固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[6701: 匿名さん]

いくらでも増税ってのも結局非現実的なんだよな。景気が良くならない状態で、変動金利がどんどん上がるってのも非現実的なんだよな。

[6702: 匿名さん]

変動はいつあがるのだろう。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181130-00000161-jij-bus_all

[6703: 匿名さん]

>>6702 匿名さん
日本の景気は上向かないからな。
どこかのサイトに銀行の収益悪化で2023年って推測されていたけど。

[6704: 匿名さん]

ローンは無駄

[6705: 匿名さん]

>>6694
自分の実行は2011年でその時の変動は0.775%でした。その頃も、変動金利はこれ以上下がることもない。長期金利も上がるから固定にした方が良いと同じこと言ってる人達が多かったですね。

[6706: マンション掲示板さん]

>>6705 匿名さん
逃げ切れそうですね。

[6707: 匿名さん]

>>6705 匿名さん

0.775の場合、2年ほど前に

5年固定0.32～0.33%になったときに
借り替えたら差額がお得になるタイミング
ありましたよ

あとは今の変動0.45%ぐらいに借り替えとかも
ありでは？

[6708: 匿名さん]

0.45でも0.775でも大して変わらないから。手続きとか面倒くさいし。

[6709: 匿名さん]

今って、WEBで入力して郵送された書類に
記名捺印といくつか証明書類添付ぐらいじゃないの？

[6710: 匿名さん]

>>6707
5年固定満了後は優遇が悪くなるんだよね。変動0.45%も借り換え費用含めると、ほぼトントンで意味がなかったよ。
ローン減税満了後繰上げ額多くした方が余程、金利払い減らせる。
まあ、俺はギリ変だから減税後も一括返済はてみきないけどね。
保証料や手数料だけじゃなく、司法書士や印紙代とかもまた払ってまで借り換えするのって、1%近い金利差ないと確実に得とは言えない。

[6711: 匿名さん]

銀行なんて大した仕事じゃないんだからAIどんどん投入して、行員リストラすりゃいいのにな。収益悪化に伴ってするんだろうけど。。

[6712: 匿名さん]

みずほとラインが手を組む。

[6713: 匿名さん]

今年も変動勝ちだったね。

[6714: 匿名さん]

来年も変動が勝ちでいきたいな。

[6715: 匿名さん]

来年も変動変わらないでしょ。オリンピック特需も一服で景気の下降局面だし、消費税増税もありますしね。

[6716: 匿名さん]

ローン控除の恩恵考えたら、変動一択

[6717: 匿名さん]

変動で余裕綽々でいられるのは変動で且つ一定額の貯蓄がある奴だね。変動で貯蓄少ないギリギリの変動35年フルローンは常に住宅ローン破綻と紙一重。今、考えると俺は失敗したと思う。頭金なし4200万、全期間固定35年ローンにしちまった。土地は現金で買って上物に4200かけた訳だが手元には貯蓄3000万ある。完全に銀行の口車に騙されたわ。

[6718: 匿名さん]

>>6717 匿名さん

もったいな。

[6719: 匿名さん]

２年半ほど前に
変動から固定に借り替えて完済まで0.33%

適切な期間を固定にするのも良いと思います

[6720: 匿名さん]

>>6719 匿名さん
固定で0.33%なんてあるんですか？

[6721: 匿名さん]

数年前にあったね

国債の金利がマイナスになってたころだったと思う

[6722: 匿名さん]

固定っていっても10年固定だよ。1番銀行のカモの。

[6723: マンコミュファンさん]

>>6722 匿名さん
バカなの？
上のひとは、10年以内に完済できること前提だよ。

[6724: 匿名さん]

>>6723 マンコミュファンさん
知ってて誰も言わなかっただけだろ。察してやれよ(笑)

[6725: 匿名さん]

>>6723 マンコミュファンさん
10年で完済できるなら、10年貯金してから買えって。

[6726: 匿名さん]

>>6725 匿名さん
住宅ローン減税を知らない人？(笑)

