固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[5401: 匿名さん]

＞変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく

リスクに対応するには手元資金ではなく知識

[5402: マンコミュファンさん]

>>5401 匿名さん
ここに知識使うより別のことしたかったので。悪しからず。

[5403: 匿名さん]

＞平成28年度の平均年収　422万円
だそうなので

■収入
子ども２人を保育園に預けて共働きとすると
平均年収×２＝世帯年収844万円

■貯金
家を建てるとなると、父方・母方両親からの援助含めて
自己資金で2割分用意　800万円

■借入額　4000万円
頭金はできるだけ入れず、建築費用借りられるだけ借りる
内訳）
金利（ミックスローン）団信8疾病・ケガ
　変動金利　0.457%　借入2700万円
　20年固定　1.110%　借入1300万円
④年間返済額
　128万円（月額106,943円）

■返済計画
①定期預金　10年間
　800万円　自己資金分を使わず預け入れ
②住宅ローン減税分　10年間分
　343万円
③ローン返済口座に年収の25%相当を年間で入金
　211万円×10年

①＋②＋③－④＝1973万円（10年後の繰上げ資金）

■繰上返済後
ローン返済口座に年収の13%相当を入金
　107万円×10年
20年後に完済

[5404: 匿名さん]

最初の10年間、月額17.5万円の入金額

狭小ファミリー向け賃貸マンション家賃・共益費＋駐車場代＋数年毎の更新料

と比べると大差ないかと思います

[5405: 匿名さん]

黒田さん続投なので、今年当初固定が開ける人ラッキーね

[5406: 一年目のイチロー]

>>5402
知識は出し惜しみせずに色んな分野で持っていて損ではないですよ
>>5401変動リスクに対応するのは知識よりもまずは手持ちが最重要ですよ
3000万のローンに対して手持ちが5000万あれば知識要らずでリスクに対応できますから

[5407: 匿名さん]

>>5406 一年目のイチローさん

>>5406 一年目のイチローさん
5401です。貴殿の仰るとおりなのですが、50も半ばを過ぎましたので、住宅ローンに向ける知識と時間を、多少の損得より、もっと他の事に向けたかった、そのくらいの余裕は辛うじてあると言う事です。

[5408: 匿名さん]

リスク管理は借り過ぎないことってことだね。

[5409: 通りがかりさん]

変動でいいよなとは思いつつ、日本国債の信用が落ちて金利上昇が止まらなくなり円安に振れて輸入品高騰によりインフレになるパターンが怖い
大丈夫だよね？インフレになった所で給料も上がるよね？タイムラグとかあるのかな？
詳しい人教えて下さい

[5410: 匿名さん]

>>5409 通りがかりさん

日銀が買うので金利が上昇して止まらなくなることはない
仮に日銀が買わなくても政府が国民からいくらでも税金とれるから日本政府の借金はなんとでもなる
経常収支が莫大な黒字な日本で通貨安が止まらなくなることもない

[5411: 通りがかりさん]

>>5410 匿名さん
日銀のバランスシートからして国債を買える限界があると聞きました
それを超えても政府が増税でどうにかするということですね
国民の生活は苦しくなりそうですね…
仮に通過安になったとしても財政健全化の目処がつくくらいまででベネズエラのようなことはなくじわじわインフレになるくらいのものってことですか？

[5412: 匿名さん]

>>5411 通りがかりさん

何言いたいのかよく分からないが、円は長期的にはずっと円高だったし、これからも変わらない
経常収支が黒字だから反転しようがない
インフレになれば反転するかもしれないが、日本人のデフレ意識は相当なもの
例えば不動産価格は上がらないのに金利だけ上がるのを想像しちゃうのが日本人

[5413: 匿名さん]

>>5409 通りがかりさん
そこまで金利が上昇する局面だと職を失ってるよ

[5414: 通りがかりさん]

>>5413 匿名さん
もう金利なんか関係ねぇって感じですね（笑）そこを心配しても仕方がないのでしょうね

[5415: 匿名さん]

>>5395 通りがかりさん

東京で地震が起きて全てがなくなるとインフラの再構築や住宅建設で莫大な需要が発生し景気はよくなるんじゃないかな。
やっつけ仕事で作った首都高も、それを機会にすべてまともになり、車も入れない住宅密集地も区画整理していい街ができそう。

