固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[5321: マンション検討中さん]

>>5320
6年半前の事は知らないけど固定で組んだ人は金利が変動しないから6年半もこんなところにいないんじゃない？
貴方の言ってる事って保険薦められたけど病気１つしなかったから入らないでよかったって言ってるのと同じ様な気がします
変動が変わらなかったのはよかったと思いますが貴方の成長は６年半前に固定されてしまってませんか？

[5322: 匿名さん]

>>5321
当時のこのスレはかなり賑わっていました。
ギリ変に対してギリ固なんて言葉も生まれて、ポジショントークによる罵りあいな感じでしたね。
ギリ変は金利上がって死亡なんて感じでね。
内心自分はビクビクしてましたが、何とかギリを脱出するべく6年近く働き、収入も少しは増えました。このスレはいつの間にか見なくなってたのですが、少し余裕がでて見始めた次第です。
そしたら過疎ってたので、あなたの言う通り金利上がらかったから、いなくなっちゃったんでしょうね。あなたが当時の固定君だったら、感想を聞きたいのですが、どういう立場の人ですか？
このスレは自分のローン上の立場を明確にして書き込むことで、他の人も参考になります。
評論家みたいな金利予測はあてにならないですしね。

[5323: １年目のイチロー]

>>5322
契約は10年固定35年ローン
10年完済を目論むローン1年目の20代の男です
現時点では現金の準備は万全ではなくあと6年掛けてローン分を貯めて、貯めた時点で子供を授かれたら授かりたいと考えてるものです。

[5324: 匿名さん]

>>5323 １年目のイチローさん

そこで10年後
ローン残高3000万で金融資産3000万
ローン残高無しで金融資産も無し

どちらがいいか考えるといいよ

[5325: 匿名さん]

>>5323
最近の低金利の10年固定。10年で完済を目指してるんですね。しかも20代。
素晴らしいと思いますよ。
やっぱり6年前の固定君達はいなくなっちゃったんですね。残念。

[5326: 匿名さん]

６年前の変動金利、10年固定、フラットって何％だったの？

[5327: １年目のイチロー]

>>5324
10年後だと
ローン残高3000万金融資産4000万
ローン残高0万金融資産1000万
どちらかの選択だったので契約時に後者を選びました
最終判断は10年後の金利をみてからになります

[5328: 匿名さん]

現在20代ということなので、10年後に、ローンを完済し、持ち家あって金融資産も1000万。そしてまだ30代。凄いね。

[5329: 匿名さん]

>>5322

2年以上前に固定で借りた人は、去年借り換えして、金利1%以下に固定していると思う。

[5330: 匿名さん]

>>5329 匿名さん

そうですね。
私の場合、残20年で全期間固定で0.77%
もちろん団信つきで一昨年の夏に借り換えました。
元金均等返済なので、ちびちび返済額が減ってます。
全く繰り上げ考えず、その分は自分、妻、子供のNISAに投資してます。

[5331: 匿名さん]

あっ、去年の夏の間違いです。
ただし、8月ではなく、9月です。

[5332: 匿名さん]

借り換えの場合は借り換え後の金利だけ書いても参考にならないよ。
借り換え前の残債と金利とローンを組む時の諸費用。
借り換えで一括返済した時の保証金の戻り。
そして借り換え時の手数料や保証金の額を書かないと借り換えが得なのか判断つかない。

[5333: マンション検討中さん]

新築マンションの購入にあたり、10年後には売却予定のため、
10年固定の30-35年ローンを検討しています。

10年後に状況が変わりそのまま住み続けることになった場合、
どのように対処する案がございますか？
10年固定のままですと一気に金利が上がるはずですので、借り換えが妥当とは思いますが。。

[5334: 匿名さん]

>>5333 マンション検討中さん
約款を読まず固定だと思うと良いよ

[5335: 一年目のイチロー]

