固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[681: 匿名さん]

あれ？計算間違ってませんか？
５年ほど前に都市銀行で４０００万借りた返済額と変わらないんですが・・・

あと、４０００万だと、やはり収入保証の保険料５千円ぐらい必要でしょうかね？
計算あってるなら、毎月が高くなってしまうのですが？？？

[682: 匿名さん]

借入期間20年だよ？

[683: 匿名さん]

アクサ20年の収入保障
税金考えて毎月13万で試算
2841円/月　だね

[684: 匿名さん]

月３０００円の保険料×１２カ月×３５年＝１２６万円
２５００万借りてる場合、機構団信より４０万円安いんですね。

[685: 匿名さん]

>>684>>681
借入期間20年間と35年間の違いを勘違いしていますね。
住宅ローン減税を考慮すると当初10年間は残高が多いほうが得なので、借入期間35年がお得です。
収入保証保険料は金利0.262%相当になる計算です。

銀行ローンの当初10年固定が団信込み0.47%ですので
比較すると0.2%程度割高になるようです。

２５００万円借入
■フラット20S（0.42%→1.02%）返済期間20年間
①毎月の支払い額：108,621円＋2,841円＝111,462円（0.682%相当）
②住宅ローン減税：1,825,000円
③10年間の支払額：11,550,440円（①×10年間－②）
④10年後借入残高：12,762,373円

11年目以降
毎月の支払い額：111,914円＋2,841円＝114,755円（1.27%相当）

■当初10年固定（0.47%→1.045%）借入期間35年間
毎月の支払い額：64,565円
住宅ローン減税：2,128,000円
10年間の支払額：5,619,800円
10年後借入残高：18,271,578円－繰上げ返済：5,930,640円（③との差額）
繰上返済後残高：12,340,938円

11年目以降、変動
毎月の支払い額：69,233円

■当初20年固定（1.07%）借入期間35年間
毎月の支払い額：71,389円
住宅ローン減税：2,159,000円
10年間の支払額：6,407,680円
10年後借入残高：18,784,424円－繰上げ返済：5,142,960円
繰上返済後残高：13,641,464円

[686: 匿名さん]

フラットの-0.6は後何年続くのかな？

[687: 匿名さん]

>>681
http://www.axa-direct-life.co.jp/spn/products/income/index.html

こちらのサイトで見積りできますが、
35歳で35年ローンの場合、保険金額が月額11万円（一括受取額3,600万円）が上限額のようなので
借入4,000万円には、やや不足するようです。

[688: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

教えてください。
500万円ほどを10〜15年のローンを組む場合、変動・固定どちらがいいでしょうか。
変動で金利が0.6%きってるので変動で組んで、1%を上回った時は全部返しちゃえばいいかなぁと思ってる反面、0.9%の10年固定にしておいたほうが安心なのかなぁと。

みなさんだったらどうしますか？

[689: 匿名さん]

年収によるだろね。
500万ならローン組む前に、貯めてローンにしませんが。

[690: 匿名さん]

>>685
>銀行ローンの当初10年固定が団信込み0.47%ですので
って具体的にどこ？
変動がいやで固定を選択するのに、すでに安い金利のさらに0.2%を削るために11年以降を変動
にするのは固定を選びたい人には微妙な選択。

１月にいくつか回ったが全期間固定は農協が再安だったが、それでもフラット20Sの-0.6%には
全く及ばなかったわ。

[691: 匿名さん]

当初10年固定が安いのは、
りそな銀行のWEB限定０.５％、１１年後以降の変動が０.５６９％

０.４７％は、信託銀行だけど、１１年後以降の変動が高い

[692: 匿名さん]

>>688
当初５年固定の0.33%とかどうでしょう？
10年後に繰上返済で減税メリット

所得によりますが、給付金もあるようです

[693: 匿名さん [男性 30代]]

>>690 もっと勉強しようね。

[694: 匿名さん]

11年目の頃って日銀が出口戦略で極端に変動が上がってると思う

[695: 匿名さん]

10年後に金利が大幅に上がってなければアベノミクス大失敗って事だわな

[696: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>688です。

年収は今は夫のみなので、400万円ほどです。
頭金は妻の正社員の時のお金と親からの贈与で準備しました。
親からの贈与は契約後に提案をうけたので、結果500万円ほど残り、手持ち金をこれ以上減らしたくないのでローンを組むことにしました。

[697: 購入検討中さん]

今日の公示地価の発表で土地の価値が2%上がった
金利払ってもお釣りがくる

[698: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

変動で借りていいのは少額or短期間の方だけで長期は固定だ！！とばかり思ってきたけど、
新築建売
頭金500万　
借入4,500万
35年変動金利
という提携ローンを不動産屋から勧められ（固定で借りる人見たことないらしい）て迷っています。
上手く全期間優遇（▲1.9%）が取れたとしてこれからローン減税の10年間は固定金利を払ったつもりで差額を貯金をして、11年目以降の金利情勢を見つつ繰上返済すればいいかとは思うのですが、どうにも皮算用な気がしてなりません。。。
皆さまでしたら上記借入を行いますか？ご意見を頂けたら幸いです。

