固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[661: 匿名さん]

あくまで新生銀行の介護団体信用は、8大疾病と一緒に金利上乗せなく付いてくるのがミソ。
仮に労災、車の保険もその状況になった場合勿論助けてもらいますが、住宅ローンは免除にならないでしょ。

[662: 匿名さん]

１年半前に地銀で固定10年0.95で借りたけど
私も団信を充実したさせて借り換えしたいわ。
今の金利でネット銀行の安い所なら総支払い額トントンで借り換え出来そう。
今借りている銀行は死ぬか高度障害にならないとダメなんだよな。

[663: 匿名さん]

>>661
金利高いから折り込まれてるよ
世の中、保証に無料なんてありえない

[664: 匿名さん]

>>663
だから、金利も低く、かつ補償の充実したところを選んだけど。
20年固定の金利1.15、借り換えにかかる諸費用の安さ、補償の充実を考えると自分にはベストだったわけ。
そもそも団信に入らないとフラット以外で住宅ローンを普通は借りれるんですか？

[665: 匿名さん]

>>660
だって品なきゃ意味がない保険じゃ、
本人に何のメリットもないし。（家族がいれば助かるけど。）
変わりのものに入ってるから足りてるし。

[666: 匿名さん]

団信要らないってのも別におかしな選択ではないと思う
死亡のリスクが出てくる頃には残債減ってる

[667: 匿名さん]

団信ってのは銀行を守るものだからね

[668: 匿名さん]

20年固定ならフラットで10年間-0.6%優遇組の大勝利だろ
団信じゃなく収入保障保険入ってれば、繰り上げ返済した場合に差額の保証分が生活費保証に回せる

[669: 匿名さん]

住宅ローンは老後のこともあるから５０代で完済するし
住宅ローン減税後の10年後に大半を繰上するから、
あまり団信に特約付けてもあまりメリット無いと思う

やはり、金利手数料差額で、終身とか65歳までとかの生命保険を別に掛けたほうが役にたつ気がするの

[670: 購入検討中さん]

私なら新生銀行は借換の最後の砦に残しておきます。
マイナス金利幅が拡大するなら、この三年くらいの間にまだ0.3〜0.5くらい下がる可能性がある
その時に初期費用が安い新生は借換のハードルが低い
新生から新生への借換は出来ないわけだからね

[671: 匿名さん]

>>668>>669
普通は、団信と収入保障保険の両方と思います

団信で住宅の心配なくなって、生命保険で生活費に充当です。
銀行なら団信ただでフラットなんかより低い金利で借りられるから、生命保険が無駄になることはないですよ。

遺された家族のためにも、団信無とか金利リスクなんより、遥かにハイリスクと思います

[672: 匿名さん]

>>670
うちは三井住友信託銀行で返済中だったから
その感覚わかる気がする。

返済中の銀行は選択肢から除くしか無いから
スマホのＭＮＰ割引みたいなものだね

[673: 購入検討中さん]

>>671
団信は繰り上げると保証も減る
収入保障保険は繰り上げても保証は減らないから差額が生活費保証になる
収入保障保険をローン返済額より厚めに設定しておいて、繰り上げ返済をしていけば1本でいけるし割安になる

[674: 匿名さん]

その収入保障保険に、銀行の無料の団信があると、より安心で金利も低いってことでは？

[675: 購入検討中さん]

無料なんてないから

[676: 匿名さん]

>>675
フラットより低い金利にインクルーズされてるだけね

[677: 購入検討中さん]

フラットより低い金利なんてあるか？
3月実行　20年固定
当初10年　0.42 残り10年　1.02
だぞ

[678: 匿名さん]

団信+収入保障？不安抱えまくってる割には視野狭くないか。保険命？

[679: 匿名さん]

低いですね。びっくりです。
月額ローン返済額と、収入保障保険料、それぞれ月額何円ですか？

[680: 匿名さん]

2500万　20年で試算
当初10年　108621円
残り10年　111914円
収入保障　3000円/月くらい

[681: 匿名さん]

あれ？計算間違ってませんか？
５年ほど前に都市銀行で４０００万借りた返済額と変わらないんですが・・・

あと、４０００万だと、やはり収入保証の保険料５千円ぐらい必要でしょうかね？
計算あってるなら、毎月が高くなってしまうのですが？？？

[682: 匿名さん]

借入期間20年だよ？

[683: 匿名さん]

アクサ20年の収入保障
税金考えて毎月13万で試算
2841円/月　だね

[684: 匿名さん]

月３０００円の保険料×１２カ月×３５年＝１２６万円
２５００万借りてる場合、機構団信より４０万円安いんですね。

[685: 匿名さん]

