固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[6784: 匿名さん]

>>6779 全期間固定さん

SBIは変動、0.39%

[6785: 口コミ知りたいさん]

>金利上昇のリスクを保険料と思い、割高な金利を支払うということが、人生のリスクヘッジにおいて重要と考える人が一定するいることは間違いなく、賢明な選択と言えるのではないでしょうか。

固定金利で借りた人は多くが借り替えていますね
賢明な選択したのならば借り替える必要はないはず
結果的に賢明な選択ではなかったから借り替えるハメになった
というのが正解でしょうね

[6786: 匿名さん]

>>6777 口コミ知りたいさん

？申請すれば65歳から貰えますよ。
株の運用失敗したから65歳から支給できなくなって70歳支給になると思ってるとしたらアホすぎ。
年金の本質的問題は、運用とは関係ない。人口構成の問題。

[6787: 全期間固定さん]

>>6784 匿名さん
30年で250万差が… (^^)

[6788: 匿名さん]

相場と次第で変わるからタイミングによる
うちみたいに、たまたま読み筋が当たり
2年半前に固定0.33%に借換て変動より
金利が低いケースもある

[6789: 匿名さん]

>>6788
以前は変動で借りていたのですか？固定で借りていたのですか？
仮に以前は固定で借りていたとしたら、借り替え前は賢明な選択をして借りたとは言えないですね
仮に以前は変動で借りていたとしたら、借り替え前後で0.5％差以上なければ損している可能性もありますね

それと、借り替え後の固定0.33％は何年固定ですか？
返済期間は何年残っていますか？

断片的な部分だけを取り出して、「読み筋が当たった」とは言えないですね

[6790: 匿名さん]

>>850
>借換前：残高3130万円、変動0.775%、20年固定1.8%ミックスローン（1%相当）
>借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%

借り換え前のミックスローンが賢明な選択ではなかったようだね

[6791: 匿名さん]

>6790 匿名さん
ほんとそう。借り換えたり繰上げ返済できるのにミックスローンにする意味がわからないですよね。しかも固定5年0.33は1%相当の313万のことでしょうか。
借り換えで借り入れ額増やすと手数料も馬鹿にならないし住宅ローン控除も借り換え前より減っちゃうから普通はやらないし、10年を迎える前に5年固定は終わってしまうし…。

総支払額ベースで見れば、最初から0.775の全額変動で繰上げ返済した方がお得だったのにね。

[6792: 匿名さん]

へーミックスで借り替えた方もいるのですね

ミックスは面倒なので普通に
4000万円0.775%を繰上たら4356万円
0.33%に借り替えてから繰上たら
手数料金利コミコミで
4313万円になり43万円お得みたいですよ

[6793: 坪単価比較中さん]

>43万円お得みたいですよ
借り替える前のミックス時点で損してるんだよ

[6794: 匿名さん]

なるほど0.775→0.33でなくて
ミックスのあわせて1%相当から借り替えた場合だと

>>6792 の例当てはめると
返済額が4356万円だから、0.775と
ほぼ同じ返済額になるだけなので、
メリットは見いだせないですね

損を取り戻したってところでしょうか

[6795: 戸建て検討中さん]

そもそも将来の金利なんて分からないから
固定で借りて金利が下がったからと言って間違いだった訳ではないと思う
損得を取るかリスクを取るかによって考え方が違ってくる
結果論を語られても仕方ない

[6796: 匿名さん]

>>6794 匿名さん
ちがうよ
借り換え後もミックスで、5年固定終了後、繰り上げ返済するのはどちらか金利の高い方だけ
全額繰上げ返済するとは書いてないよ

>借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%
>５年半ほどしたら住宅ローン減税が終わるので、 ミックスローンの金利が高い方を繰上げ予定です。

[6797: 匿名さん]

普通に考えて今から数年後
固定が0.555%より低くなってるとは考え難いから
変動0.555%を残して単に0.775よりは0.22%下がる

最初はミックスなんて中途半端でムダだなと思ったけど
短期固定0.33%で借り替え手数料損を取り返して
残債の金利を下げるたのは有りかもと思った

>>6795 戸建て検討中さん
ようは、単なる金融商品
相場とズレたら、早めに損切りした方が損失が少なくなる。
変動固定関わらず高い金利のまま塩漬け放置だと損失が拡大しがち

[6798: 匿名さん]

>>6797 匿名さん
5年固定の返済期間は何年ですか？
変動もしかり。
5年固定終了後の予定金利は何%ですか？
それがないと目先の話ばかりで説得力ないです。

[6799: 匿名さん]

