固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[5377: 匿名]

>>5369
うちは変動より低い10年固定。
減税期間終了後に一括返済。
賭けに勝ちました。

[5378: 一年目のイチロー]

>>5377
今年が10年目？おめでとうございます
ただ貴方は賭けに勝ったわけじゃなく勝つべくして勝ったんだと思いますよ
ローンを組む段階で10年間での貯蓄額を勘案されたのでしょうから

自分も変動より低い10年固定組
自分はそろそろ1年目が終わりそうで駆け出しですがこの1年は順調に終わりそうです

[5379: 匿名さん]

>>5378 一年目のイチローさん

変動より金利が低い10年固定があるんですか？我が家も10年後に一括で返済する予定ですが、変動で仮審査を受けました。

[5380: 匿名さん]

>>5379 匿名さん

その場合の変動は0.75〜1.2を想定

[5381: 匿名さん]

>>5380 匿名さん

やはり、保証料で525より低いのはないですかね。あったから知りたいですが。

[5382: 一年目のイチロー]

>>5379
提携ローンで確か変動が0.55くらいで10年固定0.4代でで契約しましたよ
すみません保証料で525というのはどういう意味なんでしょうか？

[5383: 匿名さん]

>>5382 一年目のイチローさん

既存の銀行は保証料をとるのに対して、ネット銀行は保証料と同額程度の手数料をとります。後で一括返済したときに保証料の一部は戻ります。手数料は戻りません。
保証料方式で変動利率が0.525が、今のところ探した中では有利であるようです。

[5384: マンション検討中さん]

ペアローンで変動金利2000万円＋固定4000万円と手堅くしておくか、何も変動金利でペアローンにするか毎晩悩んでます。

貯金は多くはないため、返済は最短で20年かかります。10年間は店頭金利が0.5も上がらないと考えており、仮に好景気が持続して、5年毎に0.3づつ上がったとしても、トータルコストは変動の圧勝です。

同じように悩んで決断した方の意見が欲しいっす。

[5385: 購入経験者さん]

>>5384

千日太郎さんの記事を参考にどうぞ。

固定金利と変動金利のミックスローンとは何か？住宅ローンの選び方【中級編】vol.5 (前編)
https://sumikaru.iyell.jp/sennichi-loan5-1/

住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
http://diamond.jp/articles/-/148666

2018年三井住友信託10年20年ミックスローンと住信SBI20年固定で10年後繰上返済を比較
http://sennich.hatenablog.com/entry/2018/02/01/221403

[5386: 通りがかりさん]

>>5384 マンション検討中さん
同じような借入額ですが変動一本にしました！理由は、暫くは金利上昇がないと予想し、残高が多いうちは少しでも低金利がよいからです。
あとは固定を混ぜ込んでしまうと、万一金利上昇がない場合にショックを受けるから。。金利が上がればもう少し固定を多くすれば良かったーと後悔するから。ミックスはいずれにせよ後悔しそうなので変動で割り切りました。

[5387: マンション検討中さん]

>>5385.5386さん
早速のお返事ありがとうございました。参考にさせていただきました。

結論、すべて変動をsmtbで組もうと思います。
変動が0.5%/5年毎に上昇するベースでシミュレーションした結果、全部固定とほぼトントンという結果に。またミックスローンが最も総支払額が高くて悪手でした。次いで全部固定でした。
固定もシンプルでいいですが、安心のための最大800万円が妥当な保険料だとは割り切れません。しかもその真価がはっきりするのは、2023年までに＋0.8%以上となる場合でした。

ということで諸先輩方と同じく、5年間の博打を打とうと思います。
せっかく人生の節目を迎えたのに、景気低迷を願いつつ、キャリアアップ＆積み立て運用を地道に始めます。

[5388: 戸建て検討中さん]

>>5384
変動云々よりも
６０００万も借りることが博打だな

[5389: 匿名さん]

自分は今7年目だけど、今から変動でローンを組む人と同様にまだ金利があがって欲しくないよ。
4月に金利が上がらなければ.7年固定の0.775%の固定と同じ。現在45才で60才完済を目指してるから、後15年金利上がらないで欲しい。

[5390: 一年目のイチロー]

>>5387そもそも自分の中で結論出てたんですよね？
相談から決断までが短期間ですし

[5391: 匿名さん]

今日の株暴落ぶりを見ると、金利の急上昇はなさそうですね。

[5392: 匿名さん]

>>5391 匿名さん
連日になってしまいましたね

[5393: 匿名さん]

>>5392 匿名さん

反発してるかもよ〜

[5394: 匿名さん]

住宅ローン・団信が通らない！審査に落ちる不安解消の”最終手段”とは？

http://hoken-support-guide.net/kokutisyo-shinsa-tyosa/last-resort/

[5395: 通りがかりさん]

古い記事ですが
内閣府経済社会総合研究所は「東京湾北部でマグニチュード7.3の首都 直下地震が起きた場合、金利の急上昇や財政の破たんの確率を高める と指摘した。」

比較的現実味のある金利の急上昇？

[5396: 匿名さん]

>>5395 通りがかりさん
その時は雇用の方が問題

[5397: 名無しさん]

変動と全期間固定の差額（総額）が60万
やっぱり全期間固定にしておこうかな…

[5398: マンション検討中さん]

>>5397 名無しさん
そんなわけないでしょ。少なくとも0.5%以上は金利差があるんだから。。10年間なら固定ありかな。

[5399: 匿名さん]

10年後に一括返済できる人は10年固定いいんだろうけど、完済できないギリの人の話を聞きたいよ。10年で完済できない人結構いるよね？

[5400: マンコミュファンさん]

10年では返せなかったので、20年との期間固定ミックスにしました。中途半端だと分かってはいますが、変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく、固定やフラットよりは気持ち低金利という事で自分を納得させてます。10年目、20年目でそれぞれ繰上返済する予定です。

[5401: 匿名さん]

＞変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく

リスクに対応するには手元資金ではなく知識

[5402: マンコミュファンさん]

>>5401 匿名さん
ここに知識使うより別のことしたかったので。悪しからず。

[5403: 匿名さん]

＞平成28年度の平均年収　422万円
だそうなので

■収入
子ども２人を保育園に預けて共働きとすると
平均年収×２＝世帯年収844万円

■貯金
家を建てるとなると、父方・母方両親からの援助含めて
自己資金で2割分用意　800万円

■借入額　4000万円
頭金はできるだけ入れず、建築費用借りられるだけ借りる
内訳）
金利（ミックスローン）団信8疾病・ケガ
　変動金利　0.457%　借入2700万円
　20年固定　1.110%　借入1300万円
④年間返済額
　128万円（月額106,943円）

■返済計画
①定期預金　10年間
　800万円　自己資金分を使わず預け入れ
②住宅ローン減税分　10年間分
　343万円
③ローン返済口座に年収の25%相当を年間で入金
　211万円×10年

①＋②＋③－④＝1973万円（10年後の繰上げ資金）

■繰上返済後
ローン返済口座に年収の13%相当を入金
　107万円×10年
20年後に完済

[5404: 匿名さん]

