固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[4401: 匿名さん]

>>4400
0.86％なら、借り換えたら手数料に負けるから、借り換えないとふんでいるのでしょう。

[4402: 匿名さん]

>>4399

借入金額：4,000万円
借入期間：20年
ボーナス返済なし
金利が借入期間中変わらないとして

＜金利0.45%＞
返済総額：41,834,374円
月返済額：174,310円

＜金利0.77%＞
返済総額：43,171,715円
月返済額：179,882円

＜差額＞
返済総差額：1,337,341円
月返済差額：5,572円

月17万以上返済できる人なら月5,572円の差は大きくないと思うけど。
しかも、変動金利が20年間変わらないのも現実的でないし。
この条件なら俺は固定0.77%を選択する。

[4403: 匿名さん]

>>4401 匿名さん

保証料の変換をいれると、総支払額はほぼ同じでしたよ。
タダで固定にした感じでした。
良かったことは、金利が上がった時の事をかんがえての繰り上げ貯金をしなくていい事ですね。
0.45%の変動は確かに魅力的ですね。
変動から変動の借り換えをする事も考えましたが、妻が当時の返済額が変わらないなら固定にしたいとの意見を優先しました。

[4404: 匿名さん]

去年の8月の当初10年固定0.35%が最強！！！

[4405: 匿名さん]

去年の異常な低金利は百年に一度あるかないかだったんだろうな
借り換えたが、正直その時はもう少し下がるかもと思ってた

[4406: 匿名さん]

大した長期金利の上昇でもないのに、10年固定は上げてきましたね
この先固定はじわじわ上がり続けそう

[4407: ななし]

でも、1995年から変動はほぼ動いてないから、
22年間もほぼ変わってないんだよね。

これから先20年間も上がる要素ないから、変動は変わらないと思うけど。

[4408: 匿名さん]

世界的にはFRBが金融緩和からの出口戦略を開始、またはECBが検討する段階で低金利時代が終わろうとしている。
一部の経済評論家は日本が他国より長く経済沈下していたから、まだまだ他国より金融緩和を続けないとという意見も多い。
それでもこの先20年日本が低金利を続けるとは考えにくいと思います。

[4409: 匿名さん]

アメリカと日本の状況は全く異なりますからね。日本は働き手の問題を解決しない限り、景気拡大は不可能ですからね。それが今対策できていないの20年先解決して景気拡大している絵は描きにくいですね。

[4410: マンコミュファンさん]

>>4404 匿名さん

固定明けの金利で利益調節できるから安心

[4411: 匿名さん]

>>4409 匿名さん

多分そうなんでしょう。
しかし人口減少社会は低成長を続けますが、物価は成長率に相関はしませんよね。
下手したらかなり円安を誘導して、資源輸入に頼る社会のままならスタグフレーションになる可能性もあるのでは？
日銀がいつまで金融緩和を続けれるかも問題になりますよ。
大量の国債を発行して成り立つ緩和ですから。
20年は長いから何があるか分かりません。
戦争に巻き込まれるリスクもあるかも。

[4412: マンコファンさん]

なんで金利は上がらないか、理由は経済成長率が低いからである
なんで経済成長率が低いのか、少子高齢化が原因である
なので改善しないから金利は上がらない
円安やスタグフレーションは世界一外貨資産のある日本で心配する話ではない
物価上がる？まず家賃が上がらないことには無理

[4413: 匿名さん]

4412さんの仰るとおりですね。

スタグフレーションなんて妄想している方は固定を選択された方がよろしいですよ。

[4414: 匿名さん]

戦争になんて巻き込まれたら住宅ローン心配してる場合ではないですね。笑

[4415: 匿名さん]

とっくに日本の外貨準備高は世界2位です。
日本はいい具合の減少カーブに入っています。
中身は7割アメリカ塩漬け国債。
安心だね　（笑）

[4416: 匿名さん]

>>4415 匿名さん
ここで外貨準備を持ち出してくる所がちょっとね。。。何を意図しているのか。。。外純資産は一昨年5年ぶりに減少したけど、昨年はまた増加やで。

[4417: 匿名さん]

>>4412 マンコファンさん
変動の不安をごまかすための理由の寄せ集めだね。20年前に現在の日本を想像できた人なんていない。20年後なんてどうなってるか誰にもわからないんだよ。

[4418: 匿名さん]

今の金利水準が底近辺であることは間違いない。
昨年の夏頃までのように金利がどんどん下がる状況ではなくなっている。
かと言ってすぐに大きく上がる状況でもない。

では下がる可能性と上がる可能性ではどちらが高いか？
上がる可能性の方が高いと考えるのが普通。
なぜなら金利水準が底近辺だから。
でもそれはあくまで可能性であって実際には上がらないかもしれない。

こう考えると変動金利で結果オーライの可能性もあるが、底近辺の水準で固定する方が安全確実と言える。
その結果、昨年秋に当初10年固定0.45%を選択。
税額控除終了の10年後に一括返済。

[4419: マンコファンさん]

>>4417 匿名さん

貴方は想像を放棄してるだけだ
自分はリスクを承知で金利がまともに上がらないと考えてるだけ

[4420: 匿名さん]

