固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[4361: 匿名さん]

>>4357 匿名さん
支店とかローンセンターとか、そもそも間違ってるし管理会計でしょ
Bsには財務会計で、収益還元法で時価評価して乗っけるんだから、合理的に収益をけいさんするんだよ。
収益計算できないというのはとんちんかんですね。

[4362: 匿名さん]

>>4357 匿名さん
またまたトンチンなこと言ってるし

[4363: 匿名さん]

>>4357 匿名さん

ちなみに、10年固定、30年固定のマージンの話してるんだから、支店業績とかとんちんかんなんだよ。

[4364: 匿名さん]

>>4351 匿名さん

ここ最近で1番頓珍漢な書き込みですね。
金商法さんにつづく、こんどうさんたちって感じかな。

[4365: 匿名さん]

>>4357 匿名さん

ローン債権のbs計上するときに金利収入を織り込まないといけないので、期間中の収益計算をしないと、財務諸表がつくれません。
ほんと何いってるんだか。。
Bojのレポートを読んでもないのに見当ちがいとかそのリテラシーの低さがまずいんですよ。
4351の混同さんと同じ感じ。

[4366: 匿名さん]

>>4364 匿名さん
4351は簿記3レベルの仕分けを理解してないってことですね！

[4367: 匿名さん]

>>4358 匿名さん
だからなんの計算もせずにお金借りて、それ、リスク管理だとかいうんでしょ。
そもそも貴方がたがどうとかどうでもよくて、
銀行は財務諸表作るために、計算してますかね。

[4368: 匿名]

>>4363 匿名さん

こっちはそんな話は最初からしていない。
ただ単に銀行の担当者がどういう風に融資をすると、どういう風に評価されるかということを記載しただけだ。
あなたが勝手に勘違いしただけだろ。
実際にあなたが借りる時に対応する担当者は、BS計上とか日銀のレポートなんて全く関係ない。
変動でも固定でもその時にスプレッドが取れる方で融資すれば成果が大きくなるというだけだ。
そもそも個人の住宅ローンの変動がいいのか、固定がいいのかって話するのに、銀行のローン債権のBS計上の話して何の意味がある？
現場の担当者が一番儲からないのは当初10年固定だ。

[4369: 匿名]

4368補足
つまり当初10年固定が変動・固定含めて一番マージンが少ないということだ。

[4370: 匿名さん]

>>4368 匿名さん

え、なんのためにそんなことかいてるんですか？マージンの話をしてたのに、全くやりとりを見ずに入ってこないでくださいよ。
迷惑ですよ。

[4371: 匿名さん]

>>4368 匿名さん

すごい面白い！
横入りさんって感じですね！

[4372: 匿名さん]

>>4369 匿名さん

ほんと、金商法さんみたいですね！
勘違いも甚だしい。
支店の業績とどうでも良くて聞いてないから。
固定に余計なマージンがのってないってはなししてるからね。

[4373: 匿名さん]

>>4369 匿名さん

金商法さんにつづく横入りさんの迷言ですね！

[4374: 呆れるわ！]

銀行がBSにローン債権を計上する時の計上基準を論じて、個人の住宅ローンの損得と何の関係がある。

あなた達の話によると、ほとんどスプレッドが乗っていない時に借りた1.5%の固定金利と、多少スプレッドが乗せられてる時に借りた0.8%の固定金利では、前者の方が得ということか？

よくいるんだよ、全く本質とずれてる事を自分はこんなことまで知ってるんだとひけらかすお客さんが。
アホくさ〜

[4375: 匿名さん]

>>4374 呆れるわ！さん

そんなはなししてないですよ。
全く読んでないんですね。。

[4376: 匿名さん]

>>4374 呆れるわ！さん

読まないで横入りするのやめてくださいね！

[4377: 通りがかりさん]

無駄な事考えてる間に当初固定の当初固定期間が終わっちゃう…

[4378: 匿名さん]

>>4377 通りがかりさん

それは残念ですね。

[4379: 匿名さん]

住宅ローンによる銀行収益を考える時は「期限前償還リスク」(繰り上げ返済リスク)も考慮しないと。

ところで、モーゲージバンクではない一般の銀行が変動(期間固定含む)・固定(全期間固定)両方の金利商品を提供しているのは、それでポートフォリオバランスが崩れないようにしているだけなんじゃないのかな? 変動金利が今のように低いうちは固定金利顧客からの利ザヤで稼ぎ、変動金利が上昇したら変動金利顧客からの利ザヤで稼ぐ、みたいに。

借り手としては、変動・固定のどちらかを選ぶしかない。(ミックスローンもあるけれど……。) しかし、去年の借り換えブームは銀行にとっては想定外だっただろう。借り換えのための繰り上げ返済が相次ぎ、借り手としてはより低金利の固定ローンに借り換えたので、銀行としては収益が減るだけなので嬉しくない。(フラットの場合は、債券市場経由で資金を集めるので、収益モデルが違う。)

[4380: 匿名さん]

>>4379 匿名さん
だからalmの観点が重要って言ってるじゃないですか。ちゃんと読みましょうね。

[4381: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

期限前返済リスクとか、指摘するのはいいけど、どう織り込むかかんがえてくださいよ。
例えば、日銀のレポートでは考慮されてるけど、そもそも、収支計算すらできない人たちのなんだから、意味ないですし。

[4382: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

期限前返済とか考えてる暇あったら、混同さんと横入りさんに収益とbsが表裏一体であることを教えてあげてください。

[4383: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

そもそもalmの観点から金利を考えるならbsにローン債権を計上しないといけないんですよ。
Almの観点からbs計上しなければいけなくて、収益計算をしないといけないことを、混同さんと横入りさんにどうぞ教えてあげてください。