>>6797 匿名さん

損切り＝「読み筋ハズレ」
単なる損失拡大を抑えただけである
初めから変動にしてたら読み筋アタリで賢明な選択だったのにね

[6800: 匿名さん]

>>6798 匿名さん
５年で返すんじゃないの？

[6801: 匿名さん]

>>6800
違うようですよ
変動と5年固定のミックスで、5年半後にどちらかを繰り上げ返済するらしい

>850
>借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%
>５年半ほどしたら住宅ローン減税が終わるので、 ミックスローンの金利が高い方を繰上げ予定です。

[6802: 匿名さん]

>>6800 匿名さん

5年で返すつもりなら最初からミックスの20年固定で借りないでしょう。
5年固定で変動より安い、読みが当たったと言われてもって話です。

[6803: 匿名さん]

固定派の考えは金利が上昇したら繰上しないで
その分運用するってやつでしょ
無理無駄で論外だよね

いずれにせよ０.７％以上の高い金利で返済したままで
低いときに借り換えて無いのも無駄だよね

[6804: 匿名さん]

20年固定が0.67、30年固定が0.73迄下がったから
これより高い変動は固定以下だね

[6805: 匿名さん]

>０.７％以上の高い金利で返済したままで
>低いときに借り換えて無いのも無駄だよね

0.7％で借り替えるなら0.2％じゃないとね

5年固定0.33％に借り替えたって自慢してるやつって、
最初に20年固定1.8％で借りたことが失敗だったことに気付いてないようだ

[6806: 匿名さん]

固定か変動は関係なく１.８％とかありえない高さで借りるのがアホだよね
気が付いて結果的に０.７７５％でそのままより低くなったにせよ

[6807: 匿名さん]

それ言うなら変動0.775のままのやつも同じように阿呆だろ

[6808: 買い替え検討中さん]

そうか？
変動0.775のままって・・・固定と勘違いしてないか？

[6809: 匿名さん]

変動って返済中に変動したことあるの？

[6810: 匿名さん]

どなたか、「バーナンキの背理法」はどこが間違っているのか教えてください。

[6811: 匿名さん]

>>6809
元金均等と元利均等すら知らないのかい？

[6812: 匿名さん]

>>6809 匿名さん

ここ10数年で借入時点の優遇幅は変わったけれど
返済中に金利が変わったことは無いみたい

ソニー銀行が独特で変えられるみたいだけど
そもそも金利や手数料が高いからいまいちと思う

[6813: 匿名さん]

ソニー関係はあやしいから常に敬遠してるは

[6814: 匿名さん]

>>850
>借換前：残高3130万円、変動0.775%、20年固定1.8%ミックスローン（1%相当）
>借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%

> ５年半ほどしたら住宅ローン減税が終わるので、 ミックスローンの金利が高い方を繰上げ予定です。

住宅ローン減税が終わったらミックスの片方を繰上げ予定なら初めから変動か10年固定にしとけば良かったのに。
なんで20年固定1.8％にしたんだ？

[6815: 匿名さん]

変動より高い固定１０年はまったく意味が無く
金利低い変動で繰り上げたほうが得だよ

[6816: 匿名さん]

住宅ローンを馬鹿正直に35年かけて返す人いないでしょ。大体20年以内の完済だから、金利2%の上昇まで耐えれる物件価格で変動金利で組む。今後金利上昇しても固定の利率で支払った利息額に届く前に完済できると思うわ。ただし個人的な主観です。変動がいいか固定がいいかなんて払い終わってからしかわからん。固定金利の額で問題なく返済できるなら固定金利で金利差は安心料と思って払う。

[6817: 匿名さん]

>>6815 匿名さん

変動より固定が高いとは限らないよ
10年固定0.32%まで下がったことあるし
ちなみに20年固定0.67%、30年固定0.72%
これより高い変動は無駄に高い

[6818: マンコミュファンさん]

>>6816 匿名さん
すみません、質問です。20年以内の完済ってどれだけの世帯が出来るとお思いですか？
一般的に言われる物件への返済比率を40%以下と考えた場合、どこから捻出されるのか疑問です。機会的に繰り上げばかりに財を回せるわけは到底なく、多くのご家庭が、子供の養育費やシッター代、教育費、学費だけでもかなりの固定費になってしまうと思うのですが。
その他の通常固定費や娯楽費を一定額にしたとしても、あまりに現実感が無いように思います。
是非参考にさせて頂きたいので、バランスシートのロジックをご説明頂きたいです。

[6819: 匿名さん]

平均でとった場合、買い替えや売却時の一括返済も入ってくるから当てにならない。

[6820: 匿名さん]

