固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[4501: 匿名さん]

>>4500 匿名さん
そもそも私は変動ですので、、、

[4502: 匿名さん]

>>4492 匿名さん
解釈によっては入るでしょ、その他だもん。何が該当するかは銀行次第だから。固定は結局固定じゃないんですよ。

[4503: 匿名さん]

>>4501 匿名さん

あなたの金消に規定書とかついてないの？
少なくとも共通条項くらいは書いてあるでしょ。

[4504: 匿名さん]

>>4502 匿名さん

君の金消にはどう書いてあるの。

[4505: 匿名さん]

>>4503 匿名さん
見るのがめんどくさい、、すまん。

[4506: 匿名さん]

>>4490 匿名さん

ご安心ください。

[4507: 匿名さん]

期限の利益も同じ。契約者上は銀行の都合で逸失させることもできる。ただ、過去に前例もないし、例えばSMTBの前々々身の拓殖銀行なんか破綻したけど、結局中央信託に吸収されて住宅ローン契約はそのまま引き継がれた。

飽くまでもテールリスク。変動・固定の選択する上で無視できるレベル。

[4508: 匿名さん]

>>4507 匿名さん
過去の実績なんてあてにならない。未来のことなんて誰にもわからないって前、固定さんが言ってたけど、、

[4509: 匿名さん]

>>4508 匿名さん
僕は変動派なんだけど、極めて例外的な状況においての話をもってして固定を固定じゃないと言うのは強引だと思うんですよ。

僕達はリスク・リターン・コストを冷静に分析して変動を選択しているのだから、余りに例外的な状況だけを強調して論じるのはむしろ固定さんのような思考になってしまうと思うのですよね。

[4510: 匿名さん]

歴史上、ミスター・アベのような金融緩和、つまり無制限に円を刷り続けてうまくいった例は1つもない。必ずといっていいほど、最終的にハイパー・インフレに襲われるだろう。後から振り返って、安倍晋三は歴史上、最悪の総理大臣として語られるだろう。「あの時がターニングポイントだった」と。それがいつかは私も答えられない。
10年後かもしれないし、20年後かもしれない。その時には私は日本株を全部手放すだろう。
2014 ジム ロジャース談

信じるよジム

[4511: 匿名さん]

藤巻氏は、「財政拡大で公的債務が膨らみ、財政ファイナンスを始めたことが最悪」と指摘し、「だんだんこれから円安になれば、ハードランディングが早まるリスクがある」と言う。その上で、量的緩和の副作用として生じ得るハイパーインフレに備えて、「国や企業、個人もドルを買うべきだ」と語る。
2016年 藤巻健史氏 談

そうだね 健史

[4512: 通りがかりさん]

>>4510 匿名さん

私もその時は考えよう

[4513: 匿名さん]

今後、変動が大きく下がる状況ではないことは皆が一致している。
しかしながら、上がるかどうかは人によって判断が別れる。

この状況で、もしも変動より低い固定があったら全員が固定にするだろう。
変動と固定が同じ金利でも固定にするだろう。

では、変動より固定の方が0.01%高かった場合はどちらを選択するだろうか？
差が0.05%だったら？ 0.1%だったら？ 0.5%だったら？

結局、この差をどこまで許容するかによって、変動か固定のいずれを選択するかが決まる。
どこまで許容するかは人によって異なる。

それだけの話だ。

[4514: 匿名さん]

そうだ。

それだけの話だ。
ちなみに私は0.25%だ。
一回の利上げ分だ。

[4515: 匿名さん]

>>4513 匿名さん

当たり前すぎてよくわからないんですが

[4516: 匿名さん]

>>4499 匿名さん

Smtbの契約書にはかいてありませんでした。
定型には書いてあるんでしょうけど。

[4517: 匿名さん]

まあ、昨年夏に変動0.725%から全期間固定1.004%に借り換えたので満足しています。金利の心配もする必要がなくなったので気楽ですよ。昨年マイナス金利以前に借りた人は変動でも結構高いですよね。

