固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[4651: 匿名さん]

>>4650 匿名さん
あぁ、これは35年ずっと借りたケースね。
東スタなら約定が長くできるからと約定さんがそのメリットを強調されてたので。。。

[4652: 匿名さん]

>>4647 匿名さん
あえて理由を述べないスタイルww

[4653: 匿名さん]

>>4633これって本当なの？？

預金することで金利０って聞いたことあるけど、借入金額分預けても0.69％もかかるっていうのはさすがに間違いじゃない？

[4654: 匿名さん]

>>4633 匿名さん

これで合ってますか？
なら全くメリットないと思いますが。

[4655: 匿名さん]

>>4654 匿名さん
ですよね。預ける金があるなら繰り上げ返済すれば？と思ってしまうのですが。

[4656: 匿名さん]

>>4655 匿名さん
何千万も預けてもそこらの銀行よりも金利が高くなるっていうところが酷いですよね。
東京スター銀行へのお布施ですよこれ(笑)

[4657: 匿名さん]

>>4656 匿名さん
本当にここにいる人たちは自分で考えないから。総費用の内部収益率を計算してみなよ。
なんでトウスタっていってるのかわかるから。
ポイントは初期費用だっていってるのにそれで分からないならもう無理ですよね。

[4658: 匿名さん]

お金ある人にとっての最適選択
・変動より低い当初10年固定で、10年後完済。（去年まで）
・変動0.44％で借りて、余剰資金はとりあえず0.2％位の定期預金。変動が上がってきたら繰上返済。より利回りが良さそうなプロジェクトがでたら定期解約して投資。

[4659: 匿名さん]

>>4658 匿名さん

概ね同意します。

[4660: 匿名さん]

10年で完済できればな！関西なだけにな。

[4661: 匿名さん]

お金ある人にとっての最適選択（改良ver）
１．借りないで自己資金で購入。（変動金利よりも高い投資プロジェクトはないという見通しの人）
２．変動より低い当初10年固定等で借入。余剰資金は定期0.2％程度で運用。10年後完済。（現状当初10年固定＞変動の為、ﾀｲﾐﾝｸﾞ次第）
３．変動（SBIの0.44％等）で借入。余剰資金は定期0.2％程度で運用。変動が上昇しだしたら繰上返済。利回りの良い投資ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄがあれば一部定期解約して資金移動。
４．東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは利用しない。

[4662: 匿名さん]

東京スターは保証会社ない代わりに法定相続人一人以上の連帯保証人が必要だって。

[4663: 匿名さん]

>>4661 匿名さん

税額控除があるのだから、自己資金で購入するよりもコスト込みで1%より低い金利のローンを借りて、10年後に完済するのが最適ですよ。

[4664: 匿名さん]

それは上客の発想ですね。
業者も大喜びですよ。

[4665: 匿名さん]

>>4663 匿名さん
そうですね。ローン減税考慮で借りた方が経済的に合理的なケースも多いですね。

ただ、
・ローン減税は中古をエンドから買う場合は2000万までしか適用されなかったり、
・そもそもローンを借りる手間が結構面倒だったり、
・個信や謄本が汚れたりでそこの金銭的評価が難しい

ので人それぞれって感じですね。なので>>4661の1～4というのは最適順位ではなく同列で人によって異なるっでことです。

[4666: 匿名さん]

>>4662 匿名さん

マジっすか

[4667: 匿名さん]

ローン控除は合計所得3000万までだったよね。

[4668: 匿名さん]

>>4666 匿名さん
うん、まじ。その代わり保証料無料で事務手数料10万円。
てか、あと良く見たら団信もついてない(笑)

団信なし、法定相続人連帯保証人要、全額預金して変動実質0.69％。
なかなか厳しいね。だから余り話題にならないんでしょう。

[4669: 匿名さん]

>>4668 匿名さん

どういう人が利用するんだろうね？
不思議です。

[4670: 匿名さん]

>>4669 匿名さん
広告宣伝鵜呑みにして自分でよく調べない人位じゃない？

[4671: 匿名さん]

本当に東京スターを利用してる方はいるのかな？ご意見を拝聴してみたい。

[4672: 匿名さん]