>>4419 マンコファンさん
想像の放棄？
単にリスクを受容するか否かでしょ。
貴方頭悪いのかな？

[4421: マンコファンさん]

>>4420 匿名さん

個人攻撃しないでちゃんと反論してくださいよ

[4422: 匿名さん]

>>4419 マンコファンさん
素人の想像ほど無意味なものはない。全て結果論。そもそも本当に優れた想像力を持っているのなら、ローンなんて組む必要無いくらい資産を築いてるはず。

[4423: eマンションさん]

>>4417 匿名さん
そお？20年前に変動で借りた人は変動が上がらないと思って変動で借りたらしいよ。親だけど。

[4424: マンコファンさん]

>>4422 匿名さん

おおまかな金利の予想をすることと、金融商品の上げ下げを予想することは全くレベルが違う
素人素人いうが、プロの世界の物価連動国債、超長期国債の金利からして誰も大きな金利上昇を予想してないのは明らか

[4425: 匿名さん]

>>4407 ななしさん
変動って何を指してるんですか？

[4426: 匿名さん]

日本の借金1000兆円超えてる。

でも日本人の預貯金が1400兆円ほどあるから今の金利を保ててる。

あと数年でどうなるだろうね？

[4427: eマンションさん]

>>4425 匿名さん
正確には短プラのことですね。

[4428: 匿名さん]

>>4423 eマンションさん
変動で借りた奴が変動が上がらないと思ってたって当たり前だろ。

[4429: 匿名さん]

固定の方が常に金利の予想では負け続けているのに固定の方が正義だと主張し続ける固定
騙されて固定にしちゃっても問題無いからと思ってやりたい放題

[4430: eマンションさん]

>>4428 匿名さん
つまりは20年前に変動で借りた人は20年後の金利を当てたってことじゃん。金利上がらないって。

20年後の日本予想出来てるじゃん。

頭弱すぎるよ。

[4431: 匿名さん]

これだけ低金利なんだから固定か変動かは趣向の問題でしょ。
少しでも利子を安くしたいと期待して借りるか、変動が低いまま
なら多少支払総額は大きくなっても余計な心配はしなくて良い方
が性に合ってるか。

[4432: eマンションさん]

>>4431 匿名さん

ざっくりしてるなー、3500万くらいのローンで総支払い額が300万くらい違うからなー、安心料にしてはちょっと高額だよね。

[4433: 匿名さん]

>>4432
ローンの総額、期間によってはリスク避けたい派も悩むかもね。
うちは20年固定(最初10年間-0.6%)で２千借りて利子総額が約170万だが
住宅ローン減税で140万ほど返ってくるのでほぼ無利子。

団信の代わりに民間の保険で24万ほど浮いた。

[4434: 匿名さん]

20〜30年前に借りたジジババの話なんて知らねーよ。今現在借り始めるとして固定か変動どちらが正解かは誰にもわからない。

[4435: 匿名さん]

今年も半分終わったな。変動変わらないな。また今年の年末も変動で浮いたお金で海外旅行さんが登場しそうだな。

[4436: 匿名さん]

>>4434 匿名さん

おっしゃる通りです。ジジババの自慢話を聞いてもなんの参考にもなりませんね。結果が出る頃にはあの世なんだから。

[4437: 匿名さん]

>>4435 匿名さん
変動で浮くという感覚が分からない。

[4438: 匿名さん]

>>4435 匿名さん
なら、生命保険や自動車保険もかけないほうがいいよ。1円も返ってこない確率の方が圧倒的に高いからね。
浮いたお金で海外旅行でも行けば 笑

[4439: 匿名さん]

なんか20年前の変動の話してる人って、サイコロで5回連続6が出てるからきっと次の一振りも6に違いないという思考回路ですね。まるでお猿さんのようですね。

[4440: 匿名さん]

>>4438 匿名さん
確かに日系大手生保の保険には入らない方がいいね。保険の原価に対して保険料が高い設計になっているようだし。でも、今はﾈｯﾄ生命とか低保険料の生保も台頭してきているしそういった所は検討の余地があるね。

ただ、生命保険と住宅ローン金利は同列に議論しにくいとこだよ。人の命を失うことの損失評価というのは人によって大きく差があるからね。

[4441: 匿名さん]

>>4439 匿名さん
色々な考え方があるのはいいんだけど、その人をバカにする言い回しは建設的な議論にならないからやめようぜ。
そして、金融政策には連続性があるのだからサイコロの例えは余り適していないよ。

[4442: 匿名さん]

>>4435 匿名さん

変動より安い10年固定だから宇宙にでも行ってくるね。

[4443: 匿名さん]

自動車保険とか生命保険と住宅ローンを同じに考えるのってバカだお？

[4444: 匿名さん]

>>4438 匿名さん
まあまあ、そんなイラつくなよ。固定なうえにさらに保険貧乏な君は、海外はあきらめて熱海でもいけばいいじゃないか。

熱海もいいところだぞ。

[4445: 匿名さん]

>>4443>>4444
もっと紳士にいこうぜ。

[4446: 匿名さん]

>>4442 匿名さん
宇宙に行く金とっとけって！10年後金利上がるの確定なんだから。

[4447: 匿名さん]

