固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[5455: 匿名さん]

で、オススメの銀行どこ？
固定と変動でお願いしやす！

[5456: 匿名さん]

変動も固定もデベ提携のSBIではないでしょうか？

[5457: 匿名さん]

変動はガン団信50％が無料のじぶん銀行が一番お勧め！、

[5458: 匿名さん]

みずほの全期間固定

[5459: マンション検討中さん]

>>5454 匿名さん
羨ましいと言って欲しいの？
固定さんをマウンティングしたいの？
築10年以下の今出てるほとんどの中古マンションは、新築時よりも高く成約できるけど？

[5460: 匿名さん]

35年の変動で借りて、10年後に残金をすべて繰り上げ返済するつもり。
元利均等返済と元金均等返済のどっちを選べばいいんだろう？

[5461: 1年目のイチロー]

>>5460
極端な例ですが
年収1000万円で2000万のローンであれば元利
年収400万円で3500万のローンであれば元金

変動だと正確には難しいですが1年目～10年目までの年末残高と1年目～10年目までの年収から所得納税額を想定して控除しきれるかどうかを計算するといいと思います

[5462: 匿名さん]

>>5461 1年目のイチローさん

ありがとうございます。所得税は40万超えなので、1年目は40万、2年目以降は30万円代のローン控除だと思います。ローン控除重視なら元利均等返済ですかね。

[5463: 1年目のイチロー]

>>5462
元利でいいと思いますよ

[5464: 匿名さん]

>>5463 1年目のイチローさん

銀行からは元金をすすめられまして、全く想定外の話だったので悩んでおります。

[5465: 匿名さん]

>>5464 匿名さん
これは実際にけいさんしてみないと分からないですね。エクセルで計算してみてわ？？
PMT関数で元利均等は簡単に計算できます。元金均等はもっと簡単ですね。
あとは銀行から元金均等と元利均等の保証料を確認しておく必要がありますね。もっと厳密に考えると保証料上乗せにした場合のケースも計算するといいですね。

[5466: 匿名さん]

変動多いですね
私は35年固定1.05%団信込みです。

繰り上げして20年で返済考えてます。
変動の方が良かったかな？
金利にビビって固定にしました。

[5467: 検討板ユーザーさん]

>>5466 匿名さん

変動の金利が倍になる危険性を考えるといいですね

[5468: 匿名さん]

>>5467 検討板ユーザーさん
今の変動って0.457％やろ？
倍になっても1％未満やん(笑)

[5469: eマンションさん]

出口戦略に言及がどう影響するか

[5470: 匿名さん]

>>5466 匿名さん
どこでローン組んだの？
金利安くない？

[5471: 匿名さん]

>>5470 匿名さん さん
住信sbiとかネット系ならどこもそんなもん。

[5472: 匿名さん]

三井住友信託銀行じゅないの？
私は0.95の時に借りたけど、0.75の時もあったと思えばかなり金利上がったよね。

[5473: 匿名さん]

35年固定でそんな安い時期あったの知らなかった。

[5474: 匿名さん]

35年じゃなくて30年だけどね。
自分が2016年12月に借りた時は0.95(家計応援プラン使って0.92%)だったけど、同年の7月か8月に0.75だった時がある。
NISA口座作ったりで0.03下がるから実質0.72%だったんじゃないかな。その頃に借りれた人は勝ち組だよ。

[5475: 匿名さん]

うちは借り替えて短期固定0.33%だけど、一番低いときにはたしか0.28%があったから
返済余力があるかたは短期固定も良いと思います

[5476: 匿名さん]

>>5470 匿名さん さん
地方銀行です。
年収が高いと優遇してもらえる金利でした。

また団信外せばさらに安かったんですが元が安いので込みにしました。

[5477: 匿名さん]

>>5476 匿名さん

銀行でダンシン外せるなんて
真実味がある話ですね

[5478: 匿名さん]

出口戦略は来年から検討するらしいね
黒田さんが初めて言及しましたね

[5479: 匿名さん]

返済能力が高い→短期固定
返済能力が普通→変動＋繰上げ
返済能力が低い→長期固定で借入金を低く買える物件選択

こんな考えで宜しいでしょうか？

[5480: 匿名さん]

ここの掲示板で、半年前に変動にしても金利は当分上がらないと言われたが今調べると0.15%上がってる

短期返済ならいいけど短期返済できないのに変動だと、この先ふあんですね。

[5481: 匿名さん]

え？2.475から上がってるの？
優遇の話じゃなくて。

[5482: 匿名さん]

変動は上がってないでしょ。金利上がる前に、変動も固定も新規の優遇を減らしていくかんじじゃないかな。

[5483: 匿名さん]

SBIが去年の夏の変動が0.44(提携ローン)ですよと言われ、今月の実働が少し下がって0.42でした。

[5484: 匿名さん]

基準金利が上がったら、固定は変わらないけど変動で借りた方は上がるよ。
検討に入るという表現は、予告しているとしか考えられない。
消費税が上がるのと合わせて一気にダメージだけど、景気浮揚策は何かあわせてくれないと、いくらなんでも…それともリーマンショック級の何かを理由に消費税増税を見送りする？

[5485: 匿名さん]

>>5480 匿名さん
その程度の増減は常にあるよ。「当分上がらない」の意味は「いまの固定と同じ金利までは当分上がらない」ということでしょ。
固定の1.5%ほどまで上がらなければ変動のほうがいいじゃん。
それとも0.15上がって返済がキツくなるなら借入額が間違ってる。

[5486: 匿名さん]

>>5485: 匿名さん　

いや、「当分上がらない」の意味は多分、「基準金利は当分上がらない」だと思います。

[5487: 匿名さん]

>>5483

0.44で契約した人は、今も0.44のまま。いま契約した人が0.42なのは、金融機関の競争が激しくて、新規契約者向けの優遇幅が拡大したから。優遇幅は、契約時に決まるので、昔契約した人よりも、いま契約した人が良い優遇を受けられるということ。

契約者の優遇幅は、返済を滞納するか当初固定金利の固定期間が終わる時など、特別なときだけ下げられます。変動「契約者」の金利が上がるのは、返済を滞納するケースを除けば、「基準金利」が上がるときですが、これは長期にわたって変わっていません。