>>4647 匿名さん
是非理由をお願いします！

[4673: 匿名さん]

>>4647 匿名さん
ちゃんと商品性をみた上でなぜ東京スターがいいと思うのか是非意見を聞いてみたい。

[4674: 匿名さん]

逃げたな

[4675: 匿名さん]

>>4674 匿名さん
もう見逃してやれ。

内部収益率ガー、初期費用ガーって言って、
最後は「それで分からないならもう無理ですよね」
で逃げるだけだからww　>>トウスタ約定さん

[4676: 匿名]

へぇ、東京スターのCM見てた時はこれ、なかなかいいなぁと思ったけど色々と問題点があるんですね。
みずほ、都民銀行で1回ずつ、三井信託で2回借りてるけど自分にとっては三井信託が1番。

[4677: 匿名さん]

総費用が大切と言っていたトウスタさんが一番総費用を計算できていなかった皮肉。

[4678: 匿名さん]

日銀金融政策の市場予想
６月16日の決定会合
ブルームバーグがエコノミスト43人を対象に行った調査では37人が次の政策変更は金融引き締め方向と予想

そうなるとは思うが、株価さがるだろうな

[4679: 匿名さん]

>>4678

金融株は上がると思うけどね

[4680: 匿名さん]

今はフラットの団信なしと当初固定以外ならなら
どう借りても問題ないよ

[4681: 匿名さん]

この日銀の中の不穏な空気
惰弱なやつは長期固定
オラオラ系は変動一択

[4682: 匿名さん]

住信SBIの変動0.44％ってすごいね。
このタイミングで変動下げてくるとは思わなかった。

[4683: マンション掲示板さん]

>>4682 匿名さん
そお？俺はまだ下がると思っているよ。

[4684: 匿名さん]

0.44％より低い10年固定という至福。

[4685: 匿名さん]

うちはまだ減税期間あと６年で、５年固定の0.33%
繰上資金が大口定期で0.5%
なので、この状況が続いてたら繰上ないほうが得な感じです。

[4686: 匿名さん]

>>4685 匿名さん
資金ある場合は>>4661の通り、当初固定＋定期orETFが効率いいですね。
今はちょうどキャンペーン期間なので定期も0.5％（税引後0.3984％）とか探せばありますからね。
トウスタトウスタ言ってた人見てるかな？？

[4687: 匿名さん]

>>4684 匿名さん

10年後に上がるから。

[4688: 匿名さん]

>>4685 匿名さん
固定明け後にどーんと上がりますように。

[4689: 匿名さん]

10年後繰上返済するってだけでしょ。
まあ、変動より低い当初固定で、その期間前後で完済できるのなら当初固定で逃げ切るのが最良の選択肢。逆に議論の余地はない。

[4690: 匿名さん]

ざっくり以下条件で計算してみたら、利息・諸費用とローン減税とでとんとん、10年繰上完済のケースでは借りて得することはなく手間がかかるって感じですね。
ただ、資金がある人はその分を定期にすれば0.2％でも10年間で税引後63万円になるからその分得かな。

条件
借入金額4000万、35年、当初固定10年0.65％（保証料上乗0.85％）、ローン減税上限4000万円、事務手3万、登記9万、印紙2万で計算。

[4691: 匿名さん]

>>4690 匿名さん
なんか、せせこましい話になりますね。
まあトクか損かと言う話なら借りたほうが良いのでしょうが。

[4692: 匿名さん]

バブル超える好景気なのに金融緩和。笑えるわ。

[4693: 匿名さん]

ギリシャがまだ燻ってますね。

[4694: 匿名さん]

今新規で借りるならなんでも良いって良い時期ですね
フラットの団信無しと当初固定以外ならって条件が付きますが

[4695: 匿名さん]

>>4693 匿名さん
ギリシャこないだいったけど、不景気あたりまえって感じだよ。昼間からみんな呑んでるわ、担任やる気ない感じだった。

[4696: 匿名さん]

金融政策大きく変更ないね。
まだまだ上昇しないか。。。
早くインフレなんねーかな。

[4697: 匿名さん]