毎回同じ話に誘導するから流石に飽きた。
昔はバンバン書き込みがあったし参加もしてたけど、建設的な話にならないし誰も相手の意見なんて見てない。
今ではたまにしか覗かない。そして見るとデジャブ。

[4448: 匿名さん]

そもそも金利を予想して変動か固定を選ぶべきじゃないからね

[4449: マンコファンさん]

>>4448 匿名さん

じゃあどう選ぶべきなんですか？

[4450: 匿名さん]

>>4446 匿名さん

10年後に完済できるから大丈夫です。

[4451: 名無しさん]

>>4450 匿名さん
宇宙いってよし！

[4452: 匿名さん]

私は全期間固定金利(去年8月に借り換え組)だけれど「変動にしておけば、これだけ貯金が増えたのに……」等と考えたこと、ないですねー。「変動金利、上がってくれ!」とも思わないです。もっとも、実際に金利が上がったら「固定にしておいて良かった」と思うことはあるかも知れないですけれど、この数年は上がることは無いだろうし、上がったとしても、返済総額が全期間固定金利を上回るのは、かなりの金利上昇時だと思います。それを知った上で固定を選んでますけど、去年借り換え出来たので、かなり満足してます。

少なくとも私は、別に「変動金利派の人達と戦っている」訳じゃないです。「自分の残債を毎月返済する」のが戦いであって、現状無理はないのでそれで満足です。物価が現状維持なら良いですが、デフレだと困るのは、変動・固定どちらでも、借金している人は皆そうですよね。

ところでローンを選ぶ際、福利厚生サービス(ブラックカード・チタンカードクラスの)付帯とか、火災・地震保険が割引とか、単純に金利では比較出来ないファクターがもっと色々あると良いかな、とは思います。例えば、一部企業だと利子補給制度があったりするので固定金利の方が得になることもありますし、イオン銀行だと、イオン5%OFFもある。そういうので、各行差別化してますよね。

日本経済の将来は判りませんけど、日銀のマイナス金利政策は、結局は住宅ローンを借りる人ぐらいにしか恩恵がが無くて、日銀は出口戦略を考えてますし、FRB利上げもそう。景気が悪いとデフォルト率が上がりうるし、それで変動金利が上がることもあります。でも、住宅ローンよりも、サブリースローンのバブルが弾けそうな状況の方が、ちょっと心配ですね。

[4453: 匿名さん]

景気が悪いからマイナス金利になったんだよね？

[4454: 匿名さん]

>>4453 匿名さん
それマジで言ってる？

[4455: 匿名]

固定金利でも払える物件を選びます
変動金利で借ります
固定金利から変動金利で浮いた分繰上げ返済します

[4456: 匿名さん]

>>4454 匿名さん

景気刺激策としてマネーサプライを増やすためですよね？

[4457: 匿名さん]

>>4455 匿名さん

10年間で約0.5%の投資効果ですね。

[4458: 匿名さん]

私も景気の刺激に役立つように
3200万ほど変動で借りてますよ。

繰り上げはせず手持ちの現金を増やす派ですが…

[4459: 匿名さん]

>>4454 匿名さん

日銀の国債保有残高がどんどん膨らんでいってとんでもないことになってますよね。

[4460: 匿名さん]

>>4457 匿名さん
？？？

[4461: 匿名さん]

私は2500万ほど固有でかりました。微力ながら景気刺激策に貢献したいと思います。

[4462: 匿名さん]

>>4459 匿名さん

予想される将来はハイパーインフレですか？

[4463: 匿名さん]

そもそも国債がデフォルトしてハイパーインフレが起きた時の金利急騰では
固定が変動化するので固定金利は保険にはならない、ことを知らない人が多すぎる

[4464: 匿名さん]

ハイパーインフレにならなければ安心なのかな。
例えば8%くらいならハイパーインフレとは言えないが。

[4465: 匿名さん]

>>4463 匿名さん
生命保険や損害保険も戦争時は適用されないからやはり保険は保険だよ。

[4466: 匿名さん]

>>4463 匿名さん
は？
もっと勉強しなよ

[4467: 匿名さん]

>>4466 匿名さん
お、でたでた。
否定と煽りばかりで自分の意見・見解を述べないやつ。いつもの君ね。4463の意見が正しいとは思わないけど、具体的に指摘しないと。

[4468: 匿名さん]

>>4463 匿名さん
そうなんだ。知らなかった。
銀行でいくらインフレになっても、一度決めた固定金利は変わらないと言ってたけど。
ハイパーって何パーの金利になっている状況なんでしょうか？

[4469: 匿名さん]

>>4452 匿名さん

去年の9月借り換え組です。
私も8月にしたかったのですが、信託がトロくさくて9月になりました。
この一月の差が精神的に大きいですよね。
今借り換えるならイオンが0.5%だったら変動えらぶかも。
何気にイオンは行かなくても、まいばすけっとには行ってる。

[4470: 匿名さん]

>>4456 匿名さん
それは違いますね。
日銀のhp見ましょうよ

[4471: 匿名さん]

