固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[4581: eマンションさん]

>>4579 匿名さん

僕は死にましぇん
byてつや

[4582: 匿名さん]

>>4577 匿名さん
・団信入らないor入れないケース
・経営者や自営業者でSMTBで全額借入できないケース
・年収の8倍以上借りるケース

[4583: 匿名さん]

日銀が出口戦略に対して時期尚早から市場との対話に方針変更？
2%のインフレ目標はどうなった？

[4584: 匿名さん]

>>4578 匿名さん
4550で論破されてますよ。
当初固定10年にこだわるあまり、独り流れに乗り遅れていたのでは？

[4585: 匿名さん]

>>4583
そのニュースが今日の13時過ぎに出た途端、長期金利が急上昇したね。債券先物の夜間取引で、更に上がっている。

日銀としては、マイナス金利政策にすれば、銀行から市中にお金が流れる(そしてインフレになる)だろうと思っていたんだろうけど、実際には法人向け貸出需要も増えず、長期金利もマイナスになったから住宅ローンでも金利低下になった。

去年の今頃、米雇用統計が超悪化し、さらには Brexit の不安で長期金利がグングン下がって、変動でも固定でも住宅ローン利用者には恩恵があったけれど、それじゃインフレにはならないし銀行の株価も下がるしで良いこと無かったので、マイナス金利政策もうやめたいんだろう。出口戦略については、去年から市場関係者が散々口にしていたのを、日銀が無視していただけ。

そろそろ借り換えの最後のチャンスかも。長期金利がマイナス金利政策以前の水準に戻ると、固定は金利上昇、変動も優遇幅縮小するだろうから(既に借り換えしている人は関係無いです)。

[4586: 匿名さん]

>>4584 匿名さん
4550が論破とか(笑)
4550以降も>>4562>>4564>>4569>>4571で当初固定を前提に話されてますやん？
で、どこにフラット最強！って主張があるんどい？早く教えてよ。
あと>>4569については？なに逃げてんねん？

[4587: 匿名さん]

>>4585 匿名さん
でも株式市場はとくに飯能しなかったね。
本気でテーパリングが意識されたらしっかり株価は反応すると思うんだが。

[4588: 匿名さん]

結局本質が空の見せかけなんだよ、アベノミクスなんてのは。こんなんに躍らされちゃダメダメ。

[4589: 匿名さん]

>>4586 匿名さん

論破されてるね。そもそも計算できないから当初固定なんですね。

[4590: 匿名さん]

>>4582 匿名さん

ちゃんと読んでないですね。
35sでマイナス0.6%取れた時の話でしょ。

[4591: 匿名さん]

>>4577 匿名さん

それはそうだけど、話しの前提がちがう

[4592: 匿名さん]

>>4569 匿名さん
だから、資金繰り考えたらフラットで約定を緩やかにするほうがメリットあるでしょ。
そもそも、金あるなら東スタで借りればいいんですよ。
10年固定はどういう人に合うのかわからない。
手元資金小、フロー大なら約定を長く取る。
約定を長くするなら、10年より30固定。
手元資金大なら、東スタで借りる。
以上。

[4593: 匿名さん]

>>4592 匿名さん
あ、もしかして約定さんですか？

[4594: 匿名さん]

>>4592 匿名さん

そもそも、東すたで、smtbに負けるくらいなら、10年固定とかありえない。。
資金繰りとかどう考えているのか聞いてみたいし、そもそも、そんな皮算用が成り立つキャッシュフローは蓋然性が弱いよね。
金融、商社、自営のキャッシュフローなんて蓋然性低すぎ。

[4595: 匿名さん]

>>4593 匿名さん

そうですやくさんです

[4596: 匿名さん]

>>4592 匿名さん
>>手元資金小、フロー大なら約定を長く取る
なんで？？

[4597: 匿名さん]

>>4593 匿名さん

東スタより、smtbの10年固定がメリットある人のキャッシュフローってなんなんでしょうね。

[4598: 匿名さん]

>>4596 匿名さん

聞かなくても、前後関係からわかります。

[4599: 匿名さん]

>>4598 匿名さん
いや分からないから聞いているのです。教えてください。

[4600: 匿名さん]

>>4597 匿名さん
①まあ、東京スター銀行とかマイナーでちょっと安心できないよね。
②あと、金利ゼロといってもなんちゃらパックで実質0.3％とるんだよね。
③しかも預金部分は無利息。だったら、今定期預金で0.25％～0.3％（2年、5年）で運用できるし、10年という長いスパン運用期間とれるならそれこそ少しリスクとってETFとか保険とかで運用するってのもありじゃない？これから金利上がるってんなら尚更定期で十分だよね。

[4601: 匿名さん]