[6727: 匿名さん]

アフォかネタか２者択一

[6728: 匿名さん]

>>6726 匿名さん
家買うときの子供の平均年齢知らない人？

[6729: 名無しさん]

>>6723の負けだと思うわ。

[6730: 匿名さん]

>>6725 匿名さん
住宅ローン減税を考慮すると
現金一括払いよりお得ですよ

[6731: 匿名さん]

２０１６年度の数字を見てみると以下のようになっています。

・約定貸し出し期間　：　２５．６年

・完済債権の平均経過期間　：　１５．０年

つまりは、平均借入期間は「２５．６年」である一方、平均完済期間は「１５．０年」ということだそうです

[6732: 匿名さん]

>>6730 匿名さん
住宅ローン減税終わった後、すぐ返済できればそうかもしれないですね。ただその時、貯金全部はたいて返済できるか想像してみてください。

[6733: 匿名さん]

>>6731 匿名さん
この統計は完済に乗り換えの人も含まれてるから短く出るだけですよ。不動産会社に騙される一つですね。あさはか。

[6734: 匿名さん]

>>6731 匿名さん

つ借り換え

[6735: 匿名さん]

退職金だけで普通2000万以上あるだろう

[6736: 匿名さん]

>>6735 匿名さん
固定10年で借りて、退職金まで引き延ばせたら銀行の思うツボだな。どんまい。

[6737: 匿名さん]

変動より金利が低いタイミングだったら
ローン減税とあわせてお得なのは間違いないよね
どちらがお得なのかは、相場次第でしょう

[6738: 匿名さん]

>>6737 匿名さん
そんなの一概に言えないでしょ。
住宅ローン控除を受けるなら20年以上は借りなきゃいけないし。
うちは元金均等の変動で元金をさっさと返してるから、多少金利が上昇しても大して痛手はない。

[6739: 匿名さん]

固定10年って借入当初の10年間だけ固定金利になって
残りの期間は変動金利になる契約ですよね？

例えば月額20万円返済口座に入金するけれど
返済期間35年間で毎月8万円引き落としなら
10年間で1500万円ぐらい貯まる
住宅ローン減税が終わったところで繰り上げするとか
どうでしょうか？

[6740: 匿名さん]

>>6739 匿名さん
10年後に変動になった時、最初から変動の人の金利より1%くらい上乗せされるから、最初から変動の人と同じ条件になるわけではないよ。
1500万繰上げ返済するなら、借入れ金は2500万くらいならいいんじゃないですか。

[6741: 匿名さん]

>>6739 匿名さん
住宅ローン減税終わった後、全額繰り上げ返済。それが出来ない人が多いんですよ。だから銀行が儲かるんですよ。

[6742: 匿名さん]

>>6741 匿名さん
>>6740 匿名さん

金利手数料より税金減税のほうが多いから
頭金相当の分、定期預金にしたまま
その分も借りたほうが得みたい

10年後以降も返済する部分は、ミックスローンに
して変動金利にしておけば良いと思います

そうすると

頭金相当の預貯金と毎月20万円の入金と
減税分を貯めておいて減税終わったら繰り上げ

月々の返済額が僅かになるから、そのまま
ほとんどが老後に備えた貯金になりますよね

[6743: 匿名さん]

>>6742 匿名さん
すごいじゃん。がんばれ！

[6744: 匿名さん]

>>6742 匿名さん
月々の返済額が僅かになるの意味がよくわからない。
ただ、いつ何があるか分からないから、現金は手元に多めに置いておいた方がいいと思います。

[6745: マンション掲示板さん]

>>6742 匿名さん
毎月20万の入金の時点で必死すぎw

[6746: 匿名さん]

結婚前の独り暮らしの家賃が10万程度、二人で20万近くだから普通
広告では35年ローンで月々が賃貸より安いとか書いてあるけれど
老後備えを考えると35年もかかって払ってたらダメなの常識と思ってました
共働きで最低限の負担、返済比率25%分をそれぞれ入金すれば良い額ぐらいと思います