>>4463 匿名さん

そんな契約になってるんですか？
残念ですね。
私のはなってないです。

[4472: 匿名さん]

>>4468 匿名さん

契約書読まないで契約したんですか？

[4473: 匿名さん]

>>4472 匿名さん
契約書なんて全部読んでないよ。

[4474: 匿名さん]

>>4468 匿名さん
からかわれてるだけですよ。カスのコメントは流しましょう。

[4475: 匿名さん]

>>4463 匿名さん

ハイパーインフレになったらローンは一瞬で完済ですよね。
それより前だと、何%で変動化するのでしょう？

[4476: 匿名さん]

「固定金利の金利変更の話」は、度々話題になりますね。

銀行ローンだと、約款に「金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合……」がテンプレート的に入ってます。ただし、その条項が適用されて金利変更されることは、銀行の経営状況が危機的になる場合に限られるでしょうし、そうなる前に、他行と合併するなどして危機回避すると思います。

ちなみにフラット35の場合は、約款にそのような条項は約款にありません。(債券市場から資金調達するので、損をするのは債権者。)

[4477: 匿名さん]

1900年初頭のドイツのハイパーインフレではパン一個が100億円になったとか何とか。もちろんローンなんか一瞬で完済。それよりマルクが使い物にならなくてポンドとかの外貨を持ってないと買い物もできなかったらしい。外貨だと普通に買えるんだよね。金も買い物にはあまり役に立たなかったみたい。延べ棒だと高すぎるから、コインの方が良いみたいね。

[4478: 匿名さん]

ハイパーインフレの話はもうよくね？
余りためにならないわ。

[4479: 匿名さん]

8%の変動金利状況でも固定がむりやり金利変更にならないのは過去が証明している

[4480: 匿名さん]

変わるのは当初固定明けの金利だけ

[4481: 匿名さん]

ハイパーインフレで、例えば円の価値が1/10になると、全期間固定でも銀行から借りた人の固定金利の利率変更される可能性は、約款上ではありえます。でも、利息制限法の上限があるし、収入額も連動して増えている筈なので、繰り上げ返済出来る可能性の方が高いです。スタグフレーションではないので。

変動だろうが固定だろうが、デフレ期に住宅ローン組んだ人は、インフレになったら勝ち組ですよ。高度経済成長期にマイホーム建てた先人と同じ。後生大事にとタンス預金していた人が泣きを見ます。

まあ、インフレはローン持ちには嬉しいけど、ハイパーは勘弁w

[4482: 匿名さん]

自宅にドルか金をタンス預金するが一番？
ボビーオロゴンがテレビで親の教えで、ドルを自宅に置いていたな
中国人もアフリカ人も金の装飾品をよくつけていますね

[4483: 匿名さん]

>>4473 匿名さん

そうですか。。。

[4484: 匿名さん]

>>4478
日本で変動と固定の金利の有意差が起きる可能性はハイパーインフレしかないから
よくこういう話になるのでは　通常の景気変動や金融政策による政策金利の変更では
変動金利の急騰はあり得ない　

固定金利はJGB次第だからむしろ変動しやすいけど(もちろん自分の金利は固定されたままだが)

[4485: 匿名さん]

>>4463 匿名さん

自分の金消に目を通したが、金消の個人ローン規定書には、「固定金利借入の適用利率は借入要項欄に記載の利率にて固定するものとし、借入期限まで変更しないものとします。」とあり、変動はしない。
ちなみにこの個人ローン規定書の変動金利借入に適用される規定には、「ただし、金融情勢の変化、その他相当の事由により銀行所定の標準金利が廃止された場合には、銀行所定の標準金利に代え、一般に相当と認められる金利を標準金利とするものとします。」とある。
「金融情勢の変化、その他相当の事由」が具体的にどんなものは記載がないが。

[4486: 匿名さん]

ハイパーインフレの時は固定、変動なんてどうでも良くて
自分の職をキープしてしっかり収入を得る事を考えようね

[4487: 匿名さん]

>>4486 匿名さん

収入が入る間にも物価が高騰するから、
金貨をたくさん持ってたほうがいいぞ。

[4488: 匿名さん]

金貨ねらいだとすると、早期にプレミアムがつきそうなのはオリンピックのような記念金貨ですかね。
インゴットで持つべきでしょうか。

[4489: 匿名さん]

金融情勢の変化、その他相当の事由って、ハイパーインフレ？他には？
変動で借りている人は銀行から具体例を聞いているんだよね。

[4490: 匿名さん]

よく、純金積立こつこつの会社は潰れた場合補償してくれますか？

[4491: 通りがかりさん]

日銀の国債買い入れは、限界に来ている。中央銀行の債務超過となれば円の信用が落ちる。
将来必ず、超円安時代がやってくる。

[4492: 匿名さん]

>>4491 通りがかりさん

超円安は、「金融情勢の変化、その他相当の事由」に該当しないよね？

[4493: 匿名さん]

契約書って基本的には銀行にとても有利な文言になっているんだよね。
文言上は金利も変えることもできるし、抵当権の執行もできてしまうんだよね。金利は上にもあるように「金融情勢の変化」云々、抵当権の執行は「保証会社、銀行の判断」云々として、それぞれ明確な基準については明記されていない。
ただ、前例がないし金融機関はつぶれる前にどこかが買い取るからこんなテールリスクについて議論しても余り意味ないよ。