最初の10年間、月額17.5万円の入金額

狭小ファミリー向け賃貸マンション家賃・共益費＋駐車場代＋数年毎の更新料

と比べると大差ないかと思います

[5405: 匿名さん]

黒田さん続投なので、今年当初固定が開ける人ラッキーね

[5406: 一年目のイチロー]

>>5402
知識は出し惜しみせずに色んな分野で持っていて損ではないですよ
>>5401変動リスクに対応するのは知識よりもまずは手持ちが最重要ですよ
3000万のローンに対して手持ちが5000万あれば知識要らずでリスクに対応できますから

[5407: 匿名さん]

>>5406 一年目のイチローさん

>>5406 一年目のイチローさん
5401です。貴殿の仰るとおりなのですが、50も半ばを過ぎましたので、住宅ローンに向ける知識と時間を、多少の損得より、もっと他の事に向けたかった、そのくらいの余裕は辛うじてあると言う事です。

[5408: 匿名さん]

リスク管理は借り過ぎないことってことだね。

[5409: 通りがかりさん]

変動でいいよなとは思いつつ、日本国債の信用が落ちて金利上昇が止まらなくなり円安に振れて輸入品高騰によりインフレになるパターンが怖い
大丈夫だよね？インフレになった所で給料も上がるよね？タイムラグとかあるのかな？
詳しい人教えて下さい

[5410: 匿名さん]

>>5409 通りがかりさん

日銀が買うので金利が上昇して止まらなくなることはない
仮に日銀が買わなくても政府が国民からいくらでも税金とれるから日本政府の借金はなんとでもなる
経常収支が莫大な黒字な日本で通貨安が止まらなくなることもない

[5411: 通りがかりさん]

>>5410 匿名さん
日銀のバランスシートからして国債を買える限界があると聞きました
それを超えても政府が増税でどうにかするということですね
国民の生活は苦しくなりそうですね…
仮に通過安になったとしても財政健全化の目処がつくくらいまででベネズエラのようなことはなくじわじわインフレになるくらいのものってことですか？

[5412: 匿名さん]

>>5411 通りがかりさん

何言いたいのかよく分からないが、円は長期的にはずっと円高だったし、これからも変わらない
経常収支が黒字だから反転しようがない
インフレになれば反転するかもしれないが、日本人のデフレ意識は相当なもの
例えば不動産価格は上がらないのに金利だけ上がるのを想像しちゃうのが日本人

[5413: 匿名さん]

>>5409 通りがかりさん
そこまで金利が上昇する局面だと職を失ってるよ

[5414: 通りがかりさん]

>>5413 匿名さん
もう金利なんか関係ねぇって感じですね（笑）そこを心配しても仕方がないのでしょうね

[5415: 匿名さん]

>>5395 通りがかりさん

東京で地震が起きて全てがなくなるとインフラの再構築や住宅建設で莫大な需要が発生し景気はよくなるんじゃないかな。
やっつけ仕事で作った首都高も、それを機会にすべてまともになり、車も入れない住宅密集地も区画整理していい街ができそう。

[5416: 匿名さん]

関東大震災後も、そんな期待ありましたが、そうなりませんでした。

[5417: 匿名さん]

>>5409 通りがかりさん
日本国債かアルゼンチン国債並みの信用力になればそんなことも考えられるけど、余り現実的ではないのでは？？まぁ、絶対はないけどね。
あと、そういう危機の時ってまずは円高圧力が先に来て、大きく円安にはならでしょ。

[5418: 匿名さん]

出口戦略でそろそろ金利が上がるのかなと思ったら、株安で円高。
緩やかな物価上昇と同時に給料が上がっていく状況じゃないと、金融緩和は続けないと一気に株安になっていな。
変動でローン組んで本当に正解だったよ。

[5419: 匿名さん]

銀行側がこのままの状態でいるかが鍵ですね…

[5420: 匿名さん]

10年ぐらい同じようなやり取りを続けてるのに
まだどういう状況になれば金利が上がる
っていうのがわからないのかな

少なくとも今の日本の経済の構造では金利は上げようが無い

[5421: 口コミ知りたいさん]

>>5420 匿名さん
海外では銀行の利益が圧迫されて銀行が変動金利を上げた事例もあるよ
あと、過去20年の政策とアベノミクスは全然違う政策を取ってるから、今年中はまだしも来年は再来年は状況が読めないと思うのだけど…上げようがないと言うのは何で？

[5422: 匿名さん]

>海外では銀行の利益が圧迫されて銀行が変動金利を上げた事例もあるよ

当初固定明けの時破綻する人続出だね
団信入れる体でいないとね

[5423: 匿名さん]

>>5421 口コミ知りたいさん

300兆円貸出先を求めてる金が眠っているからわずかな金利でも貸したい人は並んで待っている
それはずっと変わらなかったし、これから変わる予兆も全くない
背景には当然日本人の借金嫌い、投資嫌い、デフレ思考、少子高齢化がある

[5424: 匿名さん]

https://www.nikkei.com/article/DGXLASGC24H01_Q7A610C1EA2000/
預金残高が積み上がるいっぽう借り手が限られる中、ある特定の銀行がローン金利あげたら、そこは他行からの借り換えの草刈り場になるだけ。
需要と供給考えたら今後もローン金利あげられると思いますか。
イメージとしては、、、人口が減り続けるある田舎町に相続対策で建てたアパートが乱立する中、賃料破壊と空室の嵐が起きている時に、たまらず一軒の大家が家賃をあげたらどうなるか、、、、入っていた入居者は他の物件に移るだけ、、、結果みんな賃料を下げ続けて入居者を維持するしかない。

[5425: 匿名さん]

そういう狭い世界の話じゃないだろ。。。
短プラを上げられるわけないだろ。
できても0.1％とか0.2％程度。
それ以上上げてみろ、中小・零細の貸倒で自分の
首絞めることになるんだわ。

[5426: 匿名さん]

住宅ローンの金利が上がるってのは店頭金利が上がるのか、優遇幅が下がるのかってことだよね？
店頭金利があがれば既存の契約者にも影響あるけど、優遇幅を下げましたってだけなら、新規にしか影響ない？
教えてエロいひと

[5427: 匿名さん]

結局、固定と変動どっちがいいの？

[5428: 匿名さん]

>>5426
一般的には
住宅ローンの（変動）金利が上がる＝店頭金利の上昇

優遇金利とか引下げ金利というのはその銀行の独自の施策であり
「全期間一律」とかの名称で契約（借入）したらずっと一定というものが主流（変動の場合）。
そしてその内容は契約時に契約内容に盛込まれているから借入後に優遇金利が下がることは
契約内容に違反しない限り原則ないと考えていいよ。

[5429: 匿名さん]

>>5427
それは答えのない質問。

ただ、過去（長期）固定金利が効果を発揮したケースは少ない。
また、固定金利は銀行のスプレッドが多分に乗っかる傾向にある。

[5430: 匿名さん]

>>5428 匿名さん

エロい人、ありがとう。
既存の変動契約者は全期間固定の優遇幅というので契約してると思います。
日銀の金融緩和は継続、しかし銀行は低金利ではやっていけないとなると間を取って、優遇幅を下げていく(新規対象)。
それでもやっていけないなら、優遇幅を下げて、店頭金利を上げていく(既存、新規対象)という流れが発生するのかという疑問でござんす。

