固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[6301: 匿名さん]

>>6299 匿名さん
普通は住宅ローン借入額に合わせて、保険を見直します

例えば30歳で借入額3000万円の場合、
安い掛け捨て収入保険で
保険料が月額3,300円程度必要ですが
35年間で138万円程度の保険料となります

団信込みの住宅ローンの場合、不要です

[6302: 匿名さん]

>>6301 匿名さん
団信込みって0円だと思ってる人多いですが、
0.2～0.3％分が上乗せされているんですよ
例えば金利0.5％の住宅ローンだったら
金利0.2％＋団信0.3％で0.5％になっています
無料ではないんですよ
0.2～0.3％分は団信分なんです
収入保険は若い人は安いですから、
0.2％～0.3％で試算したら団信が安いか収入保険が安いかわかりますよ
若くて団信の方が高い人は団信なしでもいいんじゃないですかね
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・

で、若くない人だったらこっちの理由ね
生命保険は見直す人がほとんどって言うけどね、
昔の金利が高い時代の生命保険は予定利率も高くてお宝保険だったりします
お宝生命保険に入ってる人は団信不要なんですよ
見直したら損しますから
だから0.1％未満の預金連動住宅ローンでいいって人もいるんです
特にお金持ち
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・

私は自分で預金連動状態を作るタイプですが、面倒くさい人は東京スターでいいんだと思いますよ

[6303: 匿名さん]

＞6302

とりあえず普通の銀行で借りれる人がこのスレ対象だよ

[6304: 匿名さん]

>>6303 匿名さん
は？
普通の銀行で借りられますけど？
だから対象ってことでいいですか？

[6305: 匿名さん]

>>6301 匿名さん
30歳65歳満期(35年間)3000万円
収入保障保険：月額3,296円(138万円)

ネット銀行変動金利0.457%
団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%
この差額をネット銀行の団信相当と見なすと

差額0.157% 月額1,985円(83万円)

ちなみに、
金利0.2% 月額2,535円(106万円)
金利0.3% 月額3,824円(161万円)

[6306: 口コミ知りたいさん]

>>6305 匿名さん
>団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%

預金連動ローンの預金金利も含めると0.061%です。
預金金利が貯まるのが預金連動の醍醐味です。

>差額0.157%
差額0.457-0.061=0.396%

はい、やり直し！

[6307: eマンションさん]

真っ当な銀行で借りれない人の綱渡りが涙ぐましい

[6308: 通りがかりさん]

結局東京スター銀行って金利何パーで何とかパック付けると合計で何パーになるの？

[6309: 匿名さん]

>>6308 通りがかりさん
だから0.061%
お金持ち限定

[6310: 匿名さん]

>>6306
預金金利を含めて計算する場合、

①メンテナンスパック0.3%－預金金利0.239%＝0.061%

②ネット銀行変動金利0.457%－預金金利0.239%＝0.218%

この差額②－①＝０．１５７％が団信相当とみなせますね。

[6311: 匿名さん]

>>6308
東京スター銀行
変動0.800%＋0.300%＝1.100%（団信無し）
変動0.800%＋0.504%＝1.304%（団信有り）
変動0.800%＋0.702%＝1.502%（団信有り＋ガン特約）

ちなみに住信SBIに借り替えると
変動0.428％（団信有り＋全疾病特約）

[6312: 匿名さん]

>>6310 匿名さん
そうですが、私が言いたかったのは①と②の比較ではないです
①と②の比較でしたら
何度も書いていますが私は自分で預金連動状態を作るタイプですので、②を選択しますが、、
預金連動住宅ローンは知っていても、自分で預金連動状態を作れることに気づいてない人は①と③（預金連動なし団信あり）で比較して①＋収入保険加入も良いのではないかと言いたかったのです
言葉足らずでしたね

[6313: 匿名さん]

>>6312
銀行ローンに含まれている団信や、割安さもですが
なにより残された家族にとって利便性が高い点が良い点からその点もメリットと思います。
（万が一の場合の手続きが銀行・保証会社・団信引受生保間の手続きがセットで窓口が一本）

収入保証保険も、もちろん契約していますが、こちらは居住費を除いた生活費の補助のためなので
一括受け取りではなく、年金受け取りタイプになります。
居住費は住宅ローンの団信で＋生活費は収入保証保険と両方が普通と思います。

>>6301の見積もりでも
月額９万円×３５年間の契約なので年金受取であれば、契約時点では3,780万円受け取とれる計算になりますが
団信の代わりとなると、一括受取となるため、
受取り額：契約時点 約3,000万円 (35歳時点：約2,600万円) となってしまいます。

