固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[5601: 匿名さん]

>>5599

> 変動金利　10年0.5％　次の10年1.5％　また次の10年2.5％　最後の5年3.0％
> で計算してみるがいい

アドバイスありがとうございます。早速試算してみたところ、長期固定（30年固定1.1%)のほうが、２５万円ほど総支配額が少なくなるという試算結果がでました。この試算は、繰り上げ返済しない前提だったのですが、ある程度の規模の繰り上げ返済をすれば、変動を選択したほうが総支払額は少なくなりそうです。

> 繰上げ返済もったいなー

20年ちょっとで退職するので、退職前には支払いを終えたいと思っています。

[5602: 通りがかりさん]

ここで変動を何もリスクが無いかの如く推す方はどんな方なんだろうか？
住宅ローンすら組んだ事も無い自称ファイナンシャルプランナーだったら笑えるが。
今は金利がドン底だし春だから頭がお花畑なのが多いのは仕方ないにしても…

俺みたいな一般市民からしたら金が無いとさすがに変動はありえんわ。

[5603: 匿名さん]

>>5602 通りがかりさん

たぶん、なにも考えてないやつほど固定にしてるよ。安心という二文字だけで、思考が停止してる。

[5604: 匿名さん]

黒田さんが継続したのは、何人かに断られたからと須田慎一郎が話していた。
実際に断った方に理由を聞くと、出口戦略の道筋がその方では立てられそうにないからと。
日銀が国債を購入し続ける金融緩和は、どこかで終わりにする時に、国債を日銀が買わなくなると国債暴落が起きる。
どこかで下がるのがわかると誰も国債を買わない。
市場は少しでも出口戦略の話をすると、株価まで下がる状況でどうすればいいかわからないと話した。
黒田さんは任期中にどうやって出口に向かうかを示さないといけない。
変動金利がどこで上がるかは別にして、長期金利が爆上げするリスクはかなりあると思ったよ。

[5605: 匿名さん]

>>5601: 匿名さん
>長期固定（30年固定1.1%)
35年じゃないのね

[5606: 匿名さん]

全期間固定を選択する人は全体の1割程度だよ

[5607: 匿名さん]

>>5605

>> 長期固定（30年固定1.1%)
> 35年じゃないのね

定年までの残り年数を考えると、20年ちょっとで支払いを終えないといけないので、35年ローンでも、金利を35年間固定しなくてもいいかな、と思っています。20年固定でもいいのだけれど、20年固定と30年固定の金利がほとんど一緒で、金利支払い額削減のメリットがほとんどないので、30年固定にするつもりです。

[5608: 匿名さん]

>>5607 匿名さん

団信なしですか？
死亡のリスクケアは生命保険？

[5609: 匿名さん]

借入期間が20年で20年固定0.77%で借りている自分からすると、なんだかんだで固定金利はあがってるんだと思った。
その時は30年固定は0.88%だったと思う

[5610: 匿名さん]

>5609 匿名さん
金利は人それぞれよね～
優遇もあるし

[5611: 匿名さん]

>>5608

> 団信なしですか？
> 死亡のリスクケアは生命保険？

団信（全疾病保障タイプ）込みです。

[5612: 匿名さん]

>5602
前物件の時固定と変動ミックスだったけど無駄だった。。。
固定金利は変動しやすいけど変動は変動しないからね。
最終局面に変動するから逃げ場がなくなるのは確かだけど。

[5613: 匿名さん]

>>5612

もう少し状況を教えてもらえますか？

固定金利は変動しやすい、という意味は、期間固定金利の固定期間が過ぎたら変動した、ということですか？

変動は変動しない、という意味は5年間の支払額固定ルールのことですか？

[5614: 匿名さん]

>>5613 匿名さん
新規借入金利のことでしょ。
固定は毎月変わってる。ちょっと、考えれば分かることやろ。

[5615: 匿名さん]

>>5614

> 新規借入金利のことでしょ。
> 固定は毎月変わってる。ちょっと、考えれば分かることやろ。

そういうことですか。経験者の有益な経験談が含まれてのでは、と思っていろいろ考えてしまいました。

[5616: 匿名さん]

>>5615 匿名さん
プライドか高くて視野が狭い典型やね、キミ

[5617: 匿名さん]

>5614
その通り。
ごく普通のことです。

[5618: 匿名さん]

>>5609 匿名さん
団信込み?

