固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[5241: 通りがかりさん]

俺は当初10年固定の20年ローンだけど、10年後に今の金利水準よりも上がるようなら、繰り上げ一括返済するつもり。10年後にローン残高と同じ位の貯蓄が作れないような人はフラット35の方が精神的にも良いのでは？

[5242: マンション検討中さん]

今年も変動変わらなかったな。

[5243: 匿名さん]

変わるのは
当初固定開け
フラットの優遇開け

決まってるのはこの2つ

[5244: 匿名さん]

固定10年やフラットの初期の金利が変動より高いこと、10年後に確実に金利が上がることが受け入れられず変動選びました。
結果論ですが今のところまる6年金利0.775%。10月の金利改定もなかったので、6年半金利0.775%確定。後3年半金利変わらなければ、10年固定で金利0.775%で借りたこと同意。そんな低金利で繰り上げ頑張ったとしても、10年で完済なんて無理で、ローンは1500万残りそう。
でもマンションは購入時の1割増しで売れるし、今の変動よりは高い金利だけど当時は1番ベストな選択をしたといつ自己満足がある。
当時、日本国債が破綻して金利上がるから、ギリ変は死亡なんて経済通ぶってた人達に脅されたけど、今は残債も順調に減って少し余裕はでてきて嬉しい。

[5245: マンション検討中さん]

運が良かったね。ただそれだけ。

[5246: 匿名さん]

運もそうだけど、金利上がると言ってた人達はインチキ臭いと直感もあった。
アベノミクス初期はテレビの経済評論家までも金利上がるから、固定に借り換えを勧めたりしてた。それで実際変動から固定に借り換えた人達もいた。しかし、実際はほんの少し上がったけど、直ぐに金利は下がり始めた。TVの、評論家は謝りもしない。経済通ぶった人達の言葉は信用ならないよ。

[5247: マンション検討中さん]

そういう専門家達はリスクは説明しないといけない立場だからとりあえず変動はリスクがあるといっておく習性がある
当の本人はどうせ変動で組んでいる

一方で金融リテラシーない人は固定に流れて損する
20年間ずっとそうだったし、今後もそう

[5248: 匿名さん]

銀行員どんどんリストラして変動金利もっとさがらないかなー、期待

[5249: １年目のイチロー]

>>5244
0.775だと諸費用入れてもちょうどローン減税と相殺できそうですね

[5250: 匿名さん]

>>5225 １年目のイチローさん

今は実質マイナス金利、金利リスクなんて皆無
返済を心配しているかたは金利でなくて
収入で払えるか心配しているだけと思います
なので無理をせず10年間で払える額程度の借入と頭金の予算で住まうのが安全でかつお得ですね

リスクが無いとなると、あとは借入プランの違いは
普段のスーパーでの買い物と同じで何処の店がお得か？比較する程度の差

いくつか連投すみませんが
ありがちな、頭金1000万円、借入4000万円
10年後繰上返済、繰上考慮世帯返済比率30%を
例に試算してみました

[5251: 匿名さん]

金利は頭金相当を教育資金贈与信託の
５年固定金利0.27%、固定明け後優遇▲1.7%

[5252: 匿名さん]

住宅ローン減税を考慮して借入残高維持のため
35年元利均等返済で借入

[5253: 匿名さん]

10年後繰上、変動金利の場合

[5254: 匿名さん]

５年固定の場合

[5255: 匿名さん]

住宅ローン減税額

[5256: 匿名さん]

まとめると、減税考慮の総支払額

①現金一括：４０００万円
②変動金利：３９２６万円（①比▲1.85%）
③５年固定：３９１９万円（①比▲2.03%）

というわけで２％現金還元という結果になりました。

※もちろん、教育資金贈与信託分を１０年間、
年間１００万円（減税還付分等を利用して）、
ご両親に仕送りやプレゼントできちんと親孝行しましょう

[5257: 匿名さん]

これよりお得なプランがある方、ご教示願います。

[5258: 匿名さん]

＞頭金1000万円、借入4000万円

誤解されそうなので補足
通常、頭金1000万円をいれて、借入3000万円で返済するところを

頭金を定期にして入れず、借入を1000万円増やして、
かつ、ご両親名義の非課税定期に振替てもらい

１０年間かけて、頭金相当をご両親に仕送り（返済）親孝行するプランです。

[5259: 匿名さん]

より良いプラン
ダンシンの意味理解出来たら
繰り上げしない

[5260: 匿名さん]

あと、両親に仕送りしている場合、世帯、住所が別でも
扶養親族として控除が受けられます。

[5261: 匿名さん]

>>5259
なるほど、１０年後以降の保険料を考慮ですね。

３５歳借入、１０年後、４５歳で２５年間、７０歳までを
一般的な収入保証保険料で払った場合、

7,220円×12カ月×25年間＝２１７万円

>>5253の変動金利を繰り上げなかった場合

35歳借入45歳完済し別途収入保証保険を契約：総支払額４１４３万円（３９２６万円＋２１７万円）
35歳借入35年間繰上しないで団信ありで完済：総支払額４４６３万円