[5488: 匿名さん]

>5486
結局上がらずって感じですね。
5480が不明ですな。

[5489: 匿名さん]

>>5487 匿名さん

ええ、そうですね。
0.44の時点で他の銀行より低かったので、SBIで本審査もとおしてました。
もしかしたら、他の銀行でも今月の実働は引くなっていた可能性もありますが、0.42よりも引くなってることは提携ローン内ではないので、ラッキーという感じですね。

[5490: 匿名さん]

>>5480
こういう虚偽のデマを流布する人間を通報した方がいいのかな
やりたい放題だよね、こういうの

[5491: 匿名さん]

SBIは金利低いと思いますがデベの提携の地方銀行は当時0.45が0.6に変わってました。

[5492: マンション検討中さん]

>>5491

> SBIは金利低いと思いますがデベの提携の地方銀行は当時0.45が0.6に変わってました。

いやだから、0.45で契約した人の金利があがったわけではなく、その地方銀行が他の銀行との競争に負けて優遇金利幅を下げただけなので、現時点での新規契約者の金利があがっただけだと思います。

0.45で契約した人：金利変化なし（基準金利変化なし）
いま契約した場合：0.60（基準金利変化なし、優遇金利幅低下＝優遇金利上昇）

通常、金利が上がったというのは「基準金利」（または「店頭金利」）があがり、契約者の金利が上がった場合です。

「優遇金利」と「基準金利」をごっちゃにして話をすると、混乱を引き起こします。

[5493: 通りがかりさん]

「基準金利」は定価。
「優遇金利」は値引き販売価格。
「優遇幅」は値引き率。

住宅ローンは契約時に銀行と借りる人で、優遇幅を合意するので、定価に当たる基準金利が上がらないと、優遇金利は上がらない。5491が言っているのは、新しいお客さんに販売する値引き率＝優遇幅を下げた銀行があったということ。

確かにそういう銀行が増えてくると、基準金利が上がる可能性が出てくるけど、状況を見るに、実際にあがるのにはまだ時間がかかるでしょう。

[5494: 匿名さん]

当初固定明けが恐怖…

[5495: 匿名さん]

>5494
それも当初固定決定時に優遇幅は決まってるかと。。

[5496: 戸建て検討中さん]

10年間固定0.9%は微妙でしょうか？
当方としては、35年ローンで契約して最短15年〜最長20年で完済予定です。

[5497: 匿名さん]

>>5496 戸建て検討中さん

10年0.9%って高いですね。それなら変動でいいかなー。金利あがっても残債減らせる余裕があるってことだから、返済開始当初ができるだけ低い変動にするべき

[5498: 戸建て検討中さん]

>>5497 匿名さん
5496です。
ちなみに、団信込みの0.9なんですが…
外せば0.6まで下げれるそうです。

[5499: マンション検討中さん]

住信SBIの不動産会社の提携住宅ローンなら、10年固定、団信込みで0.62ですね。変動なら0.42です。

https://contents.netbk.co.jp/pc/popup/p_hl_teikei_kinri.html
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_teikei

[5500: 匿名さん]

短期固定は固定期間終わると変動より0.8%金利高くなるのか。

[5501: 匿名さん]

変動はやはり不安だから全期間固定にしようと思ってます。

[5502: 匿名さん]

正解

[5503: マンション検討中さん]

メガバンク、信託銀行で通常2%程かかる保証料を無料、もしくは割引って無理ですよね？地銀だと割引もあるらしいですが大手はやっぱり無理かなぁ。出来れば住信SBIやじぶん銀行に勝てるのに。

[5504: 匿名さん]

>>5503 マンション検討中さん
メガや信託はまず保証料0.2％の割引はないですね。
地銀と交渉すればいいと思います。

[5505: 名無しさん]

>外せば0.6まで下げれるそうです。

銀行でダンシン外せるんだ…

[5506: マンション検討中さん]

>>5504 匿名さん
そうですね、ありがとうございます。
あとは元金均にすることで元利金等より保証料下げられるくらいですかね。低金利だから元利金等にしようと思っていますがもう少し悩みます。

[5507: マンション検討中さん]

「米朝首脳会談」が、2018年の住宅ローン金利に及ぼす影響を大胆予想！
http://diamond.jp/articles/-/163089

北朝鮮の核ミサイル開発～2018年米朝首脳会談までの住宅ローン金利動向のまとめ
http://sennich.hatenablog.com/entry/usa-north-korea-top-meeting

トランプと金正恩が動き出したら為替と金利が動き出す→住宅ローンを賢く借りる３つのルール
http://sennich.hatenablog.com/entry/trump-kim-housing-loan-3-rule

森友問題で住宅ローン金利はどうなるか？アベノミクスの停滞で遅れる景気回復
http://sennich.hatenablog.com/entry/2018/03/13/000002

6月融資実行予定なのだけれど、長期金利が上がらないといいなあ。

[5508: 匿名さん]

米朝首脳会談がまだ本当に実現するかはっきりしない。
公平な第三国でする話題もありスイス、スウェーデンなどが候補でしょうけど、あのお方が北から出てきた瞬間に国際手配でつかまったり、テロに会う危険性を冒すのか疑問。
北側も国営放送や機関紙で何も触れていないのも気になる。
仮に話し合いがまとまらなかったから、その後はカードがお互いになくなり、開戦に突入するリスクもある。
戦争リスクが長期金利にどう影響するかは未知数なところがあると思う。
それより、もりかけ問題で安倍さんが退陣または、総裁選に敗れる事でゴリゴリの緊縮財政派の石破さんや岸田さんがなる事が金利に影響しそう。

[5509: 匿名さん]

米中貿易戦争で株価大暴落ですが、固定の方が良いでしょうか？

[5510: 匿名さん]

株価下降、景気悪化の兆しがあるのに変動があがるわけないでしょ。

[5511: 匿名さん]

>>5510 匿名さん
さあ何年先まで変動しないですかね？

[5512: 匿名さん]

>>5511 匿名さん

シミュレーションしました？
5年後に今の固定の1.2%になってたとしても、繰り上げできるので変動のが優位なんですよね。
繰り上げできない貧乏人が固定にするのでは？