>>5333
大方10年後に売却なのですか？
10年後に状況が変わる要因は現時点で思い浮かぶのですか？

もし思い浮かぶのであれば変動金利で借りるのがいいんじゃないですかね
自分は10年固定で借りていますが変動金利は大きく上昇するとは思えません。

もし思い浮かばないのであれば10年固定で借りてその状況になった時に考えるかおっしゃる通り借り換えで渡り鳥になるのがいいんじゃないですかね

[5336: 匿名さん]

金利の安い銀行は借り換えの諸費用が高くないですか？借り換えって、残債が多くないと金利差あっても、ほとんど変わらないとかありそうですよね。

[5337: マンション検討中さん]

なぜ、住宅ローン減税を最大限享受できる金額の借り入れを行わない人がいるかがよくわからないのですが何故ですか？

日本人は借金をよしと思わない
年収の◯倍を超える借り入れは精神的によくないから

とかですかね？

[5338: マンション検討中さん]

>>5337
情報不足なのでは？あとは借金すると金利が無駄だと先入観があるからでは？

[5339: 匿名さん]

>>5337 マンション検討中さん
そもそもそんなに沢山いないよ。少数派だよ。
大方の人は減税を最大限利用してますよ。
業者も銀行もすう勧めてきますしね。

[5340: 通りがかりさん]

バブルに家を購入した人はその当時の記憶が今も消えず無駄だと思う人が多いですね

[5341: 匿名さん]

住宅ローン減税より金利の方が安くなるラインって0.6%くらいじゃない？
ここ最近の変動や短期固定だけが、住宅ローン減税より金利の方が安い。
多くの人は補償料や諸費用含めると、繰上げした方が得な人が多い。

[5342: マンション検討中さん]

ローン控除借入の1%フルでとれる人ばかりでない

[5343: マンション検討中さん]

>>5342
それは最大限受けない理由やないよ

[5344: 匿名さん]

>>5343
住宅ローン減税〉金利＋保証料

この条件のひとが限られてるんでしょ。

[5345: マンション検討中さん]

>>5344
恵まれてることに感謝します

[5346: マンション検討中さん]

>>5345 マンション検討中さん

変動金利で借りてるのだから恵まれてるというのはちょっと違うよね

[5347: マンション検討中さん]

20年固定1%、10年住宅ローン減税1%で10年で返せばなーんも気にせず気楽に過ごせる

[5348: 匿名さん]

>>5345 マンション検討中さん
20年固定1%ですか、高いですね。

[5349: 通りがかりさん]

メガかネット銀行で20年固定で検討してます。ただし、万が一、転勤などで賃貸することになった場合、フラット35 であれば特に問題ないと思いますが、メガバンクやネット銀行では金利を引き上げられたりするのでしょうか？

[5350: マンション検討中さん]

>>5346
10年固定です
仮に変動だとしても時代に恵まれた訳だから感謝する気持ちを否定する貴方はいつまでたっても幸せに近づけないよ

[5351: マンション検討中さん]

>>5350 マンション検討中さん

固定金利で1%切るってこと？
あと、変な説教するの止めましょう

[5352: 匿名さん]

変動0.495%
当初５年固定0.27%→6年目以降変動0.775%
当初10年固定0.67%→11年目以降変動1.075%
当初20年固定1.07%→21年目以降変動1.075%
当初30年固定1.12%→31年目以降変動1.075%

フラット35S
当初10年固定1.09%→11年目以降固定1.34%

[5353: 通りがかりさん]

実際、変動でも保証料入れて0.9％前後で借りてる人が殆どだと思う

[5354: 匿名さん]

当初固定5年を選んだ人
そろそろ借り換え準備しないとね

[5355: 匿名さん]

自分は当初10年固定0.45%で10年経過時点で完済します。

[5356: １年目のイチロー]

>>5355
今何年目ですか？

[5357: 匿名さん]