[699: 匿名さん]

>>698
ここではフラット団信無しがオススメらしいですよ

私は変動ですが

[700: 匿名さん]

>>698
今後の予定を含めた家族構成や年収によって違うかと
自分で判断できないなら変動は選ぶべきではないかな

うちは子供がいてタイミングの悪い時期に金利があがるとピンチなので全期間固定にしました。

[701: サラリーマン]

>>699
情報ありがとうございます。
そういったご意見もあるのですね。
フラットは0.6%優遇？なるものを私は持っていないのでタイプA金利35年になるのですが、団信料や保証料含みで考えるなら銀行の超長期の方が(3月現在においては)有利かなと考えています。
基本悩むチキン野朗(汗)ですので団信なし、保険で代用は候補から外しています。

[702: サラリーマン]

>>700
ご意見ありがとうございます。
仰るとおりですね。
決めるのは自分ですし、決めたら迷ってちゃいけませんよね。
子供一人の一馬力収入で行く予定なのですが、ライフプランシートにらめっこして、あーでもないこーでもないやっております。。。
「35年変動ってお前気は確かか！？」というものではないのかなと感じ始めてはいます。

[703: 匿名さん]

俺は何も考えず3500万35年変動にしたよ。小梨だから1馬力でもなんとでもなると思って。

[704: 匿名さん]

>>698
認定住宅なら、頭金500万円は定期預金で預けて
5000万円借入て、住宅ローン減税メリットを享受

月々のローン返済額は１３万円程度だが
繰上を見越して、月々１８万円を入金、ボーナスから３０万円

10年後に2000万円繰上（内500万円定期）残債1,700万円程度になる

3300万円を当初５年固定０．３３％
1700万円を変動０．５５５％のミックスローン

繰上後の月々返済額が４．５万円に満たない程度になる
毎月１３万円貯蓄できる余裕ができる。

[705: 匿名]

四半世紀前と違って
借り換えのハードルも金利自体も低いから
超慎重派の人なら
とりあえず35年固定で借りておいて、
子供の教育費の目処があと10年となった
タイミングで10年固定にして・・・
という感じでいいんじゃないかな。

もちろん超の付く慎重派の人向けだけど。
あと運用や金利をことを考えること自体が
ストレスって人も案外少なくないから、
そういう人達は安心料込みで、って感じで。

さすがに子供が巣立って夫婦二人になったら
何とでもなるから、その後は変動で問題ない
だろうし。

面倒くささやストレスから解放されて
安心感も得られるなら月１万程度の差なら
気にしないという固定の人って
僕らの感覚より多い印象を受ける。

トータルで3～400万程の差が出る可能性の
説明をしても「車１台分でしょ」とか
「どうせ遺産でまとまったのが入るから」
と意に介さない人が結構いるんだよね。

住宅購入できるってだけで水準以上の人だし
そういう人の両親もまた同じだろうから、
一定の割合でそういう金銭感覚の人がいても
不思議ではないんだろうね。

[706: サラリーマン]

>>704
貴重なご意見ありがとうございます。
ミックスローンは頭にありませんでした。
ただご教示頂いたプランは年収750万の身には、かなり強気な月々返済額ですね。。。
私が属性を小出しにしていたせいです、申し訳ありません。

スレ違いになっておりましたら恐縮ですが。
年収750万(一馬力)
34歳
頭金500万(親から贈与)
借入4500万
貯蓄800万
(ローン諸費用予算200万、新居家財予算100万、残りは貯蓄予定)
長期優良住宅対象外
フラット35sタイプA対象
子供1歳(家族構成は3人で決定)
月14万以下ボーナス0の支払を想定

[707: 匿名さん]

>706

長期優良住宅対象外ってことは、住宅ローン減税の控除対象限度額は4000万円じゃないですかね？
4500万の借り入れでちょうど良さそうですね。

ところで、長期優良住宅対象外でも、フラット35sタイプA対象になるんですか？

[708: サラリーマン]

>>707
そうですね。段々減りますが年間40万程控除で総額400万弱の控除になる予定です。

不動産屋に確認しましてタイプAで適合証明書(またこれが高い…)を出せるとのことでした。が、すみませんどの条件に該当するかまで確認していないのです。太陽光はないので断熱等級かな？と勝手に想像していました。。。

[709: 匿名さん]

適合証明書って、お金かかるんですか？おいくらで？
私は、提携ローンではなかったのですが、
銀行の方と不動産屋さんがやり取りして用意してくれました。

[710: 匿名さん]

五万くらいだったと思いますよ。

超慎重派というか、そりゃ金利が35年変わらない前提での計算なんて誰でもするよ。それ自体アホくらいけど。

[711: サラリーマン]