[5416: 匿名さん]

関東大震災後も、そんな期待ありましたが、そうなりませんでした。

[5417: 匿名さん]

>>5409 通りがかりさん
日本国債かアルゼンチン国債並みの信用力になればそんなことも考えられるけど、余り現実的ではないのでは？？まぁ、絶対はないけどね。
あと、そういう危機の時ってまずは円高圧力が先に来て、大きく円安にはならでしょ。

[5418: 匿名さん]

出口戦略でそろそろ金利が上がるのかなと思ったら、株安で円高。
緩やかな物価上昇と同時に給料が上がっていく状況じゃないと、金融緩和は続けないと一気に株安になっていな。
変動でローン組んで本当に正解だったよ。

[5419: 匿名さん]

銀行側がこのままの状態でいるかが鍵ですね…

[5420: 匿名さん]

10年ぐらい同じようなやり取りを続けてるのに
まだどういう状況になれば金利が上がる
っていうのがわからないのかな

少なくとも今の日本の経済の構造では金利は上げようが無い

[5421: 口コミ知りたいさん]

>>5420 匿名さん
海外では銀行の利益が圧迫されて銀行が変動金利を上げた事例もあるよ
あと、過去20年の政策とアベノミクスは全然違う政策を取ってるから、今年中はまだしも来年は再来年は状況が読めないと思うのだけど…上げようがないと言うのは何で？

[5422: 匿名さん]

>海外では銀行の利益が圧迫されて銀行が変動金利を上げた事例もあるよ

当初固定明けの時破綻する人続出だね
団信入れる体でいないとね

[5423: 匿名さん]

>>5421 口コミ知りたいさん

300兆円貸出先を求めてる金が眠っているからわずかな金利でも貸したい人は並んで待っている
それはずっと変わらなかったし、これから変わる予兆も全くない
背景には当然日本人の借金嫌い、投資嫌い、デフレ思考、少子高齢化がある

[5424: 匿名さん]

https://www.nikkei.com/article/DGXLASGC24H01_Q7A610C1EA2000/
預金残高が積み上がるいっぽう借り手が限られる中、ある特定の銀行がローン金利あげたら、そこは他行からの借り換えの草刈り場になるだけ。
需要と供給考えたら今後もローン金利あげられると思いますか。
イメージとしては、、、人口が減り続けるある田舎町に相続対策で建てたアパートが乱立する中、賃料破壊と空室の嵐が起きている時に、たまらず一軒の大家が家賃をあげたらどうなるか、、、、入っていた入居者は他の物件に移るだけ、、、結果みんな賃料を下げ続けて入居者を維持するしかない。

[5425: 匿名さん]

そういう狭い世界の話じゃないだろ。。。
短プラを上げられるわけないだろ。
できても0.1％とか0.2％程度。
それ以上上げてみろ、中小・零細の貸倒で自分の
首絞めることになるんだわ。

[5426: 匿名さん]

住宅ローンの金利が上がるってのは店頭金利が上がるのか、優遇幅が下がるのかってことだよね？
店頭金利があがれば既存の契約者にも影響あるけど、優遇幅を下げましたってだけなら、新規にしか影響ない？
教えてエロいひと

[5427: 匿名さん]

結局、固定と変動どっちがいいの？

[5428: 匿名さん]

>>5426
一般的には
住宅ローンの（変動）金利が上がる＝店頭金利の上昇

優遇金利とか引下げ金利というのはその銀行の独自の施策であり
「全期間一律」とかの名称で契約（借入）したらずっと一定というものが主流（変動の場合）。
そしてその内容は契約時に契約内容に盛込まれているから借入後に優遇金利が下がることは
契約内容に違反しない限り原則ないと考えていいよ。

[5429: 匿名さん]

>>5427
それは答えのない質問。

ただ、過去（長期）固定金利が効果を発揮したケースは少ない。
また、固定金利は銀行のスプレッドが多分に乗っかる傾向にある。

[5430: 匿名さん]