そう考えると３０歳でも、収入保証保険より団信のほうが割安になるようです。

[6314: 匿名さん]

>>6305 匿名さん
>30歳65歳満期(35年間)3000万円
>収入保障保険：月額3,296円(138万円)

6312です
念のため収入保障保険料を試算してみました
画像より数値を拝借　毎月の返済額73,413円

アクサダイレクト30歳60歳満期（年金支払保証期間5年）ですと
保証金額8万の場合：月額2,358円（848,880円）
保証金額7万の場合：月額2,082円（749,520円）

>差額0.157% 月額1,985円(83万円)

ネット銀行変動金利0.457%と団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%の比較では30歳未満は収入保障保険の方が安いので、預金連動の方が良いかと

ただし、6313: 匿名さんのように一括受取を希望の方は保証金額を増やさなければならないので、30歳ではネット銀行の方が良いかと

アクサダイレクト30歳60歳満期（年金支払保証期間5年）
保証金額10万（受取り額：契約時点2900万）の場合：月額2,910円（1,047,600円）
保証金額11万（受取り額：契約時点3200万）の場合：月額3,186円（1,146,960円）

ちなみに25歳ですとトントンな感じですかね

アクサダイレクト25歳55歳満期（年金支払保証期間5年）
保証金額10万（受取り額：契約時点2900万）の場合：月額2,270円（817,200円）
保証金額11万（受取り額：契約時点3200万）の場合：月額2,482円（893,520円）

こんな感じで私は自分の住宅ローンの試算をしております
保険会社も色々ありますので参考にどうぞ

[6315: 匿名さん]

＞保険会社も色々ありますので参考にどうぞ

一般的な銀行で借りれる信用がある人は参考にしなくても良いよね

[6316: 匿名さん]

そろそろ一般的な銀行で借り入れできる人のために
固定と変動の話に戻そう

[6317: 匿名さん]

結論
団信の無駄を省いた結果
変動0.800%＋0.300%＝1.100%（団信無し）

無駄を省けましたね

[6318: 匿名さん]

東京スター銀行の話題はこちらへ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30066/

[6319: 匿名さん]

預金連動って金利高い頃は検討しても良かったかもしれないけど
今は低金利だから、高い手数料でメリット無いと思うな

減税期間終了時の繰上資金、
社債や外債とかで多少リスク取れば、
まずまずの利回りになりますね

[6320: 匿名さん]

なるほど、借り入れと同額の預金さえあれば検討の余地ありということですね。
少し難しい内容でしたが勉強になりました。

[6321: 匿名さん]

>>6317 匿名さん
預金がある人は0.061％（団信なし）
預金がない人は1.100％（団信なし）

[6322: 匿名さん]

金持ち優遇だな

[6323: 匿名さん]

変動型の住宅ローン金利は全行が据え置きとした。

大手銀行５行が６月に適用する住宅ローン金利が３１日、出そろった。代表的な１０年固定の最優遇金利は、三菱ＵＦＪ銀行など３行が０．０５％引き上げる。

　新しい金利は三菱ＵＦＪが０．８５％、三井住友信託銀行が０．８％、三井住友銀行が１．１５％となる。一方、りそな銀行は０．７％、みずほ銀行は０．８％にそれぞれ据え置く。

　（2018/05/31-18:15）

[6324: 匿名さん]

預金連動もアリだね

[6325: 口コミ知りたいさん]

フラット属性の皆様大変
引用
住宅金融支援機構は１日、長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」（買い取り型）の６月の適用金利を発表した。返済期間が２１年以上３５年以下（融資率最大９割）の場合、年１．３７～２．０１％（前月同１．３５～２．０１％）で、最低金利は４カ月ぶりに上昇した

[6326: 匿名さん]

預金連動（団信なし） 0.061％　金持ち属性
フラット35（団信なし） 1.17％　貧乏属性

[6327: 匿名さん]

自己責任で投資（団信あり） －１％以上

[6328: 匿名さん]

>>6327 匿名さん
金持ち属性ですね

[6329: 匿名さん]

さー固定の金利はどう動くかな？

引用
週明け4日の国債市場は、長期金利の指標である新発10年債（350回債、表面利率0.1％）の終値利回りが、前週末終値より0.005％高い0.045％だった。

[6330: 匿名さん]

4000万35年ローンを11年目に一括繰り上げ返済した場合、保証料っていくらぐらい戻りますか？
メガバンクの方がネット銀行よりトータルコストが安くなる場合もあり得ますか？
計算方法教えてください

[6331: 匿名さん]

> 6330 匿名さん
15万から20万ぐらいじゃないですか？
メガバンクで、保証料の 一括or上乗せ で相談したところ、
35年の元利均等だと9-10年ぐらいが分岐点だといっていました。