[5431: 匿名さん]

>>5430 匿名さん
流れ・優先順位はそんな感じですが、10年くらい前にSMTBの前身の中央三井が優遇金利を縮めて一気にシェアを落とした教訓があるから優遇金利を縮めるのはどこも結構慎重。
その代わりに今の流れは客単価を上げる方向性＝保険や投信や定期や家族口座開設等のセット販売に力を入れている所。
この客単価アップが功を奏さないと経営が判断した時、優遇金利の引き下げはたまた住宅ローンからの撤退、ネット銀行のような非対面取引によるコスト圧縮等、各行によって個性がでてくるだろうね。

[5432: にんにく]

現在住宅ローンを借りることを考えているのですが、
条件があまりいいものがないのでもしご存知でしたら
好条件の住宅ローン貸出先を教えていただけませんでしょうか。

現在考えているローン候補で最良のもの
地方銀行の住宅ローン
10年固定　
金利0.65%


属性は多分最高ランクです。
10年以上の固定で0.5%以下の金利を求めています。
ちなみに物件は自宅部分が50％以上の賃貸併用です。

ご存知の方よろしくお願いいたします。

[5433: 匿名さん]

10年固定で0.5%を切るとこは見たことないですね。変動でも0.45前後だし基本的に全銀行で横並びなので出てこないのでは？メインバンクの担当者と個別に交渉してみてはいかがでしょうか。

[5434: にんにく]

お返事ありがとうございます。

そうですか。
やはり金利高くなってしまったのですね。

城南信用や三井住友信託等に相談したのですが、
いい条件は提示してもらえませんでした。

やはり0.65以下のものはないのですかね。

[5435: マンション検討中さん]

住友不動産販売から物件を購入予定なのですが、提携住宅ローンとして、住信SBIネット銀行の住宅ローンを紹介してもらいました。

2018年2月時点の実行金利で10年固定0.62%（事務取扱手数料2.16%)だそうです。

https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_teikei

に記載の会社から購入する場合は、その会社に相談されると、紹介してもらえるかもしれません。ただし、金利は購入予定の会社が変わると、別の金利になるのかもしれません。

[5436: 匿名さん]

>>5434 にんにくさん
贅沢言うなよ。
ただでさえ今は低金利なんだから！

[5437: にんにく]

>>5435さん

ご提示ありがとうございます。
0.62安いですね。

ただ、事務取扱手数料2.16%が気になります。
今のところは35年の保証料が5000万円借りて30万円くらいなので
ちょっと高いかもしれません。
あとSBIは賃貸併用を認めてくれない気がします。

>>5436さん

デフレマインドというのでしょうか、安いときを知っていると
それより高くなると損した気になるんですよね。
今は十分に金利安いとは思いますが、銀行に払うお金って
なんか無駄なお金に思えてしまってなるたけ削減したいと
思ってしまうんですよね。

[5438: 匿名さん]

>>5437 にんにくさん

寝かせておける預金があるならば、JAバンクの預金担保は、0.5パーセント、保証料無しですよ。

[5439: 匿名さん]

属性がいいのに細かな利率差に拘る？
属性を活かして短期返済すれば金利差よりメリットがありますよ。

[5440: 匿名さん]

金利も低く、事務取扱手数料も安く。それができたらいいですね。でも、銀行は行員の給料を払って利益も出さないといけないのに、赤字になるような金利・手数料設定にはできないのではないですか。

ご自分に情報収集力、交渉力があるのであれば、がんばって探索するなり、交渉するなりしてください。

そうでないなら、銀行側は「別の銀行に行ってください」でおしまいですよ。

> 銀行に払うお金ってなんか無駄なお金に思えてしまって

あなたの会社のお客さんは、あなたに払う給料ってなんか無駄なお金に思えると言ってるんじゃないですか。

[5441: 匿名さん]

>>5439-5440
お前ら「属性最高ランク」って言葉に反応しすぎww
しかも指摘も的外れすぎで見ていて恥ずかしいぞ

[5442: 匿名さん]

属性最高ランクの方の言葉とも思えません。

[5443: 匿名さん]

>>5442 匿名さん
思えないからなんだよwww
感情だけで行動するのは動物だぞ？

[5444: 匿名さん]

自称「属性最高ランク」だって

[5445: 匿名さん]

いい感じで全く別の話で盛り上がる所がこのスレのレベルを物語っているなwww

[5446: 匿名さん]

属性最高ランクの借金

[5447: 匿名さん]

>>5446 匿名さん
まあ、開き直るしかないもんな。それが本能ってやつさ

[5448: 匿名さん]

そんなこと言ってると属性最高ランクさんから
一括で払える現金はあるがローン減税のために借金するんだって言われるよ

[5449: 匿名さん]

属性が最強の顧客なら、金融機関のほうから優遇金利で借りてもらえませんかとオファーがある。

[5450: にんにく]

なんかすいません。お騒がせしてしまっているようで、、、
属性最高って別に私の人間性が最高とか
言っているわけではないのですが、気に障ったのなら謝ります。
本人もこんなものはただ銀行が数字を見て
決めているだけだということは承知しておりますので。

本題に入りますと、火に油注ぐようで申し訳ないんですが
5448さん正解です。

実はこの低金利で運用にも困っています。
ローン減税で運用するためにローンを
借りる予定なんですが、0.65%のローン利率では
運用利回りもそんなに良くないんですよね。

そこでその借りた資金を自分で運用しなければならない状況です。
海外の銀行の定期預金は一応3～4％でまわせているんですが、
為替リスクもあるし、雑所得は私の場合税率が50％くらいになるんです。

子供の教育費、老後の資金、妻の贅沢癖のために資金を運用する必要があるので
皆さんにご助言願ったという次第です。

5438さんからご提案いただいたJAバンクについてもちょっと検討してみます。
一部だけその方式で運用するのはいいかもしれません。日本の銀行に預けていても
0.01%しか利率が付かないので、それなら日本円を全てJAに預ける手もありですよね。

ありがとうございました。

[5451: にんにく]

5449さん

仰るとおりです。
私の義父の会社は銀行がプライムレートで金を借りてくれと
日参してくるようです。

私が資産家なら銀行もお金を借りてくださいと言って来るんでしょうが、
私の資産なんてたかが知れております。

私はしがないサラリーマンですし、住宅ローンを借りる際の属性が
(自称)最高に過ぎません。

ここのスレは住宅ローンに関するスレですので、属性は住宅ローンを借りる上での
ものということをご理解いただければ幸せです。

[5452: 匿名さん]

＞にんにく

自宅は3Aで海外赴任でNYとパリに住んだ経験がありそうですね

[5453: にんにく]

いやいやしがないサラリーマンです。
NY一度行ってステーキにかぶりついてみたいです。
(いきなりステーキじゃないやつです)

[5454: 匿名さん]

3月金利改定なければ、丸7年金利0.775%確定。
今の10年固定の最低金利よりは高い金利だけど、物件は今中古で売っても買値より高く売れる。目標は後13年で完済。
後13年金利上がらないで欲しい。そして、マンション価格も下がらないで欲しい。
欲張りだけど。