ローン組んだ際に抵当権設定した際の領収書を確認すると、登録免許税や印紙代が89000円。報酬が133390円でした。
同じ銀行で借り換えた場合は、抵当権の再設定は不要。他行で借り変えた場合は、再度抵当権の設定が必要となり、これらの費用が必要なんでしょうか？変動が0.4%台なので借り換えを検討してます。

[5358: 匿名さん]

>>5357 匿名さん
まず、原則として同一銀行内での借換はできません。そして、例外的にできるケースであっても抵当権の再設定（解除＋新規設定）は必要です。
購入時の司法書士報酬にはおそらく抵当権設定だけでなく、所有権移転登記等も含まれているので借換の場合はもう少し抑えることができると思います。

[5359: 匿名さん]

＞5358
SBIネット銀行は同一銀行内での借換出来るみたいですよ
メールが送られてくるので、ただしネットバンクなので手数料が2回分になるので
お得感はない…

[5360: 匿名さん]

>>5359 匿名さん
SMTBと住信SBIはできますが、住信SBI内では借換できませんよ。

[5361: 匿名さん]

>>5358
>>5359
教えて頂き有難うございます。
領収書の内訳を見ると所有権保存が38000円。付属書類調達が9640円でした。
これらが減っても18万くらいかかってしまうんですね。
金利負担を少しでも減らしたいと思いましたが、借り換え費用を計算すると、今のまま変動で繰上げした方が得のようです。
同一銀行なら諸費用とか安くなるのかと思ったら、逆に駄目だとは思いませんでした。

[5362: 匿名さん]

>5360
断言してる方…

[5363: 匿名さん]

そろそろ上の投稿の事は忘れよう

[5364: 匿名さん]

また焦った当初固定さん達の意見でも書いたら？

[5365: 通りがかりさん]

固定金利は無駄だと思いつつ
また全期間固定0.9%を選択してしまいました

[5366: マンション検討中さん]

変動か固定はここ数年でもっとも判断が難しい時期ですね〜。最近の長期金利上昇はアメリカの影響が主因だから政策金利には影響ないと思いますが。。

銀行勤務ですが、周りの行員に聞くと全期間固定5割、共働きの変動固定ペアローン3割、変動2割ってところですかね。

金利は誰にも読めないとはいえ、何%まで上がることを想定して問題ないなら変動でOKなのか。悩みは尽きません。

[5367: 匿名さん]

上がってしまった期間固定に、月末契約なのにもかかわらず、みすみす申し込まざるを得ないのは悔しいのですがデベが許してくれませんでした。
3月の様子見してからにしたいところですが、また固定は上がるのでしょうか？

[5368: 匿名さん]

私は、固定派で直前まで考えてましたが、変動との月々の差が、9000だったなどもありこの先の動向も考え変動にしました。

[5369: 匿名さん]

私は変動。ローン返済6年目。一括返済の目処もついた。
賭けに勝ちました。固定にしてたらどれだけ無駄にお金を捨てたんだろうと思うとゾッとする。

[5370: 匿名さん]

羨ましいな。
自分は7年目に突入した変動だけど、まだ一括返済の目処はたたないや。
でも、残債の多い初期の金利が低いお陰で、ギリ変は脱出できた。少しでも長く低金利が続いて欲しいな。

[5371: 匿名さん]

もちろん金利が1%越えるまでは一括返済しませんよ。
住宅ローン減税がなくなる１１年目に一括返済するか、
投資に回すか検討中。

[5372: マンション検討中さん]

>5371
なぜにもちろん1％なんですか？
住宅ローン減税の1％と考えているのであればそれは間違っていますよ
それよりも早い段階で損益分岐点が出現しますよ

[5373: 匿名さん]

>>5372 マンション検討中さん
まぁ、ざっくりとって話だろ。
細かいこと言えば人によって損益分岐点は変わるけど、言わなくても分かるだろ笑

[5374: 匿名さん]