>>684>>681
借入期間20年間と35年間の違いを勘違いしていますね。
住宅ローン減税を考慮すると当初10年間は残高が多いほうが得なので、借入期間35年がお得です。
収入保証保険料は金利0.262%相当になる計算です。

銀行ローンの当初10年固定が団信込み0.47%ですので
比較すると0.2%程度割高になるようです。

２５００万円借入
■フラット20S（0.42%→1.02%）返済期間20年間
①毎月の支払い額：108,621円＋2,841円＝111,462円（0.682%相当）
②住宅ローン減税：1,825,000円
③10年間の支払額：11,550,440円（①×10年間－②）
④10年後借入残高：12,762,373円

11年目以降
毎月の支払い額：111,914円＋2,841円＝114,755円（1.27%相当）

■当初10年固定（0.47%→1.045%）借入期間35年間
毎月の支払い額：64,565円
住宅ローン減税：2,128,000円
10年間の支払額：5,619,800円
10年後借入残高：18,271,578円－繰上げ返済：5,930,640円（③との差額）
繰上返済後残高：12,340,938円

11年目以降、変動
毎月の支払い額：69,233円

■当初20年固定（1.07%）借入期間35年間
毎月の支払い額：71,389円
住宅ローン減税：2,159,000円
10年間の支払額：6,407,680円
10年後借入残高：18,784,424円－繰上げ返済：5,142,960円
繰上返済後残高：13,641,464円

[686: 匿名さん]

フラットの-0.6は後何年続くのかな？

[687: 匿名さん]

>>681
http://www.axa-direct-life.co.jp/spn/products/income/index.html

こちらのサイトで見積りできますが、
35歳で35年ローンの場合、保険金額が月額11万円（一括受取額3,600万円）が上限額のようなので
借入4,000万円には、やや不足するようです。

[688: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

教えてください。
500万円ほどを10〜15年のローンを組む場合、変動・固定どちらがいいでしょうか。
変動で金利が0.6%きってるので変動で組んで、1%を上回った時は全部返しちゃえばいいかなぁと思ってる反面、0.9%の10年固定にしておいたほうが安心なのかなぁと。

みなさんだったらどうしますか？

[689: 匿名さん]

年収によるだろね。
500万ならローン組む前に、貯めてローンにしませんが。

[690: 匿名さん]

>>685
>銀行ローンの当初10年固定が団信込み0.47%ですので
って具体的にどこ？
変動がいやで固定を選択するのに、すでに安い金利のさらに0.2%を削るために11年以降を変動
にするのは固定を選びたい人には微妙な選択。

１月にいくつか回ったが全期間固定は農協が再安だったが、それでもフラット20Sの-0.6%には
全く及ばなかったわ。

[691: 匿名さん]

当初10年固定が安いのは、
りそな銀行のWEB限定０.５％、１１年後以降の変動が０.５６９％

０.４７％は、信託銀行だけど、１１年後以降の変動が高い

[692: 匿名さん]

>>688
当初５年固定の0.33%とかどうでしょう？
10年後に繰上返済で減税メリット

所得によりますが、給付金もあるようです

[693: 匿名さん [男性 30代]]

>>690 もっと勉強しようね。

[694: 匿名さん]

11年目の頃って日銀が出口戦略で極端に変動が上がってると思う

[695: 匿名さん]

10年後に金利が大幅に上がってなければアベノミクス大失敗って事だわな

[696: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>688です。

年収は今は夫のみなので、400万円ほどです。
頭金は妻の正社員の時のお金と親からの贈与で準備しました。
親からの贈与は契約後に提案をうけたので、結果500万円ほど残り、手持ち金をこれ以上減らしたくないのでローンを組むことにしました。

[697: 購入検討中さん]

今日の公示地価の発表で土地の価値が2%上がった
金利払ってもお釣りがくる

[698: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

変動で借りていいのは少額or短期間の方だけで長期は固定だ！！とばかり思ってきたけど、
新築建売
頭金500万　
借入4,500万
35年変動金利
という提携ローンを不動産屋から勧められ（固定で借りる人見たことないらしい）て迷っています。
上手く全期間優遇（▲1.9%）が取れたとしてこれからローン減税の10年間は固定金利を払ったつもりで差額を貯金をして、11年目以降の金利情勢を見つつ繰上返済すればいいかとは思うのですが、どうにも皮算用な気がしてなりません。。。
皆さまでしたら上記借入を行いますか？ご意見を頂けたら幸いです。

[699: 匿名さん]