>>4696 匿名さん
ならないでしょ。消費税あがるし、オリンピックも終わるんだよ？どう考えても大不況でしょ。

節約。節約。

[4698: 匿名さん]

一億総活躍社会。ジジイババアで効率上がらず、年金も払えない。景気回復はアメリカ頼み。年金も払えない。おわたな。

頼みは固定の高金利と保険で過払いしてくれるバカやな。

[4699: マンコミュファンさん]

>>4697 匿名さん
ないない。
国債もETFの買い入れもそのうちはじけるから笑

[4700: 匿名さん]

>>4699 マンコミュファンさん
え？インフレ予想？

[4701: 匿名さん]

>>4699 マンコミュファンさん
国債の価格なんて、日銀と国が簡単な操作可能なんだよ？言ってる意味わかる？

[4702: 匿名さん]

>>4701 匿名さん
それ日本の中だけの話な。。

[4703: マンコミュファンさん]

>>4700 匿名さん
え？デフレ予想？？

[4704: 匿名さん]

>>4702 匿名さん
わかってないじゃん。笑

[4705: 匿名さん]

>>4703 マンコミュファンさん
え？インフレ予想？？

[4706: マンコミュファンさん]

>>4704 匿名さん
別に説得されよーと思ってないょ笑
結局さ、結果論だからィィんじゃない。
どっちが笑ってるかで。
投資、金儲けだから。。

[4707: マンコミュファンさん]

>>4705 匿名さん
同じヤツか…

[4708: 匿名さん]

>>4706 マンコミュファンさん
うん、でも君結局＊＊＊でしょ。

[4709: 匿名さん]

ま、け、ぐ、み

[4710: マンコミュファンさん]

>>4708 匿名さん
あはは！おもしろいねぇ！
イイよ、そーゆーネットで騒げるやつ。
悩みなさそーで羨ましい！
ハレルヤ！笑

[4711: 匿名さん]

>>4707 マンコミュファンさん
は？

[4712: 匿名さん]

>>4710 マンコミュファンさん
ありがと！悩んで無駄に金払ってあざっす！

金融緩和だからってあれるなよ。

[4713: マンコミュファンさん]

>>4711 匿名さん
どした？

[4714: 匿名さん]

>>4713 マンコミュファンさん
は？

[4715: マンコミュファンさん]

>>4712 匿名さん
勝手な解釈して下さい♪
お疲れ様✨

[4716: マンコミュファンさん]

>>4714 匿名さん
人に質問で返すなら文章打ちなよ

[4717: 匿名さん]

>>4715 マンコミュファンさん
君がね。

[4718: 匿名さん]

>>4716 マンコミュファンさん
は？

[4719: マンコミュファンさん]

>>4718 匿名さん
ゴメン！ゴメン！
触らぬ神に祟りなしって事で♪

明日ゴルフだから、おやすみ〜♪♪

[4720: 匿名さん]

>>4719 マンコミュファンさん
休日も接待頑張って、＊＊＊さん。

[4721: マンコミュファンさん]

>>4720 匿名さん
おぅ！ありがと！！

[4722: 匿名さん]

変動固定金利差は大体0.6％位だよね？
4000万借入で変動は0.444％、5年ごとに金利0.2％上昇→最終的には1.444％になるよう試算したら、それでも固定1.05％よりも180万円変動の方が低かったんだけど。
これ絶対変動のがよくね？

[4723: 匿名さん]

>>4722 匿名さん

うん、そのとおり推移したら変動の方が得ですよ。

[4724: 匿名さん]

いま、現在の状況でむこう20年の景気は決まるよね。

[4725: 匿名さん]

>>4723 匿名さん
今までの政策みても大体0.2％程度の増減だし、それを、5年ごとに上昇って考えるのは結構ストレスかけた想定だと思うんですよね。

[4726: 匿名さん]

>>4725

25年間景気上昇が続くということですよね。
ちょっと考えられませんよね。

それに過去の歴史では、金利は上がるときは急に上がってます。
なので、数年後に0.2%上昇し、その1年後にまた0.2%上昇、
そのまた1年後に0.2%上昇、それがピークであとは景気後退
という程度の展開の方が確率高いような気がする。