>>709
710さんのおっしゃる通りで約5万円でした。
当初2万位と聞いていたので、倍じゃないか(ケチ)

6月引渡しなので、もう少し金利情勢を見て(ジタバタして)ローンを決定しようと思うのですが、複数の金利プランを検討する場合は、それぞれについて本申込をしておくのでしょうか。

フラットの適合証明書発行って本申込時点で手数料かかるのかな。。。(どケチ)

[712: 匿名さん]

>>706
35歳、年金が当てに出来ないから、それぐらいのペースで貯めていかないと
教育費用や老後のことを考えると、ローンなんて50歳ぐらいまでしかできない。

ただし、この低金利な状況な間は、急いでローンを繰上る必要は無いし減税の都合もあるから
35年ローンにしているだけというのを忘れてはいけない

[713: 匿名さん]

>>708
あと、どの条件に該当するか正確に押さえておかないと
曖昧なままで、対象外となってても
不動産営業マンは逃げるだけだから、ご自身で確認しましょう。

フラット35S対象なら、減税対象1000万増額です。

[714: サラリーマン]

>>712
ありがとうございます。
とても参考になります。
変動にせよ固定にせよしっかり貯蓄して将来の繰上返済資金を貯めていきます。
また「最大で」35年という期間と低金利で資金を調達できることのメリットを理解して、ただ闇雲にではなく計画的に繰上返済するということでしょうか。

[715: サラリーマン]

>>713
アドバイスありがとうございます。

>フラット35S対象なら減税対象1000万増額
購入物件は長期優良住宅ではないのですが、フラット35SAタイプにて借り入れると住宅ローン減税が4000万から5000万に上がるということでしょうか？

[716: 匿名さん]

フラット35Sではなくて、
普通のフラット35の勘違いとか？

[717: 匿名さん]

>>677
４月金利でましたね、

当初１０年固定０．５２％
当初２０年固定０．９７％
当初３０年固定１．０２％

[718: 買い換え検討中]

日銀の総会が４月にあるみたいですね。
５月はも下がるかな？

[719: 匿名]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160331-00050146-yom-bus_all

固定も変動も底をついて、これから昇り基調になりそうな予感。

[720: 契約済みさん]

この金利すごい。。。
ある程度生活スタイルが決まって、気に入った物件あれば買うしかないでしょ。。。
30年でこの金利はすごすぎる。

[721: 匿名さん]

＞616
借り換え、短期固定金利が上昇、長期固定が引下となりました。
今のところ3月がスペシャルプライスだったようです。

４月は
　変動借換　０．５５５％（三菱UFJ信託）
　５年固定　０．３８０％→変動０．７７５％（三菱UFJ信託）
１０年固定　０．５２０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
１０年固定　０．５５０％→変動０．５６９％（りそなWEB借換）※繰上返金無し
２０年固定　０．９８０％→変動２．０７５％（住信SBI）※繰上返金無し
２０年固定　０．９７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
３０年固定　１．０２０％（三井住友信託）
フラット35　１．１９０％　※団信別


＞３月は
＞　変動借換　０．５５５％（三菱UFJ信託）
＞　５年固定　０．３３０％→変動０．７７５％（三菱UFJ信託）
＞１０年固定　０．４７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
＞１０年固定　０．５００％→変動０．５６９％（りそなWEB借換）※繰上返金無し
＞２０年固定　１．０６０％→変動２．０７５％（住信SBI）※繰上返金無し
＞２０年固定　１．０７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
＞３０年固定　１．１２０％（三井住友信託）
＞フラット35　１．２５０％　※団信別

[722: 匿名さん]

20年超固定は4月がスペシャルプライスか

[723: 匿名さん]

一昨日、りそなで10年固定が実行されたが、
4月も選べる状態の中、3月を決断して正解だった。

14年だから20年が下がっても選べなかったし
こういうギャンブル的な選択で失敗続きの人生だけど
珍しくベストに近い選択だった。

三井住友信託ではなくりそなにしたのは固定明けの優遇幅

[724: 匿名さん]

まだ一ヶ月たっただけだから。
最低一年は経たないとベストかどうかはわからない。

[725: 匿名さん]

変動はじぶん銀行の0.497％が最安かな？
10年固定上がっちゃったし、変動にしようかなー

[726: 匿名さん]

>>724
でも遅くなるほど、今の金利での返済続くしね・・・

[727: 匿名さん]

>>726
だから一年と言ったの

[728: 匿名さん]

もうはまだなりまだはもうなり

[729: 匿名さん]

りそなweb10年固定って、要は全期間優遇の変動だけど当初10年間は今の変動より低く固定しときますよって商品ですよね？
それでも変動を選ぶ人はここ10年の間に変動が更に下がると思っている人ですよね。更に下がる余地はあるのでしょうか？

[730: 匿名さん]

＞それでも変動を選ぶ人はここ10年の間に変動が更に下がると思っている人ですよね

そんなことはすでに借りてる変動で起きないよん