[4494: 匿名さん]

自分の金消はちゃんと読もうね。

[4495: 匿名さん]

たとえ銀行がつぶれたとして、他銀が吸収しても固定金利条件は変わらない？
変動なら優遇金利まで変わる？

[4496: 匿名さん]

金融情勢の悪化時は固定も変わりますよ。以下がわかりやすいので参照してみてください。
http://manetatsu.com/2016/04/63133/

[4497: 匿名さん]

>>4493 匿名さん
固定でも変動でも銀行有利なのは、お金を借りるわけなので仕方ないことですね。

[4498: 匿名さん]

>>4496 匿名さん

金融情勢云々は、変動金利条項のみ対象だったり、共通条項に書いてあったりする。
自分の金消にどう書いてあるかが重要。

[4499: 匿名さん]

>>4498 匿名さん
そこまで仰るなら、自分の規約の3条upしてください。横にならえですべて同じで、ただしの文言あるばずですよ。

[4500: 匿名さん]

>>4499 匿名さん

4485 に書いた通り。
あなたも自分の金消に目を通してみては。

[4501: 匿名さん]

>>4500 匿名さん
そもそも私は変動ですので、、、

[4502: 匿名さん]

>>4492 匿名さん
解釈によっては入るでしょ、その他だもん。何が該当するかは銀行次第だから。固定は結局固定じゃないんですよ。

[4503: 匿名さん]

>>4501 匿名さん

あなたの金消に規定書とかついてないの？
少なくとも共通条項くらいは書いてあるでしょ。

[4504: 匿名さん]

>>4502 匿名さん

君の金消にはどう書いてあるの。

[4505: 匿名さん]

>>4503 匿名さん
見るのがめんどくさい、、すまん。

[4506: 匿名さん]

>>4490 匿名さん

ご安心ください。

[4507: 匿名さん]

期限の利益も同じ。契約者上は銀行の都合で逸失させることもできる。ただ、過去に前例もないし、例えばSMTBの前々々身の拓殖銀行なんか破綻したけど、結局中央信託に吸収されて住宅ローン契約はそのまま引き継がれた。

飽くまでもテールリスク。変動・固定の選択する上で無視できるレベル。

[4508: 匿名さん]

>>4507 匿名さん
過去の実績なんてあてにならない。未来のことなんて誰にもわからないって前、固定さんが言ってたけど、、

[4509: 匿名さん]

>>4508 匿名さん
僕は変動派なんだけど、極めて例外的な状況においての話をもってして固定を固定じゃないと言うのは強引だと思うんですよ。

僕達はリスク・リターン・コストを冷静に分析して変動を選択しているのだから、余りに例外的な状況だけを強調して論じるのはむしろ固定さんのような思考になってしまうと思うのですよね。

[4510: 匿名さん]

歴史上、ミスター・アベのような金融緩和、つまり無制限に円を刷り続けてうまくいった例は1つもない。必ずといっていいほど、最終的にハイパー・インフレに襲われるだろう。後から振り返って、安倍晋三は歴史上、最悪の総理大臣として語られるだろう。「あの時がターニングポイントだった」と。それがいつかは私も答えられない。
10年後かもしれないし、20年後かもしれない。その時には私は日本株を全部手放すだろう。
2014 ジム ロジャース談

信じるよジム

[4511: 匿名さん]

藤巻氏は、「財政拡大で公的債務が膨らみ、財政ファイナンスを始めたことが最悪」と指摘し、「だんだんこれから円安になれば、ハードランディングが早まるリスクがある」と言う。その上で、量的緩和の副作用として生じ得るハイパーインフレに備えて、「国や企業、個人もドルを買うべきだ」と語る。
2016年 藤巻健史氏 談

そうだね 健史

[4512: 通りがかりさん]

>>4510 匿名さん

私もその時は考えよう

[4513: 匿名さん]

今後、変動が大きく下がる状況ではないことは皆が一致している。
しかしながら、上がるかどうかは人によって判断が別れる。

この状況で、もしも変動より低い固定があったら全員が固定にするだろう。
変動と固定が同じ金利でも固定にするだろう。

では、変動より固定の方が0.01%高かった場合はどちらを選択するだろうか？
差が0.05%だったら？ 0.1%だったら？ 0.5%だったら？

結局、この差をどこまで許容するかによって、変動か固定のいずれを選択するかが決まる。
どこまで許容するかは人によって異なる。

それだけの話だ。

[4514: 匿名さん]

そうだ。

それだけの話だ。
ちなみに私は0.25%だ。
一回の利上げ分だ。

[4515: 匿名さん]

>>4513 匿名さん

当たり前すぎてよくわからないんですが

[4516: 匿名さん]

>>4499 匿名さん

Smtbの契約書にはかいてありませんでした。
定型には書いてあるんでしょうけど。

[4517: 匿名さん]

まあ、昨年夏に変動0.725%から全期間固定1.004%に借り換えたので満足しています。金利の心配もする必要がなくなったので気楽ですよ。昨年マイナス金利以前に借りた人は変動でも結構高いですよね。