[5619: 匿名さん]

２年ほど前に20年固定0.67%、30年固定0.72%まで下がりました
銀行ローンなので団信込です

↓からキャンペーン適用

[5620: 匿名さん]

>>5619 匿名さん
2年前も団信無料だったっけ？

[5621: 匿名さん]

>>5620 匿名さん
フラット属性の方かな？

[5622: 匿名さん]

>>5619 匿名さん
2年で固定は上がり変動は下がりました
なぜでしょう

[5623: 検討板ユーザーさん]

>>5622
固定が先に上がるのが常ですよ
変動なんて入り口で甘い汁吸わせればあとから引き締めは簡単ですからね

[5624: 戸建て検討中さん]

俺が契約した銀行は変動金利はやめた方が良いと言いと言われた。

[5625: 匿名さん]

>>5623 検討板ユーザーさん
テキトーなこと言わない方がいいぞ。
固定は人為的に決めるメカニズムだが、
変動は違うからな。

[5626: 検討板ユーザーさん]

>>5625 匿名さん
Tiborがじわじわ上がっています
短期プライムレートはTiborと無担保コール翌日物を参考に決められています
Tiborは全銀協の思惑によっても動きます
全銀協は何とかこのTiborを上昇させて銀行の収益の改善をしたいと思っているのでしょう
小幅ではあるものの順調に上がってきていますよ
変動金利も人為的に決められる点では同じですよ

[5627: 匿名さん]

これからは固定だな。
潮目が変わった

[5628: 匿名さん]

>>5626 検討板ユーザーさん
全銀協ごときでTiborを自由に操作できるわけねーよwww
固定金利は個別銀行が自由に決められる。全く持って訳が違う。何を言いたいんだか

[5629: 匿名さん]

優遇幅は自由に変えられるでしょ
あと、NISAとか証券口座作成での優遇キャンペーンもいつでもやめられるし
0.1%～0.03%程度なら、すぐに変わると思う。

[5630: 匿名さん]

>>5629 匿名さん
脊髄反射しちゃうタイプかな？

優遇金利は変えられるけど、↓みたいなこと自由にできる？？
>>変動なんて入り口で甘い汁吸わせればあとから引き締めは簡単ですからね

[5631: 検討板ユーザーさん]

>>5628 匿名さん
実際EULIBOR下がってたのにも関わらず、日本は似たような政策をとってたにも関わらずTiborはずっと高止まりしていた
思惑で動くってことだよ

[5632: 検討板ユーザーさん]

>>5629 匿名さん
優遇幅を変えてもすでに利鞘が少なすぎて、変動じゃ赤字
従業員を削減してもコストカットしてももはや無理
ゼロ金利前の3分の1程度に住宅ローンの利鞘による収益が下がってる
今まで主力商品だったものの儲けが3分の1になってみな？潰れる
とりあえず日銀の当座に残したり、コール市場でやりとりするよりはまだマシだから多くの銀行が選択してるだけ
だからスルガ銀行のかぼちゃの馬車のようなことになる

[5633: 匿名さん]

>>5623 検討板ユーザーさん
あとからっていつ？

[5634: 匿名さん]

2人ともそんなに青筋立てなさんな。必死すぎw
何も変わらないよ、黙って静観してればいい。

[5635: 匿名さん]

>>5631 検討板ユーザーさん
思惑で動くことと「自由に操作できる」ことを同列に語るならそれでいいが、固定金利の操作とは質的に全く違うことは自明だな。

全くプライドだけ高い奴はメンドクセーな(笑)

[5636: 検討板ユーザーさん]

>>5635 匿名さん
何を怒っているの？
固定金利がどうやって決まってるか知らないの？10年国債と連動している
それを自由に操作できるとするなら、短期プライムレートに連動する変動金利も自由に操作出来ることになると思うんですが…
私は>>5623とは別人ですが？
変動金利が上がるかどうか分からないけど、銀行の収益とtiborが思惑で動くことを考えたら銀行は短期プライムレートを上げたいことが予想できる
でも日銀に阻止されるかは分からないし、確実に上がるとは別に書いてない

[5637: 匿名さん]