[5513: 匿名さん]

>>5512

５年後に繰り上げるなら、やっぱり固定の方が金利が低くてお得な気がしますが・・・
５年目の借り替え向きな感じで良さそう

[5514: 通りがかりさん]

>>5513 匿名さん
5年で5000万払いきれる人は、金利は気にしなくて良いよ
固定明けの恐怖に勝とう

変動は気楽でいい

[5515: 匿名さん]

？？
＞固定明けの恐怖
＞変動は気楽

固定明けは変動でしょ？
相場観や金利情勢によっては、続けて固定でも良いですし・・

[5516: 匿名さん]

最初から変動だと金利引き下げ幅が2%だから当初固定は0.3%金利が高い変動になるのでは？

つぎの総裁に安倍はないから、金融緩和政策も変更されて長期金利はあがると思う。
政策金利がかりに変わらなくても、各銀行の金利優遇は少なくなると考えると、いい条件の優遇金利を敢えて短い期間の当初固定で放棄する？

[5517: 匿名さん]

月曜日が怖いです。

[5518: 購入経験者さん]

>>5513
借り換えも手数料掛かるでしょう
それが計算出来れば良いのでは

[5519: 匿名さん]

借り替えなくても、固定明け時に手数料無しで選べた気がする

[5520: 匿名さん]

>>5517 匿名さん

私も怖いです。株ですか？
3月配当や優待の権利確定が多いといっても、支えきれるレベルではない。
仕込むにしても、下りの際が読めない。

[5521: 匿名さん]

>>5512 匿名さん

繰り上げ返済できない変動が一番悲惨。

[5522: 匿名さん]

ペアローンで10年後に一括繰り上げの予定ですが、夫の口座から妻の口座にお金を移して、妻のローンの繰り上げ返済に使うつもりです。この場合、贈与税は避けられませんかね？

[5523: 匿名さん]

>>5522 匿名さん

10年後に一気に数百〜数千万移すとおそらくアウト
年110万ずつなら全く問題ない

[5524: 通りがかりさん]

繰り上げは出来るだろうけど、手元に現金を残して置きたいから固定にした
その代わり車買ったり教育費だったりはローン借りずに現金払いでいく
子供が巣立ったら繰り上げするかも？

[5525: 匿名さん]

>>5522 匿名さん

登記を自分に移せばいいんじゃない？

[5526: 匿名さん]

>>5523 匿名さん
問題ないというのは語弊がある。判断基準は用途なので金額じゃないでしょ。ローン返済用だと認定されたら対象になるよ。
まあバレる可能性はかなり低いけど。

[5527: 貧乏人]

変だよなぁ〜
離婚時には財産折半なのに。

[5528: 匿名さん]

前知事ます◯△さんの離婚時の節税スキルが週刊誌に書いてました。

[5529: 匿名さん]

どうやら贈与税は避けられないようですね。ペアローンは不便なもので、千日ブログさんの言う通り辞めた方が良いかもしれません。

[5530: 匿名さん]

自営業を法人化して思い知ったけど税の仕組みはほんとよくできてるよ。簡単に脱税できないようになってる。
個別のケースがすべて法律で定義されてるわけではないので、自分なりのロジックを作って当局との戦いになります。勝てば経費、負ければ追徴。

[5531: 匿名さん]

今の新築マンションの値上がり具合からすると、配偶者贈与控除の2000万円は少な過ぎ。

[5532: 匿名さん]

>>5526 匿名さん
毎年110万ってのは暦年贈与の話だろ。

[5533: 匿名さん]

>>5531 匿名さん
不動産価格の推移と税控除は全く関係ないっしょ。

[5534: 購入経験者さん]

岡崎信用金庫

約5000万円

変動35年　0.575% ガン団信付

事務手数料５万

保証料なし

いろいろ探したが、これ以上の条件はなかったです。

他の信用金庫も、ネットバンクもお手上げと言われました。

[5535: 匿名さん]

おつかれさまです。

[5536: 匿名さん]

また金利下がったな。
いつになったら上がるのやら

[5537: 匿名さん]

丸7年0.775%確定。変動金利は半年固定。
まだ余裕はないけど、ギリは脱出してきた。

[5538: 匿名さん]

今の日本で金利上げる状況が作れる訳がないよ
変動一択

[5539: 匿名さん]

現在戦後3番目の息の長い景気回復となってます。
日銀の方が言うには、しばらくすれば2%インフレの目標が達成するらしいです。
秋になると自民党総裁選で反アベノミクスを掲げた緊縮財政派の方が勝ち、日銀が緩和を進めにくくなり出口戦略の話になっていく。
日銀の独立性が無くなった日本では、金利が上昇するシナリオとしてはあるかも。

[5540: 名無しさん]

貧乏人は固定ですか？

[5541: 戸建て検討中さん]

基本的に変動の金利上げに対応出来ないなら固定でしょうね。
まぁ、俺は長期契約なら貧乏してようが金持ちしてようが固定一択ですが…リスク管理って大事。

目先の金利しか見てない人が多いので金利が上昇した際に虫の息になる方が変動で契約した方は多いんじゃないかなぁ〜とは思う。

[5542: 匿名さん]

変動金利そんなに急には上がりませんよね？

[5543: 戸建て検討中さん]

変動金利は金利が安い間はお金を貯めるかお金を既に持っていて金利が上昇した際も臨機応変に対応出来る方が組むローンです。
出来ないなら全期間固定で金利が安い間に契約。

個人的には銀行は金利が高いお客様が完済を迎える辺りから積極的に変動を上昇させるんじゃあないかなぁとは思いますが。
だからこそ、変動を勧める銀行が多いのではないでしょうか？
彼等もそれで飯を食べてるわけですし。

[5544: 検討板ユーザーさん]

>>5542 匿名さん
変動は急には上がらないけど、変動が上がった時に固定に替えようと思っても大分固定は上がってしまってると思います

[5545: 匿名さん]

ぎんこうは変動から固定に変更できるというが、結局出来ない。

[5546: 検討板ユーザーさん]

繰り上げ返済しないから、3固定一択かな
これから子供の進学や車の購入や親への援助など一番お金が必要でお金も掛けたい時期に繰り上げ返済するのは厳しい
変動は上記にお金を掛けてもまだ充分に余裕があるような人向けの商品だと思う