>>5428 匿名さん

エロい人、ありがとう。
既存の変動契約者は全期間固定の優遇幅というので契約してると思います。
日銀の金融緩和は継続、しかし銀行は低金利ではやっていけないとなると間を取って、優遇幅を下げていく(新規対象)。
それでもやっていけないなら、優遇幅を下げて、店頭金利を上げていく(既存、新規対象)という流れが発生するのかという疑問でござんす。

[5431: 匿名さん]

>>5430 匿名さん
流れ・優先順位はそんな感じですが、10年くらい前にSMTBの前身の中央三井が優遇金利を縮めて一気にシェアを落とした教訓があるから優遇金利を縮めるのはどこも結構慎重。
その代わりに今の流れは客単価を上げる方向性＝保険や投信や定期や家族口座開設等のセット販売に力を入れている所。
この客単価アップが功を奏さないと経営が判断した時、優遇金利の引き下げはたまた住宅ローンからの撤退、ネット銀行のような非対面取引によるコスト圧縮等、各行によって個性がでてくるだろうね。

[5432: にんにく]

現在住宅ローンを借りることを考えているのですが、
条件があまりいいものがないのでもしご存知でしたら
好条件の住宅ローン貸出先を教えていただけませんでしょうか。

現在考えているローン候補で最良のもの
地方銀行の住宅ローン
10年固定　
金利0.65%


属性は多分最高ランクです。
10年以上の固定で0.5%以下の金利を求めています。
ちなみに物件は自宅部分が50％以上の賃貸併用です。

ご存知の方よろしくお願いいたします。

[5433: 匿名さん]

10年固定で0.5%を切るとこは見たことないですね。変動でも0.45前後だし基本的に全銀行で横並びなので出てこないのでは？メインバンクの担当者と個別に交渉してみてはいかがでしょうか。

[5434: にんにく]

お返事ありがとうございます。

そうですか。
やはり金利高くなってしまったのですね。

城南信用や三井住友信託等に相談したのですが、
いい条件は提示してもらえませんでした。

やはり0.65以下のものはないのですかね。

[5435: マンション検討中さん]

住友不動産販売から物件を購入予定なのですが、提携住宅ローンとして、住信SBIネット銀行の住宅ローンを紹介してもらいました。

2018年2月時点の実行金利で10年固定0.62%（事務取扱手数料2.16%)だそうです。

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_teikei

に記載の会社から購入する場合は、その会社に相談されると、紹介してもらえるかもしれません。ただし、金利は購入予定の会社が変わると、別の金利になるのかもしれません。

[5436: 匿名さん]

>>5434 にんにくさん
贅沢言うなよ。
ただでさえ今は低金利なんだから！

[5437: にんにく]

>>5435さん

ご提示ありがとうございます。
0.62安いですね。

ただ、事務取扱手数料2.16%が気になります。
今のところは35年の保証料が5000万円借りて30万円くらいなので
ちょっと高いかもしれません。
あとSBIは賃貸併用を認めてくれない気がします。

>>5436さん

デフレマインドというのでしょうか、安いときを知っていると
それより高くなると損した気になるんですよね。
今は十分に金利安いとは思いますが、銀行に払うお金って
なんか無駄なお金に思えてしまってなるたけ削減したいと
思ってしまうんですよね。

[5438: 匿名さん]

>>5437 にんにくさん

寝かせておける預金があるならば、JAバンクの預金担保は、0.5パーセント、保証料無しですよ。

[5439: 匿名さん]

属性がいいのに細かな利率差に拘る？
属性を活かして短期返済すれば金利差よりメリットがありますよ。

[5440: 匿名さん]

金利も低く、事務取扱手数料も安く。それができたらいいですね。でも、銀行は行員の給料を払って利益も出さないといけないのに、赤字になるような金利・手数料設定にはできないのではないですか。

ご自分に情報収集力、交渉力があるのであれば、がんばって探索するなり、交渉するなりしてください。

そうでないなら、銀行側は「別の銀行に行ってください」でおしまいですよ。

> 銀行に払うお金ってなんか無駄なお金に思えてしまって

あなたの会社のお客さんは、あなたに払う給料ってなんか無駄なお金に思えると言ってるんじゃないですか。

[5441: 匿名さん]

>>5439-5440
お前ら「属性最高ランク」って言葉に反応しすぎww
しかも指摘も的外れすぎで見ていて恥ずかしいぞ

[5442: 匿名さん]