となりました。

[5262: 匿名さん]

なお、住宅ローン返済を続ける試算は変動金利なので、将来金利が上昇すると、
総支払額が膨らむ可能性がありますが

収入保証保険は契約時点で将来にわたり確定しますので、支払額が確定します（固定金利相当）

[5263: 匿名さん]

すみません、変動金利の金利が割高でした。

↓を適用すると

[5264: 匿名さん]

35歳借入35年間繰上しないで団信ありで完済：総支払額４４４３万円
35歳借入45歳完済し別途収入保証保険を契約：総支払額４１４３万円
との差額は３００万円でした。

[5265: 匿名さん]

>>5264 匿名さん

ダンシンの良さが理解出来ると
繰り上げしないよね。

[5266: 匿名さん]

>>5265

計算してみると、餅は餅屋の保険会社
完済して、同程度の収入保証保険を契約したほうが
３００万円お得な計算になった上に、金利変動リスクが排除できました。

[5267: 匿名さん]

あと、差額３００万円の試算には、繰上げ返済に伴う、保証料の返金を含んでいません。
１０年後だと僅かでしょうが、含めると、さらに差が開きます。

[5268: 匿名さん]

繰上げしない場合、運用益もいれないと。元本保証なら0.2パーセント、一部にリートなど利回り商品を組み入れるとさらに上がる。
それと、死亡時は手元現金が家族に残るし、リストラなどの緊急時に手元現金で生活できる安心感。
金利変動リスクなんかより、突然の死亡後の家族の生活や収入減少の方がもっと困るよね。
期限の利益の価値を考慮せず、数字だけでコスト比較するような人は、金融知識にかけているのでは。

別件だが、5258は自分のお金を親名義で定期にするということなら、莫大な贈与税がかかりますよ。

[5269: 匿名さん]

10年で完済したいけど、無理なんだよね。だから無理ない範囲で、金利負担を減らすように少しづつ繰上げ。ローンの支払い額が減る分は、生活にあった保険に加入して、控除を増やす。
それでも完済は定年間際だから、結果団信という保険も活用するって感じだな。

[5270: 匿名さん]

>>5268 匿名さん

>>5268 匿名さん
月額104,223円の毎月の返済分を完済後も積み立てて
さらに差額300万円と合わせて25年間半年複利0.2%の運用益を含めると
25年後税引き後3,433万円の預金残高

毎月ローンを返済しながら繰上資金2,910万円台を0.2%で預金すると
25年後税引き後3,028万円の預金残高

差が300万円→405万円と広がりました

なお、親→孫への教育資金贈与信託は非課税であり
子→親への仕送り扶養も年間100万円程度ですと非課税です

*万が一の死亡時は保険会社より生活費(現金)があります

[5271: 匿名さん]

ローン減税が終わる10年後に一括返済がコスパか良いのに異論ありません。
しかし余裕がなくてできないのです。
少しづつ繰上げ返済して、僅かでも金利負担を減らしながら、保険や貯金で老後に備えることしかできません。今はギリなので保険も最低限ですが。
万が一死んでしまったら、団信で家を残すことで勘弁してもらいます。

[5272: 匿名さん]

ダンシンの良さ理解しようぜ

[5273: 通りがかりさん]

>>5272 匿名さん

まとめとしては、
変動かつダンシン、収入保障もプラスでつける。
これが良さそうでしょうか？

[5274: 匿名さん]

＞変動かつダンシン

変動はもれなく銀行なのでダンシン付き

[5275: 匿名さん]

団信は残債が多いローン減税期間のみで十分だと思うな。ローン減税終われば、苦しくない程度に繰り上げして金利負担を下げ、その時必要な保険に入った方が良いと思う。
死亡と高度障害のみの団信のために繰り上げしないなんて、選択できないよ。

[5276: 匿名さん]

固定と変動を比較できる人は
団信は含まれてるものですよ

フラットさんは比較できないでしょ

[5277: 通りがかりさん]

ローンの返済が苦しいから繰上返済するってのがよくわからん。
現金があるんだったら苦しくないのでは？
金利負担なんて、今の状況で住宅ローンの金利は世の中の個人向け金融商品の中で最低レベルじゃん。
これが負担だったら家なんて買わない方が良いよ。

心理的にローンがあるのが負担、というのならわかるけど、
ほとんどの会社は何らかの種類の融資を受けてるんだし、
社会人だったら気にならないというか、低金利の融資はメリットである、
と考えるように教育受けていると思うんだけどなぁ。

[5278: 名無しさん]