>>5371 匿名さん
年末残高の1％だからってことだろ？
もう、くだらないことで絡むなよ。

[5375: 匿名さん]

まもなく変動金利のローンも終了。
早く金利上昇望む。

[5376: 職人さん]

期間限定固定金利でローンを組んでるけど、変動金利は上がって欲しくないな…
リフォームローンなど、今後利用することがあるかもしれないので

[5377: 匿名]

>>5369
うちは変動より低い10年固定。
減税期間終了後に一括返済。
賭けに勝ちました。

[5378: 一年目のイチロー]

>>5377
今年が10年目？おめでとうございます
ただ貴方は賭けに勝ったわけじゃなく勝つべくして勝ったんだと思いますよ
ローンを組む段階で10年間での貯蓄額を勘案されたのでしょうから

自分も変動より低い10年固定組
自分はそろそろ1年目が終わりそうで駆け出しですがこの1年は順調に終わりそうです

[5379: 匿名さん]

>>5378 一年目のイチローさん

変動より金利が低い10年固定があるんですか？我が家も10年後に一括で返済する予定ですが、変動で仮審査を受けました。

[5380: 匿名さん]

>>5379 匿名さん

その場合の変動は0.75〜1.2を想定

[5381: 匿名さん]

>>5380 匿名さん

やはり、保証料で525より低いのはないですかね。あったから知りたいですが。

[5382: 一年目のイチロー]

>>5379
提携ローンで確か変動が0.55くらいで10年固定0.4代でで契約しましたよ
すみません保証料で525というのはどういう意味なんでしょうか？

[5383: 匿名さん]

>>5382 一年目のイチローさん

既存の銀行は保証料をとるのに対して、ネット銀行は保証料と同額程度の手数料をとります。後で一括返済したときに保証料の一部は戻ります。手数料は戻りません。
保証料方式で変動利率が0.525が、今のところ探した中では有利であるようです。

[5384: マンション検討中さん]

ペアローンで変動金利2000万円＋固定4000万円と手堅くしておくか、何も変動金利でペアローンにするか毎晩悩んでます。

貯金は多くはないため、返済は最短で20年かかります。10年間は店頭金利が0.5も上がらないと考えており、仮に好景気が持続して、5年毎に0.3づつ上がったとしても、トータルコストは変動の圧勝です。

同じように悩んで決断した方の意見が欲しいっす。

[5385: 購入経験者さん]

>>5384

千日太郎さんの記事を参考にどうぞ。

固定金利と変動金利のミックスローンとは何か？住宅ローンの選び方【中級編】vol.5 (前編)
https://sumikaru.iyell.jp/sennichi-loan5-1/

住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
http://diamond.jp/articles/-/148666

2018年三井住友信託10年20年ミックスローンと住信SBI20年固定で10年後繰上返済を比較
http://sennich.hatenablog.com/entry/2018/02/01/221403

[5386: 通りがかりさん]

>>5384 マンション検討中さん
同じような借入額ですが変動一本にしました！理由は、暫くは金利上昇がないと予想し、残高が多いうちは少しでも低金利がよいからです。
あとは固定を混ぜ込んでしまうと、万一金利上昇がない場合にショックを受けるから。。金利が上がればもう少し固定を多くすれば良かったーと後悔するから。ミックスはいずれにせよ後悔しそうなので変動で割り切りました。

[5387: マンション検討中さん]

>>5385.5386さん
早速のお返事ありがとうございました。参考にさせていただきました。

結論、すべて変動をsmtbで組もうと思います。
変動が0.5%/5年毎に上昇するベースでシミュレーションした結果、全部固定とほぼトントンという結果に。またミックスローンが最も総支払額が高くて悪手でした。次いで全部固定でした。
固定もシンプルでいいですが、安心のための最大800万円が妥当な保険料だとは割り切れません。しかもその真価がはっきりするのは、2023年までに＋0.8%以上となる場合でした。