[6747: 匿名さん]

>>6746 匿名さん
賃貸だと死ぬまで払い続ける状況はどこへ？
別にローン破綻しなければ35年かかってもいいんだよね。

[6748: 匿名さん]

>>6747 匿名さん

貯蓄はいつするの？

[6749: 匿名さん]

>>6748 匿名さん
どういうことですか？
月の返済がきつくて、貯蓄ができないなら分譲マンション買ったらダメだよ。

[6750: マンション掲示板さん]

>>6746 匿名さん
20万ローンは普通じゃないよ。固10年で20万？10年で払いきれなかったら間違いなく破綻だね。離婚とかしたらさらにうけるねw

[6751: 匿名さん]

平均年収の25%が年間120万ぐらいでしょうか？
夫婦二人共働きで×2の年間240万円は極普通と思いますよ
勿論、ローンは35年間で借りるから月額返済は、
その半分ぐらいになりますが、あくまで
働ける期間から老後に備える期間とか考えてライフプランに
そった計画的な返済にしましょうって、ローンの借り方とか
よく書いてありますよね
極ごく普通なことだと思ってました

[6752: 検討板ユーザーさん]

変動0、39%なら安いかな？

[6753: マンション掲示板さん]

>>6751 匿名さん
女性の給料は出産や育休があるので、普通は共働きでも住宅ローンのあてにはしないものですよ。

[6754: 匿名さん]

普通そうだよね
旦那名義のみの単独ローンでしょうな

注意が必要なのが嫁さんのお金で返済した場合
年間110万円以上だと贈与税になるかもしれないので

繰り上げ資金として貯めるにしても
嫁さんからは月々5～6万円程度、
旦那が14～15万円程度といった感じが無難かと

[6755: 名無しさん]

変動が一番リスクが少ないと考えるようになったわ。

[6756: 匿名さん]

>>6755 名無しさん

年明けに固定が下がる予想だからね。
変動が急にあがるわけがない。

[6757: 名無しさん]

そんな短期でのリスクやメリットの話をしているうちは、まだまだ養分さん

[6758: 匿名さん]

>>6757 名無しさん

絶賛養分中のやつに言われても。

[6759: 6757]

>>6758
私？
絶賛無借金生活ですけど。

[6760: 匿名さん]

養分って？

[6761: 匿名さん]

来年はアメリカも下げかね。まじで変動逃げ切りが見えてきたぜ。

[6762: 匿名さん]

>>6759 6757さん

ツッコミどころ多すぎて、一番恥ずかしい。

[6763: 匿名さん]

返済期間30年で住信SBIネット銀行の変動0.42%、三井住友信託銀行の固定1.17%で本審査を通ってますが、どちらにするかで迷っています。

[6764: 匿名さん]

>>6763 匿名さん
逃げ切れると思うなら変動。
不測の事態が起きた場合、住宅ローン破綻する可能性があるなら素直に固定。

[6765: e戸建てファンさん]

>>6763
三井住友信託の変動一択

理由は変動が爆上げすることは今後あり得ないから変動。
全期間優遇幅２％はバーゲンプライスだな。うらやましい。

借換となった場合、ＳＢＩは事務手数料が返ってこない、三井住友信託は保証料が返ってくる。

[6766: 匿名さん]

40歳未満の貯蓄額は533万円、負債は1893万円と負債超過となっています。
40代の貯蓄の平均は924万円で、負債が1629万円と、40歳未満ほどではないですが、こちらも負債超過
50代の貯蓄の平均は1414万円で、負債が1159万円と、貯蓄超過

返済当初の10年間のみ考慮すれば
概ね問題ないようです

[6767: 匿名さん]

>>6766 匿名さん
これだと老後資金3000万確保は難しい。

[6768: マンコミュファンさん]

>>6767 匿名さん
いやいや貯蓄の話でしょ？金融資産とは言ってないじゃんw

[6769: 匿名さん]

>>6768 マンコミュファンさん
日経予想通り暴落です、今後の金融政策はどうなるでしょうか？

[6770: 匿名さん]