[4384: 通りがかりさん]

で、あんたら何が言いたい訳？
このくだらん話の先に何がある？
で、あんたらはどの金利種類で何%で借りてるの？
さぞ素晴らしい条件で借りてるんだろうなぁ…

[4385: 匿名さん]

>>4384 通りがかりさん

いままでのやりとりを読んでください！

[4386: 匿名さん]

日銀支店長が講演で住宅ローンはもう下がらない、上がるだけだと断言。
そりゃそうだな。

[4387: 名無しさん]

>>4386 匿名さん
そうなの？変動は下がらないけど上がらないんじゃないの？

[4388: 匿名さん]

所詮、日銀の支店長レベルの方の話ですよ。
我々のような住宅ローンの研究スレのレベルにはとてもとても。
消費税、オリンピック後の不景気で変動なんか当分上がりませんが一般的なここの意見です。

[4389: 検討板ユーザーさん]

>>4388 匿名さん
そうですよね、、上がる気配ないですもんね、、

[4390: 匿名さん]

>>4389 検討板ユーザーさん

惑わされてはいけません
自分を信じれずに失敗したら、悔いはずっと残ります

[4391: 匿名さん]

このスレは、以前に短プラが1.475%と記載したら、寄ってたかって短プラは2.475%だとか、こんな馬鹿がいるのかとか書くような人達の集まりですから、真に受けない方がいいですよ。

[4392: 検討板ユーザーさん]

>>4390 匿名さん
心配ありがとう。自分を信じて数年前から変動です。悔いどころか、変動の選択で正解だと思ってます、

[4393: 匿名さん]

>>4392 検討板ユーザーさん

そんな自慢したくなる変動って、もちろん0.45ですよね？

[4394: 匿名さん]

>>4388 匿名さん

日銀の講演がどのように作られているか確認してから言いましょう。ちなみに、支店長も偉いんですよ。

[4395: 検討板ユーザーさん]

>>4393 匿名さん
いえ、数年前なので0.775です。0.775のまま完済できそうです。

[4396: 匿名さん]

>>4395 検討板ユーザーさん

でもマンションを新規に検討しているから、名前が検討板ユーザーさんなんですよね。
新規にローンを組む時にも変動選ぶでしょうから、その時は0.45%にします？
私は借り換えで残期間20年だったので、去年全期間0.77%固定にしました。

[4397: 検討板ユーザーさん]

>>4396 匿名さん
いえ、4390さんに返信したらこの名前になってしまいました。。0.45パーセントって当初固定じゃなくて、通年変動のことですか？私なら未だ景気が良くなる気配が全くないので、今でも変動を選択すると思います、

[4398: 匿名さん]

個人的な主観は誰も興味ないしね。

[4399: 匿名さん]

残り20年、変動、0.45％と20年固定0.77％だと判断難しいね。
変動派だけど、固定でもいいかなと思えてくる。残債4000万だとするとトータル130万の差。
うーん、でも安心料にしては高いから僕もやっぱ変動かな。

[4400: 匿名さん]

>>4399 匿名さん

変動で借りていましたが、三菱で0.86%でした。借り換えをチラつかせましたが、優遇金利条件は一切変えてくれませんでした。

[4401: 匿名さん]

>>4400
0.86％なら、借り換えたら手数料に負けるから、借り換えないとふんでいるのでしょう。

[4402: 匿名さん]

>>4399

借入金額：4,000万円
借入期間：20年
ボーナス返済なし
金利が借入期間中変わらないとして

＜金利0.45%＞
返済総額：41,834,374円
月返済額：174,310円

＜金利0.77%＞
返済総額：43,171,715円
月返済額：179,882円

＜差額＞
返済総差額：1,337,341円
月返済差額：5,572円

月17万以上返済できる人なら月5,572円の差は大きくないと思うけど。
しかも、変動金利が20年間変わらないのも現実的でないし。
この条件なら俺は固定0.77%を選択する。

[4403: 匿名さん]

>>4401 匿名さん

保証料の変換をいれると、総支払額はほぼ同じでしたよ。
タダで固定にした感じでした。
良かったことは、金利が上がった時の事をかんがえての繰り上げ貯金をしなくていい事ですね。
0.45%の変動は確かに魅力的ですね。
変動から変動の借り換えをする事も考えましたが、妻が当時の返済額が変わらないなら固定にしたいとの意見を優先しました。

[4404: 匿名さん]

去年の8月の当初10年固定0.35%が最強！！！

[4405: 匿名さん]

去年の異常な低金利は百年に一度あるかないかだったんだろうな
借り換えたが、正直その時はもう少し下がるかもと思ってた

[4406: 匿名さん]

大した長期金利の上昇でもないのに、10年固定は上げてきましたね
この先固定はじわじわ上がり続けそう

[4407: ななし]

でも、1995年から変動はほぼ動いてないから、
22年間もほぼ変わってないんだよね。

これから先20年間も上がる要素ないから、変動は変わらないと思うけど。

[4408: 匿名さん]

世界的にはFRBが金融緩和からの出口戦略を開始、またはECBが検討する段階で低金利時代が終わろうとしている。
一部の経済評論家は日本が他国より長く経済沈下していたから、まだまだ他国より金融緩和を続けないとという意見も多い。
それでもこの先20年日本が低金利を続けるとは考えにくいと思います。

[4409: 匿名さん]

アメリカと日本の状況は全く異なりますからね。日本は働き手の問題を解決しない限り、景気拡大は不可能ですからね。それが今対策できていないの20年先解決して景気拡大している絵は描きにくいですね。

[4410: マンコミュファンさん]

>>4404 匿名さん

固定明けの金利で利益調節できるから安心