固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[4341: 匿名さん]

>>4337 匿名さん

本人意思決定ではなく銀行の収支計算計算だから。
あなたの話ではありませんよ。

[4342: 匿名さん]

>>4340 匿名さん

ないこと証明と
ブーメラン！
民主党さんですか！

[4343: 匿名さん]

銀行の支店やローンセンターの収益評価は以下の通り。

ベースレート＋スプレッド＝店頭金利
このスプレッド部分が評価される収益。
固定金利のベースレートは毎月変わる。

例えばベースレートが0.2％でスプレッドが2.0％だとすると、
0.2％＋2.0％＝2.2％が店頭金利。

ここから1.8％優遇だと
0.2％＋（2.0％－1.8％）＝0.4％が適用金利。
スプレッド2.0％から優遇1.8％を引いた0.2％が収益評価。

変動金利も同じ。
ただ、短プラが変動しないからベースレートはずっと同じ。

[4344: 匿名さん]

＞＞4339さん

銀行の返済明細表は10年固定なら10年後以降は記載されませんが・・・
そこから先は何％にしてどのように計算しろと？

[4345: 匿名さん]

>>4344 匿名さん

僕はされましたよ！
嘘は良くないですね。
しなかったら検査の指摘事項になるれべるですね

[4346: 匿名さん]

>>4343 匿名さん

じゃあ、住宅ローン債権をbsに計上するときどうするの？

[4347: 通りがかりさん]

>>4343 匿名さん
そう。そして、7年とか10年立て起こしでみなし収益を計算。
ちなみにうちは変動は0.1％（優遇金利▲1.7％の案件は0.2％）。
固定金利は最優遇でも0.2％のみなし収益評価。

5000万円変動最優遇のみなし収益は
5000万×0.1％×7年＝35万円
固定最優遇のみなし収益は
5000万円×0.2％×7年＝70万円

みなみに都銀のどこかです。

[4348: 匿名さん]

>>4343 匿名さん

ちなみに間違ってるからちゃんと調べてくださいね。
Bojのレポートに収益計算モデルあります
固定期間終了後まで考えてますよ。
てきとうにもほどがある

[4349: 通りがかりさん]

>>4345 匿名さん
10年固定なのに10年以降の返済予定表が発行されたってこと？11年目の金利はどう計算されてたん？？

[4350: 匿名さん]

>>4347 通りがかりさん

だから、銀行で住宅ローン債権をbsに計上するときどうするんですか。
そんな間違ったことやってんるのあなたがただけ。。

[4351: 匿名さん]

>>4350 匿名さん
金利収益とローン債権のBS計上の話ごっちゃにしてません？

[4352: 匿名さん]

>>4351 匿名さん

債権の時価評価は、収益還元法でやりますよ。
同じこと。

[4353: 匿名さん]

>>4351 匿名さん
その質問自体が何理解されてない証しだし、

[4354: 匿名さん]

>>4351 匿名さん
どっかの銀行の開示資料に
当初固定型ローンの固定期間終了後の金利しゅうにゅうについては、不明のため、
時価評価において考慮しておりません。
とかいてあるんですかね？

[4355: 匿名]

>>4350 匿名さん

トンチンカンなこと言ってて恥ずかしいですよ。

[4356: 匿名さん]

>>4355 匿名さん

頓珍漢！

[4357: 匿名]

>>4346 >>4348 >>4350 >>4352 >>4353 >>4354

銀行の支店やローンセンターが実際にどのような業績評価要領に基づいて融資をしているかの話をしているのに、ローン債権のBS計上とか日銀のレポートとか見当違いも甚だしいですね。

[4358: 匿名]

>>4345 匿名さん

シミュレーションと正規の返済明細表を混同してませんか？
フラットならまだしも、10年固定終了後に何%になるのか分からないのに正規の返済明細表なんて作成できません。
それこそ監査で指摘されます。

シミュレーションであれば、10年経過後の金利を低く見積もれば10年固定の方が総支払額が少なくなりますし、高く見積もれば30年固定の方が多くなります。
単なるさじ加減でしかありませんよ。

10年固定を選ばせようと思えば10年経過後の金利を低く見積もり、30年固定を選ばせようと思えば高く見積もるだけの話です。

[4359: 匿名さん]

当初固定2年目です
憂鬱です…

[4360: 匿名さん]

>>4357 匿名さん
そんな話聞いたことないですね。
じゃあマージンの計算はそもそもできないですね！

[4361: 匿名さん]

>>4357 匿名さん
支店とかローンセンターとか、そもそも間違ってるし管理会計でしょ
Bsには財務会計で、収益還元法で時価評価して乗っけるんだから、合理的に収益をけいさんするんだよ。
収益計算できないというのはとんちんかんですね。

[4362: 匿名さん]

>>4357 匿名さん
またまたトンチンなこと言ってるし

[4363: 匿名さん]

>>4357 匿名さん

ちなみに、10年固定、30年固定のマージンの話してるんだから、支店業績とかとんちんかんなんだよ。

[4364: 匿名さん]

>>4351 匿名さん

ここ最近で1番頓珍漢な書き込みですね。
金商法さんにつづく、こんどうさんたちって感じかな。

[4365: 匿名さん]

>>4357 匿名さん

ローン債権のbs計上するときに金利収入を織り込まないといけないので、期間中の収益計算をしないと、財務諸表がつくれません。
ほんと何いってるんだか。。
Bojのレポートを読んでもないのに見当ちがいとかそのリテラシーの低さがまずいんですよ。
4351の混同さんと同じ感じ。

[4366: 匿名さん]

>>4364 匿名さん
4351は簿記3レベルの仕分けを理解してないってことですね！

[4367: 匿名さん]