>>5635 匿名さん

不安の裏返しで煽ってるんだから、いちいち噛み付くほうがみっともないw
何を返したって不安が解消されるわけじゃないんだから、放っておけばいい。

[5638: 匿名さん]

そんな難しい事考えなくても変動1択
金利0.5%前後で自力固定するの簡単なのに…

[5639: 検討板ユーザーさん]

>>5637 匿名さん
不安とは？固定金利の人も不安になるの？10年固定とかの話？
住宅ローン金利を選択するにあたって色々な可能性を模索するのは当然のことでは？今のところ固定金利に傾いていますが…
銀行の動きがきな臭いから意見を聞きたかったんだけど

[5640: 匿名さん]

>>5639 検討板ユーザーさん

気持ちが傾いてるなら固定にすればいいよ。
はたから見てると君は不安で不安で仕方がない、って書いてるだけにしか見えないよw

[5641: 検討板ユーザーさん]

>>5640 匿名さん
いや私はそりゃあ不安ですよ
金利が選べない
私みたいに不安が強いタイプは固定がいいのかもしれないね
まず変動にして上がる前のタイミングが分かりそうなら固定にって考えてたんだけど、プロじゃないからなかなか難しそうですね

[5642: 匿名さん]

>>5641 検討板ユーザーさん
自力固定できない人なの？

[5643: 名無しさん]

流れ見てたら変動のほうが不安そうだなw1名だけなのかもしれんが罵りばかりで同じ住宅ローンを組むような歳くらいとは思えん。かなり若くして住宅ローンを組んでるのか？変動か固定かは資金力次第と思うがな。

[5644: 匿名さん]

>>5642

「自力固定」について教えてください。変動で借りるんだけれど、固定で借りたつもりになって、毎月の返済額の差額を繰上げ返済するということですか？

[5645: 匿名さん]

>>5644 匿名さん
例えば、とある銀行の定期預金金利は0.3%です。
残債3000万で変動金利が0.1%上昇したら、とある銀行に1000万定期に入れると、金利上昇分は相殺できるってこと
変動金利が上昇すれば、定期預金金利も上昇しますので、変動金利で固定できるというわけです。

[5646: 匿名さん]

そもそも馬鹿は固定にしといてくれた方がありがたいよ。
銀行が儲かってくれないとマイナス金利に文句付けられて色々困るからね。

[5647: 匿名さん]

今って、0.5%以下で借りて1%返ってきて現金払いより安くなるマイナス金利

なのに、それでも不安って金利はまったく関係なくて単に、
買ったものの代金を払えないだけ
そんな方は、たとえ金利０が続いてても破たんするでしょう

お店のポイントやクーポン、マイルとかと同じで
どこを選んだら、ちょっとお得かしら？ってぐらいの違いしかないです

[5648: 匿名さん]

>>5645

ありがとうございます。とすると、「自力固定」は資金力がある人が取れる技ですね。そもそも、十分な資金力があれば金利が上がり始めた時に全額繰上返済という手段も取れますよね。資金力がない人は固定が無難ということですか。

[5649: 匿名さん]

>>5648
少し前までは、>>5619みたく変動より固定のほうが金利低かったから
余裕があってもなくても固定だったんですけどね。借り替え含め
いまは不透明だから、どちらがお得が迷いますね

いずれにせよ、住宅ローン減税が終わった頃には、預貯金＞借入額になる
予算の物件にさえしておけば、損をすることは無いから気楽と思います。

[5650: 匿名さん]

どれくらいの貯金があれば繰り上げ返済を余裕でできるんでしょうか？

6400万のマンションを35年固定金利にしました。
貯金3000万ありますが万が一を考えて貯金してます。頭金400万のため残り6000万と金利です。

年収1800万 41歳です。
これでも厳しいでしょうか？

[5651: 匿名さん]

郊外や地方の物件は都内と違って担保割れするから
普通に頭金入れたほうが良いと思う

[5652: 匿名さん]

>>5650 匿名さん
余裕でしょ
でも何で固定しちゃったかなー
金利低けりゃ繰り上げず保険として置いとけたのに

[5653: 匿名さん]

>>5652 匿名さん

同意。借り入れ6000万円の固定と変動の差額って1万5千円くらい？
超もったいない。

[5654: 検討板ユーザーさん]