ということで諸先輩方と同じく、5年間の博打を打とうと思います。
せっかく人生の節目を迎えたのに、景気低迷を願いつつ、キャリアアップ＆積み立て運用を地道に始めます。

[5388: 戸建て検討中さん]

>>5384
変動云々よりも
６０００万も借りることが博打だな

[5389: 匿名さん]

自分は今7年目だけど、今から変動でローンを組む人と同様にまだ金利があがって欲しくないよ。
4月に金利が上がらなければ.7年固定の0.775%の固定と同じ。現在45才で60才完済を目指してるから、後15年金利上がらないで欲しい。

[5390: 一年目のイチロー]

>>5387そもそも自分の中で結論出てたんですよね？
相談から決断までが短期間ですし

[5391: 匿名さん]

今日の株暴落ぶりを見ると、金利の急上昇はなさそうですね。

[5392: 匿名さん]

>>5391 匿名さん
連日になってしまいましたね

[5393: 匿名さん]

>>5392 匿名さん

反発してるかもよ〜

[5394: 匿名さん]

住宅ローン・団信が通らない！審査に落ちる不安解消の”最終手段”とは？

http://hoken-support-guide.net/kokutisyo-shinsa-tyosa/last-resort/

[5395: 通りがかりさん]

古い記事ですが
内閣府経済社会総合研究所は「東京湾北部でマグニチュード7.3の首都 直下地震が起きた場合、金利の急上昇や財政の破たんの確率を高める と指摘した。」

比較的現実味のある金利の急上昇？

[5396: 匿名さん]

>>5395 通りがかりさん
その時は雇用の方が問題

[5397: 名無しさん]

変動と全期間固定の差額（総額）が60万
やっぱり全期間固定にしておこうかな…

[5398: マンション検討中さん]

>>5397 名無しさん
そんなわけないでしょ。少なくとも0.5%以上は金利差があるんだから。。10年間なら固定ありかな。

[5399: 匿名さん]

10年後に一括返済できる人は10年固定いいんだろうけど、完済できないギリの人の話を聞きたいよ。10年で完済できない人結構いるよね？

[5400: マンコミュファンさん]

10年では返せなかったので、20年との期間固定ミックスにしました。中途半端だと分かってはいますが、変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく、固定やフラットよりは気持ち低金利という事で自分を納得させてます。10年目、20年目でそれぞれ繰上返済する予定です。

[5401: 匿名さん]

＞変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく

リスクに対応するには手元資金ではなく知識

[5402: マンコミュファンさん]

>>5401 匿名さん
ここに知識使うより別のことしたかったので。悪しからず。

[5403: 匿名さん]

＞平成28年度の平均年収　422万円
だそうなので

■収入
子ども２人を保育園に預けて共働きとすると
平均年収×２＝世帯年収844万円

■貯金
家を建てるとなると、父方・母方両親からの援助含めて
自己資金で2割分用意　800万円

■借入額　4000万円
頭金はできるだけ入れず、建築費用借りられるだけ借りる
内訳）
金利（ミックスローン）団信8疾病・ケガ
　変動金利　0.457%　借入2700万円
　20年固定　1.110%　借入1300万円
④年間返済額
　128万円（月額106,943円）

■返済計画
①定期預金　10年間
　800万円　自己資金分を使わず預け入れ
②住宅ローン減税分　10年間分
　343万円
③ローン返済口座に年収の25%相当を年間で入金
　211万円×10年

①＋②＋③－④＝1973万円（10年後の繰上げ資金）

■繰上返済後
ローン返済口座に年収の13%相当を入金
　107万円×10年
20年後に完済

[5404: 匿名さん]

最初の10年間、月額17.5万円の入金額

狭小ファミリー向け賃貸マンション家賃・共益費＋駐車場代＋数年毎の更新料

と比べると大差ないかと思います

[5405: 匿名さん]