[5455: 匿名さん]

で、オススメの銀行どこ？
固定と変動でお願いしやす！

[5456: 匿名さん]

変動も固定もデベ提携のSBIではないでしょうか？

[5457: 匿名さん]

変動はガン団信50％が無料のじぶん銀行が一番お勧め！、

[5458: 匿名さん]

みずほの全期間固定

[5459: マンション検討中さん]

>>5454 匿名さん
羨ましいと言って欲しいの？
固定さんをマウンティングしたいの？
築10年以下の今出てるほとんどの中古マンションは、新築時よりも高く成約できるけど？

[5460: 匿名さん]

35年の変動で借りて、10年後に残金をすべて繰り上げ返済するつもり。
元利均等返済と元金均等返済のどっちを選べばいいんだろう？

[5461: 1年目のイチロー]

>>5460
極端な例ですが
年収1000万円で2000万のローンであれば元利
年収400万円で3500万のローンであれば元金

変動だと正確には難しいですが1年目～10年目までの年末残高と1年目～10年目までの年収から所得納税額を想定して控除しきれるかどうかを計算するといいと思います

[5462: 匿名さん]

>>5461 1年目のイチローさん

ありがとうございます。所得税は40万超えなので、1年目は40万、2年目以降は30万円代のローン控除だと思います。ローン控除重視なら元利均等返済ですかね。

[5463: 1年目のイチロー]

>>5462
元利でいいと思いますよ

[5464: 匿名さん]

>>5463 1年目のイチローさん

銀行からは元金をすすめられまして、全く想定外の話だったので悩んでおります。

[5465: 匿名さん]

>>5464 匿名さん
これは実際にけいさんしてみないと分からないですね。エクセルで計算してみてわ？？
PMT関数で元利均等は簡単に計算できます。元金均等はもっと簡単ですね。
あとは銀行から元金均等と元利均等の保証料を確認しておく必要がありますね。もっと厳密に考えると保証料上乗せにした場合のケースも計算するといいですね。

[5466: 匿名さん]

変動多いですね
私は35年固定1.05%団信込みです。

繰り上げして20年で返済考えてます。
変動の方が良かったかな？
金利にビビって固定にしました。

[5467: 検討板ユーザーさん]

>>5466 匿名さん

変動の金利が倍になる危険性を考えるといいですね

[5468: 匿名さん]

>>5467 検討板ユーザーさん
今の変動って0.457％やろ？
倍になっても1％未満やん(笑)

[5469: eマンションさん]

出口戦略に言及がどう影響するか

[5470: 匿名さん]

>>5466 匿名さん
どこでローン組んだの？
金利安くない？

[5471: 匿名さん]

>>5470 匿名さん さん
住信sbiとかネット系ならどこもそんなもん。

[5472: 匿名さん]

三井住友信託銀行じゅないの？
私は0.95の時に借りたけど、0.75の時もあったと思えばかなり金利上がったよね。

[5473: 匿名さん]

35年固定でそんな安い時期あったの知らなかった。

[5474: 匿名さん]

35年じゃなくて30年だけどね。
自分が2016年12月に借りた時は0.95(家計応援プラン使って0.92%)だったけど、同年の7月か8月に0.75だった時がある。
NISA口座作ったりで0.03下がるから実質0.72%だったんじゃないかな。その頃に借りれた人は勝ち組だよ。

[5475: 匿名さん]

うちは借り替えて短期固定0.33%だけど、一番低いときにはたしか0.28%があったから
返済余力があるかたは短期固定も良いと思います

[5476: 匿名さん]

>>5470 匿名さん さん
地方銀行です。
年収が高いと優遇してもらえる金利でした。

また団信外せばさらに安かったんですが元が安いので込みにしました。

[5477: 匿名さん]

>>5476 匿名さん

銀行でダンシン外せるなんて
真実味がある話ですね

[5478: 匿名さん]

出口戦略は来年から検討するらしいね
黒田さんが初めて言及しましたね

[5479: 匿名さん]

返済能力が高い→短期固定
返済能力が普通→変動＋繰上げ
返済能力が低い→長期固定で借入金を低く買える物件選択

こんな考えで宜しいでしょうか？

[5480: 匿名さん]

ここの掲示板で、半年前に変動にしても金利は当分上がらないと言われたが今調べると0.15%上がってる

短期返済ならいいけど短期返済できないのに変動だと、この先ふあんですね。

[5481: 匿名さん]

え？2.475から上がってるの？
優遇の話じゃなくて。

[5482: 匿名さん]

変動は上がってないでしょ。金利上がる前に、変動も固定も新規の優遇を減らしていくかんじじゃないかな。

[5483: 匿名さん]

SBIが去年の夏の変動が0.44(提携ローン)ですよと言われ、今月の実働が少し下がって0.42でした。

[5484: 匿名さん]

基準金利が上がったら、固定は変わらないけど変動で借りた方は上がるよ。
検討に入るという表現は、予告しているとしか考えられない。
消費税が上がるのと合わせて一気にダメージだけど、景気浮揚策は何かあわせてくれないと、いくらなんでも…それともリーマンショック級の何かを理由に消費税増税を見送りする？

[5485: 匿名さん]

>>5480 匿名さん
その程度の増減は常にあるよ。「当分上がらない」の意味は「いまの固定と同じ金利までは当分上がらない」ということでしょ。
固定の1.5%ほどまで上がらなければ変動のほうがいいじゃん。
それとも0.15上がって返済がキツくなるなら借入額が間違ってる。

[5486: 匿名さん]

>>5485: 匿名さん　

いや、「当分上がらない」の意味は多分、「基準金利は当分上がらない」だと思います。

[5487: 匿名さん]

>>5483

0.44で契約した人は、今も0.44のまま。いま契約した人が0.42なのは、金融機関の競争が激しくて、新規契約者向けの優遇幅が拡大したから。優遇幅は、契約時に決まるので、昔契約した人よりも、いま契約した人が良い優遇を受けられるということ。

契約者の優遇幅は、返済を滞納するか当初固定金利の固定期間が終わる時など、特別なときだけ下げられます。変動「契約者」の金利が上がるのは、返済を滞納するケースを除けば、「基準金利」が上がるときですが、これは長期にわたって変わっていません。

[5488: 匿名さん]

>5486
結局上がらずって感じですね。
5480が不明ですな。

[5489: 匿名さん]

>>5487 匿名さん

ええ、そうですね。
0.44の時点で他の銀行より低かったので、SBIで本審査もとおしてました。
もしかしたら、他の銀行でも今月の実働は引くなっていた可能性もありますが、0.42よりも引くなってることは提携ローン内ではないので、ラッキーという感じですね。

[5490: 匿名さん]

>>5480
こういう虚偽のデマを流布する人間を通報した方がいいのかな
やりたい放題だよね、こういうの

[5491: 匿名さん]

SBIは金利低いと思いますがデベの提携の地方銀行は当時0.45が0.6に変わってました。

[5492: マンション検討中さん]

>>5491

> SBIは金利低いと思いますがデベの提携の地方銀行は当時0.45が0.6に変わってました。

いやだから、0.45で契約した人の金利があがったわけではなく、その地方銀行が他の銀行との競争に負けて優遇金利幅を下げただけなので、現時点での新規契約者の金利があがっただけだと思います。