>>4600 匿名さん

ローンなんてコモディティなんだから、相手がどうとかどうでも良いですよね。
実質0.3と定期預金0.3って比べる対象が
違いますね。

[4602: 匿名さん]

>>4586 匿名さん
すまんな、寝とったわw

フラット最強！

これでええか？

[4603: 匿名さん]

>>4601 匿名さん
比べる対象が違う？どういう意味？？

[4604: 匿名さん]

>>4601 匿名さん
そのロジックだと、預金なんてコモディティなんだから、相手がどうとかどうでもいいってことになりますね。。。
ならないですね。はい、論破

[4605: 匿名さん]

>>4602 匿名さん
おぉ、それでええで。
次から気を付けるんやで。

[4606: 匿名]

>>4597 匿名さん

破綻したら？

[4607: 匿名さん]

>>4586 匿名さん

>>4562は見たらわかるけどフラット最強説に対する疑問なのよ。その答えを兄さんが>>4569で書いたんでしょ？
だから、兄さんはフラット最強説の擁護論者って認定されたわけ。
念のため>>4570で再確認したところ、>>4571の兄さんの回答で、ガチのフラット最強論者だということが確定した。

その兄さんが10年固定とか言い出すからおかしくなったんだよ。

[4608: 匿名さん]

>>4601 匿名さん
東京スターって要はむしろこっちが東京スターに無利息で貸して0.3％のコスト払い続けるんでしょ？？

これこそ東京スターで借りることのメリットが全くないと思うんだけど。。。全額資金があるのにここで借りる人って完璧にアホじゃない？全くメリットが浮かばないんだけど。当初10年は手もとに資金が残せることのメリットがある。

[4609: 匿名さん]

>>4607 匿名さん

終わった話やからもうええやろ。
しつこいんじゃ。
はよ寝ろw

[4610: 匿名さん]

>>4608 匿名さん
確かに。よくよく見ると東京スター全くメリットないね。

しかも金利めちゃくちゃ高い。

[4611: 当初10年固定で返済中]

当初10年固定が適している人
①ローン控除利用のためだけに住宅ローンを借りて10年経過後に完済する人
②10年以内に住み替える予定の人
③金融機関の破綻リスク回避のため、預金と借入を異なる金融機関にしておきたい人

[4612: 当初10年固定で返済中]

追伸
③は東京スターを利用しない理由です。

[4613: 匿名さん]

>>4607 匿名さん
あぁ、なるほどね。
でも残念ながらその指摘する一番最初の>>4562が勘違いしてるんだわ。なぜならそ当初固定10年最強と主張している>>4549にフラットもちだしてるから(笑)

[4614: 匿名さん]

>>4613 匿名さん

なるほどなぁ
その>>4549さんは、「最弱はフラット」と言ってる>>4539さんに対して反論してるから、「当初10年固定が最強なんだよ！」というのがフラットを指してるもんやと思ってましたわw
それで4607の流れになったわけ。
自分を擁護するワケやないけどこれはしゃーないと思うで。まあ堪忍したってな！w

[4615: 匿名さん]

>>4601 匿名さん
東京スター　 全額預金して金利0.3％
SMTB当初10年 金利0.65％▲定期利息0.3（2年後上昇の可能性あり）＝実質0.35％

東京スターが若干有利てあるが、東京スターは預金を一切動かせない流動性ゼロ。総合すると断然当初固定10年だな。

[4616: 匿名さん]

せせこましいなぁ

[4617: 匿名さん]

>>4608 匿名さん

トウスタに預けるのも、手元にあるのと一緒でしょ。
手元資金って生活費で余剰資金でしょ。
預けておけばいいじゃないですか。
10年固定も、0.65でしょ。
じゃあ、トウスタのほうが良い。
そもそも約定35年で借りれるから、資金繰りの観点からでいいですよね

[4618: 匿名さん]

>>4617 匿名さん

生活費じゃなくて

[4619: 匿名さん]

ちょっと東スタ東スタ言ってたやつ出て来いよ。全然これメリットねーよ。本当どういう人にメリットがあるん？

[4620: 匿名さん]

>>4617 匿名さん
全く使う必要のない資金であれば借りる必要ないんじゃないですか？いざと言うときに一時的にでも使える＝流動性のある資金というのがいいわけですよ。
東京スターは固定10年1.65％と暴利だから資金動かせないじゃないですか？

[4621: 匿名さん]

いったいキミ達は何をやっとるのかね？
10年固定でも何でも好きにすれば良いが、リターンは幾らになるのか？計算してからにした方がいいですよ

[4622: 匿名さん]

>>4619 匿名さん

どうも！

[4623: 匿名さん]

>>4620 匿名さん
引き出せますけど

[4624: 匿名さん]

>>4622 匿名さん
性懲りもなくでてきたな。
全額持ってたら借りる必要ないやろ。

[4625: 匿名さん]