>>4358 匿名さん
だからなんの計算もせずにお金借りて、それ、リスク管理だとかいうんでしょ。
そもそも貴方がたがどうとかどうでもよくて、
銀行は財務諸表作るために、計算してますかね。

[4368: 匿名]

>>4363 匿名さん

こっちはそんな話は最初からしていない。
ただ単に銀行の担当者がどういう風に融資をすると、どういう風に評価されるかということを記載しただけだ。
あなたが勝手に勘違いしただけだろ。
実際にあなたが借りる時に対応する担当者は、BS計上とか日銀のレポートなんて全く関係ない。
変動でも固定でもその時にスプレッドが取れる方で融資すれば成果が大きくなるというだけだ。
そもそも個人の住宅ローンの変動がいいのか、固定がいいのかって話するのに、銀行のローン債権のBS計上の話して何の意味がある？
現場の担当者が一番儲からないのは当初10年固定だ。

[4369: 匿名]

4368補足
つまり当初10年固定が変動・固定含めて一番マージンが少ないということだ。

[4370: 匿名さん]

>>4368 匿名さん

え、なんのためにそんなことかいてるんですか？マージンの話をしてたのに、全くやりとりを見ずに入ってこないでくださいよ。
迷惑ですよ。

[4371: 匿名さん]

>>4368 匿名さん

すごい面白い！
横入りさんって感じですね！

[4372: 匿名さん]

>>4369 匿名さん

ほんと、金商法さんみたいですね！
勘違いも甚だしい。
支店の業績とどうでも良くて聞いてないから。
固定に余計なマージンがのってないってはなししてるからね。

[4373: 匿名さん]

>>4369 匿名さん

金商法さんにつづく横入りさんの迷言ですね！

[4374: 呆れるわ！]

銀行がBSにローン債権を計上する時の計上基準を論じて、個人の住宅ローンの損得と何の関係がある。

あなた達の話によると、ほとんどスプレッドが乗っていない時に借りた1.5%の固定金利と、多少スプレッドが乗せられてる時に借りた0.8%の固定金利では、前者の方が得ということか？

よくいるんだよ、全く本質とずれてる事を自分はこんなことまで知ってるんだとひけらかすお客さんが。
アホくさ〜

[4375: 匿名さん]

>>4374 呆れるわ！さん

そんなはなししてないですよ。
全く読んでないんですね。。

[4376: 匿名さん]

>>4374 呆れるわ！さん

読まないで横入りするのやめてくださいね！

[4377: 通りがかりさん]

無駄な事考えてる間に当初固定の当初固定期間が終わっちゃう…

[4378: 匿名さん]

>>4377 通りがかりさん

それは残念ですね。

[4379: 匿名さん]

住宅ローンによる銀行収益を考える時は「期限前償還リスク」(繰り上げ返済リスク)も考慮しないと。

ところで、モーゲージバンクではない一般の銀行が変動(期間固定含む)・固定(全期間固定)両方の金利商品を提供しているのは、それでポートフォリオバランスが崩れないようにしているだけなんじゃないのかな? 変動金利が今のように低いうちは固定金利顧客からの利ザヤで稼ぎ、変動金利が上昇したら変動金利顧客からの利ザヤで稼ぐ、みたいに。

借り手としては、変動・固定のどちらかを選ぶしかない。(ミックスローンもあるけれど……。) しかし、去年の借り換えブームは銀行にとっては想定外だっただろう。借り換えのための繰り上げ返済が相次ぎ、借り手としてはより低金利の固定ローンに借り換えたので、銀行としては収益が減るだけなので嬉しくない。(フラットの場合は、債券市場経由で資金を集めるので、収益モデルが違う。)

[4380: 匿名さん]

>>4379 匿名さん
だからalmの観点が重要って言ってるじゃないですか。ちゃんと読みましょうね。

[4381: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

期限前返済リスクとか、指摘するのはいいけど、どう織り込むかかんがえてくださいよ。
例えば、日銀のレポートでは考慮されてるけど、そもそも、収支計算すらできない人たちのなんだから、意味ないですし。

[4382: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

期限前返済とか考えてる暇あったら、混同さんと横入りさんに収益とbsが表裏一体であることを教えてあげてください。

[4383: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

そもそもalmの観点から金利を考えるならbsにローン債権を計上しないといけないんですよ。
Almの観点からbs計上しなければいけなくて、収益計算をしないといけないことを、混同さんと横入りさんにどうぞ教えてあげてください。

[4384: 通りがかりさん]

で、あんたら何が言いたい訳？
このくだらん話の先に何がある？
で、あんたらはどの金利種類で何%で借りてるの？
さぞ素晴らしい条件で借りてるんだろうなぁ…

[4385: 匿名さん]

>>4384 通りがかりさん

いままでのやりとりを読んでください！

[4386: 匿名さん]

日銀支店長が講演で住宅ローンはもう下がらない、上がるだけだと断言。
そりゃそうだな。

[4387: 名無しさん]

>>4386 匿名さん
そうなの？変動は下がらないけど上がらないんじゃないの？

[4388: 匿名さん]

所詮、日銀の支店長レベルの方の話ですよ。
我々のような住宅ローンの研究スレのレベルにはとてもとても。
消費税、オリンピック後の不景気で変動なんか当分上がりませんが一般的なここの意見です。

[4389: 検討板ユーザーさん]

>>4388 匿名さん
そうですよね、、上がる気配ないですもんね、、

[4390: 匿名さん]

>>4389 検討板ユーザーさん

惑わされてはいけません
自分を信じれずに失敗したら、悔いはずっと残ります