[5547: 検討板ユーザーさん]

>>5538
あくまで今の日本はね
3年後、5年後、10年後は今の日本ではなくて未来の日本だからね

[5548: 匿名さん]

日銀の方針が変われば、例えば長期金利のイールドカーブコントロールの目標値が上がるようになれば固定にすぐ切り替えればよし。
変動金利はそれまでの低金利の間にいかに元本を減らす事ができるかに尽きる。
でも30年固定で1.15%とボーナスタイムがつづいているからどっちでも良し。

[5549: 匿名さん]

固定は貯金、変動は投資

余裕資金があるならリスク分散の投資先という意味で変動で良い
例え運悪く金利が上がって固定に対して赤が出ても大した額じゃないしね

[5550: 匿名さん]

35年変動で借り入れてますけど、目標は30年で完済です。
0.4%スタートで、10年ごとに1%の上昇なら変動の圧勝。1.5%の上昇でどっこいどっこい。

[5551: 検討板ユーザーさん]

0.4％ってすごいね
いつ借りたんだろう

[5552: 名無しさん]

しばらく金利あがらないって聞くし変動でいいんじゃない？

[5553: 検討板ユーザーさん]

しばらくってどのくらいなんだろうね…世界各国の政策金利を見たら日本とスイスだけがずっと低いままだけど安全通貨と呼ばれてるのと関係があるのかな？

[5554: 匿名さん]

>>5553 検討板ユーザーさん

まず黒田の任期である5年は変わらない。
そこから先はわからない。

[5555: 匿名さん]

＞＞5554 匿名さん
＞まず黒田の任期である5年は変わらない。

そのように判断する方が多いのは事実ですね。それこそ、印象操作！？
　
但し、先の人事は、その限りでは無いことを、明確に証明しているのでは。
それを世間に知らしめる為の布陣とも、読み取れる。いきなりだとショックが大きいからね。
　
ハッキリと言えるのは、５年以内でも変わる可能性は以前より高まっている状況だという事。
海外の動向も含めてですよ。

[5556: 匿名さん]

残債と同額を短期定期預金にコロコロ移行すれば
変動金利の金利が上昇しても
定期預金の金利も上昇するからリスク回避できるのでは？

[5557: 匿名さん]

定期預金の金利と住宅ローンの変動金利は並行的に変化しても金利差があり過ぎですよ。
そんな現金があるならローンを返済した方がいいよ。
投資は下げ相場に入りますよ。

[5558: 匿名さん]

金利差は問題ではない
金利上昇分をリスクヘッジできれば変動金利が固定金利になる

[5559: 検討板ユーザーさん]

黒田さんはマイナス金利やらないと言ってやったから全く信用できない
でも利上げ出来ずに次のショックが来たら、もうほぼ出来る金融政策がないってことだからそうなったらどうなるんだろうなぁ

[5560: 匿名さん]

お札をいっぱい印刷するが、その期間を絞る。
その期間にお札を国民にばらまく。
国民所得が増えて、みんな金使う。
円高のうちにすれば良いのに。
超リフレ派の総理誕生希望。

[5561: 匿名さん]

年金破綻間近なのにお金をばら撒いてもほとんどが死に金になるだけ。

[5562: 匿名さん]

日本が破綻するわけない
いや、破綻したとしても、一時的には行政サービスも止まり大変かもしれないが、国の借金はチャラ、その後は超円安で日本の復活、ＴＰＰがかりに施行されても外国の農産物が高いから買わなくなり、国内の農業が復活しますよ
とフジマキが言いそう

[5563: 匿名さん]

>>5534 購入経験者さん
岡信
変動0.675%
ガン団信　41歳未満+0.1% 41歳以上51歳未満+0.15%

ウーン…

[5564: 匿名さん]

一般的に変動と全期間固定って満額回答、最優遇金利を受けるにはどちらが審査厳しいのですか？

[5565: 匿名さん]

>>5564 匿名さん
銀行にもよるだろうけど、都銀では金利コースは審査に影響を与えませんよ。
審査金利は一律で審査します。

[5566: 匿名さん]

>>5562 匿名さん

逆に一度破綻しないと復活はない
じりじり消費税を上げるようなギリギリ死なない政策をとる限り金利を上げるチャンスなんてない

[5567: 匿名さん]

ギリの俺が思うに残債多い初期の金利がめちゃくちゃ重要。
ギリは10年間の金利が1番低いと思うローンを選択すればいいと思う。
それが、今は10年固定なのか、変動なのかはわからんけど。

[5568: 検討板ユーザーさん]

このままインフレしていけば引き締めのため利上げになる。インフレが出来なければ、国の債権以上に日銀の債務が増えて国債の金利が勝手に上がってしまう。
インフレが出来なかった場合の国債の金利が上がってしまうまでになるには大分時間が掛かるとは思うけど、どのみち金利が将来的に上がってしまうように思う。

[5569: 匿名さん]

>>5564 匿名さん

同じ借入金なら、全期間固定の方が、さらに元金均等の方が当面の支払額が多いから厳しいのでは。
私は元金均等ですが、毎月ちょこっと返済額が少なくなるのを確認するのがすきです。

[5570: 名無しさん]

35年固定にしたけど、10年たってあまり金利が変わってなかったら変動に乗りかえるっていう考えはあり？
20年で完済が目標

[5571: 匿名さん]

>>5570 名無しさん

それが一番無駄かなー。
20年完済って、10年後には残債が半分になってるという認識でいいですか？
変動で金利抑えるプランに切り替えたところで、残債が減ってるのでそれほど旨味がない。相当な金利差がないと、借り換え手数料がもったいない。

[5572: 匿名さん]

利上げがされる時今のマンションの価格はどうなってるだろう？
2倍かな？
それとも半額？

[5573: 匿名さん]

10年固定か変動かの2択だと思うな。
35年も金利を固定にして、初期の金利を高く払う必要性を感じられない。
11年目はローン減税もないんだから、ひたすら繰上げ頑張れば良いだけ。

[5574: 匿名さん]