>>6765 e戸建てファンさん
未来は誰にも分からない。

[6771: 匿名さん]

長期金利0.01って、また固定の金利下げやな

[6772: 口コミ知りたいさん]

住信SBIネット銀行
039%
新規で借ります
安くてラッキー、イベント最高

[6773: 匿名さん]

今アップルショックでダウがかなり下がり、円高が進んでいる。
明日、日本市場は厳しい初日を迎えそう。
年金は大丈夫か？

[6774: 口コミ知りたいさん]

>>6773 匿名さん
年金はダメでしょ。そのうち70歳から支給になるんじゃないんでしょうか。

[6775: 匿名さん]

年金は心配だけど、一方で金利は上がらなそうだな。今年も変動は安泰そうだ。

[6776: 匿名さん]

>>6774 口コミ知りたいさん

株より国債のような債権で運用した方が本当にいいと思ってるの？
年金のような長期運用資金は株で運用した方がいいに決まってる。過去の歴史が証明している。
あと、年金の運用の内訳、とっているリスクを正確に理解して言ってる？
株なんて短気には半額になることがあり得ることを想定して運用するもの。それで損益確定を迫られる訳ではない。

[6777: 口コミ知りたいさん]

>>6776 匿名さん
じゃあ年金は65から支給されるように願っているよ。アメリカの植民地でいる以上無理だと思うけど。

[6778: マンション掲示板さん]

固定選んでる奴らって、アホでしょ
あがるわけないじゃん

[6779: 全期間固定さん]

全期間固定0.93%
そう悪くないと思ってるけど… 汗

[6780: 匿名さん]

金利２倍は割高感あり

[6781: マンション掲示板さん]

>>6779 全期間固定さん

高過ぎる

[6782: 匿名さん]

10年固定0.5％

[6783: 口コミ知りたいさん]

>>6778 マンション掲示板さん

真面目に答えるなら未来を正確に予想できる人は存在しないので、固定が損かどうかは誰にも分からないです。

しかし、金利上昇のリスクを保険料と思い、割高な金利を支払うということが、人生のリスクヘッジにおいて重要と考える人が一定するいることは間違いなく、賢明な選択と言えるのではないでしょうか。

変動か固定かの選択は、現時点で見えている支払金額が高いか安いかで判断するのではなく、万が一金利が上昇したとしても潤沢な資金で返済することが出来るのかどうかで選ぶべきで、手元資金の乏しい人は固定金利を選ぶ方が無難でしょう。

これも保険に例えるならば、節税目的は別として、資産家は生命保険に入る必要がなく、生命保険に入るのは万が一のときに残された人が困るであろう一般層の人が入るもので、固定金利で組む住宅ローンと同様です。

この生命保険が賢い選択かどうかは、98%の期間内に死なない人にとって損であるという観点から考えると馬鹿な選択となりますが、2%のリスクヘッジを考えると必要最低限は入っておこうとなる人が多いです。

同様に考えれば、それよりは高い確率で変動金利が現時点の固定金利より高くなるでしょうから、固定は悪い選択ではないです。

あくまでもフラット35を前提にした話です。

[6784: 匿名さん]

>>6779 全期間固定さん

SBIは変動、0.39%

[6785: 口コミ知りたいさん]

>金利上昇のリスクを保険料と思い、割高な金利を支払うということが、人生のリスクヘッジにおいて重要と考える人が一定するいることは間違いなく、賢明な選択と言えるのではないでしょうか。

固定金利で借りた人は多くが借り替えていますね
賢明な選択したのならば借り替える必要はないはず
結果的に賢明な選択ではなかったから借り替えるハメになった
というのが正解でしょうね

[6786: 匿名さん]

>>6777 口コミ知りたいさん

？申請すれば65歳から貰えますよ。
株の運用失敗したから65歳から支給できなくなって70歳支給になると思ってるとしたらアホすぎ。
年金の本質的問題は、運用とは関係ない。人口構成の問題。