>>5645
とある銀行ってどこ？キャンペーンでなく0.3％なの？

[5655: 匿名さん]

>>5654 検討板ユーザーさん

キャンペーンじゃないよ
あ、5年で0.3%だけど
今から残債の3分の1定期入れとけば、5年後0.1%上昇に耐えれる
今から残債の3分の2定期入れとけば、5年後0.2%上昇に耐えれる
今から残債の全額定期入れとけば、5年後0.3%上昇に耐えれる

5年後、金利が上昇していたら定期預金金利も0.3%以上になる
5年後満期が来たらまた残債の内いくらか定期に入れるの繰り返し
これで変動金利の金利上昇リスクを回避できる

ま、定期に限らず運用次第でリスク回避できるってこと
固定にする意味ないね

[5656: 匿名さん]

>5655
>5年で0.3%だけど

訂正
5年満期、年利0.3％ の定期預金

[5657: 匿名さん]

>>5655
> ま、定期に限らず運用次第でリスク回避できるってこと
> 固定にする意味ないね

運用に回せる余剰資金がある人はいいですね。

[5658: 匿名さん]

>>5652 匿名さん
固定の方が置いとけると考えたんですけど
金利低いから上がってから繰り上げしたらいいということですか？

[5659: 匿名さん]

>>5658 匿名さん

金利が低ければ無理に繰上げ返済しなくていい
金利は保険料と考えることができるが
固定は金利が高いから繰上げ返済しないとキツイ
置いとくと保険料（金利）が高くつくから意味ない

35年分の収入保障保険料と住宅ローン金利を比較すればわかるよ

[5660: 匿名さん]

>>5659 匿名さん
変動金利はほとんど上がらない予想ですか？
上がったら繰り上げ返済しないといけなくなるように思いますがどうなんでしょうか？

[5661: 匿名さん]

繰り上げすればいいだけかと…
そもそもですが、変動金利と固定金利はローン開始時点から金利差が生じているので、その差分をプラスで繰り上げ返済するとリスクもローン総額も期間も固定より早く減少します。

この金利差分に対して、変動の金利上昇リスクが自身のローン残高に脅威を与えるような組み方であれば最初から固定金利にすれば良いだけですね。

[5662: 匿名さん]

>>5660
余剰資金があるなら変動金利の将来予測は不要かと。

金利が上がらなければ、余剰資金は定期預金に預けておくなどすればよくて、上がり始めてきたときに定期預金を解約して繰上げ返済を行えば良いのではないでしょうか。将来上がっても上がらなくても対応可能です。

[5663: 匿名さん]

>>5662 匿名さん
ありがとうございます。
家族に現金残してあげたいので固定金利35年にしました。
あとはどのタイミングで繰り上げするかは考えます。

[5664: 匿名さん]

30年固定はマイナスまであると思ってたけどさすがにそこまでは行かなかったね。

[5665: 匿名さん]

>>5664 匿名さん
どういうこと？？

[5666: 匿名さん]

>>5663 匿名さん
？？？
現金残すなら変動だけど？

[5667: 匿名さん]

>>5666
5650に書いてあるけど、3000万円の貯金を持ってるそうです。3000万円は余剰資金ではないので、住宅ローンの金利上昇時に返済に充てられないということらしい。

[5668: 匿名さん]

>>5667 匿名さん
3000万定期に入れときゃええ

[5669: 匿名さん]

>>5667 匿名さん
あなたなら3000万どうしますか？
アドバイスお願いします。

定期にも入れてないので半分ぐらい頭金に使った方がいいんですかね？

社内株が現金とは別に3000万あるのでそれを残しておけば十分ですかね？

[5670: 匿名さん]

>>5669
年収が1800万円もあればこれから先も貯金ができるのではないでしょうか。もしそうなら、3000万円の貯蓄を増やしていきつつ、もし変動金利が上がった場合には一部を取り崩して繰上げ返済に充てることもできるのではないでしょうか。

変動金利がいつ上がるかだけれど、10年はほとんど上がらないと予想します。ただの予想ですが。もし、予想通りであれば、10年間で増やした貯蓄をあてにすることができて、10年後以降に金利が上がった場合に対応できると思います。あと、金利が上がったとしても35年固定よりも上がらなければ、変動の勝ちですよね。