>>5573 匿名さん
11年目からは金利とにらめっこ
団信との兼ね合いみて繰り上げるかどうか決める
経営者なら自宅を経費にするという手も
ローン減税中は1割しか経費にできないけど

[5575: 匿名さん]

>>5572 匿名さん
金利だけ考えてもわからないんですよね。金利が上がってマンションが上がっても所得が一緒に上がってれば相対的には今と同じだし。
景気が良くならないのにいきなり金利だけ上がる状況が見えないです。いまは政策で低くしていての好景気ですからね。

[5576: 匿名さん]

デベも金利の動向は注視してる。土地の取得から建築までの資金は借り入れてるわけで金利が上がると原価に影響してくるから。単純に考えれば金利が上がればマンションは高くなるんだけど、一方で土地の価格が下がるはず。今みたいに売れ残りも許容できなくなってくるのでどうなるんでしょうね。

[5577: 匿名さん]

>>5573 匿名さん

10年固定選べるくらい資金に余裕があるなら、変動選べばいいのにとすごく思うのですが。

[5578: 検討者さん]

ここの方達は詳しそうなので相談させてください。
家を建てようと思っているのですが2年後に建てるか5年後ぐらいに建てるかで悩んでいます。

自分の情報は以下の通りです。
戸建て予算3000万(土地、諸費用込み)
年収500万、妻100万
子供0歳、(もう1人希望)
年齢29
資産 貯金300万、株1300万
地方の為車2台必要
家賃7万、家賃補助3万5千円有
年間貯金額100万(40万は家賃補助によるもの)

2年後に建てる場合借り入れ2700万
5年後に建てる場合借り入れ2400万
どちらの方が良いでしょうか？
金利は動向をチェックしているので変動か固定その時の有利な方で借りようと思っています。

[5579: 匿名さん]

>>5578 検討者さん
何をもって良しのするのかわからないけど、家賃補助があるので金銭的には5年後のほうが得ではありますね。ただ大きな金額でもないし、期間を遅らせると市況変化のリスクを抱えるわけだしいますぐ買ってもいいような気がしますけどね。リスク資産多めですし。
逆になにを気にされてるんでしょうか？

[5580: 検討者さん]

>>5579
ありがとうございます。
>逆になにを気にされてるんでしょうか？
気にしても仕方ないのですが5年後の金利が不透明なので早めに建てた方が良いのかなと思ってます。
早めに買った場合は頭金が少ないのが気になります。

[5581: 匿名さん]

>>5580 検討者さん
毎月の支払いができるなら頭金はゼロでいいんですよ。年収500の借入3000は問題無いと思いますよ。先延ばしにするほど支払いがキツくなります。
それより株1300の方が気になりますけどね。

[5582: 名無しさん]

>>5580 検討者さん

不安な時は買わない事

[5583: 匿名さん]

黒田「物価目標の実現にはなお距離があり、（出口戦略を）検討する局面にはない」

こりゃ当分変動は上がらんな。

[5584: 匿名さん]

>>5583

そりゃ、「今は」考えない、つまり2〜3年は出口戦略を考えないということでしょう。次の任期の5年の間には考えざる得ないでしょう。そう考えると、5年後には上がる可能性が高いと思いました。

[5585: 匿名さん]

>>5584 匿名さん
だから固定にするの？
金利上昇なら預金金利も上昇するんだから変動でいいんじゃない？

[5586: 匿名さん]

>>5584 匿名さん
出口戦略検討→量の縮小→利上げ→0.1～0.2％程度の上昇。

利上げまでの期間＆利上げ幅考えると固定にするメリット等全くないんだが？

[5587: 匿名さん]

>>5584 匿名さん

変動金利と固定金利まで1%近く差があるわけよ。
10年後に変動が1.35になったら、固定で借り入れた人たちは「ほら！あがった！」と騒ぐんだろうな。

[5588: 検討板ユーザーさん]

固定だけど別に他人はどうでもいいし、ほら上がったなんて絶対思わない
繰り上げ返済のリスクを負いたくないから固定にしてるから
それに目を背けたいのか知らないけど、5年以内に金利が上がりそうなのは状況を見たらわかるし、上がって欲しくて書いてる人はいないのでは？
金利が上がるすなわち地価が下がる可能性が高いのだから

[5589: 匿名さん]

>>5588 検討板ユーザーさん
>繰り上げ返済のリスク

って何？ｋｗｓｋ

[5590: 匿名さん]

5584です。

>>5585
35年ローンの全額を変動金利にしても、リスクを回避できるだけの貯金があるのなら、悩まずに最初から変動にします。

>>5586
金利がいつ上がるかという予測と、どのぐらい上がるかという予測は独立と考えています。0.1～0.2%程度の利上げで済むのなら、大したリスクではないですね。それ以上上がるリスクがどの程度あるのか、ということを慎重に検討しています。

さらに金融市場の状況の予測はできても10年ぐらいしかできず、10年後には何がおこってもおかしくないとも思っています。私の場合、10数年で完済できる収入はないので、全額を変動金利で借りる選択肢は考えていません。

支払う金利・手数料の総額を小さくしたいという要望と、背負うことができるリスクを小さくしたいという要望の双方があって、それにどう折り合いをつけるかという話です。

もちろん、過去の２０年間、基準金利はほとんどかわっていないとか、日本は人口が減って、生産力が減っているから構造的にインフレになりにくいであるという状況は承知しています。ただ、フラットの金利動向をみると、現在の金利が「底」に近い状況とも言え、長期金利を選択するのも合理的とも考えられるのではないでしょうか。

家を買うのを「博打」にして、「変動金利」が上がらなかったから、「固定」の奴らはざまーみろと思うか。はたまた、「変動金利」が上がって、「固定」にしておいてよかったと思うか。

そういう次元の話ではなく、各人が背負えるリスクを検討したうえで、自分にとってのベストを選択すればよい、そう思っています。

[5591: 匿名さん]

＞家を買うのを「博打」にして、「変動金利」が上がらなかったから、「固定」の奴らはざまーみろと思うか。はたまた、「変動金利」が上がって、「固定」にしておいてよかったと思うか。

まずは変動金利の何が上がるのかを理解できるといいですね

[5592: 匿名さん]