0.45で契約した人：金利変化なし（基準金利変化なし）
いま契約した場合：0.60（基準金利変化なし、優遇金利幅低下＝優遇金利上昇）

通常、金利が上がったというのは「基準金利」（または「店頭金利」）があがり、契約者の金利が上がった場合です。

「優遇金利」と「基準金利」をごっちゃにして話をすると、混乱を引き起こします。

[5493: 通りがかりさん]

「基準金利」は定価。
「優遇金利」は値引き販売価格。
「優遇幅」は値引き率。

住宅ローンは契約時に銀行と借りる人で、優遇幅を合意するので、定価に当たる基準金利が上がらないと、優遇金利は上がらない。5491が言っているのは、新しいお客さんに販売する値引き率＝優遇幅を下げた銀行があったということ。

確かにそういう銀行が増えてくると、基準金利が上がる可能性が出てくるけど、状況を見るに、実際にあがるのにはまだ時間がかかるでしょう。

[5494: 匿名さん]

当初固定明けが恐怖…

[5495: 匿名さん]

>5494
それも当初固定決定時に優遇幅は決まってるかと。。

[5496: 戸建て検討中さん]

10年間固定0.9%は微妙でしょうか？
当方としては、35年ローンで契約して最短15年〜最長20年で完済予定です。

[5497: 匿名さん]

>>5496 戸建て検討中さん

10年0.9%って高いですね。それなら変動でいいかなー。金利あがっても残債減らせる余裕があるってことだから、返済開始当初ができるだけ低い変動にするべき

[5498: 戸建て検討中さん]

>>5497 匿名さん
5496です。
ちなみに、団信込みの0.9なんですが…
外せば0.6まで下げれるそうです。

[5499: マンション検討中さん]

住信SBIの不動産会社の提携住宅ローンなら、10年固定、団信込みで0.62ですね。変動なら0.42です。

https://contents.netbk.co.jp/pc/popup/p_hl_teikei_kinri.html
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_teikei

[5500: 匿名さん]

短期固定は固定期間終わると変動より0.8%金利高くなるのか。

[5501: 匿名さん]

変動はやはり不安だから全期間固定にしようと思ってます。

[5502: 匿名さん]

正解

[5503: マンション検討中さん]

メガバンク、信託銀行で通常2%程かかる保証料を無料、もしくは割引って無理ですよね？地銀だと割引もあるらしいですが大手はやっぱり無理かなぁ。出来れば住信SBIやじぶん銀行に勝てるのに。

[5504: 匿名さん]

>>5503 マンション検討中さん
メガや信託はまず保証料0.2％の割引はないですね。
地銀と交渉すればいいと思います。

[5505: 名無しさん]

>外せば0.6まで下げれるそうです。

銀行でダンシン外せるんだ…

[5506: マンション検討中さん]

>>5504 匿名さん
そうですね、ありがとうございます。
あとは元金均にすることで元利金等より保証料下げられるくらいですかね。低金利だから元利金等にしようと思っていますがもう少し悩みます。

[5507: マンション検討中さん]

「米朝首脳会談」が、2018年の住宅ローン金利に及ぼす影響を大胆予想！
http://diamond.jp/articles/-/163089

北朝鮮の核ミサイル開発～2018年米朝首脳会談までの住宅ローン金利動向のまとめ
http://sennich.hatenablog.com/entry/usa-north-korea-top-meeting

トランプと金正恩が動き出したら為替と金利が動き出す→住宅ローンを賢く借りる３つのルール
http://sennich.hatenablog.com/entry/trump-kim-housing-loan-3-rule

森友問題で住宅ローン金利はどうなるか？アベノミクスの停滞で遅れる景気回復
http://sennich.hatenablog.com/entry/2018/03/13/000002

6月融資実行予定なのだけれど、長期金利が上がらないといいなあ。

[5508: 匿名さん]

米朝首脳会談がまだ本当に実現するかはっきりしない。
公平な第三国でする話題もありスイス、スウェーデンなどが候補でしょうけど、あのお方が北から出てきた瞬間に国際手配でつかまったり、テロに会う危険性を冒すのか疑問。
北側も国営放送や機関紙で何も触れていないのも気になる。
仮に話し合いがまとまらなかったから、その後はカードがお互いになくなり、開戦に突入するリスクもある。
戦争リスクが長期金利にどう影響するかは未知数なところがあると思う。
それより、もりかけ問題で安倍さんが退陣または、総裁選に敗れる事でゴリゴリの緊縮財政派の石破さんや岸田さんがなる事が金利に影響しそう。

[5509: 匿名さん]

米中貿易戦争で株価大暴落ですが、固定の方が良いでしょうか？

[5510: 匿名さん]

株価下降、景気悪化の兆しがあるのに変動があがるわけないでしょ。

[5511: 匿名さん]

>>5510 匿名さん
さあ何年先まで変動しないですかね？

[5512: 匿名さん]

>>5511 匿名さん

シミュレーションしました？
5年後に今の固定の1.2%になってたとしても、繰り上げできるので変動のが優位なんですよね。
繰り上げできない貧乏人が固定にするのでは？

[5513: 匿名さん]

>>5512

５年後に繰り上げるなら、やっぱり固定の方が金利が低くてお得な気がしますが・・・
５年目の借り替え向きな感じで良さそう

[5514: 通りがかりさん]

>>5513 匿名さん
5年で5000万払いきれる人は、金利は気にしなくて良いよ
固定明けの恐怖に勝とう

変動は気楽でいい

[5515: 匿名さん]

？？
＞固定明けの恐怖
＞変動は気楽

固定明けは変動でしょ？
相場観や金利情勢によっては、続けて固定でも良いですし・・

[5516: 匿名さん]

最初から変動だと金利引き下げ幅が2%だから当初固定は0.3%金利が高い変動になるのでは？

つぎの総裁に安倍はないから、金融緩和政策も変更されて長期金利はあがると思う。
政策金利がかりに変わらなくても、各銀行の金利優遇は少なくなると考えると、いい条件の優遇金利を敢えて短い期間の当初固定で放棄する？

[5517: 匿名さん]

月曜日が怖いです。

[5518: 購入経験者さん]

>>5513
借り換えも手数料掛かるでしょう
それが計算出来れば良いのでは

[5519: 匿名さん]

借り替えなくても、固定明け時に手数料無しで選べた気がする

[5520: 匿名さん]

>>5517 匿名さん

私も怖いです。株ですか？
3月配当や優待の権利確定が多いといっても、支えきれるレベルではない。
仕込むにしても、下りの際が読めない。

[5521: 匿名さん]

>>5512 匿名さん

繰り上げ返済できない変動が一番悲惨。

[5522: 匿名さん]

ペアローンで10年後に一括繰り上げの予定ですが、夫の口座から妻の口座にお金を移して、妻のローンの繰り上げ返済に使うつもりです。この場合、贈与税は避けられませんかね？

[5523: 匿名さん]

>>5522 匿名さん

10年後に一気に数百〜数千万移すとおそらくアウト
年110万ずつなら全く問題ない

[5524: 通りがかりさん]