生活費子育て教育費確保は当たり前
その上での住宅費、身の丈にあった住まい
何歳から老後資金を貯める計画ですか？

[6821: 匿名さん]

>>6816
20年以内の完済率って借り換え外しても7割くらいだったでしょ。
住宅って人生の中で一番高額の買い物だと思うんだよね。しかも失敗すると家族みんな大ダメージをくらう。だから住宅買う前に将来設計だったりライフプラン固めてから購入する。

我が家は　教育費用＞＞老後費用＝住宅費用　くらいの優先度だったけど、子供2人を大学まで奨学金に頼らないで出す仮定で想定した収支バランスで、無理のない価格の住宅を買ったよ。住宅ローンのために働くという過度なリスクは嫌った。でも子供は人生で住宅費を背負う人生ではないと思う。

はっきり言って返済比率40％はリスク高すぎるよ。業者は売りたいから大丈夫ですというけど、20～25％くらいで安全運転して、旅行行ったり美味しいもの食べたりした方がよくない？昔の3世代同居はよくできたシステムだったと思うわ。子供世代が住宅費掛からないというのはめちゃくちゃでかいよ。

でも東京都区内の住宅買うつもりなら自分の人生は住宅に捧げるくらいの覚悟必要よ。

[6822: 販売関係者さん]

>東京都区内の住宅買うつもりなら自分の人生は住宅に捧げるくらいの覚悟必要よ。
その通りですね。
固定金利・変動金利どちらがいいかという以前に、都会は田舎の年収2倍以上必要よ。
教育費も住宅費も2倍以上だからね。
自分の年収に見合った場所に家を購入するのが優先順位的には上ですよ。
例えば年収800万円しかないのに都会の7000万円マンションを購入して変動か固定どっちがいいかなんて愚の骨頂。
都会の年収800万円は地方の年収400万円と同じですよ。

[6823: 匿名さん]

割高なのはマンション
住宅地はそれほどでもない

[6824: 戸建て検討中さん]

地方が物価安いとかまだ妄言言ってる奴がいるのか
安いのは家賃(場合によって実家暮らし)だけで
車の維持費が強制的にかかるぞ

[6825: 匿名さん]

>>6824 戸建て検討中さん

物価が安いとは言ってない。
住宅費と教育費は倍以上。
ネット時代だから生活費は同程度。
車の維持費=都会の交通費で、駐車場は10倍以上。
地方の月極め駐車場は無料から5000円以下ですから。

[6826: 匿名さん]

>>6823 匿名さん
坪単価そんなに安くなくて、その4倍以上してると思う

教育費は
地方の場合、大学が通学区域に無く
独り暮らしで家賃負担が必要とか考慮すると
概ね同じぐらいでは？

[6827: 匿名さん]

>>6826
大学の4年間くらいの費用は、一人暮らしされたら家賃や生活費がいるから変わらないだろうね。でも地方から東京の大学行って一人暮らしする家庭は、それなりにお金持ってる。
そもそも東京でよくある4人家族3LDKの70平米マンションだと大学卒業まで同居だと狭すぎる。

[6828: 匿名さん]

狭小集合住宅は、地方から上京した方々が主に住まわれるところ

地元に代々暮らしていると、注文住宅を建てたり
売却して都落ちする方や分譲マンション地権者とか
いろいろですね

[6829: 匿名さん]

>狭小集合住宅は、地方から上京した方々が主に住まわれるところ
そして都落ち。
地方に住み続けた者が勝者となる。
まさに人生ゲーム。

[6830: 通りがかりさん]

>>6822 販売関係者さん
えっ？

[6831: マンコミュファンさん]

>>6827 匿名さん
> 地方から東京の大学行って一人暮らしする家庭は、それなりにお金持ってる。

これはないわ。奨学金と授業料無料で通う学生なんてザラだよ。

[6832: 匿名さん]

>>6831
大学のレベルによるんじゃない？
偏差値高いほど裕福な家庭が多いよ

[6833: 匿名さん]

代々住まう同じような広さの敷地に注文住宅建てたとして
都区内と地方では雲泥の差があるのは事実

例えば、敷地の余剰部分で駐車場２台貸した場合
月５万～の収益が得られる

建築費の住宅ローン－５万円と考えてみてはいかがだろうか？

[6834: マンション比較中さん]

地方なら都区内の倍以上の広大な敷地になりますね

[6835: 中卒]

高学歴の方々
そろそろローンの話に戻ろう

[6836: 匿名さん]

>>6834 マンション比較中さん

同じ面積の場合は？

[6837: マンコミュファンさん]

>>6832 匿名さん
スレ違いだから最後にするけど、東大とかMARCHでもそこまで珍しくないよ

[6838: 通りがかりさん]