属性最高ランクの方の言葉とも思えません。

[5443: 匿名さん]

>>5442 匿名さん
思えないからなんだよwww
感情だけで行動するのは動物だぞ？

[5444: 匿名さん]

自称「属性最高ランク」だって

[5445: 匿名さん]

いい感じで全く別の話で盛り上がる所がこのスレのレベルを物語っているなwww

[5446: 匿名さん]

属性最高ランクの借金

[5447: 匿名さん]

>>5446 匿名さん
まあ、開き直るしかないもんな。それが本能ってやつさ

[5448: 匿名さん]

そんなこと言ってると属性最高ランクさんから
一括で払える現金はあるがローン減税のために借金するんだって言われるよ

[5449: 匿名さん]

属性が最強の顧客なら、金融機関のほうから優遇金利で借りてもらえませんかとオファーがある。

[5450: にんにく]

なんかすいません。お騒がせしてしまっているようで、、、
属性最高って別に私の人間性が最高とか
言っているわけではないのですが、気に障ったのなら謝ります。
本人もこんなものはただ銀行が数字を見て
決めているだけだということは承知しておりますので。

本題に入りますと、火に油注ぐようで申し訳ないんですが
5448さん正解です。

実はこの低金利で運用にも困っています。
ローン減税で運用するためにローンを
借りる予定なんですが、0.65%のローン利率では
運用利回りもそんなに良くないんですよね。

そこでその借りた資金を自分で運用しなければならない状況です。
海外の銀行の定期預金は一応3～4％でまわせているんですが、
為替リスクもあるし、雑所得は私の場合税率が50％くらいになるんです。

子供の教育費、老後の資金、妻の贅沢癖のために資金を運用する必要があるので
皆さんにご助言願ったという次第です。

5438さんからご提案いただいたJAバンクについてもちょっと検討してみます。
一部だけその方式で運用するのはいいかもしれません。日本の銀行に預けていても
0.01%しか利率が付かないので、それなら日本円を全てJAに預ける手もありですよね。

ありがとうございました。

[5451: にんにく]

5449さん

仰るとおりです。
私の義父の会社は銀行がプライムレートで金を借りてくれと
日参してくるようです。

私が資産家なら銀行もお金を借りてくださいと言って来るんでしょうが、
私の資産なんてたかが知れております。

私はしがないサラリーマンですし、住宅ローンを借りる際の属性が
(自称)最高に過ぎません。

ここのスレは住宅ローンに関するスレですので、属性は住宅ローンを借りる上での
ものということをご理解いただければ幸せです。

[5452: 匿名さん]

＞にんにく

自宅は3Aで海外赴任でNYとパリに住んだ経験がありそうですね

[5453: にんにく]

いやいやしがないサラリーマンです。
NY一度行ってステーキにかぶりついてみたいです。
(いきなりステーキじゃないやつです)

[5454: 匿名さん]

3月金利改定なければ、丸7年金利0.775%確定。
今の10年固定の最低金利よりは高い金利だけど、物件は今中古で売っても買値より高く売れる。目標は後13年で完済。
後13年金利上がらないで欲しい。そして、マンション価格も下がらないで欲しい。
欲張りだけど。

[5455: 匿名さん]

で、オススメの銀行どこ？
固定と変動でお願いしやす！

[5456: 匿名さん]

変動も固定もデベ提携のSBIではないでしょうか？

[5457: 匿名さん]

変動はガン団信50％が無料のじぶん銀行が一番お勧め！、

[5458: 匿名さん]

みずほの全期間固定

[5459: マンション検討中さん]

>>5454 匿名さん
羨ましいと言って欲しいの？
固定さんをマウンティングしたいの？
築10年以下の今出てるほとんどの中古マンションは、新築時よりも高く成約できるけど？

[5460: 匿名さん]

35年の変動で借りて、10年後に残金をすべて繰り上げ返済するつもり。
元利均等返済と元金均等返済のどっちを選べばいいんだろう？

[5461: 1年目のイチロー]

>>5460
極端な例ですが
年収1000万円で2000万のローンであれば元利
年収400万円で3500万のローンであれば元金

変動だと正確には難しいですが1年目～10年目までの年末残高と1年目～10年目までの年収から所得納税額を想定して控除しきれるかどうかを計算するといいと思います

[5462: 匿名さん]