繰り上げは出来るだろうけど、手元に現金を残して置きたいから固定にした
その代わり車買ったり教育費だったりはローン借りずに現金払いでいく
子供が巣立ったら繰り上げするかも？

[5525: 匿名さん]

>>5522 匿名さん

登記を自分に移せばいいんじゃない？

[5526: 匿名さん]

>>5523 匿名さん
問題ないというのは語弊がある。判断基準は用途なので金額じゃないでしょ。ローン返済用だと認定されたら対象になるよ。
まあバレる可能性はかなり低いけど。

[5527: 貧乏人]

変だよなぁ〜
離婚時には財産折半なのに。

[5528: 匿名さん]

前知事ます◯△さんの離婚時の節税スキルが週刊誌に書いてました。

[5529: 匿名さん]

どうやら贈与税は避けられないようですね。ペアローンは不便なもので、千日ブログさんの言う通り辞めた方が良いかもしれません。

[5530: 匿名さん]

自営業を法人化して思い知ったけど税の仕組みはほんとよくできてるよ。簡単に脱税できないようになってる。
個別のケースがすべて法律で定義されてるわけではないので、自分なりのロジックを作って当局との戦いになります。勝てば経費、負ければ追徴。

[5531: 匿名さん]

今の新築マンションの値上がり具合からすると、配偶者贈与控除の2000万円は少な過ぎ。

[5532: 匿名さん]

>>5526 匿名さん
毎年110万ってのは暦年贈与の話だろ。

[5533: 匿名さん]

>>5531 匿名さん
不動産価格の推移と税控除は全く関係ないっしょ。

[5534: 購入経験者さん]

岡崎信用金庫

約5000万円

変動35年　0.575% ガン団信付

事務手数料５万

保証料なし

いろいろ探したが、これ以上の条件はなかったです。

他の信用金庫も、ネットバンクもお手上げと言われました。

[5535: 匿名さん]

おつかれさまです。

[5536: 匿名さん]

また金利下がったな。
いつになったら上がるのやら

[5537: 匿名さん]

丸7年0.775%確定。変動金利は半年固定。
まだ余裕はないけど、ギリは脱出してきた。

[5538: 匿名さん]

今の日本で金利上げる状況が作れる訳がないよ
変動一択

[5539: 匿名さん]

現在戦後3番目の息の長い景気回復となってます。
日銀の方が言うには、しばらくすれば2%インフレの目標が達成するらしいです。
秋になると自民党総裁選で反アベノミクスを掲げた緊縮財政派の方が勝ち、日銀が緩和を進めにくくなり出口戦略の話になっていく。
日銀の独立性が無くなった日本では、金利が上昇するシナリオとしてはあるかも。

[5540: 名無しさん]

貧乏人は固定ですか？

[5541: 戸建て検討中さん]

基本的に変動の金利上げに対応出来ないなら固定でしょうね。
まぁ、俺は長期契約なら貧乏してようが金持ちしてようが固定一択ですが…リスク管理って大事。

目先の金利しか見てない人が多いので金利が上昇した際に虫の息になる方が変動で契約した方は多いんじゃないかなぁ〜とは思う。

[5542: 匿名さん]

変動金利そんなに急には上がりませんよね？

[5543: 戸建て検討中さん]

変動金利は金利が安い間はお金を貯めるかお金を既に持っていて金利が上昇した際も臨機応変に対応出来る方が組むローンです。
出来ないなら全期間固定で金利が安い間に契約。

個人的には銀行は金利が高いお客様が完済を迎える辺りから積極的に変動を上昇させるんじゃあないかなぁとは思いますが。
だからこそ、変動を勧める銀行が多いのではないでしょうか？
彼等もそれで飯を食べてるわけですし。

[5544: 検討板ユーザーさん]

>>5542 匿名さん
変動は急には上がらないけど、変動が上がった時に固定に替えようと思っても大分固定は上がってしまってると思います

[5545: 匿名さん]

ぎんこうは変動から固定に変更できるというが、結局出来ない。

[5546: 検討板ユーザーさん]

繰り上げ返済しないから、3固定一択かな
これから子供の進学や車の購入や親への援助など一番お金が必要でお金も掛けたい時期に繰り上げ返済するのは厳しい
変動は上記にお金を掛けてもまだ充分に余裕があるような人向けの商品だと思う

[5547: 検討板ユーザーさん]

>>5538
あくまで今の日本はね
3年後、5年後、10年後は今の日本ではなくて未来の日本だからね

[5548: 匿名さん]

日銀の方針が変われば、例えば長期金利のイールドカーブコントロールの目標値が上がるようになれば固定にすぐ切り替えればよし。
変動金利はそれまでの低金利の間にいかに元本を減らす事ができるかに尽きる。
でも30年固定で1.15%とボーナスタイムがつづいているからどっちでも良し。

[5549: 匿名さん]

固定は貯金、変動は投資

余裕資金があるならリスク分散の投資先という意味で変動で良い
例え運悪く金利が上がって固定に対して赤が出ても大した額じゃないしね

[5550: 匿名さん]

35年変動で借り入れてますけど、目標は30年で完済です。
0.4%スタートで、10年ごとに1%の上昇なら変動の圧勝。1.5%の上昇でどっこいどっこい。

[5551: 検討板ユーザーさん]

0.4％ってすごいね
いつ借りたんだろう

[5552: 名無しさん]

しばらく金利あがらないって聞くし変動でいいんじゃない？

[5553: 検討板ユーザーさん]

しばらくってどのくらいなんだろうね…世界各国の政策金利を見たら日本とスイスだけがずっと低いままだけど安全通貨と呼ばれてるのと関係があるのかな？

[5554: 匿名さん]

>>5553 検討板ユーザーさん

まず黒田の任期である5年は変わらない。
そこから先はわからない。

[5555: 匿名さん]

＞＞5554 匿名さん
＞まず黒田の任期である5年は変わらない。

そのように判断する方が多いのは事実ですね。それこそ、印象操作！？
　
但し、先の人事は、その限りでは無いことを、明確に証明しているのでは。
それを世間に知らしめる為の布陣とも、読み取れる。いきなりだとショックが大きいからね。
　
ハッキリと言えるのは、５年以内でも変わる可能性は以前より高まっている状況だという事。
海外の動向も含めてですよ。

[5556: 匿名さん]

残債と同額を短期定期預金にコロコロ移行すれば
変動金利の金利が上昇しても
定期預金の金利も上昇するからリスク回避できるのでは？

[5557: 匿名さん]

定期預金の金利と住宅ローンの変動金利は並行的に変化しても金利差があり過ぎですよ。
そんな現金があるならローンを返済した方がいいよ。
投資は下げ相場に入りますよ。

[5558: 匿名さん]

金利差は問題ではない
金利上昇分をリスクヘッジできれば変動金利が固定金利になる

[5559: 検討板ユーザーさん]

黒田さんはマイナス金利やらないと言ってやったから全く信用できない
でも利上げ出来ずに次のショックが来たら、もうほぼ出来る金融政策がないってことだからそうなったらどうなるんだろうなぁ

[5560: 匿名さん]