[6787: 全期間固定さん]

>>6784 匿名さん
30年で250万差が… (^^)

[6788: 匿名さん]

相場と次第で変わるからタイミングによる
うちみたいに、たまたま読み筋が当たり
2年半前に固定0.33%に借換て変動より
金利が低いケースもある

[6789: 匿名さん]

>>6788
以前は変動で借りていたのですか？固定で借りていたのですか？
仮に以前は固定で借りていたとしたら、借り替え前は賢明な選択をして借りたとは言えないですね
仮に以前は変動で借りていたとしたら、借り替え前後で0.5％差以上なければ損している可能性もありますね

それと、借り替え後の固定0.33％は何年固定ですか？
返済期間は何年残っていますか？

断片的な部分だけを取り出して、「読み筋が当たった」とは言えないですね

[6790: 匿名さん]

>>850
>借換前：残高3130万円、変動0.775%、20年固定1.8%ミックスローン（1%相当）
>借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%

借り換え前のミックスローンが賢明な選択ではなかったようだね

[6791: 匿名さん]

>6790 匿名さん
ほんとそう。借り換えたり繰上げ返済できるのにミックスローンにする意味がわからないですよね。しかも固定5年0.33は1%相当の313万のことでしょうか。
借り換えで借り入れ額増やすと手数料も馬鹿にならないし住宅ローン控除も借り換え前より減っちゃうから普通はやらないし、10年を迎える前に5年固定は終わってしまうし…。

総支払額ベースで見れば、最初から0.775の全額変動で繰上げ返済した方がお得だったのにね。

[6792: 匿名さん]

へーミックスで借り替えた方もいるのですね

ミックスは面倒なので普通に
4000万円0.775%を繰上たら4356万円
0.33%に借り替えてから繰上たら
手数料金利コミコミで
4313万円になり43万円お得みたいですよ

[6793: 坪単価比較中さん]

>43万円お得みたいですよ
借り替える前のミックス時点で損してるんだよ

[6794: 匿名さん]

なるほど0.775→0.33でなくて
ミックスのあわせて1%相当から借り替えた場合だと

>>6792 の例当てはめると
返済額が4356万円だから、0.775と
ほぼ同じ返済額になるだけなので、
メリットは見いだせないですね

損を取り戻したってところでしょうか

[6795: 戸建て検討中さん]

そもそも将来の金利なんて分からないから
固定で借りて金利が下がったからと言って間違いだった訳ではないと思う
損得を取るかリスクを取るかによって考え方が違ってくる
結果論を語られても仕方ない

[6796: 匿名さん]

>>6794 匿名さん
ちがうよ
借り換え後もミックスで、5年固定終了後、繰り上げ返済するのはどちらか金利の高い方だけ
全額繰上げ返済するとは書いてないよ

>借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%
>５年半ほどしたら住宅ローン減税が終わるので、 ミックスローンの金利が高い方を繰上げ予定です。

[6797: 匿名さん]

普通に考えて今から数年後
固定が0.555%より低くなってるとは考え難いから
変動0.555%を残して単に0.775よりは0.22%下がる

最初はミックスなんて中途半端でムダだなと思ったけど
短期固定0.33%で借り替え手数料損を取り返して
残債の金利を下げるたのは有りかもと思った

>>6795 戸建て検討中さん
ようは、単なる金融商品
相場とズレたら、早めに損切りした方が損失が少なくなる。
変動固定関わらず高い金利のまま塩漬け放置だと損失が拡大しがち

[6798: 匿名さん]

>>6797 匿名さん
5年固定の返済期間は何年ですか？
変動もしかり。
5年固定終了後の予定金利は何%ですか？
それがないと目先の話ばかりで説得力ないです。

[6799: 匿名さん]

>>6797 匿名さん

損切り＝「読み筋ハズレ」
単なる損失拡大を抑えただけである
初めから変動にしてたら読み筋アタリで賢明な選択だったのにね

[6800: 匿名さん]

>>6798 匿名さん
５年で返すんじゃないの？