[4518: 検討板ユーザーさん]

>>4517 匿名さん
数年前から変動ですが、0.775%ですよ。あと10年は金利上がらないと思うのでこのまま放置します。

[4519: 匿名さん]

>>4518 検討板ユーザーさん

私も２年前に0.725%の変動で借りました。今は0.5%ぐらいですかね。借り換えのメリットは無いのでそのままです。

[4520: 通りがかりさん]

インフレになって金利が上がるってことは物価も上がって、賃金も増えてるだろうから、繰り上げ返済するなり売るなりすれば良いのかな？と言いつつ私は去年の9月にフラット35s(当初10年-0.6%)で借りましたが。正直、今くらいの差なら固定でも変動でもどちらでも良いと思うけどね

[4521: 通りがかりさん]

>>4520 通りがかりさん
当初10年何%なんですか？

[4522: 通りがかりさん]

団信込みで0.72％

[4523: 匿名さん]

>>4522 通りがかりさん
フラットは団信別払いやろ。

[4524: 匿名さん]

今まで銀行は変動金利で競ってきた分、30年超の長期固定での競争が緩かったんだよね。
だから固定金利は足下みてどの銀行も割高に設定してた。ここ最近少し競争が活発になってきたけどまだまだ固定は高いね。もっと安くできるはず。

[4525: 匿名さん]

>>4524 匿名さん

変動金利はベースレートが低いから銀行は固定よりも儲けてますよ。

[4526: 通りがかりさん]

>>4523 匿名さん
0.3％で計算しました

[4527: 匿名さん]

>>4522 通りがかりさん

団信は0.3%ですよね。
それが込みだとすると0.42%ですか？

[4528: 通りがかりさん]

ですね。去年の1月末までにフラット35s申請して8月実行だった人は当初10年0.3％だったはずなので羨ましいですね

[4529: 匿名さん]

フラット35の金利は1%ぐらいで推移してまして、35sだと▲0.3%の優遇ですよね。これに団信の0.3%を足すと結局1%ぐらいになりますよね。
フラット35で0.3〜0.42%というのは聞いた事ありません。

[4530: 匿名さん]

>>4528 通りがかりさん

低いですね〜！知らなかったです。取り扱い会社はどこですか？

[4531: 匿名さん]

計算できない人…フラットで

[4532: 匿名さん]

去年の夏はフラット8月0.9%、9月1.02%
その時のフラットSの金利−0.6%の権利があれば0.3%、0.42%
団信でプラス0.3%なら0.6%、0.72%
今はフラットSは−0.3%だっけ

[4533: 匿名さん]

団信は高いからフラットの人は民間のネット生保で年払いか短期払込の保険にしましょう！

[4534: 匿名さん]

これですね。
↓
http://www.flat35.com/faq/faq_contact_10.html

0.6%優遇で8月,9月頃の実行の人っていたんですね。
うらやまし～

[4535: 匿名さん]

30年固定0.75%が今までのところ最強ですかね

[4536: 匿名さん]

>>4535 匿名さん

30年も借りないから最強ではないですね。

[4537: 匿名さん]

>>4535 匿名さん

保証料とか事務手数料を入れた実質金利で比較しないと分かりませんね。

[4538: 匿名さん]

>>4536 匿名さん
じゃあ30年近く借りる人にとっては最強ってこと？？

[4539: 匿名さん]

最弱はフラット、その次が当初固定

2つに共通は途中で支払額が増える…

[4540: 匿名さん]

>>4539 匿名さん
フラットは0.3％程度だけど、銀行の当初固定は結構上がるから基本的には繰上返済する人向けですね。

[4541: 匿名さん]

>>4520 通りがかりさん

賃金上昇はインフレよりも、遅いですよ。
ハイパーインフレの時はむしろ失業率増えるとおもいますが。

[4542: 匿名さん]

>>4541 匿名さん
ハイパーインフレとか余程の例外を考えなければ、一般的にインフレは賃金上昇につながる。

[4543: 匿名さん]

>>4541 匿名さん

失業率は下がりますね。すいません。

[4544: 匿名さん]

>>4542 匿名さん

そうですね。

[4545: 匿名さん]

>>4533 匿名さん

ネット生保安くないですよ。
短期払い込みってなんですか？

[4546: 匿名さん]

>>4543 匿名さん

以前のブラジルとかハイパーインフレの時、失業率下がりました？

[4547: 匿名さん]

>>4546 匿名さん

そそ下がりました。

[4548: 匿名さん]

そういえば、お金持ちの人が10年固定で勝ち組宣言してましたが、キャッシュあるのになんで、東スタで借りないんでしょうかね？

[4549: 匿名さん]

>>4539 匿名さん

だから借入期間で違うでしょ？
10年で完済する人にとっては当初10年固定が最強なんだよ！

[4550: 匿名さん]

>>4549 匿名さん

フラットで借りて定期的に繰上げ返済すればいいだけじゃないですか？

[4551: 匿名さん]

>>4550 匿名さん

確かに

[4552: マンション掲示板さん]

>>4550 匿名さん

フラットの繰り上げって1円単位で無料でできたんでしたっけ？

[4553: 匿名さん]