黒田さん続投なので、今年当初固定が開ける人ラッキーね

[5406: 一年目のイチロー]

>>5402
知識は出し惜しみせずに色んな分野で持っていて損ではないですよ
>>5401変動リスクに対応するのは知識よりもまずは手持ちが最重要ですよ
3000万のローンに対して手持ちが5000万あれば知識要らずでリスクに対応できますから

[5407: 匿名さん]

>>5406 一年目のイチローさん

>>5406 一年目のイチローさん
5401です。貴殿の仰るとおりなのですが、50も半ばを過ぎましたので、住宅ローンに向ける知識と時間を、多少の損得より、もっと他の事に向けたかった、そのくらいの余裕は辛うじてあると言う事です。

[5408: 匿名さん]

リスク管理は借り過ぎないことってことだね。

[5409: 通りがかりさん]

変動でいいよなとは思いつつ、日本国債の信用が落ちて金利上昇が止まらなくなり円安に振れて輸入品高騰によりインフレになるパターンが怖い
大丈夫だよね？インフレになった所で給料も上がるよね？タイムラグとかあるのかな？
詳しい人教えて下さい

[5410: 匿名さん]

>>5409 通りがかりさん

日銀が買うので金利が上昇して止まらなくなることはない
仮に日銀が買わなくても政府が国民からいくらでも税金とれるから日本政府の借金はなんとでもなる
経常収支が莫大な黒字な日本で通貨安が止まらなくなることもない

[5411: 通りがかりさん]

>>5410 匿名さん
日銀のバランスシートからして国債を買える限界があると聞きました
それを超えても政府が増税でどうにかするということですね
国民の生活は苦しくなりそうですね…
仮に通過安になったとしても財政健全化の目処がつくくらいまででベネズエラのようなことはなくじわじわインフレになるくらいのものってことですか？

[5412: 匿名さん]

>>5411 通りがかりさん

何言いたいのかよく分からないが、円は長期的にはずっと円高だったし、これからも変わらない
経常収支が黒字だから反転しようがない
インフレになれば反転するかもしれないが、日本人のデフレ意識は相当なもの
例えば不動産価格は上がらないのに金利だけ上がるのを想像しちゃうのが日本人

[5413: 匿名さん]

>>5409 通りがかりさん
そこまで金利が上昇する局面だと職を失ってるよ

[5414: 通りがかりさん]

>>5413 匿名さん
もう金利なんか関係ねぇって感じですね（笑）そこを心配しても仕方がないのでしょうね

[5415: 匿名さん]

>>5395 通りがかりさん

東京で地震が起きて全てがなくなるとインフラの再構築や住宅建設で莫大な需要が発生し景気はよくなるんじゃないかな。
やっつけ仕事で作った首都高も、それを機会にすべてまともになり、車も入れない住宅密集地も区画整理していい街ができそう。

[5416: 匿名さん]

関東大震災後も、そんな期待ありましたが、そうなりませんでした。

[5417: 匿名さん]

>>5409 通りがかりさん
日本国債かアルゼンチン国債並みの信用力になればそんなことも考えられるけど、余り現実的ではないのでは？？まぁ、絶対はないけどね。
あと、そういう危機の時ってまずは円高圧力が先に来て、大きく円安にはならでしょ。

[5418: 匿名さん]

出口戦略でそろそろ金利が上がるのかなと思ったら、株安で円高。
緩やかな物価上昇と同時に給料が上がっていく状況じゃないと、金融緩和は続けないと一気に株安になっていな。
変動でローン組んで本当に正解だったよ。

[5419: 匿名さん]

銀行側がこのままの状態でいるかが鍵ですね…

[5420: 匿名さん]

10年ぐらい同じようなやり取りを続けてるのに
まだどういう状況になれば金利が上がる
っていうのがわからないのかな

少なくとも今の日本の経済の構造では金利は上げようが無い