>>5461 1年目のイチローさん

ありがとうございます。所得税は40万超えなので、1年目は40万、2年目以降は30万円代のローン控除だと思います。ローン控除重視なら元利均等返済ですかね。

[5463: 1年目のイチロー]

>>5462
元利でいいと思いますよ

[5464: 匿名さん]

>>5463 1年目のイチローさん

銀行からは元金をすすめられまして、全く想定外の話だったので悩んでおります。

[5465: 匿名さん]

>>5464 匿名さん
これは実際にけいさんしてみないと分からないですね。エクセルで計算してみてわ？？
PMT関数で元利均等は簡単に計算できます。元金均等はもっと簡単ですね。
あとは銀行から元金均等と元利均等の保証料を確認しておく必要がありますね。もっと厳密に考えると保証料上乗せにした場合のケースも計算するといいですね。

[5466: 匿名さん]

変動多いですね
私は35年固定1.05%団信込みです。

繰り上げして20年で返済考えてます。
変動の方が良かったかな？
金利にビビって固定にしました。

[5467: 検討板ユーザーさん]

>>5466 匿名さん

変動の金利が倍になる危険性を考えるといいですね

[5468: 匿名さん]

>>5467 検討板ユーザーさん
今の変動って0.457％やろ？
倍になっても1％未満やん(笑)

[5469: eマンションさん]

出口戦略に言及がどう影響するか

[5470: 匿名さん]

>>5466 匿名さん
どこでローン組んだの？
金利安くない？

[5471: 匿名さん]

>>5470 匿名さん さん
住信sbiとかネット系ならどこもそんなもん。

[5472: 匿名さん]

三井住友信託銀行じゅないの？
私は0.95の時に借りたけど、0.75の時もあったと思えばかなり金利上がったよね。

[5473: 匿名さん]

35年固定でそんな安い時期あったの知らなかった。

[5474: 匿名さん]

35年じゃなくて30年だけどね。
自分が2016年12月に借りた時は0.95(家計応援プラン使って0.92%)だったけど、同年の7月か8月に0.75だった時がある。
NISA口座作ったりで0.03下がるから実質0.72%だったんじゃないかな。その頃に借りれた人は勝ち組だよ。

[5475: 匿名さん]

うちは借り替えて短期固定0.33%だけど、一番低いときにはたしか0.28%があったから
返済余力があるかたは短期固定も良いと思います

[5476: 匿名さん]

>>5470 匿名さん さん
地方銀行です。
年収が高いと優遇してもらえる金利でした。

また団信外せばさらに安かったんですが元が安いので込みにしました。

[5477: 匿名さん]

>>5476 匿名さん

銀行でダンシン外せるなんて
真実味がある話ですね

[5478: 匿名さん]

出口戦略は来年から検討するらしいね
黒田さんが初めて言及しましたね

[5479: 匿名さん]

返済能力が高い→短期固定
返済能力が普通→変動＋繰上げ
返済能力が低い→長期固定で借入金を低く買える物件選択

こんな考えで宜しいでしょうか？

[5480: 匿名さん]

ここの掲示板で、半年前に変動にしても金利は当分上がらないと言われたが今調べると0.15%上がってる

短期返済ならいいけど短期返済できないのに変動だと、この先ふあんですね。

[5481: 匿名さん]

え？2.475から上がってるの？
優遇の話じゃなくて。

[5482: 匿名さん]

変動は上がってないでしょ。金利上がる前に、変動も固定も新規の優遇を減らしていくかんじじゃないかな。

[5483: 匿名さん]

SBIが去年の夏の変動が0.44(提携ローン)ですよと言われ、今月の実働が少し下がって0.42でした。

[5484: 匿名さん]

基準金利が上がったら、固定は変わらないけど変動で借りた方は上がるよ。
検討に入るという表現は、予告しているとしか考えられない。
消費税が上がるのと合わせて一気にダメージだけど、景気浮揚策は何かあわせてくれないと、いくらなんでも…それともリーマンショック級の何かを理由に消費税増税を見送りする？

[5485: 匿名さん]