>>4552 マンション掲示板さん

100万単位。
金があるなら問題なしですね。

[4554: 匿名さん]

>>4553 匿名さん
情報が古くてしかも間違ってるで。100万円以上返済額単位だったのが、いまはネットで10万以上からできる。

[4555: 匿名さん]

>>4554 匿名さん
ありがとうございます。
支援機構のhpが間違ってるってことですかね？

[4556: 匿名さん]

>>4554 匿名さん

すごい
進化してるんだ！それって既存の契約も？

[4557: 匿名さん]

>>4555 匿名さん

併記されてましたね。

[4558: 匿名さん]

>>4555 匿名さん
いいえ、機構のHPは間違っていません。てか、間違ってるわけないでしょ。

[4559: 匿名さん]

3年前からスタート。住・MY・NOTE

[4560: マンション掲示板さん]

これですね
引用
【金融機関の窓口で手続する場合】
返済の途中で融資金の全部を繰り上げて返済することができます。
返済の途中で融資金の一部を繰り上げて返済することができます。
ただし、2の場合、繰り上げて返済できる額は100万円以上で、繰上返済日は毎月の返済日となります。

また、いずれの場合も、繰上返済日の１か月前までにお取扱いの金融機関へ申し出ていただく必要があります。 なお、繰上返済の手数料は不要です。

【「住･My Note」を利用して手続する場合】
　・ 返済の途中で融資金の一部を繰り上げて返済することができます。
ただし、繰り上げて返済できる額は10万円以上で、繰上返済日は毎月の返済日となります。なお、住･My Noteで手続する場合、手数料はかかりません。

また、住･My Noteを利用した一部繰上返済のお申込みと取下げには期限があります。なお、期限経過後のお申込みや取下げはできませんので、ご注意ください。
住･My Noteでは、お客さまのご返済状況等により、お申込みいただけない場合がありますので予めご了承ください。
http://www.flat35.com/faq/faq_501-1.html

[4561: 匿名さん]

>>4558 匿名さん
併記されているんですね

[4562: 匿名さん]

>>4549 匿名さん

10年で完済できる人にとっては、ローン控除1%とフラットの金利（団信込み）との差額をせこく稼ぐ程度のメリットしか思いつかないのですが....
なぜ最強なのでしょうか？

[4563: 匿名さん]

>>4562 匿名さん

運用益も得られる。

[4564: 匿名さん]

>>4562 匿名さん

最強については、借りた時に当初10年固定が一番安かったから（手数料や団信等も含めて総合的に）。
変動よりもフラットよりも。
ただ、それだけ。

[4565: 匿名さん]

>>4548 匿名さん

破綻したら困るから。

[4566: 匿名さん]

>>4563 匿名さん

その運用益は確実なのでしょうか？
住宅購入はギャンブルではありませんからね。

[4567: 匿名さん]

>>4566 匿名さん

リターンを抑えれば確実な方法もありますし、リターンを狙えばリスクも高くなりますので、一概には言えませんね。

[4568: 匿名さん]

>>4567 匿名さん

うーん。何とも言えないですね。
確実にメリットがあるなら繰り上げ返済も考えるのですが、超低金利のいまは延べ払いのメリットの方が大きいと感じてしまいます....

[4569: 匿名さん]

>>4562 匿名さん
事業やってたら分かると思うけど、ほぼ無利息で借りられるなら借りてキャッシュは手元に残しておくことの方が効率的な財務戦略が立てられるよね？

あとは今手元にないけど、フロー収入が大きい人なんかは月50万返済で10年返済を計画するとかかな？

あとは借入が2000万程度だったらサラリーマンでも10年で完済する人も多いかな。

結構色々なパターンがメリットあるんじゃない？

[4570: 匿名さん]

>>4569 匿名さん

それは、フラットが最強なんじゃなくて、借りる時点において買える資金があるということが強さの源泉だね。

[4571: 匿名さん]

>>4570 匿名さん
違うよ。
上記状況にある人達にとって最善選択肢であり、絶対額においても他よりも有利であることから最強ってことだね。

ただ、10年強で返済できる人は割合でいうと限り無く少数であり、ここに反論の余地はないためこれ以上の議論は不毛。

10年前後で返済するというレアケースよりももっと一般的な返済計画に対する固定変動戦略を議論したいものですね。

[4572: 匿名さん]

>>4571 匿名さん

なにが違うのかが分からない。
同じことを言ってるように思うけど。

[4573: 匿名さん]

>>4572 匿名さん
フラットというより当初10年ね。
購入時点で資金がない場合においてもかいてるじゃん。良く読もうよ

[4574: 通りがかりさん]

途中で支払額が増える
フラットと当初固定は選択外

[4575: 匿名さん]

>>4574 通りがかりさん
当初固定30年は許して(＞人＜;)

[4576: 匿名さん]

>>4573 匿名さん
フラット最強！という話の流れだったんですが....まあいいです。あと、購入時点で資金がない場合について何か書かれてますか？

[4577: 匿名さん]

フラットなんかにするくらいなら三井住友信託30年固定の方がよくない？

[4578: 匿名さん]