>>5590 匿名さん

>リスクを回避できるだけの貯金があるのなら、悩まずに最初から変動にします。
>10年後には何がおこってもおかしくないとも思っています。私の場合、10数年で完済できる収入はないので、全額を変動金利で借りる選択肢は考えていません。
貯金も収入もない人のローン総額ってどれ位？

>背負うことができるリスクを小さくしたい
残債が大きい開始10年間に背負う変動金利と固定金利の差額と
10年後、残債が減ってから背負う変動金利と固定金利の差額を比べたら
相当金利が上がらない限り変動金利の方がリスク小さいと思いますが・・・

[5593: 検討板ユーザーさん]

>>5589 匿名さん
詳しく書くのは大変だから、検索して調べてもらいたいが簡単に書くと
子供がまだ15歳くらいで夫が亡くなった場合亡くなる前に繰り上げ返済していて預金がなかったら苦しい状況になることや、子供が私立医大に行きたいと言い出した時に繰り上げ返済していて預金が足りない状況になるとかいくらでもリスクはある
子供が絡んでくることが多いかな

>>5590
逆だぞ
労働人口が減るとインフレは起こりやすくなる

[5594: 匿名さん]

固定にしたならここでわざわざ聞くような話でもない。
変動も意見することもない。
不安でも固定にするなら誰からの意見も参考にならないでしょ。
答えは最初に出してるんだからw

[5595: 匿名さん]

>>5592

> 貯金も収入もない人のローン総額ってどれ位？

貯金は頭金に使います。900万ぐらい。ローンの総額は4300万ぐらい。頭金と諸経費を払って、手元に残る手持ち資金は150～200万円になるみこみです。

収入がないとは言っていません。「10数年で完済できるほどの収入」がないのです。繰り上げ返済をして、20年ぐらいで完済したいと思っています。現時点での年収は約1000万円です。

> 残債が大きい開始10年間に背負う変動金利と固定金利の差額と
> 10年後、残債が減ってから背負う変動金利と固定金利の差額を比べたら
> 相当金利が上がらない限り変動金利の方がリスク小さいと思いますが・・・

そもそも、「固定金利」を選択し「変動金利」にしなかったことよって、生じる金利差を「リスク」ととらえていません。私が払うお金が増えるわけではないですから。これをリスクとお考えになるのは、失礼ながら「ギャンブラー」の発想のように感じました。

>>5593

> 逆だぞ
> 労働人口が減るとインフレは起こりやすくなる

教えていただきありがとうございました。

[5596: 匿名さん]

>>5594

> 固定にしたならここでわざわざ聞くような話でもない。

まだ融資実行前です。長期固定、もしくは、長期固定と変動のミックス（変動は10数年で完済できる規模）にするつもりで、現在最終検討中です。

ミックスの場合は、将来の金利上昇リスクを小さくするために、変動から先に繰り上げ返済する予定です。将来の金利上昇に対するリスクヘッジは長期固定の方でとる予定です。

[5597: 匿名さん]

>>5596 匿名さん
このスレで何がしたいのか意味不明ですね。
自分の方針をここで披露しても、それで完結しているので終了ですが。

[5598: 匿名さん]

2%の物価上昇を目標に掲げて、金融緩和継続なんでしょ。
金利動向とかまったく気にしない人は固定でいいと思うよ。

[5599: 匿名さん]

変動金利　10年0.5％　次の10年1.5％　また次の10年2.5％　最後の5年3.0％
で計算してみるがいい

>>5595 匿名さん
>貯金は頭金に使います。900万ぐらい。ローンの総額は4300万ぐらい。頭金と諸経費を払って、手元に残る手持ち資金は150～200万円になるみこみです。

>繰り上げ返済をして、20年ぐらいで完済したいと思っています。現時点での年収は約1000万円です。

頭金もったいなー
繰上げ返済もったいなー
年収1000万もある優秀な人とは思えない
まぁそうしたいならそうすればいいけどさ

[5600: 検討板ユーザーさん]

変動金利は短期プライムレートに連動していて、短期プライムレートは無担保コール翌日物を元に決めている
政策金利が下がれば、日銀の当座に預け入れるよりも無担保コール翌日物で他行に貸出した方が特になる
そうなればコール市場は金余りになって無担保コール翌日物の金利も下がると言う仕組み
だから、政策金利に変動金利が連動していると言うのは嘘ではないがミスリードみたいなもので、本当は変動金利は無担保コール翌日物に連動している
で、今現在無担保コール翌日物はマイナス金利により金利が下がりすぎて残高がマイナス金利導入前の5分の1に落ち込んでいる
金利が低いからだけではなく、担保が用意できないなどの理由にもよりこれだけ落ち込んでるんだよね
これが何を意味するかと言うと、銀行が倒産しはじめたら無担保コール翌日物で貸し渋りなどが起きたりで上昇する
そして今銀行は経営が危ない
変動金利は無リスクみたいな書き方してる人が気になるけど、変動金利はリスクが高くリターン？が多い商品であって無リスクじゃないよ
イザという時の繰り上げ返済の資金を用意できない人は簡単に借りないほうがいいですよ

[5601: 匿名さん]

>>5599

> 変動金利　10年0.5％　次の10年1.5％　また次の10年2.5％　最後の5年3.0％
> で計算してみるがいい

アドバイスありがとうございます。早速試算してみたところ、長期固定（30年固定1.1%)のほうが、２５万円ほど総支配額が少なくなるという試算結果がでました。この試算は、繰り上げ返済しない前提だったのですが、ある程度の規模の繰り上げ返済をすれば、変動を選択したほうが総支払額は少なくなりそうです。

> 繰上げ返済もったいなー

20年ちょっとで退職するので、退職前には支払いを終えたいと思っています。

[5602: 通りがかりさん]

ここで変動を何もリスクが無いかの如く推す方はどんな方なんだろうか？
住宅ローンすら組んだ事も無い自称ファイナンシャルプランナーだったら笑えるが。
今は金利がドン底だし春だから頭がお花畑なのが多いのは仕方ないにしても…

俺みたいな一般市民からしたら金が無いとさすがに変動はありえんわ。

[5603: 匿名さん]

>>5602 通りがかりさん

たぶん、なにも考えてないやつほど固定にしてるよ。安心という二文字だけで、思考が停止してる。

[5604: 匿名さん]

