固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[601: ebye]

>>599
http://www.smtb.jp/personal/loan/pdf/house.pdf

ただし、変動プ ランの期間中および上限プランの特約期間中においては、利率が上昇しても、新しい返済額 は従来のご返済額の 125%以内とします。

[602: 匿名さん]

>>601
固定期間の支払いから25増しということですか？

[603: 匿名さん]

当初優遇終了後は当初固定の金利に対して
125％ルールは適用されないけど、
当初優遇終了後に選択する変動の金利に
対しては125％ルールは適用される。

つまり当初固定0.5％終了後に変動を選択した場合、
変動1.5％になってる可能性があるけど、
その半年後にまた2.0％にあがることは
125％ルールのもとでない。三井住友信託では。

と理解したけどOK?

で、そこでもう一度借り換えようとしても
身体にガタがきていて
団信で引っ掛かり借り換えができないリスクが
一般的にはあるということだな。

なるほど！だけど、これならうちは大丈夫そう。

[604: 匿名さん]

>>598
それを言うと、変動金利にも下記事項が約款に書いてあり、125%ルールなんて当てにならんが。

将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、
その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。

[605: 匿名さん]

>>603
当初固定0.5％終了後に変動を選択した場合、
その時の変動金利になる(上限なし)
その5年後に支払額の見直しがあるが、金利が上昇していたとしても返済額は125%以内となる。

たまたま10年後に一時的な？金利上昇がある厳しいかもね…

[606: 匿名さん]

15年は安心ということで

[607: 匿名さん]

>>606
10年は安心だよ

[608: 匿名さん]

>>604
金利上昇云々は気にしなくて良いと思う

ローンを借りた銀行が潰れると、借り入れ条件は引き継がれるが優遇はなくなるので注意かも

[609: 匿名さん]

>590
NISA優遇と、頑張って30万円定期にして▲0.03%優遇にしたいところ
あと、変動ミックスも良いのでは？

10年固定0.47%800万と変動0.57%700万といった感じ

[610: 匿名さん]

>>603
40才過ぎると団信が通りにくくなるので注意
健康診断で Cが… orz

[611: 匿名さん]

＞５９０＞６０３
この先、90年代バブル期のように金利暴騰を予測してるなら、20年固定1.06%にしちゃえば良いのでは？

借換費用約50万円含む１５５０万円で借換て、20年後、金利がバブル期並みの８％になってたとしても
残高が減ってるから、返済額は今より少ない月々７万円程度

１２５％ルールとか関係ない

[612: 匿名さん]

>>603
125%ルールとは金利の上限でなく、支払額の上限
金利が上がれば、その分支払う必要がある
変動金利の支払額の見直しは、通常5年毎で
支払額が125%を越えなというもの
125%を越えた部分は、未払い利息として残り
最終支払日に未払い利息が残っていれば、一括完済が求められる。

[613: 匿名さん]

細かい事より
再販価格>残債

この状態を短時間で出来るようにする事に集中

[614: 匿名さん]

>>590 >>603
支出のピークを手堅く固定で、
でも金利は変動と同等、
その後余裕が出た際にも
手数料の安い借換をオプションとして
持っておくというのはいいと思う。
リスクはソニー銀行が
その手数料でいつまでやってるか
ってとこかと。
資金に苦しんでいる感じはしないので
10年後一括とは言わないものの
ある程度の事態に備えられる
蓄えがあれば万全かと。
先発は崩れたけど、中継ぎ以降は
理想に近い勝利の方程式だと思うよ。

[615: 匿名さん]

>>613
地価の高い都会なら、建築時から、再販価格>残債
になる

[616: 匿名さん]

借換検討組、これからだと実行は４月、５月のようですが
３月は
　変動借換　０．５５０％（三菱UFJ信託）
　５年固定　０．３３０％→変動０．７７５％（三菱UFJ信託）
１０年固定　０．４７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
１０年固定　０．５００％→変動０．５６９％（りそなWEB借換）※繰上返金無し
２０年固定　１．０６０％→変動２．０７５％（住信SBI）※繰上返金無し
２０年固定　１．０７０％→変動１．０４５％（三井住友信託）
３０年固定　１．１２０％（三井住友信託）
フラット35　１．２５０％　※団信別

といったところが金利が低いところでしょうか？
より低いところをご存じな方、レスいただけると助かります

[617: 匿名さん]

>>614
うちも勝利の方程式に乗ってみるかな。
固定優遇終了後のオプションとして、手数料格安のソニー銀行を残しておくというのがキモだな。
その時の団信だけがリスクなら価値ありだわ。

[618: 匿名さん]

借り換て１０年後以降も返済続けるなら
リソナ銀行の借り換えのほうが無駄な手数料払わなくて済むし。

残高少なくなってからの借り換えは、登記費用とかでメリットなくなる気がする

[619: 匿名さん]

>>617
少々、勘違いしているようだが、ソニー銀行は、住宅ローンを２種類扱っていて、
優遇幅が異なるので注意しましょう。

手数料が43200円のほうは、今月変動０．８６９％になります。
他行で言うところの保証料上乗せタイプに当たり、０．３％程度、金利上乗せ相当になっています。

[620: 借り換え検討中]

皆さんと同じ長期固定からの借り換えを検討しています。

どういうプランにするか一行に絞りきれてない状況ですが、この様な場合、仮審査は複数行に対して行っても問題ないものなのでしょうか。

仮にA行に通ってB行に落ちた場合、Bで落ちたことがAの本審査に影響がないか懸念しています。
新規借り入れの際は現契約の一行のみだったもので。

影響がなければ、三井住友信託とソニーとじぶん銀行に仮審査をしたいと考えています。