[4518: 検討板ユーザーさん]

>>4517 匿名さん
数年前から変動ですが、0.775%ですよ。あと10年は金利上がらないと思うのでこのまま放置します。

[4519: 匿名さん]

>>4518 検討板ユーザーさん

私も２年前に0.725%の変動で借りました。今は0.5%ぐらいですかね。借り換えのメリットは無いのでそのままです。

[4520: 通りがかりさん]

インフレになって金利が上がるってことは物価も上がって、賃金も増えてるだろうから、繰り上げ返済するなり売るなりすれば良いのかな？と言いつつ私は去年の9月にフラット35s(当初10年-0.6%)で借りましたが。正直、今くらいの差なら固定でも変動でもどちらでも良いと思うけどね

[4521: 通りがかりさん]

>>4520 通りがかりさん
当初10年何%なんですか？

[4522: 通りがかりさん]

団信込みで0.72％

[4523: 匿名さん]

>>4522 通りがかりさん
フラットは団信別払いやろ。

[4524: 匿名さん]

今まで銀行は変動金利で競ってきた分、30年超の長期固定での競争が緩かったんだよね。
だから固定金利は足下みてどの銀行も割高に設定してた。ここ最近少し競争が活発になってきたけどまだまだ固定は高いね。もっと安くできるはず。

[4525: 匿名さん]

>>4524 匿名さん

変動金利はベースレートが低いから銀行は固定よりも儲けてますよ。

[4526: 通りがかりさん]

>>4523 匿名さん
0.3％で計算しました

[4527: 匿名さん]

>>4522 通りがかりさん

団信は0.3%ですよね。
それが込みだとすると0.42%ですか？

[4528: 通りがかりさん]

ですね。去年の1月末までにフラット35s申請して8月実行だった人は当初10年0.3％だったはずなので羨ましいですね

[4529: 匿名さん]

フラット35の金利は1%ぐらいで推移してまして、35sだと▲0.3%の優遇ですよね。これに団信の0.3%を足すと結局1%ぐらいになりますよね。
フラット35で0.3〜0.42%というのは聞いた事ありません。

[4530: 匿名さん]

>>4528 通りがかりさん

低いですね〜！知らなかったです。取り扱い会社はどこですか？

[4531: 匿名さん]

計算できない人…フラットで

[4532: 匿名さん]

去年の夏はフラット8月0.9%、9月1.02%
その時のフラットSの金利−0.6%の権利があれば0.3%、0.42%
団信でプラス0.3%なら0.6%、0.72%
今はフラットSは−0.3%だっけ

[4533: 匿名さん]

団信は高いからフラットの人は民間のネット生保で年払いか短期払込の保険にしましょう！

[4534: 匿名さん]

これですね。
↓
http://www.flat35.com/faq/faq_contact_10.html

0.6%優遇で8月,9月頃の実行の人っていたんですね。
うらやまし～

[4535: 匿名さん]

30年固定0.75%が今までのところ最強ですかね

[4536: 匿名さん]

>>4535 匿名さん

30年も借りないから最強ではないですね。

[4537: 匿名さん]

>>4535 匿名さん

保証料とか事務手数料を入れた実質金利で比較しないと分かりませんね。

[4538: 匿名さん]

>>4536 匿名さん
じゃあ30年近く借りる人にとっては最強ってこと？？

[4539: 匿名さん]

最弱はフラット、その次が当初固定

2つに共通は途中で支払額が増える…

[4540: 匿名さん]

>>4539 匿名さん
フラットは0.3％程度だけど、銀行の当初固定は結構上がるから基本的には繰上返済する人向けですね。

[4541: 匿名さん]

>>4520 通りがかりさん

賃金上昇はインフレよりも、遅いですよ。
ハイパーインフレの時はむしろ失業率増えるとおもいますが。

[4542: 匿名さん]