黒田さんが継続したのは、何人かに断られたからと須田慎一郎が話していた。
実際に断った方に理由を聞くと、出口戦略の道筋がその方では立てられそうにないからと。
日銀が国債を購入し続ける金融緩和は、どこかで終わりにする時に、国債を日銀が買わなくなると国債暴落が起きる。
どこかで下がるのがわかると誰も国債を買わない。
市場は少しでも出口戦略の話をすると、株価まで下がる状況でどうすればいいかわからないと話した。
黒田さんは任期中にどうやって出口に向かうかを示さないといけない。
変動金利がどこで上がるかは別にして、長期金利が爆上げするリスクはかなりあると思ったよ。

[5605: 匿名さん]

>>5601: 匿名さん
>長期固定（30年固定1.1%)
35年じゃないのね

[5606: 匿名さん]

全期間固定を選択する人は全体の1割程度だよ

[5607: 匿名さん]

>>5605

>> 長期固定（30年固定1.1%)
> 35年じゃないのね

定年までの残り年数を考えると、20年ちょっとで支払いを終えないといけないので、35年ローンでも、金利を35年間固定しなくてもいいかな、と思っています。20年固定でもいいのだけれど、20年固定と30年固定の金利がほとんど一緒で、金利支払い額削減のメリットがほとんどないので、30年固定にするつもりです。

[5608: 匿名さん]

>>5607 匿名さん

団信なしですか？
死亡のリスクケアは生命保険？

[5609: 匿名さん]

借入期間が20年で20年固定0.77%で借りている自分からすると、なんだかんだで固定金利はあがってるんだと思った。
その時は30年固定は0.88%だったと思う

[5610: 匿名さん]

>5609 匿名さん
金利は人それぞれよね～
優遇もあるし

[5611: 匿名さん]

>>5608

> 団信なしですか？
> 死亡のリスクケアは生命保険？

団信（全疾病保障タイプ）込みです。

[5612: 匿名さん]

>5602
前物件の時固定と変動ミックスだったけど無駄だった。。。
固定金利は変動しやすいけど変動は変動しないからね。
最終局面に変動するから逃げ場がなくなるのは確かだけど。

[5613: 匿名さん]

>>5612

もう少し状況を教えてもらえますか？

固定金利は変動しやすい、という意味は、期間固定金利の固定期間が過ぎたら変動した、ということですか？

変動は変動しない、という意味は5年間の支払額固定ルールのことですか？

[5614: 匿名さん]

>>5613 匿名さん
新規借入金利のことでしょ。
固定は毎月変わってる。ちょっと、考えれば分かることやろ。

[5615: 匿名さん]

>>5614

> 新規借入金利のことでしょ。
> 固定は毎月変わってる。ちょっと、考えれば分かることやろ。

そういうことですか。経験者の有益な経験談が含まれてのでは、と思っていろいろ考えてしまいました。

[5616: 匿名さん]

>>5615 匿名さん
プライドか高くて視野が狭い典型やね、キミ

[5617: 匿名さん]

>5614
その通り。
ごく普通のことです。

[5618: 匿名さん]

>>5609 匿名さん
団信込み?

[5619: 匿名さん]

２年ほど前に20年固定0.67%、30年固定0.72%まで下がりました
銀行ローンなので団信込です

↓からキャンペーン適用

[5620: 匿名さん]

>>5619 匿名さん
2年前も団信無料だったっけ？

[5621: 匿名さん]

>>5620 匿名さん
フラット属性の方かな？

[5622: 匿名さん]

>>5619 匿名さん
2年で固定は上がり変動は下がりました
なぜでしょう

[5623: 検討板ユーザーさん]

>>5622
固定が先に上がるのが常ですよ
変動なんて入り口で甘い汁吸わせればあとから引き締めは簡単ですからね

[5624: 戸建て検討中さん]

俺が契約した銀行は変動金利はやめた方が良いと言いと言われた。

[5625: 匿名さん]

>>5623 検討板ユーザーさん
テキトーなこと言わない方がいいぞ。
固定は人為的に決めるメカニズムだが、
変動は違うからな。

[5626: 検討板ユーザーさん]

>>5625 匿名さん
Tiborがじわじわ上がっています
短期プライムレートはTiborと無担保コール翌日物を参考に決められています
Tiborは全銀協の思惑によっても動きます
全銀協は何とかこのTiborを上昇させて銀行の収益の改善をしたいと思っているのでしょう
小幅ではあるものの順調に上がってきていますよ
変動金利も人為的に決められる点では同じですよ

[5627: 匿名さん]

これからは固定だな。
潮目が変わった

[5628: 匿名さん]

>>5626 検討板ユーザーさん
全銀協ごときでTiborを自由に操作できるわけねーよwww
固定金利は個別銀行が自由に決められる。全く持って訳が違う。何を言いたいんだか

[5629: 匿名さん]

優遇幅は自由に変えられるでしょ
あと、NISAとか証券口座作成での優遇キャンペーンもいつでもやめられるし
0.1%～0.03%程度なら、すぐに変わると思う。

[5630: 匿名さん]

>>5629 匿名さん
脊髄反射しちゃうタイプかな？

優遇金利は変えられるけど、↓みたいなこと自由にできる？？
>>変動なんて入り口で甘い汁吸わせればあとから引き締めは簡単ですからね

[5631: 検討板ユーザーさん]

>>5628 匿名さん
実際EULIBOR下がってたのにも関わらず、日本は似たような政策をとってたにも関わらずTiborはずっと高止まりしていた
思惑で動くってことだよ

[5632: 検討板ユーザーさん]

>>5629 匿名さん
優遇幅を変えてもすでに利鞘が少なすぎて、変動じゃ赤字
従業員を削減してもコストカットしてももはや無理
ゼロ金利前の3分の1程度に住宅ローンの利鞘による収益が下がってる
今まで主力商品だったものの儲けが3分の1になってみな？潰れる
とりあえず日銀の当座に残したり、コール市場でやりとりするよりはまだマシだから多くの銀行が選択してるだけ
だからスルガ銀行のかぼちゃの馬車のようなことになる

[5633: 匿名さん]

