスだね。

[107: 匿名]

話しずれm(_ _)m

今年の10月よりローンが始まります

ローン額は４３００万です

予定では変動金利で審査をしましたので

変動金利なですが

現在の状況から考えて本当に変動金利が良いのか固定金利が良いのか迷ってます。

良きアドバイスが有れば宜しくお願いします

[108: 匿名さん]

>>107
ここのお勧めは
フラットの団信無しらしいですよ。

私は変動ですが

[109: 匿名さん]

去年以降にフラット35s優遇ありで借りて収入保障に入っているって限定された人の場合はね。
返済期間とその間の金利情勢をどうみるかですな。

[110: 匿名さん]

収入保障の保険は年取ってからの更新時に値段が跳ね上がるんじゃないの？

[111: 匿名さん]

>>108

フラットで団信無しは、残された人が困らない場合のみです。
一般には薦められない。

[112: 匿名]

借り入れ額、悩みが同じですね。
自分は2017年3月ですが。
フラットが1.4を下回っていればそっちで行きたいなと思っています。
まだ先なので読めないですよね。

[113: 匿名さん]

>>109
その場合でも、収入保証保険料が月々４～５千円
トータル２４０万円ぐらいかかるから
団信無料の変動よりは高いみたい

[114: 匿名さん]

残債以上で売れない場合、収入保障保険では心配だな。

[115: 匿名さん]

変動かフラットか悩むような人はフラットにした方がいい
知識が無い人が余計にお金を払ってくれる方が社会的に有益

[116: 匿名さん]

>>107
迷うならミックスという手もある。
4300万円借入の場合、フラットSで
総額5703万円

変動2000万円と30年固定2300万円のミックスが
総額5191万円

差額500万円以上になります。

[117: 匿名さん]

>>8 まだ見てるかな？

固定３５年の２．９％ってことだけど、借入額を書かないと誰も何とも言えないよ。

仮に２千万程度なら、借り換えても月１万程度の差にしかならないから、固定を選ぶ性格や生活に窮していない状況から安心料と思える範囲だろうし。
最初から変動なら差も大きいけど、借り換えの変動だとイマイチうまみが見えないよね。
ま、月１万減でも残２３年を考えると車１台分くらいにはなるけど。

逆に５千万クラスの借入額なら借り換えを推奨かな。

いずれにせよ借入額次第だね。

[118: 匿名さん]

>>116
ミックスを選ぶやつはいろんなとこで決断できないんだろうな。