>>4541 匿名さん
ハイパーインフレとか余程の例外を考えなければ、一般的にインフレは賃金上昇につながる。

[4543: 匿名さん]

>>4541 匿名さん

失業率は下がりますね。すいません。

[4544: 匿名さん]

>>4542 匿名さん

そうですね。

[4545: 匿名さん]

>>4533 匿名さん

ネット生保安くないですよ。
短期払い込みってなんですか？

[4546: 匿名さん]

>>4543 匿名さん

以前のブラジルとかハイパーインフレの時、失業率下がりました？

[4547: 匿名さん]

>>4546 匿名さん

そそ下がりました。

[4548: 匿名さん]

そういえば、お金持ちの人が10年固定で勝ち組宣言してましたが、キャッシュあるのになんで、東スタで借りないんでしょうかね？

[4549: 匿名さん]

>>4539 匿名さん

だから借入期間で違うでしょ？
10年で完済する人にとっては当初10年固定が最強なんだよ！

[4550: 匿名さん]

>>4549 匿名さん

フラットで借りて定期的に繰上げ返済すればいいだけじゃないですか？

[4551: 匿名さん]

>>4550 匿名さん

確かに

[4552: マンション掲示板さん]

>>4550 匿名さん

フラットの繰り上げって1円単位で無料でできたんでしたっけ？

[4553: 匿名さん]

>>4552 マンション掲示板さん

100万単位。
金があるなら問題なしですね。

[4554: 匿名さん]

>>4553 匿名さん
情報が古くてしかも間違ってるで。100万円以上返済額単位だったのが、いまはネットで10万以上からできる。

[4555: 匿名さん]

>>4554 匿名さん
ありがとうございます。
支援機構のhpが間違ってるってことですかね？

[4556: 匿名さん]

>>4554 匿名さん

すごい
進化してるんだ！それって既存の契約も？

[4557: 匿名さん]

>>4555 匿名さん

併記されてましたね。

[4558: 匿名さん]

>>4555 匿名さん
いいえ、機構のHPは間違っていません。てか、間違ってるわけないでしょ。

[4559: 匿名さん]

3年前からスタート。住・MY・NOTE

[4560: マンション掲示板さん]

これですね
引用
【金融機関の窓口で手続する場合】
返済の途中で融資金の全部を繰り上げて返済することができます。
返済の途中で融資金の一部を繰り上げて返済することができます。
ただし、2の場合、繰り上げて返済できる額は100万円以上で、繰上返済日は毎月の返済日となります。

また、いずれの場合も、繰上返済日の１か月前までにお取扱いの金融機関へ申し出ていただく必要があります。 なお、繰上返済の手数料は不要です。

【「住･My Note」を利用して手続する場合】
　・ 返済の途中で融資金の一部を繰り上げて返済することができます。
ただし、繰り上げて返済できる額は10万円以上で、繰上返済日は毎月の返済日となります。なお、住･My Noteで手続する場合、手数料はかかりません。

また、住･My Noteを利用した一部繰上返済のお申込みと取下げには期限があります。なお、期限経過後のお申込みや取下げはできませんので、ご注意ください。
住･My Noteでは、お客さまのご返済状況等により、お申込みいただけない場合がありますので予めご了承ください。
http://www.flat35.com/faq/faq_501-1.html

[4561: 匿名さん]

>>4558 匿名さん
併記されているんですね

[4562: 匿名さん]

>>4549 匿名さん

10年で完済できる人にとっては、ローン控除1%とフラットの金利（団信込み）との差額をせこく稼ぐ程度のメリットしか思いつかないのですが....
なぜ最強なのでしょうか？

[4563: 匿名さん]

>>4562 匿名さん

運用益も得られる。

[4564: 匿名さん]

>>4562 匿名さん

最強については、借りた時に当初10年固定が一番安かったから（手数料や団信等も含めて総合的に）。
変動よりもフラットよりも。
ただ、それだけ。

[4565: 匿名さん]