>>5623 検討板ユーザーさん
あとからっていつ？

[5634: 匿名さん]

2人ともそんなに青筋立てなさんな。必死すぎw
何も変わらないよ、黙って静観してればいい。

[5635: 匿名さん]

>>5631 検討板ユーザーさん
思惑で動くことと「自由に操作できる」ことを同列に語るならそれでいいが、固定金利の操作とは質的に全く違うことは自明だな。

全くプライドだけ高い奴はメンドクセーな(笑)

[5636: 検討板ユーザーさん]

>>5635 匿名さん
何を怒っているの？
固定金利がどうやって決まってるか知らないの？10年国債と連動している
それを自由に操作できるとするなら、短期プライムレートに連動する変動金利も自由に操作出来ることになると思うんですが…
私は>>5623とは別人ですが？
変動金利が上がるかどうか分からないけど、銀行の収益とtiborが思惑で動くことを考えたら銀行は短期プライムレートを上げたいことが予想できる
でも日銀に阻止されるかは分からないし、確実に上がるとは別に書いてない

[5637: 匿名さん]

>>5635 匿名さん

不安の裏返しで煽ってるんだから、いちいち噛み付くほうがみっともないw
何を返したって不安が解消されるわけじゃないんだから、放っておけばいい。

[5638: 匿名さん]

そんな難しい事考えなくても変動1択
金利0.5%前後で自力固定するの簡単なのに…

[5639: 検討板ユーザーさん]

>>5637 匿名さん
不安とは？固定金利の人も不安になるの？10年固定とかの話？
住宅ローン金利を選択するにあたって色々な可能性を模索するのは当然のことでは？今のところ固定金利に傾いていますが…
銀行の動きがきな臭いから意見を聞きたかったんだけど

[5640: 匿名さん]

>>5639 検討板ユーザーさん

気持ちが傾いてるなら固定にすればいいよ。
はたから見てると君は不安で不安で仕方がない、って書いてるだけにしか見えないよw

[5641: 検討板ユーザーさん]

>>5640 匿名さん
いや私はそりゃあ不安ですよ
金利が選べない
私みたいに不安が強いタイプは固定がいいのかもしれないね
まず変動にして上がる前のタイミングが分かりそうなら固定にって考えてたんだけど、プロじゃないからなかなか難しそうですね

[5642: 匿名さん]

>>5641 検討板ユーザーさん
自力固定できない人なの？

[5643: 名無しさん]

流れ見てたら変動のほうが不安そうだなw1名だけなのかもしれんが罵りばかりで同じ住宅ローンを組むような歳くらいとは思えん。かなり若くして住宅ローンを組んでるのか？変動か固定かは資金力次第と思うがな。

[5644: 匿名さん]

>>5642

「自力固定」について教えてください。変動で借りるんだけれど、固定で借りたつもりになって、毎月の返済額の差額を繰上げ返済するということですか？

[5645: 匿名さん]

>>5644 匿名さん
例えば、とある銀行の定期預金金利は0.3%です。
残債3000万で変動金利が0.1%上昇したら、とある銀行に1000万定期に入れると、金利上昇分は相殺できるってこと
変動金利が上昇すれば、定期預金金利も上昇しますので、変動金利で固定できるというわけです。

[5646: 匿名さん]

そもそも馬鹿は固定にしといてくれた方がありがたいよ。
銀行が儲かってくれないとマイナス金利に文句付けられて色々困るからね。

[5647: 匿名さん]

今って、0.5%以下で借りて1%返ってきて現金払いより安くなるマイナス金利

なのに、それでも不安って金利はまったく関係なくて単に、
買ったものの代金を払えないだけ
そんな方は、たとえ金利０が続いてても破たんするでしょう

お店のポイントやクーポン、マイルとかと同じで
どこを選んだら、ちょっとお得かしら？ってぐらいの違いしかないです

[5648: 匿名さん]

>>5645

ありがとうございます。とすると、「自力固定」は資金力がある人が取れる技ですね。そもそも、十分な資金力があれば金利が上がり始めた時に全額繰上返済という手段も取れますよね。資金力がない人は固定が無難ということですか。

[5649: 匿名さん]

>>5648
少し前までは、>>5619みたく変動より固定のほうが金利低かったから
余裕があってもなくても固定だったんですけどね。借り替え含め
いまは不透明だから、どちらがお得が迷いますね

いずれにせよ、住宅ローン減税が終わった頃には、預貯金＞借入額になる
予算の物件にさえしておけば、損をすることは無いから気楽と思います。

[5650: 匿名さん]

どれくらいの貯金があれば繰り上げ返済を余裕でできるんでしょうか？

6400万のマンションを35年固定金利にしました。
貯金3000万ありますが万が一を考えて貯金してます。頭金400万のため残り6000万と金利です。

年収1800万 41歳です。
これでも厳しいでしょうか？

[5651: 匿名さん]

郊外や地方の物件は都内と違って担保割れするから
普通に頭金入れたほうが良いと思う

[5652: 匿名さん]

>>5650 匿名さん
余裕でしょ
でも何で固定しちゃったかなー
金利低けりゃ繰り上げず保険として置いとけたのに

[5653: 匿名さん]

>>5652 匿名さん

同意。借り入れ6000万円の固定と変動の差額って1万5千円くらい？
超もったいない。

[5654: 検討板ユーザーさん]

>>5645
とある銀行ってどこ？キャンペーンでなく0.3％なの？

[5655: 匿名さん]

>>5654 検討板ユーザーさん

キャンペーンじゃないよ
あ、5年で0.3%だけど
今から残債の3分の1定期入れとけば、5年後0.1%上昇に耐えれる
今から残債の3分の2定期入れとけば、5年後0.2%上昇に耐えれる
今から残債の全額定期入れとけば、5年後0.3%上昇に耐えれる

5年後、金利が上昇していたら定期預金金利も0.3%以上になる
5年後満期が来たらまた残債の内いくらか定期に入れるの繰り返し
これで変動金利の金利上昇リスクを回避できる

ま、定期に限らず運用次第でリスク回避できるってこと
固定にする意味ないね

[5656: 匿名さん]

>5655
>5年で0.3%だけど

訂正
5年満期、年利0.3％ の定期預金