一括 から 11年分の一括保証料+αと事務手数料(5万ぐらい?)
を引いた金額を目安にすればいいのでは。

[6332: 匿名さん]

また変動は金利が上がる〜なんて意味無い話やったら？

[6333: 通りがかりさん]

そろそろ固定が上がるね
もうジワジワ来てるよ

[6334: 匿名さん]

変動はあまり関係なくね？

[6335: 匿名さん]

ぼちぼち日銀もイールドカーブコントロールの金利目標を引き上げるのかな？
結局、なにやってもインフレ2%できず、あげくに緩和の副作用がどうとか言いだすようだがまだ頑張れよ。

[6336: 匿名さん]

長期金利上がりましたね
10年固定のほうが安泰ですかね？

[6337: 匿名さん]

10年固定、ちょっとタイミング逃がした感じですかね
1～2年ほど前なら変動より低い金利でメリットあったのですが
時すでに遅し

[6338: 匿名さん]

10年国債利回りがオペ後も上がってます。
なんだか日銀打つ手なし感がありますが。

[6339: マンション検討中さん]

変動金利はどうなりますか？

[6340: 匿名さん]

固定金利は黒田さんが0.2%までは長期金利の上昇を放置すると宣言したようなものですから、0.1%はあがるでしょうね。
急激な上昇でなければ0.2%から徐々に金利上昇幅の容認は広げて行くという事だから、間違いなく固定は上がっていく。
だからといって、すぐに変動が上がるわけがない。

[6341: 匿名さん]

インフレ抑えるために金利上げるもんだが、なんだか逆になってるね。
（短期金利はほぼゼロのままだから正確には違うが。）
こんなに長いこと異次元緩和してもインフレにならない国なんて日本くらい。
輪転機廻して一万円札ばら撒く錬金術は、もうしばらくは大丈夫そう。

[6342: 匿名さん]

>6339
日銀が金利コントロール出来ている限り、今とほとんど変わらない。
ローン貸し出す銀行は、固定金利を上げるなら、その分は多少変動の金利も上げるかもしれんが。
日銀も異次元緩和によって市場に国債が出回らなくなって、今回の見直しを発表してるので、
市場に国債が出回れば年80兆円まで買う方針は変わってないので、長期金利も大して変わんないと思うよ。

[6343: 匿名さん]

すでに10年国債利回りは上がってきており、0.2%でオペをするかも怪しい。
たかが0.1%上昇だから大丈夫とも言えない。
こういう時、全期間固定金利の方はニンマリだな。

[6344: 匿名さん]

よくいざというとき固定に借り換えって人いるけど先に固定が上がるからその決断できる人ってほとんどいないよね。
あと10年固定も10年後が変動よりリスクあるから10年で完済できる人じゃないとお薦めできない。
そんな自分はミックスに落ち着いた。
急激な金利上昇時は変動部分を一括で繰り上げてリスクヘッジする予定。

[6345: 匿名さん]

ネットでの日銀関係の記事に対する書き込みでは、変動で借りた方が不安になっているよう。

今までの上がるかもという推測的な状況と黒田さんが長期金利の上昇を容認という発言した今回の状況はインパクトがまったく違いますね。

[6346: 匿名さん]

>全期間固定金利の方はニンマリだな。

契約書をよく見てみよう。
実際の金利＝固定金利-優遇金利。
確かに、固定金利は変わらないが、
優遇金利は、銀行の都合でいつでもやめることができる旨書いてあるはず。

[6347: 匿名さん]

>>6346 匿名さん

それ、間違ってますよ。
全期間固定金利の場合、優遇金利は契約時に決まっているもので変わらないものです。
どうインフレになろうが、変わらない。
だから返済額も契約期間は変わらない。

[6348: 匿名さん]

>>6346 匿名さん
普通の銀行は書いてない。
ソニー銀行は書いてあるが、固定だとしても次の月から金利上げられる特殊な銀行なので。。

[6349: マンション検討中さん]

先月10年固定10年返済予定に滑り込んどいてよかったー。

[6350: マンション掲示板さん]

例えば、住信SBIのネット専用住宅ローン

https://contents.netbk.co.jp/pc/pdf/gaiyo_hl_smtb.pdf

2ページの頭

金融情勢の大幅な変動があった場合には月中に適用している金利を見直すことがあります。

という記述があります。

つまり、制度としては固定金利であっても、銀行が金利を変えることが可能。しかし、これが発動するってことは、よっぽどの天変地異だし、銀行も信用も失うから、基本は書いているだけで発動しない可能性が極めて高いのだと思います。