>>698
ここではフラット団信無しがオススメらしいですよ

私は変動ですが

[700: 匿名さん]

>>698
今後の予定を含めた家族構成や年収によって違うかと
自分で判断できないなら変動は選ぶべきではないかな

うちは子供がいてタイミングの悪い時期に金利があがるとピンチなので全期間固定にしました。

[701: サラリーマン]

>>699
情報ありがとうございます。
そういったご意見もあるのですね。
フラットは0.6%優遇？なるものを私は持っていないのでタイプA金利35年になるのですが、団信料や保証料含みで考えるなら銀行の超長期の方が(3月現在においては)有利かなと考えています。
基本悩むチキン野朗(汗)ですので団信なし、保険で代用は候補から外しています。

[702: サラリーマン]

>>700
ご意見ありがとうございます。
仰るとおりですね。
決めるのは自分ですし、決めたら迷ってちゃいけませんよね。
子供一人の一馬力収入で行く予定なのですが、ライフプランシートにらめっこして、あーでもないこーでもないやっております。。。
「35年変動ってお前気は確かか！？」というものではないのかなと感じ始めてはいます。

[703: 匿名さん]

俺は何も考えず3500万35年変動にしたよ。小梨だから1馬力でもなんとでもなると思って。

[704: 匿名さん]

>>698
認定住宅なら、頭金500万円は定期預金で預けて
5000万円借入て、住宅ローン減税メリットを享受

月々のローン返済額は１３万円程度だが
繰上を見越して、月々１８万円を入金、ボーナスから３０万円

10年後に2000万円繰上（内500万円定期）残債1,700万円程度になる

3300万円を当初５年固定０．３３％
1700万円を変動０．５５５％のミックスローン

繰上後の月々返済額が４．５万円に満たない程度になる
毎月１３万円貯蓄できる余裕ができる。

[705: 匿名]

四半世紀前と違って
借り換えのハードルも金利自体も低いから
超慎重派の人なら
とりあえず35年固定で借りておいて、
子供の教育費の目処があと10年となった
タイミングで10年固定にして・・・
という感じでいいんじゃないかな。

もちろん超の付く慎重派の人向けだけど。
あと運用や金利をことを考えること自体が
ストレスって人も案外少なくないから、
そういう人達は安心料込みで、って感じで。

さすがに子供が巣立って夫婦二人になったら
何とでもなるから、その後は変動で問題ない
だろうし。

面倒くささやストレスから解放されて
安心感も得られるなら月１万程度の差なら
気にしないという固定の人って
僕らの感覚より多い印象を受ける。

トータルで3～400万程の差が出る可能性の
説明をしても「車１台分でしょ」とか
「どうせ遺産でまとまったのが入るから」
と意に介さない人が結構いるんだよね。

住宅購入できるってだけで水準以上の人だし
そういう人の両親もまた同じだろうから、
一定の割合でそういう金銭感覚の人がいても
不思議ではないんだろうね。

[706: サラリーマン]

>>704
貴重なご意見ありがとうございます。
ミックスローンは頭にありませんでした。
ただご教示頂いたプランは年収750万の身には、かなり強気な月々返済額ですね。。。
私が属性を小出しにしていたせいです、申し訳ありません。

スレ違いになっておりましたら恐縮ですが。
年収750万(一馬力)
34歳
頭金500万(親から贈与)
借入4500万
貯蓄800万
(ローン諸費用予算200万、新居家財予算100万、残りは貯蓄予定)
長期優良住宅対象外
フラット35sタイプA対象
子供1歳(家族構成は3人で決定)
月14万以下ボーナス0の支払を想定

[707: 匿名さん]

>706

長期優良住宅対象外ってことは、住宅ローン減税の控除対象限度額は4000万円じゃないですかね？
4500万の借り入れでちょうど良さそうですね。

ところで、長期優良住宅対象外でも、フラット35sタイプA対象になるんですか？

[708: サラリーマン]

>>707
そうですね。段々減りますが年間40万程控除で総額400万弱の控除になる予定です。

不動産屋に確認しましてタイプAで適合証明書(またこれが高い…)を出せるとのことでした。が、すみませんどの条件に該当するかまで確認していないのです。太陽光はないので断熱等級かな？と勝手に想像していました。。。

[709: 匿名さん]

適合証明書って、お金かかるんですか？おいくらで？
私は、提携ローンではなかったのですが、
銀行の方と不動産屋さんがやり取りして用意してくれました。

[710: 匿名さん]

五万くらいだったと思いますよ。

超慎重派というか、そりゃ金利が35年変わらない前提での計算なんて誰でもするよ。それ自体アホくらいけど。