>>6837 マンコミュファンさん
知ってます
でもマジョリティではないよね

[6839: マンコミュファンさん]

>>6838 通りがかりさん
うん、マジョリティじゃないよ
でも多少の相関あるだけでみんなそうかのような物言いはおかしい
しかも田舎ほど公立高校のレベルが高いから傾向は薄れる
以上この話は終わり

[6840: 匿名さん]

>>6839 マンコミュファンさん

みなとは言ってないよね
地方は教育費、住宅費が安い
固定か変動か迷う前に、自分の年収に合う居住地域選びが重要

[6841: 匿名さん]

変動金利って2％くらい金利上昇しても払えるくらいじゃないと怖いだろ。20年間このままの金利とは思えん。
うちは変動で3000万借入したけど、なんだかんだで10年で完済できそうな貯蓄ペースなので、減税期間が終わったら繰上するか保険代わりに預金として持っておくか悩むわ。

[6842: 匿名さん]

減税期間終わった時の金利で判断すればいいのでは？
繰り上げたら団信も消滅しちゃうし。
急激な金利上昇面以外は繰り上げない方がいいと思うけどね。

[6843: 匿名さん]

2月の大手の金利は消費税増の駆け込み需要狙いで下げたみたい。

[6844: マンション掲示板さん]

>>6843 匿名さん
いやいや、そう言った問題じゃなくて、長期金利が下げだから、それに付帯した固定が下げるだけだから。消費税とか関係なす。

[6845: 通りがかりさん]

>6841
固定養分さんですかね？
残念ながら10年で完済できるなら変動にしたほうが良いですよ

[6846: e戸建てファンさん]

>>6841
3000万を10年で完済するってすごいな。
親の遺産でも入ったの？
子どもいないの？

[6847: 評判気になるさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[6848: 匿名さん]

変動039%でサンキュー
時期が良かった

[6849: 匿名さん]

変動と固定で悩んでいます
変動が上がらないと判断してる方に理由をお伺いしたいです

[6850: 匿名さん]

変動が上がらないと判断しているわけではありませんが、ある程度の預金がある人なら変動でいいと思いますよ。
変動金利が上昇しても預金金利上昇で相殺できるでしょ？

[6851: マンション掲示板さん]

>>6849 匿名さん
まだまだ上がらないと予想して変動で借りて5年目になります。理由は日本の景気が上がる気配がないから。消費税増税、オリンピック特需終わり、少子高齢化、人口減少、メーカーの研究開発費の減少、外国人労働者を受け入れることが難しい気質など。

[6852: マンション掲示板さん]

>>6851 マンション掲示板さん
金利は0、5%くらいですか？

[6853: マンション掲示板さん]

>>6852 マンション掲示板さん
金利は0.9、借入金は3500、共働き、子1です。

[6854: 匿名さん]

>>6853 マンション掲示板さん

変動0.9%は高くないですか？

[6855: e戸建てファンさん]

保証料込だったり団信にもよるので、一概には言えないでしょう。

[6856: 匿名さん]

借入金3500万で保証料を金利上乗せ払いしたら損だよね？
団信は相当条件のいいものでも＋0.2％以下じゃないと損だしね。
多く見積もっても変動は0.7％台。
0.9％は高すぎ。

[6857: マンション掲示板さん]

>>6856 匿名さん
6853です。保証料、団信込みです。もともとは0.775だったけな。金利は窓口大手銀行だったんでどこも同じでしたね。

[6858: 検討板ユーザーさん]

私は最初に100万の手数料を払って(保証料は無し)、0.39%の変動なんだけど、これって安いのかな？
だんしん、８大疾病込みみたいだけど。
住信SBIネット銀

[6859: 匿名さん]

SBIは半年前から、八大疾病が全疾患疾病＋入院保障にグレードアップしましたね、もちろん無料で。
さらに、優遇幅も最高値を更新し、実効金利は今0.44%くらい。基準金利はずっと変わってないので、今後基準金利が上昇しても、今借りれば金利はずっと最安値を維持できるということになります。

[6860: マンション掲示板さん]

>>6859 匿名さん
6853です。やすいな。乗り換えようかな。月々1万ちょっと安くなりそう。

[6861: 匿名さん]

>>6860
さすがに変動0.9％は高すぎっしょ

[6862: マンション掲示板さん]

>>6861 匿名さん
窓口では当時最安だったんですよね、優遇もマックスで。

[6863: 検討板ユーザーさん]

>>6862 マンション掲示板さん

じゃあ
0.39％の俺はラッキーだね。
たまたま３月までキャンペーンやっていたよ

[6864: 通りがかりさん]