>>4576 匿名さん
あらら、日本語不自由な方かな？？>>4535が最初に当初固定10年最強といって一貫して当初固定の話ですよ？？
フラット最強！ってどこに書いてます？(笑)

購入時点で資金がない場合については>>4569

[4579: 匿名さん]

>>4577 匿名さん
団信なんかはいらねーぜって場合はフラットでいいんじゃない？

[4580: 通りががりさん]

>>4575 匿名さん

30年は許しますよ〜
35年で借りてても残高は僅かだしね

[4581: eマンションさん]

>>4579 匿名さん

僕は死にましぇん
byてつや

[4582: 匿名さん]

>>4577 匿名さん
・団信入らないor入れないケース
・経営者や自営業者でSMTBで全額借入できないケース
・年収の8倍以上借りるケース

[4583: 匿名さん]

日銀が出口戦略に対して時期尚早から市場との対話に方針変更？
2%のインフレ目標はどうなった？

[4584: 匿名さん]

>>4578 匿名さん
4550で論破されてますよ。
当初固定10年にこだわるあまり、独り流れに乗り遅れていたのでは？

[4585: 匿名さん]

>>4583
そのニュースが今日の13時過ぎに出た途端、長期金利が急上昇したね。債券先物の夜間取引で、更に上がっている。

日銀としては、マイナス金利政策にすれば、銀行から市中にお金が流れる(そしてインフレになる)だろうと思っていたんだろうけど、実際には法人向け貸出需要も増えず、長期金利もマイナスになったから住宅ローンでも金利低下になった。

去年の今頃、米雇用統計が超悪化し、さらには Brexit の不安で長期金利がグングン下がって、変動でも固定でも住宅ローン利用者には恩恵があったけれど、それじゃインフレにはならないし銀行の株価も下がるしで良いこと無かったので、マイナス金利政策もうやめたいんだろう。出口戦略については、去年から市場関係者が散々口にしていたのを、日銀が無視していただけ。

そろそろ借り換えの最後のチャンスかも。長期金利がマイナス金利政策以前の水準に戻ると、固定は金利上昇、変動も優遇幅縮小するだろうから(既に借り換えしている人は関係無いです)。

[4586: 匿名さん]

>>4584 匿名さん
4550が論破とか(笑)
4550以降も>>4562>>4564>>4569>>4571で当初固定を前提に話されてますやん？
で、どこにフラット最強！って主張があるんどい？早く教えてよ。
あと>>4569については？なに逃げてんねん？

[4587: 匿名さん]

>>4585 匿名さん
でも株式市場はとくに飯能しなかったね。
本気でテーパリングが意識されたらしっかり株価は反応すると思うんだが。

[4588: 匿名さん]

結局本質が空の見せかけなんだよ、アベノミクスなんてのは。こんなんに躍らされちゃダメダメ。

[4589: 匿名さん]

>>4586 匿名さん

論破されてるね。そもそも計算できないから当初固定なんですね。

[4590: 匿名さん]

>>4582 匿名さん

ちゃんと読んでないですね。
35sでマイナス0.6%取れた時の話でしょ。

[4591: 匿名さん]

>>4577 匿名さん

それはそうだけど、話しの前提がちがう

[4592: 匿名さん]

>>4569 匿名さん
だから、資金繰り考えたらフラットで約定を緩やかにするほうがメリットあるでしょ。
そもそも、金あるなら東スタで借りればいいんですよ。
10年固定はどういう人に合うのかわからない。
手元資金小、フロー大なら約定を長く取る。
約定を長くするなら、10年より30固定。
手元資金大なら、東スタで借りる。
以上。

[4593: 匿名さん]

>>4592 匿名さん
あ、もしかして約定さんですか？

[4594: 匿名さん]

>>4592 匿名さん

そもそも、東すたで、smtbに負けるくらいなら、10年固定とかありえない。。
資金繰りとかどう考えているのか聞いてみたいし、そもそも、そんな皮算用が成り立つキャッシュフローは蓋然性が弱いよね。
金融、商社、自営のキャッシュフローなんて蓋然性低すぎ。

[4595: 匿名さん]

>>4593 匿名さん

そうですやくさんです

[4596: 匿名さん]

>>4592 匿名さん
>>手元資金小、フロー大なら約定を長く取る
なんで？？

[4597: 匿名さん]

>>4593 匿名さん

東スタより、smtbの10年固定がメリットある人のキャッシュフローってなんなんでしょうね。

[4598: 匿名さん]

>>4596 匿名さん

聞かなくても、前後関係からわかります。

[4599: 匿名さん]

>>4598 匿名さん
いや分からないから聞いているのです。教えてください。

[4600: 匿名さん]

>>4597 匿名さん
①まあ、東京スター銀行とかマイナーでちょっと安心できないよね。
②あと、金利ゼロといってもなんちゃらパックで実質0.3％とるんだよね。
③しかも預金部分は無利息。だったら、今定期預金で0.25％～0.3％（2年、5年）で運用できるし、10年という長いスパン運用期間とれるならそれこそ少しリスクとってETFとか保険とかで運用するってのもありじゃない？これから金利上がるってんなら尚更定期で十分だよね。