いや、単純に変動金利が上昇したときのリスクの話なんじゃない？
上昇したときには生活が苦しくなる位に対応出来なくなるから、少しでもリスクを低減させるため繰り上げ返済するってことでしょ

[5279: 匿名さん]

ローンの返済が苦しいから繰上げ返済するよ。
ローン減税が終われば本音は一括返済したいけど、余裕資金がなくなるから少しづつ繰上げ返済する。
早く月月の返済額をワンルームマンション家賃レベルまで下げて、保険を見直したり、確定拠出年金の額を増やして老後に備えたい。

[5280: 匿名さん]

苦しさというのは、日々の生活というより老後の資金がたまらない苦しさかな。
お金のある人にはわからないだろうけど、低い金利だろうとローン減税終わった後は払いたくないよ。

[5281: 匿名さん]

金利上昇と死亡のリスク
まずは死亡からヘッジ

[5282: 匿名さん]

2000万のローン残債で貯金が1000万と1000万の貯金から500万繰上げして残債1500万で、貯金500万とするのとどっちがいいか。
自分の場合は後者。繰り上げすれば、毎月の返済額が減る分、死亡以外のリスクにも備える安い保険に入るよ。
仮にぼっくりいった時も500万損したとは思わないな。1500万のローンがチャラになり、保険もおりるから後は頑張ってくれと残したものに思うよ。実際はぼっくりいかずが多いから死亡リスクより入院などの費用リスクの方が高いと思うよ。
月々の返済額を減らし、保険も入っとけば健康回復まで持ちこたえられる可能性が高い。

[5283: 匿名さん]

今のローン金利は凄く安い。

バブルのころ住宅金融公庫から1千5百万円（金利6.8％）、生命保険会社から変動で1千万円
（金利7％以上忘れた）借りて家を建てた。
戸建を建てる前にマンションを買ってて、バブルだから買値より4百万円以上高く売れた。

10年目に一般銀行からお金を借りて（金利5％？）住宅金融公庫の借金返済。
次の5年後にまた借りなおした（金利3.5％？）。

こんなに金利が下がり続けるとは夢にも想わず、結果論だが最初から変動にしておけばよかった。
借りられなくて生命保険会社からシブシブ借りた変動は、逆に凄くラッキーだった。

今後どう変化していくんだろう？もうバブルは起きないね。あれは奇跡の時代だよ。

現在64歳、4ヶ月後に65歳になる。（65歳になると年金満額支給で20万円位の見込み）
ふり返ると就職して最初の初任給は8万7千円。それが52歳では56万5千円になった。同時に
年収は1000万円越えた。

28歳の息子は年金払い込んだ分もらえるのかと不安に思っている。
昔は、日本の貧困層がこんなに増えるなんて誰も思わなかった。
低利率で家が建てられる時代になったけど、昔の方が生活が豊かだと感じる。
過労死で死んだって記事なかったし、生活保護受給率更新の話題もなかった。

今の80歳以上の高齢者が一番社会保障で恩恵を受けており、若年になるほど恩恵が薄いが
国の借金は少なくなるどころか次の世代に順次肩代わりされている。
年収850万円以上の増税、外国出国での税、森林税、たばこ増税。増税は今後とも新設される。
富裕層は、どっかの島国を利用して合法的に税逃れで更に富を増やす。
生活保護（他に医療費タダ他いろいろ恩恵あり）国民年金最高6万円より2倍位の支給で
優遇されるので今後とも生活保護世帯は増え続けるだろう。

人口減、貧困層増大（生活保護は働いて利益はダメ）、高度成長を促す社会構造が年を経る
ことに欠落してきている。
余計なこといっぱい書いたが、今後金利が騰がる要素はない。

既に低利な固定も、変動もＯＫだよ。

[5284: マンション検討中さん]

>>5283
64歳でこういう掲示板に書き込むのは素晴らしいですね
息子さんとほぼ同い年なんで親と比べると凄いです

[5285: 匿名さん]

スティーブ・ジョブスさんも生きてたら６２歳
みんな大好きiPhoneも、もし彼が現役ならもっと魅力的だったり
全く新たなガジェットを生み出していたかもです。

[5286: 匿名さん]

結局今年も変動は変動せず

[5287: 匿名さん]

6年以上前、このスレの前身の変動金利は怖くないで、ギリ変の俺は固定君に虐められたっけな。
金利が上がりギリ変死亡。固定に借り換えた方がいいとか毎日、毎日。
しかし、金利上がらないからだんだんギリじゃなくなってきたよ。

[5288: 匿名さん]

変動で借りてたけど、固定のほうが利率低くなったから
借り替えて、0.33%にしたよ

減税期間終わったら繰上げる

[5289: 匿名さん]

なにそれ。0.33%の固定？ギリ変の俺に詳しく教えて。
お願い。

[5290: 匿名さん]

>減税期間終わったら繰上げる

お金持ちだね
借りなくても良いのでは？