ただし、私だったら利払いを最小化したいので、3000万円の貯金を取り崩して頭金にして、ローンの額を減らしますね。ただ、3000万円をどうしても取っておかないといけないお金だったとすると、それはできませんが。

[5671: 匿名さん]

あと、3000万円を定期にも入れてないというのは、とってももったいないですね。

[5672: 匿名さん]

控除限度額とかあるのに後付け設定が増えてるから
なにも考えずにレスしてるからなんじゃない？

[5673: 匿名さん]

借入れ金利の仕組みが分からない人は
固定
目先しか見えない人は
当初固定
1番リスクが高いのは
フラット団信無し

[5674: 匿名さん]

仮に金融緩和が終わり、かつソフトランディングできたとして、利上げの程度、頻度は0.25%ずつ、年に2から3回とみるべき？
出口戦略は、黒田さんが辞める時と考えると、一般的に総裁5年と考えると次の再任はないとして5年後にはランディング開始と考えるべき？
イールドカーブコントロールのスティープ化へ方針変更するのはいつ？
変動金利の選択を今して長期金利が継続的上昇局面で固定に借り換えするとして、10年以内になりそうな気がしませんか？

[5675: 匿名さん]

>>5674 匿名さん

将来のことは誰にも分からないけど0.25%もの利上げをする状況には現時点では程遠い
黒田が辞めることと変動金利は関係がない
白川の時から変動金利は変わってないのだから

[5676: 匿名さん]

この先これ以上金利はあがらない可能性とあがる可能性ならあがる可能性の方が高いでしょうね。

ただ短期間にはあがる可能性が低いから長期ローンの人は危ないかもね

[5677: 匿名さん]

なんか書き込みが怪しくなってきたのなw
何年も粘着してる固定君みたいなクセのある書き込みになってる。
こりゃあ、そろそろスルーした方がいい流れだね。

[5678: 匿名さん]

>>5669 匿名さん
頭金なし、変動金利

[5679: 匿名さん]

頭金なしで優遇金利が良ければいいけど

[5680: 匿名さん]

>5676
ここまで変動が動かないと上がる、上がらないに加えて変わらないの可能性を入れないと
計画が立てられないのでは？

[5681: 匿名さん]

>>5676 匿名さん

短期間に上がる可能性が低いなら変動一択ですね
残債減ってから上がればダメージは小さい

[5682: 口コミ知りたいさん]

>>5680 匿名さん
>>上がる、上がらない、変わらない

上がる、下がる、変わらない　だろ。。。

[5683: 匿名さん]

変動は下限値まで下がっているので、さらに「下がる」選択肢はないでしょう。

実質的には「変わらない」か「上がる」の２拓でしょうね。

また別の言い方をすると「いつから上がるのか」が重要でしょう。５年後か、１０年後か、あるいはもっともっと先か。

[5684: 匿名さん]

5年で1%ずつ上昇しても変動の方が有利

[5685: 匿名さん]

>>5684 匿名さん
> 5年で1%ずつ上昇しても変動の方が有利

さすがにそれは言い過ぎでしょう。

10年以内で完済するならそうなる場合も多いでしょうが、返済期間がそれより長くかかる場合は長期固定が勝ちますよ。

[5686: 匿名さん]

10年以内に変動金利が固定より不利になる程度まで上がるかどうかどちらかに賭けるとしたら上がらないに賭けるな
上がるという人は20年上がらなかった原因とその原因が解決される何かを説明出来るのだろうか？
もちろん、家を買うのに賭けは良くないというのは分かるから固定でもいいけれども少なくともギリギリまで変動金利組んでるからといって叩く気にはなれない

[5687: 匿名さん]

>>5684 匿名さん
期間はどれくらいで計算されてますか？
10年？20年？30年？35年？

[5688: 通りがかりさん]

>>5686 匿名さん
20年上がらなかったからこそじゃないかな？
バブルの真っ只中にいる人は今住宅ローンを組まないとどんどん上がるから早く住宅ローンを組まないといけないと言って住宅ローンを固定で組んで買っていた
バブル崩壊後の20年前の人はまたこれからバブルのようになったら大変だと思って固定で住宅ローンを組んだ
今現在20年上がらなかったものが上がるはずがないと言って変動で住宅ローンを組む
人間って単純だなと思う
分かってるのはいつの時代も銀行が得してるということ