>>4621 匿名さん
リターンとはなんぞや？まずは自分で出してみ？

[4626: 匿名さん]

>>4625 匿名さん

興味ないからそんなもの必要なし。
セコセコやるんだったら幾ら儲かるのか計算してからやれば？という話ですw

[4627: 匿名さん]

>>4626 匿名さん

儲かるというよりいかに支払額を抑えるかるじゃない？

[4628: 匿名さん]

>>4624 匿名さん
やりとり読まないならコメントしない

[4629: 匿名さん]

>>4620 匿名さん
余剰資金だから引き出す必要ないでしょ

[4630: 匿名さん]

>>4629 匿名さん
東京スターに無利息で金かして、自分は費用払って金借りるんやで？愚の骨頂やろ。アホとしかいいようがないで！

[4631: 匿名さん]

>>4615 匿名さん
定期預金0.3ってどこ？

[4632: 匿名さん]

>>4622 匿名さん

何を言おうと東京スターにする気は一切ない。
昨年に三井住友信託で借りた当初10年固定が最強だからね。

[4633: 匿名さん]

>>4622 匿名さん
あえて指摘しないでいたけど、東スタの預金連動住宅ローンの実態はこう。
①利息相殺できるのはローン残高の7割まで
②なんちゃらパックで年利0.3％かかる
③変動金利ですら1.3％（今月）

ざっくり計算すると全額資金あったとしても、
東スタの変動金利＝1. 3％×3割＋0.3％＝0.69％

あら不思議！！全額資金があっても都銀の変動金利よりも高いですね。

はい、論破。

[4634: 匿名さん]

>>4633 匿名さん

他のコストも考えないとだめじゃないですか？
はい残念。

[4635: 匿名さん]

>>4632 匿名さん

それはそのときのはなし

[4636: 匿名さん]

>>4634 匿名さん
保証料と事務手数料（10万）の違いね。
コスト考慮しても東スタにメリット一切無し。全額資金あってもなんらメリットがないのが恐ろしい。。。

はい、論破。

[4637: 匿名さん]

>>4630 匿名さん

自分も金借りてることを忘れて愚の骨頂

[4638: 匿名さん]

>>4592 匿名さん
>>そもそも、金あるなら東スタで借りればいいんですよ。

資金あってもなくても東スタで借りるメリット全くなくないですか？

[4639: 匿名さん]

>>4633 匿名さん

そもそも、総費用が安いことに加え
初期費用が低いことが、メリットなのに。金が必要になったら、借り換えすればいいだけ。
本当に手元に余剰資金があるときに、金借りといて、etfとかできるのは、さらに収入が高くて確実じゃないとね。
どんな職業なんですかね？

[4640: 匿名さん]

>>4637 匿名さん
話ついてこれないなら無理しなくていいよ。

[4641: 匿名さん]

>>4638 匿名さん

>>4638 匿名さん
なんでですか？

[4642: 匿名さん]

>>4636 匿名さん
一切ないって本当？もうちょっと考えて計算してみたら？
メリットってなに？

[4643: 匿名さん]

>>4641>>4642

>>4633やで。

[4644: 匿名さん]

>>4643 匿名さん

それを踏まえてコメントしてるんですが、
総費用で考えてみてはと

[4645: 匿名さん]

広告やキャッチコピーだけで判断してはいけないっていう典型例でしたねw>>東スタさん

[4646: 匿名さん]

>>4644 匿名さん

>>4636やで。

[4647: 匿名さん]

>>4645 匿名さん

いやいや、ちゃんと商品性をみたら、余剰資金がある場合は10年固定よりいいですよ。

[4648: 匿名さん]

どっちにしてもコンマ何ミリの世界だねw

[4649: 匿名さん]

>>4648 匿名さん
借入4000万あたり400万強差出るで。
まあ情弱さんは東スタで借りるといいでｗ

[4650: 匿名さん]

>>4649 匿名さん

10年でそんなに出るワケないでしょう。

[4651: 匿名さん]

>>4650 匿名さん
あぁ、これは35年ずっと借りたケースね。
東スタなら約定が長くできるからと約定さんがそのメリットを強調されてたので。。。

[4652: 匿名さん]

>>4647 匿名さん
あえて理由を述べないスタイルww

[4653: 匿名さん]

>>4633これって本当なの？？

預金することで金利０って聞いたことあるけど、借入金額分預けても0.69％もかかるっていうのはさすがに間違いじゃない？

[4654: 匿名さん]

>>4633 匿名さん

これで合ってますか？
なら全くメリットないと思いますが。

[4655: 匿名さん]

>>4654 匿名さん
ですよね。預ける金があるなら繰り上げ返済すれば？と思ってしまうのですが。

[4656: 匿名さん]