お札をいっぱい印刷するが、その期間を絞る。
その期間にお札を国民にばらまく。
国民所得が増えて、みんな金使う。
円高のうちにすれば良いのに。
超リフレ派の総理誕生希望。

[5561: 匿名さん]

年金破綻間近なのにお金をばら撒いてもほとんどが死に金になるだけ。

[5562: 匿名さん]

日本が破綻するわけない
いや、破綻したとしても、一時的には行政サービスも止まり大変かもしれないが、国の借金はチャラ、その後は超円安で日本の復活、ＴＰＰがかりに施行されても外国の農産物が高いから買わなくなり、国内の農業が復活しますよ
とフジマキが言いそう

[5563: 匿名さん]

>>5534 購入経験者さん
岡信
変動0.675%
ガン団信　41歳未満+0.1% 41歳以上51歳未満+0.15%

ウーン…

[5564: 匿名さん]

一般的に変動と全期間固定って満額回答、最優遇金利を受けるにはどちらが審査厳しいのですか？

[5565: 匿名さん]

>>5564 匿名さん
銀行にもよるだろうけど、都銀では金利コースは審査に影響を与えませんよ。
審査金利は一律で審査します。

[5566: 匿名さん]

>>5562 匿名さん

逆に一度破綻しないと復活はない
じりじり消費税を上げるようなギリギリ死なない政策をとる限り金利を上げるチャンスなんてない

[5567: 匿名さん]

ギリの俺が思うに残債多い初期の金利がめちゃくちゃ重要。
ギリは10年間の金利が1番低いと思うローンを選択すればいいと思う。
それが、今は10年固定なのか、変動なのかはわからんけど。

[5568: 検討板ユーザーさん]

このままインフレしていけば引き締めのため利上げになる。インフレが出来なければ、国の債権以上に日銀の債務が増えて国債の金利が勝手に上がってしまう。
インフレが出来なかった場合の国債の金利が上がってしまうまでになるには大分時間が掛かるとは思うけど、どのみち金利が将来的に上がってしまうように思う。

[5569: 匿名さん]

>>5564 匿名さん

同じ借入金なら、全期間固定の方が、さらに元金均等の方が当面の支払額が多いから厳しいのでは。
私は元金均等ですが、毎月ちょこっと返済額が少なくなるのを確認するのがすきです。

[5570: 名無しさん]

35年固定にしたけど、10年たってあまり金利が変わってなかったら変動に乗りかえるっていう考えはあり？
20年で完済が目標

[5571: 匿名さん]

>>5570 名無しさん

それが一番無駄かなー。
20年完済って、10年後には残債が半分になってるという認識でいいですか？
変動で金利抑えるプランに切り替えたところで、残債が減ってるのでそれほど旨味がない。相当な金利差がないと、借り換え手数料がもったいない。

[5572: 匿名さん]

利上げがされる時今のマンションの価格はどうなってるだろう？
2倍かな？
それとも半額？

[5573: 匿名さん]

10年固定か変動かの2択だと思うな。
35年も金利を固定にして、初期の金利を高く払う必要性を感じられない。
11年目はローン減税もないんだから、ひたすら繰上げ頑張れば良いだけ。

[5574: 匿名さん]

>>5573 匿名さん
11年目からは金利とにらめっこ
団信との兼ね合いみて繰り上げるかどうか決める
経営者なら自宅を経費にするという手も
ローン減税中は1割しか経費にできないけど

[5575: 匿名さん]

>>5572 匿名さん
金利だけ考えてもわからないんですよね。金利が上がってマンションが上がっても所得が一緒に上がってれば相対的には今と同じだし。
景気が良くならないのにいきなり金利だけ上がる状況が見えないです。いまは政策で低くしていての好景気ですからね。

[5576: 匿名さん]

デベも金利の動向は注視してる。土地の取得から建築までの資金は借り入れてるわけで金利が上がると原価に影響してくるから。単純に考えれば金利が上がればマンションは高くなるんだけど、一方で土地の価格が下がるはず。今みたいに売れ残りも許容できなくなってくるのでどうなるんでしょうね。

[5577: 匿名さん]

>>5573 匿名さん

10年固定選べるくらい資金に余裕があるなら、変動選べばいいのにとすごく思うのですが。

[5578: 検討者さん]

ここの方達は詳しそうなので相談させてください。
家を建てようと思っているのですが2年後に建てるか5年後ぐらいに建てるかで悩んでいます。

自分の情報は以下の通りです。
戸建て予算3000万(土地、諸費用込み)
年収500万、妻100万
子供0歳、(もう1人希望)
年齢29
資産 貯金300万、株1300万
地方の為車2台必要
家賃7万、家賃補助3万5千円有
年間貯金額100万(40万は家賃補助によるもの)

2年後に建てる場合借り入れ2700万
5年後に建てる場合借り入れ2400万
どちらの方が良いでしょうか？
金利は動向をチェックしているので変動か固定その時の有利な方で借りようと思っています。

[5579: 匿名さん]

>>5578 検討者さん
何をもって良しのするのかわからないけど、家賃補助があるので金銭的には5年後のほうが得ではありますね。ただ大きな金額でもないし、期間を遅らせると市況変化のリスクを抱えるわけだしいますぐ買ってもいいような気がしますけどね。リスク資産多めですし。
逆になにを気にされてるんでしょうか？

[5580: 検討者さん]

>>5579
ありがとうございます。
>逆になにを気にされてるんでしょうか？
気にしても仕方ないのですが5年後の金利が不透明なので早めに建てた方が良いのかなと思ってます。
早めに買った場合は頭金が少ないのが気になります。

[5581: 匿名さん]

>>5580 検討者さん
毎月の支払いができるなら頭金はゼロでいいんですよ。年収500の借入3000は問題無いと思いますよ。先延ばしにするほど支払いがキツくなります。
それより株1300の方が気になりますけどね。

[5582: 名無しさん]

>>5580 検討者さん

不安な時は買わない事

[5583: 匿名さん]

黒田「物価目標の実現にはなお距離があり、（出口戦略を）検討する局面にはない」

こりゃ当分変動は上がらんな。

[5584: 匿名さん]

>>5583

そりゃ、「今は」考えない、つまり2〜3年は出口戦略を考えないということでしょう。次の任期の5年の間には考えざる得ないでしょう。そう考えると、5年後には上がる可能性が高いと思いました。

[5585: 匿名さん]

>>5584 匿名さん
だから固定にするの？
金利上昇なら預金金利も上昇するんだから変動でいいんじゃない？

[5586: 匿名さん]

>>5584 匿名さん
出口戦略検討→量の縮小→利上げ→0.1～0.2％程度の上昇。

利上げまでの期間＆利上げ幅考えると固定にするメリット等全くないんだが？

[5587: 匿名さん]

>>5584 匿名さん

変動金利と固定金利まで1%近く差があるわけよ。
10年後に変動が1.35になったら、固定で借り入れた人たちは「ほら！あがった！」と騒ぐんだろうな。

[5588: 検討板ユーザーさん]

固定だけど別に他人はどうでもいいし、ほら上がったなんて絶対思わない
繰り上げ返済のリスクを負いたくないから固定にしてるから
それに目を背けたいのか知らないけど、5年以内に金利が上がりそうなのは状況を見たらわかるし、上がって欲しくて書いてる人はいないのでは？
金利が上がるすなわち地価が下がる可能性が高いのだから