>>6863 検討板ユーザーさん
みんなギャンブラーだなぁ。
今なら35年固定で過去最低金利が確約されるというのに。
5年先の未来は誰にも予想できないですよ。

[6865: 匿名さん]

>>6863 検討板ユーザーさん

金利だけで考えればそうかもね。
5年前なら変なとこ買ってない限り売却益が期待できるし、残債も400万は減ってるからなんともいえないところはある。

[6866: マンション掲示板さん]

>>6863 検討板ユーザーさん
団信とかちゃんと、確認して問題なければ、大丈夫だよ。

[6867: マンション掲示板さん]

>>6864 通りがかりさん
そんなギャンブルって言うほどなことでもないと思うけど。ま、1%、2%くらい上がっても払っていけるレベルで借りた方がいいよ。

[6868: 検討板ユーザーさん]

基準金利が4%越えなければ、変動が得だよ。
いま、2.5％くらいでしょ

[6869: マンション検討中さん]

>>6868 検討板ユーザーさん
金利が上がり出したらあっという間だよ。
デフレ世代は分からないかも知れないが。

[6870: 検討板ユーザーさん]

>>6869 マンション検討中さん
上がる要素がないよ。
人口減、高齢化

[6871: 匿名さん]

変動が2%とかの時代になったら
多分給与もらってる先の会社倒産する可能性もあるよね?

[6872: 通りがかりさん]

変動はここ何年も2.4%前後だよ

[6873: マンション掲示板さん]

>>6870 検討板ユーザーさん
そうなんですよね、私は理系の企業にいるんですが、研究投資額とか先行技術とかみても、アメリカドイツ中国に周回遅れされていて未来が全く感じられないんですよね。

[6874: 匿名さん]

>>6870 検討板ユーザーさん
金利上昇は国内事情とは関係ないところでおこる。
今の金利が将来も続くと考えるのは楽観過ぎ。

[6875: 名無しさん]

その将来がいつ来るかなんでしょうが、、、
実際は変動金利の方が元金減ってくからすぐには逆転しないですよね？前の書き込みで10年毎に1%上がってもいい勝負だったよな…
変動金利で貯金全く出来てないと厳しいそうですが、ちゃんと恩恵分を貯めれていれば、、、なんて思ってしまいます。

[6876: マンション掲示板さん]

>>6875 名無しさん
うちは変動で共働きの子1ですが、嫁の給料を全貯金してます。そろそろローン6年目突入ですが、1200万ほど貯金たまりましたよ。普通の会社で普通に働いていれば変動で大丈夫だと思いますよ。

[6877: 匿名さん]

残債が多いうちは金利が低い変動がいいに決まってる。
残債が減ってきたら、変動金利＞〇年固定金利を狙ってもいいし。
>>6875さんの言う通り、前の書き込みで10年毎１％の上昇なら耐えられることがわかったし。

[6878: 名無しさん]

>>6876 マンション掲示板さん
>>6877 匿名さん
レスポンスいただき、ありがとうございます。
実は今月から変動金利にてローンが始まります。検討当初はフラット35を検討しておりましたが、年数経過後の支払い額、元金の差、10年毎に1%上がったと仮定した場合の支払い額等を確認した上で変動に行くにしました。
幸い田舎なのでお小遣いもあまりいらない上に酒もタバコにもお金はかからないので、堅実に暮らしていこうと思います。
変動金利のイメージを変えてくださったこの掲示板の皆様に感謝です。
この選択が合ってるかは運に身を任せます！（笑）

[6879: マンコミュファンさん]

変動も底かな。よい時期にローンが組めそうだわ

[6880: 通りがかりさん]

>>6878 名無しさん
運に身を任せて人生棒に振ってください。私のこの言葉を後で身に染みて感じる日が来るかも知れないし、来ないかも知れない。自己責任です。

[6881: 戸建て検討中さん]

日本は店頭金利まで動くような利上げなんてできないんじゃないかな
短期金利は長期金利と違って本当に景気が良くならないと上がらないからね

[6882: 名無しさん]

>>6880 通りがかりさん
棒に振ってください。と言うなら来ると言い切っていただけたら…
自己責任まさにその通りだと思います。私は金利が上がっていくことリスク、低金利の時に高い金利で払うこともリスクだと思って最終的に変動金利を選択しただけです。あとは、来るかもしれない金利上昇に備え続けるだけです。

ご忠告ありがとうございます。

[6883: マンション検討中さん]

>>6882 名無しさん
だからそのリスクの想定が甘いって言っているんですよ。
10年で1%金利が上がるのが最大リスクという根拠はどこにあるのですか？