その数年後が何年後になるのかが極めて重要。
すぐに来るとは思えない。

[4727: マンコミュファンさん]

>>4726 匿名さん

その分析力で
その時あなたはお給料もらえてるかな？

[4728: 匿名さん]

この分析力でずっと給料もらってる。

[4729: 匿名さん]

>>4726 匿名さん
考えられない位にストレスかけた前提で計算してもってことですよ。

[4730: 匿名さん]

25年で1%の上昇というのは全然厳しくないストレスだと思いますよ。

3年で3%の上昇なら厳しいと思います。
でも、近いうちに起こるわけでないなら大きな問題にはなりませんよね。

[4731: 匿名さん]

財政破綻はないのかな....

[4732: 匿名さん]

>>4730 匿名さん
実績から考えると1%あっぷでもかなりストレスある考えかたでしょ。itバブルでも0.4%しか上がらなかったんだから、、

[4733: 匿名さん]

>>4732 匿名さん

そうですね。
まあ、3年後から2年で1%アップというくらいが現実的なストレスかなと思ってます。

[4734: 匿名さん]

>>4733 匿名さん
というと、2020ねんまでには1%あがると？

[4735: 匿名さん]

財政破綻はないのかな....

[4736: 匿名さん]

変動の最大ストレステストなら良いのでは？
現実にはならないでしょうけど
そもそも8%程度の金利ストレスに耐えられないなら、変動で借りなければ良い

[4737: 匿名さん]

8%って、、ぶっ壊れてますね、、笑

[4738: 匿名さん]

今は当初固定とフラットの団信無し以外は問題ないよ

[4739: 匿名さん]

耐える耐えられないという議論はまた別ですね。
それであれば銀行の審査金利である3.5％程度で耐えられるかどうかで判断するのが合理的。
ここでの議論は耐えられるかどうかというよりも、変動固定を選択する上でどういった相場を予想してどちらを選択するのがより有利かって話。

[4740: 匿名さん]

>>4738 匿名さん
トウスタの団信なしも問題ないよね。

[4741: 匿名さん]

今日のモーサテでインフレ率が上がらないと政策金利は上げられないというコメントがあったのですが、
それを考えると日本はまだまだ金利あがらないのではないですか？

[4742: 匿名さん]

金利以前に来年消費増税出来るかが・・・

[4743: マンション掲示板さん]

>>4741
これだけの人手不足だから物価は上がるでしょう。上がらない理由がない。
ヤマト運輸の値上げに象徴される物流コストの上昇なんて、あらゆる製品の値上げ圧力になります

[4744: マンコミファン]

>>4743 マンション掲示板さん

人手不足で上がるならもうとっくに上がってるよ
現実は給料も物価もまたマイナス転落している

[4745: マンション掲示板さん]

日本の雇用者数は、高齢者と女性を働かせることで増加を続けてる。
今まではなんとか労働力を確保してきたけど、近いうちに減り始めるのは間違いない。
働き始める世代より引退する世代のが圧倒的に多いんだから。
人手不足が本当に深刻になるのはこれからだよ

[4746: 匿名さん]

給料顕著に上がってるのは、バイトやパートの時給たけだもんな。ボーナスも俺下がったし。

[4747: マンコミファン]

>>4745 マンション掲示板さん

先日の三菱UFJの人員削減のニュースがそうであるように人手はどんどん要らなくなっている
人手不足で給料上がるなんて幻想

[4748: 匿名さん]

実際バイトやパートは時給上げないと人が来ないから人件費は上がっているんだけど、今度は人件費で収益を回収できずに
人件費高騰による会社倒産なんて問題が起き始めてるよ。

[4749: マンコミファン]

>>4748 匿名さん

バイトやパートの時給は上がっても、正社員の給料は上がってない
日本に限らず先進国で見られる現象で、要は中流が没落して下流に合流し、上級はますます稼ぐようになる
全体の人件費は全く上がってません

[4750: 匿名さん]

>>4747 マンコミファンさん
ついに、銀行もリストラか。リストラして変動さげる説、まじであるな。