>>5480 匿名さん
その程度の増減は常にあるよ。「当分上がらない」の意味は「いまの固定と同じ金利までは当分上がらない」ということでしょ。
固定の1.5%ほどまで上がらなければ変動のほうがいいじゃん。
それとも0.15上がって返済がキツくなるなら借入額が間違ってる。

[5486: 匿名さん]

>>5485: 匿名さん　

いや、「当分上がらない」の意味は多分、「基準金利は当分上がらない」だと思います。

[5487: 匿名さん]

>>5483

0.44で契約した人は、今も0.44のまま。いま契約した人が0.42なのは、金融機関の競争が激しくて、新規契約者向けの優遇幅が拡大したから。優遇幅は、契約時に決まるので、昔契約した人よりも、いま契約した人が良い優遇を受けられるということ。

契約者の優遇幅は、返済を滞納するか当初固定金利の固定期間が終わる時など、特別なときだけ下げられます。変動「契約者」の金利が上がるのは、返済を滞納するケースを除けば、「基準金利」が上がるときですが、これは長期にわたって変わっていません。

[5488: 匿名さん]

>5486
結局上がらずって感じですね。
5480が不明ですな。

[5489: 匿名さん]

>>5487 匿名さん

ええ、そうですね。
0.44の時点で他の銀行より低かったので、SBIで本審査もとおしてました。
もしかしたら、他の銀行でも今月の実働は引くなっていた可能性もありますが、0.42よりも引くなってることは提携ローン内ではないので、ラッキーという感じですね。

[5490: 匿名さん]

>>5480
こういう虚偽のデマを流布する人間を通報した方がいいのかな
やりたい放題だよね、こういうの

[5491: 匿名さん]

SBIは金利低いと思いますがデベの提携の地方銀行は当時0.45が0.6に変わってました。

[5492: マンション検討中さん]

>>5491

> SBIは金利低いと思いますがデベの提携の地方銀行は当時0.45が0.6に変わってました。

いやだから、0.45で契約した人の金利があがったわけではなく、その地方銀行が他の銀行との競争に負けて優遇金利幅を下げただけなので、現時点での新規契約者の金利があがっただけだと思います。

0.45で契約した人：金利変化なし（基準金利変化なし）
いま契約した場合：0.60（基準金利変化なし、優遇金利幅低下＝優遇金利上昇）

通常、金利が上がったというのは「基準金利」（または「店頭金利」）があがり、契約者の金利が上がった場合です。

「優遇金利」と「基準金利」をごっちゃにして話をすると、混乱を引き起こします。

[5493: 通りがかりさん]

「基準金利」は定価。
「優遇金利」は値引き販売価格。
「優遇幅」は値引き率。

住宅ローンは契約時に銀行と借りる人で、優遇幅を合意するので、定価に当たる基準金利が上がらないと、優遇金利は上がらない。5491が言っているのは、新しいお客さんに販売する値引き率＝優遇幅を下げた銀行があったということ。

確かにそういう銀行が増えてくると、基準金利が上がる可能性が出てくるけど、状況を見るに、実際にあがるのにはまだ時間がかかるでしょう。

[5494: 匿名さん]

当初固定明けが恐怖…

[5495: 匿名さん]

>5494
それも当初固定決定時に優遇幅は決まってるかと。。

[5496: 戸建て検討中さん]

10年間固定0.9%は微妙でしょうか？
当方としては、35年ローンで契約して最短15年〜最長20年で完済予定です。

[5497: 匿名さん]

>>5496 戸建て検討中さん

10年0.9%って高いですね。それなら変動でいいかなー。金利あがっても残債減らせる余裕があるってことだから、返済開始当初ができるだけ低い変動にするべき

[5498: 戸建て検討中さん]

>>5497 匿名さん
5496です。
ちなみに、団信込みの0.9なんですが…
外せば0.6まで下げれるそうです。

[5499: マンション検討中さん]

住信SBIの不動産会社の提携住宅ローンなら、10年固定、団信込みで0.62ですね。変動なら0.42です。

https://contents.netbk.co.jp/pc/popup/p_hl_teikei_kinri.html
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_teikei

[5500: 匿名さん]

短期固定は固定期間終わると変動より0.8%金利高くなるのか。