[5589: 匿名さん]

>>5588 検討板ユーザーさん
>繰り上げ返済のリスク

って何？ｋｗｓｋ

[5590: 匿名さん]

5584です。

>>5585
35年ローンの全額を変動金利にしても、リスクを回避できるだけの貯金があるのなら、悩まずに最初から変動にします。

>>5586
金利がいつ上がるかという予測と、どのぐらい上がるかという予測は独立と考えています。0.1～0.2%程度の利上げで済むのなら、大したリスクではないですね。それ以上上がるリスクがどの程度あるのか、ということを慎重に検討しています。

さらに金融市場の状況の予測はできても10年ぐらいしかできず、10年後には何がおこってもおかしくないとも思っています。私の場合、10数年で完済できる収入はないので、全額を変動金利で借りる選択肢は考えていません。

支払う金利・手数料の総額を小さくしたいという要望と、背負うことができるリスクを小さくしたいという要望の双方があって、それにどう折り合いをつけるかという話です。

もちろん、過去の２０年間、基準金利はほとんどかわっていないとか、日本は人口が減って、生産力が減っているから構造的にインフレになりにくいであるという状況は承知しています。ただ、フラットの金利動向をみると、現在の金利が「底」に近い状況とも言え、長期金利を選択するのも合理的とも考えられるのではないでしょうか。

家を買うのを「博打」にして、「変動金利」が上がらなかったから、「固定」の奴らはざまーみろと思うか。はたまた、「変動金利」が上がって、「固定」にしておいてよかったと思うか。

そういう次元の話ではなく、各人が背負えるリスクを検討したうえで、自分にとってのベストを選択すればよい、そう思っています。

[5591: 匿名さん]

＞家を買うのを「博打」にして、「変動金利」が上がらなかったから、「固定」の奴らはざまーみろと思うか。はたまた、「変動金利」が上がって、「固定」にしておいてよかったと思うか。

まずは変動金利の何が上がるのかを理解できるといいですね

[5592: 匿名さん]

>>5590 匿名さん

>リスクを回避できるだけの貯金があるのなら、悩まずに最初から変動にします。
>10年後には何がおこってもおかしくないとも思っています。私の場合、10数年で完済できる収入はないので、全額を変動金利で借りる選択肢は考えていません。
貯金も収入もない人のローン総額ってどれ位？

>背負うことができるリスクを小さくしたい
残債が大きい開始10年間に背負う変動金利と固定金利の差額と
10年後、残債が減ってから背負う変動金利と固定金利の差額を比べたら
相当金利が上がらない限り変動金利の方がリスク小さいと思いますが・・・

[5593: 検討板ユーザーさん]

>>5589 匿名さん
詳しく書くのは大変だから、検索して調べてもらいたいが簡単に書くと
子供がまだ15歳くらいで夫が亡くなった場合亡くなる前に繰り上げ返済していて預金がなかったら苦しい状況になることや、子供が私立医大に行きたいと言い出した時に繰り上げ返済していて預金が足りない状況になるとかいくらでもリスクはある
子供が絡んでくることが多いかな

>>5590
逆だぞ
労働人口が減るとインフレは起こりやすくなる

[5594: 匿名さん]

固定にしたならここでわざわざ聞くような話でもない。
変動も意見することもない。
不安でも固定にするなら誰からの意見も参考にならないでしょ。
答えは最初に出してるんだからw

[5595: 匿名さん]

>>5592

> 貯金も収入もない人のローン総額ってどれ位？

貯金は頭金に使います。900万ぐらい。ローンの総額は4300万ぐらい。頭金と諸経費を払って、手元に残る手持ち資金は150～200万円になるみこみです。

収入がないとは言っていません。「10数年で完済できるほどの収入」がないのです。繰り上げ返済をして、20年ぐらいで完済したいと思っています。現時点での年収は約1000万円です。

> 残債が大きい開始10年間に背負う変動金利と固定金利の差額と
> 10年後、残債が減ってから背負う変動金利と固定金利の差額を比べたら
> 相当金利が上がらない限り変動金利の方がリスク小さいと思いますが・・・

そもそも、「固定金利」を選択し「変動金利」にしなかったことよって、生じる金利差を「リスク」ととらえていません。私が払うお金が増えるわけではないですから。これをリスクとお考えになるのは、失礼ながら「ギャンブラー」の発想のように感じました。

>>5593

> 逆だぞ
> 労働人口が減るとインフレは起こりやすくなる

教えていただきありがとうございました。

[5596: 匿名さん]

>>5594

> 固定にしたならここでわざわざ聞くような話でもない。

まだ融資実行前です。長期固定、もしくは、長期固定と変動のミックス（変動は10数年で完済できる規模）にするつもりで、現在最終検討中です。

ミックスの場合は、将来の金利上昇リスクを小さくするために、変動から先に繰り上げ返済する予定です。将来の金利上昇に対するリスクヘッジは長期固定の方でとる予定です。

[5597: 匿名さん]

>>5596 匿名さん
このスレで何がしたいのか意味不明ですね。
自分の方針をここで披露しても、それで完結しているので終了ですが。

[5598: 匿名さん]

2%の物価上昇を目標に掲げて、金融緩和継続なんでしょ。
金利動向とかまったく気にしない人は固定でいいと思うよ。

[5599: 匿名さん]

変動金利　10年0.5％　次の10年1.5％　また次の10年2.5％　最後の5年3.0％
で計算してみるがいい

>>5595 匿名さん
>貯金は頭金に使います。900万ぐらい。ローンの総額は4300万ぐらい。頭金と諸経費を払って、手元に残る手持ち資金は150～200万円になるみこみです。

>繰り上げ返済をして、20年ぐらいで完済したいと思っています。現時点での年収は約1000万円です。

頭金もったいなー
繰上げ返済もったいなー
年収1000万もある優秀な人とは思えない
まぁそうしたいならそうすればいいけどさ

[5600: 検討板ユーザーさん]

変動金利は短期プライムレートに連動していて、短期プライムレートは無担保コール翌日物を元に決めている
政策金利が下がれば、日銀の当座に預け入れるよりも無担保コール翌日物で他行に貸出した方が特になる
そうなればコール市場は金余りになって無担保コール翌日物の金利も下がると言う仕組み
だから、政策金利に変動金利が連動していると言うのは嘘ではないがミスリードみたいなもので、本当は変動金利は無担保コール翌日物に連動している
で、今現在無担保コール翌日物はマイナス金利により金利が下がりすぎて残高がマイナス金利導入前の5分の1に落ち込んでいる
金利が低いからだけではなく、担保が用意できないなどの理由にもよりこれだけ落ち込んでるんだよね
これが何を意味するかと言うと、銀行が倒産しはじめたら無担保コール翌日物で貸し渋りなどが起きたりで上昇する
そして今銀行は経営が危ない
変動金利は無リスクみたいな書き方してる人が気になるけど、変動金利はリスクが高くリターン？が多い商品であって無リスクじゃないよ
イザという時の繰り上げ返済の資金を用意できない人は簡単に借りないほうがいいですよ