>>4548 匿名さん

破綻したら困るから。

[4566: 匿名さん]

>>4563 匿名さん

その運用益は確実なのでしょうか？
住宅購入はギャンブルではありませんからね。

[4567: 匿名さん]

>>4566 匿名さん

リターンを抑えれば確実な方法もありますし、リターンを狙えばリスクも高くなりますので、一概には言えませんね。

[4568: 匿名さん]

>>4567 匿名さん

うーん。何とも言えないですね。
確実にメリットがあるなら繰り上げ返済も考えるのですが、超低金利のいまは延べ払いのメリットの方が大きいと感じてしまいます....

[4569: 匿名さん]

>>4562 匿名さん
事業やってたら分かると思うけど、ほぼ無利息で借りられるなら借りてキャッシュは手元に残しておくことの方が効率的な財務戦略が立てられるよね？

あとは今手元にないけど、フロー収入が大きい人なんかは月50万返済で10年返済を計画するとかかな？

あとは借入が2000万程度だったらサラリーマンでも10年で完済する人も多いかな。

結構色々なパターンがメリットあるんじゃない？

[4570: 匿名さん]

>>4569 匿名さん

それは、フラットが最強なんじゃなくて、借りる時点において買える資金があるということが強さの源泉だね。

[4571: 匿名さん]

>>4570 匿名さん
違うよ。
上記状況にある人達にとって最善選択肢であり、絶対額においても他よりも有利であることから最強ってことだね。

ただ、10年強で返済できる人は割合でいうと限り無く少数であり、ここに反論の余地はないためこれ以上の議論は不毛。

10年前後で返済するというレアケースよりももっと一般的な返済計画に対する固定変動戦略を議論したいものですね。

[4572: 匿名さん]

>>4571 匿名さん

なにが違うのかが分からない。
同じことを言ってるように思うけど。

[4573: 匿名さん]

>>4572 匿名さん
フラットというより当初10年ね。
購入時点で資金がない場合においてもかいてるじゃん。良く読もうよ

[4574: 通りがかりさん]

途中で支払額が増える
フラットと当初固定は選択外

[4575: 匿名さん]

>>4574 通りがかりさん
当初固定30年は許して(＞人＜;)

[4576: 匿名さん]

>>4573 匿名さん
フラット最強！という話の流れだったんですが....まあいいです。あと、購入時点で資金がない場合について何か書かれてますか？

[4577: 匿名さん]

フラットなんかにするくらいなら三井住友信託30年固定の方がよくない？

[4578: 匿名さん]

>>4576 匿名さん
あらら、日本語不自由な方かな？？>>4535が最初に当初固定10年最強といって一貫して当初固定の話ですよ？？
フラット最強！ってどこに書いてます？(笑)

購入時点で資金がない場合については>>4569

[4579: 匿名さん]

>>4577 匿名さん
団信なんかはいらねーぜって場合はフラットでいいんじゃない？

[4580: 通りががりさん]

>>4575 匿名さん

30年は許しますよ〜
35年で借りてても残高は僅かだしね

[4581: eマンションさん]

>>4579 匿名さん

僕は死にましぇん
byてつや

[4582: 匿名さん]

>>4577 匿名さん
・団信入らないor入れないケース
・経営者や自営業者でSMTBで全額借入できないケース
・年収の8倍以上借りるケース

[4583: 匿名さん]

日銀が出口戦略に対して時期尚早から市場との対話に方針変更？
2%のインフレ目標はどうなった？

[4584: 匿名さん]

>>4578 匿名さん
4550で論破されてますよ。
当初固定10年にこだわるあまり、独り流れに乗り遅れていたのでは？

[4585: 匿名さん]