>>4655 匿名さん
何千万も預けてもそこらの銀行よりも金利が高くなるっていうところが酷いですよね。
東京スター銀行へのお布施ですよこれ(笑)

[4657: 匿名さん]

>>4656 匿名さん
本当にここにいる人たちは自分で考えないから。総費用の内部収益率を計算してみなよ。
なんでトウスタっていってるのかわかるから。
ポイントは初期費用だっていってるのにそれで分からないならもう無理ですよね。

[4658: 匿名さん]

お金ある人にとっての最適選択
・変動より低い当初10年固定で、10年後完済。（去年まで）
・変動0.44％で借りて、余剰資金はとりあえず0.2％位の定期預金。変動が上がってきたら繰上返済。より利回りが良さそうなプロジェクトがでたら定期解約して投資。

[4659: 匿名さん]

>>4658 匿名さん

概ね同意します。

[4660: 匿名さん]

10年で完済できればな！関西なだけにな。

[4661: 匿名さん]

お金ある人にとっての最適選択（改良ver）
１．借りないで自己資金で購入。（変動金利よりも高い投資プロジェクトはないという見通しの人）
２．変動より低い当初10年固定等で借入。余剰資金は定期0.2％程度で運用。10年後完済。（現状当初10年固定＞変動の為、ﾀｲﾐﾝｸﾞ次第）
３．変動（SBIの0.44％等）で借入。余剰資金は定期0.2％程度で運用。変動が上昇しだしたら繰上返済。利回りの良い投資ﾌﾟﾛｼﾞｪｸﾄがあれば一部定期解約して資金移動。
４．東京スター銀行の預金連動型住宅ローンは利用しない。

[4662: 匿名さん]

東京スターは保証会社ない代わりに法定相続人一人以上の連帯保証人が必要だって。

[4663: 匿名さん]

>>4661 匿名さん

税額控除があるのだから、自己資金で購入するよりもコスト込みで1%より低い金利のローンを借りて、10年後に完済するのが最適ですよ。

[4664: 匿名さん]

それは上客の発想ですね。
業者も大喜びですよ。

[4665: 匿名さん]

>>4663 匿名さん
そうですね。ローン減税考慮で借りた方が経済的に合理的なケースも多いですね。

ただ、
・ローン減税は中古をエンドから買う場合は2000万までしか適用されなかったり、
・そもそもローンを借りる手間が結構面倒だったり、
・個信や謄本が汚れたりでそこの金銭的評価が難しい

ので人それぞれって感じですね。なので>>4661の1～4というのは最適順位ではなく同列で人によって異なるっでことです。

[4666: 匿名さん]

>>4662 匿名さん

マジっすか

[4667: 匿名さん]

ローン控除は合計所得3000万までだったよね。

[4668: 匿名さん]

>>4666 匿名さん
うん、まじ。その代わり保証料無料で事務手数料10万円。
てか、あと良く見たら団信もついてない(笑)

団信なし、法定相続人連帯保証人要、全額預金して変動実質0.69％。
なかなか厳しいね。だから余り話題にならないんでしょう。

[4669: 匿名さん]

>>4668 匿名さん

どういう人が利用するんだろうね？
不思議です。

[4670: 匿名さん]

>>4669 匿名さん
広告宣伝鵜呑みにして自分でよく調べない人位じゃない？

[4671: 匿名さん]

本当に東京スターを利用してる方はいるのかな？ご意見を拝聴してみたい。

[4672: 匿名さん]

>>4647 匿名さん
是非理由をお願いします！

[4673: 匿名さん]

>>4647 匿名さん
ちゃんと商品性をみた上でなぜ東京スターがいいと思うのか是非意見を聞いてみたい。

[4674: 匿名さん]

逃げたな

[4675: 匿名さん]

>>4674 匿名さん
もう見逃してやれ。

内部収益率ガー、初期費用ガーって言って、
最後は「それで分からないならもう無理ですよね」
で逃げるだけだからww　>>トウスタ約定さん

[4676: 匿名]

へぇ、東京スターのCM見てた時はこれ、なかなかいいなぁと思ったけど色々と問題点があるんですね。
みずほ、都民銀行で1回ずつ、三井信託で2回借りてるけど自分にとっては三井信託が1番。

[4677: 匿名さん]

総費用が大切と言っていたトウスタさんが一番総費用を計算できていなかった皮肉。

[4678: 匿名さん]

日銀金融政策の市場予想
６月16日の決定会合
ブルームバーグがエコノミスト43人を対象に行った調査では37人が次の政策変更は金融引き締め方向と予想

そうなるとは思うが、株価さがるだろうな

[4679: 匿名さん]

>>4678

金融株は上がると思うけどね

[4680: 匿名さん]

今はフラットの団信なしと当初固定以外ならなら
どう借りても問題ないよ