[5689: 匿名さん]

計算してみた

3500万、35年、ボーナス返済なし、元金均等

変動金利　0.5％
11年後　1.5％
21年後　2.5％
31年後　3.5％
利息　7,463,393円

フラット35　1.35％
利息　8,288,280円

フラット35S　Aプラン（当初10年1.1％、11年後1.35％）
利息　7,537,227円　

フラット35S　Bプラン（当初5年1.1％、6年後1.35％）
利息　7,881,503円

10年ごと1％以下の上昇であれば変動
1％以上と予想するのであれば固定ですな

[5690: 匿名さん]

もういっちょ計算

3500万、15年、ボーナス返済なし、元金均等

変動金利　0.5％
6年後　1.5％
11年後　2.5％
利息　2,792,632円

フラット35S　Aプラン（当初10年1.05％、11年後1.3％）
利息　2,845,611円

返済期間15年の場合、
5年ごと1％以下の上昇であれば変動
1％以上と予想するのであれば固定ですな
（フラット35S　Aプラン対象住宅ならね）

[5691: 匿名さん]

＞フラット35S　Aプラン

フラットの優遇って今0.25%しかないんだ
ちょっと前は0.6%とかあったような気が…

銀行から借りれたらよかったのに…
今なら固定も変動も考える必要すらない金利なのに

フラットと当初固定だけ途中で支払金額が変わるので
要注意

[5692: 匿名さん]

>>5688 通りがかりさん

20年上がらなかったから上がるというのも反知性的すぎる

[5693: 匿名さん]

>>5691 匿名さん
>フラットの優遇って今0.25%しかないんだ

だからこそ変動一択

[5694: 匿名さん]

>>5686 匿名さん
> 10年以内に変動金利が固定より不利になる程度まで上がるかどうかどちらかに賭けるとしたら上がらないに賭けるな

私もその予想に同意します。しかし、10年で完済できない人にとっては、10年後より未来の金利動向が重要で、かつ、その予測は難しいです。

そういう意味では、10年ぐらいで完済できる見込みがある人は、一番金利が安いプラン（つまり変動）を選ぶことをお勧めし、しかし、完済に20年以上かかりそうな人は、もう少し慎重な判断が賢明と思います。

[5695: 通りがかりさん]

>>5689 匿名さん
フラット35もうちょっと安いのがあるような
何故元金均等返済で元利均等返済ではないのですか？

[5696: 匿名さん]

お次は20年で計算

3500万、20年、ボーナス返済なし、元金均等

変動金利　0.5％
6年後　1.25％
11年後　2.0％
16年後　2.75％
利息　4,070,471円

フラット35S　Aプラン（当初10年1.05％、11年後1.3％）
利息　3,910,770円

返済期間20年の場合、
5年ごと0.75％（10年1.5％）以下の上昇であれば変動
それ以上と予想するのであれば固定ですな
（フラット35S　Aプラン対象住宅ならね）

[5697: 匿名さん]

>>5695 通りがかりさん
>何故元金均等返済で元利均等返済ではないのですか？

5年ルールが面倒だったので

[5698: 匿名さん]

>>5695 通りがかりさん
>フラット35もうちょっと安いのがあるような

教えてください

[5699: 匿名さん]

>>5689
>>5695
> フラット35もうちょっと安いのがあるような
アルヒのスーパーフラット8(頭金を2割入れることで金利値引きあり)だと、団信込みで1.25パーセントですね。フラット35Sの金利引き下げも重ねられます。

[5700: 匿名さん]

>>5692 匿名さん
> 20年上がらなかったから上がるというのも反知性的すぎる
逆のことも言えるような。つまり、もし、過去20年上がらなかったことのみをもって、今後20年上がらないと主張するなら、それも十分に反知性的と言えるのでは。

過去の事例は未来予測の材料の一つですが、過去＊＊が起きなかったから、未来も＊＊が起きないだろうというのは安直にすぎると思います。未来の金利予測は個別具体的にするもので、さらに、10年を超える長期的未来の予想は専門家でも難しいのではないでしょうか。