>>4583
そのニュースが今日の13時過ぎに出た途端、長期金利が急上昇したね。債券先物の夜間取引で、更に上がっている。

日銀としては、マイナス金利政策にすれば、銀行から市中にお金が流れる(そしてインフレになる)だろうと思っていたんだろうけど、実際には法人向け貸出需要も増えず、長期金利もマイナスになったから住宅ローンでも金利低下になった。

去年の今頃、米雇用統計が超悪化し、さらには Brexit の不安で長期金利がグングン下がって、変動でも固定でも住宅ローン利用者には恩恵があったけれど、それじゃインフレにはならないし銀行の株価も下がるしで良いこと無かったので、マイナス金利政策もうやめたいんだろう。出口戦略については、去年から市場関係者が散々口にしていたのを、日銀が無視していただけ。

そろそろ借り換えの最後のチャンスかも。長期金利がマイナス金利政策以前の水準に戻ると、固定は金利上昇、変動も優遇幅縮小するだろうから(既に借り換えしている人は関係無いです)。

[4586: 匿名さん]

>>4584 匿名さん
4550が論破とか(笑)
4550以降も>>4562>>4564>>4569>>4571で当初固定を前提に話されてますやん？
で、どこにフラット最強！って主張があるんどい？早く教えてよ。
あと>>4569については？なに逃げてんねん？

[4587: 匿名さん]

>>4585 匿名さん
でも株式市場はとくに飯能しなかったね。
本気でテーパリングが意識されたらしっかり株価は反応すると思うんだが。

[4588: 匿名さん]

結局本質が空の見せかけなんだよ、アベノミクスなんてのは。こんなんに躍らされちゃダメダメ。

[4589: 匿名さん]

>>4586 匿名さん

論破されてるね。そもそも計算できないから当初固定なんですね。

[4590: 匿名さん]

>>4582 匿名さん

ちゃんと読んでないですね。
35sでマイナス0.6%取れた時の話でしょ。

[4591: 匿名さん]

>>4577 匿名さん

それはそうだけど、話しの前提がちがう

[4592: 匿名さん]

>>4569 匿名さん
だから、資金繰り考えたらフラットで約定を緩やかにするほうがメリットあるでしょ。
そもそも、金あるなら東スタで借りればいいんですよ。
10年固定はどういう人に合うのかわからない。
手元資金小、フロー大なら約定を長く取る。
約定を長くするなら、10年より30固定。
手元資金大なら、東スタで借りる。
以上。

[4593: 匿名さん]

>>4592 匿名さん
あ、もしかして約定さんですか？

[4594: 匿名さん]

>>4592 匿名さん

そもそも、東すたで、smtbに負けるくらいなら、10年固定とかありえない。。
資金繰りとかどう考えているのか聞いてみたいし、そもそも、そんな皮算用が成り立つキャッシュフローは蓋然性が弱いよね。
金融、商社、自営のキャッシュフローなんて蓋然性低すぎ。

[4595: 匿名さん]

>>4593 匿名さん

そうですやくさんです

[4596: 匿名さん]

>>4592 匿名さん
>>手元資金小、フロー大なら約定を長く取る
なんで？？

[4597: 匿名さん]

>>4593 匿名さん

東スタより、smtbの10年固定がメリットある人のキャッシュフローってなんなんでしょうね。

[4598: 匿名さん]

>>4596 匿名さん

聞かなくても、前後関係からわかります。

[4599: 匿名さん]

>>4598 匿名さん
いや分からないから聞いているのです。教えてください。

[4600: 匿名さん]

>>4597 匿名さん
①まあ、東京スター銀行とかマイナーでちょっと安心できないよね。
②あと、金利ゼロといってもなんちゃらパックで実質0.3％とるんだよね。
③しかも預金部分は無利息。だったら、今定期預金で0.25％～0.3％（2年、5年）で運用できるし、10年という長いスパン運用期間とれるならそれこそ少しリスクとってETFとか保険とかで運用するってのもありじゃない？これから金利上がるってんなら尚更定期で十分だよね。