固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[4299: 名無しさん]

>>4295 匿名さん
長期金利の今後（35年後）を予測をして決めてるですよ。

[4300: 名無しさん]

>>4298 匿名さん
素人がてでくるなよ。

[4301: 匿名さん]

>>4300 名無しさん
そんな煽ってばかりではなくて、具体的に反論しような。どうせできないだろうけどな。。

[4302: 名無しさん]

>>4301 匿名さん
何の意見が欲しいの？

[4303: 匿名さん]

>>4302 名無しさん
>>4298についてこたえてーな

[4304: 名無しさん]

>>4303 匿名さん
景気と金利は言うまでもなく、同期しているよ。そんなこともいちいち答える必要あるの？

[4305: 名無しさん]

>>4303 匿名さん
で、なんなの？バカなの？

[4306: 名無しさん]

まぁ、バカには固定がちょうどいいよ。馬鹿は固定。普通は変動。これだな。

[4307: 匿名さん]

>>4304 名無しさん
景気と金利に相関関係はあるけど、同期してるってなんだよ(笑)
不景気低金利もあれば不景気高金利もある中で、なぜいきなり景気云々いってるのかまるで意味が分からない。
>>景気が悪くなるしにしろ良くになるにしろ、どちらでも利益が出るように金利を決めてるんだよ。

金利が上がろうが下がろうがだろ。

[4308: 匿名さん]

>>4296 匿名さん

え？それは本当にまずいですよ。

[4309: 検討板ユーザーさん]

>>4306 名無しさん

違うよ
ウマシカには当初固定

[4310: 匿名さん]

>>4293 匿名さん

金利をどう決めるか、具体的な手続きも知らないのに変なこといわないでくださいよ

[4311: 匿名さん]

>>4292 匿名さん

もしかして金商法さんですか？

[4312: 匿名さん]

>>4308 匿名さん
俺がまずいのは分かったから、具体的にその過程を説明してみてよ。
ホント煽ってばかりやなぁ。

[4313: 名無しさん]

>>4310 匿名さん
あなたは何で借りたの？
私はSBIの変動

[4314: 匿名さん]

>>4306 名無しさん

バカかどうかさておき、計算も出来ないし、間違った理解で変動を選んでるからみんな固定の方がいいですね。
ここにいる人たちは金利リスク管理どころか、そもそも、収支計算すらできないんじゃないかな。。

[4315: 匿名さん]

>>4314 匿名さん
よくそんな非論理的な文を書きながら、人を批判できるな。この文章からでも頭が悪いのが分かるで。

[4316: 匿名さん]

>>4312 匿名さん

人に聞かずにちゃんとかんがえてくださいよ。
考えるヒントはすでに出してるし。
それで考えられないからまずいんですよ。。

[4317: 匿名さん]

>>4285はマジで分からない。分かる人いたら説明お願い。本気で知りたい。

[4318: 匿名さん]

>>4315 匿名さん

ありがとうございます。

[4319: 匿名さん]

>>4313 名無しさん

ナイショ！

[4320: 匿名さん]

>>4316 匿名さん
人に聞かずにっていうけど、これ分かる人ここにいないで？？
人に伝えられないレスは便所の落書きやで？？

[4321: 匿名さん]

10年固定と30年固定の総支払額どっちが安いか？
まずこれが分からん。どっちや？
そして、その結論如何によって30年固定の方がマージンが低くなると。。。

誰か教えてください。

[4322: マンション検討中さん]

>>4314 匿名さん

あなたは当初固定それとも全期固定？

[4323: 匿名さん]

現在のマイナス金利と言われている状態が続くのであれば、変動金利でいても恐くはないですが、
主人の父が20数年前の金利が一番高い頃に賃貸併用で事業者ローンにしたところ、金利が今よりも高い状態だった為、1000万円に対して100万円近い金利を支払う計算で、70歳を過ぎた今でもかなりの額のローン返済をしています。

賃貸部分があるので満額自腹ではないですが、それを考えると固定の方が安心は出来るかもしれません。

ローンの借り換えをするには借り主の健康状態もあり、持病によっては団信に入れない可能性もあり、昨年変動金利で住宅ローンを組んだ時よりも、現時点でのフラット35金利が2パーセント近く違いますが、自分が10年後絶対健康でいられる自信があるのであれば、変動金利の方が今は得と言えば得かなぁと。

安心を選ぶのか？今の安さを選ぶのか？

生命保険と同じで、安心を対価として払う形なのかもしれませんね。

逆に金利が高い時に住宅ローンを組んだ主人の姉は、最近住宅ローンの借り換えをしたらしく、ローンの返済額が数百万円単位で変わったそうです。

団信も死亡のみ、三大疾病可等、返済免除になる条件も違い、三大疾病可の団信の方が150万円以上200万円以下位の金額がプラスになるので、金利が上がる直前に健康状態に問題なく団信加入分の金額を現金で用意出来る状態、もしくは住宅ローンに上乗せしても審査に通過出来るのであれば、こまめな借り換えを繰り返してトータル額を下げることも出来るのかもしれませんが、

団信に2回三大疾病付きで加入し直すだけで約1000万円位かかるので、(うちの借入銀行は借り換えの度に払い直しらしいです)トータルで考えた時に、どちらが楽で安心か？

という個人的な安心指数の違いもあるかと。

30歳の人が今の金利で30年固定にして30年後の60歳の時に金利が10パーセントになっていたら…
30年後借り換えることが出来るのか？

それが10年固定であれば40歳の時に金利が上がり借り換えることが出来るのか？

高い金利の時にフラット35組めても、安い金利の時より金利は上がるので、本当に一種の賭けです。

金利は今よりも下がる確率の方が低いかもしれませんが、世の中何が起こるのか分からないので、下がる方に賭けるのか？安全性が高そうな方を選ぶのか？

何よりも重要なのは物件の価格ですよね。
2000万円のローンと7000万円とか一億とかでは色々と変わってくるでしょうし。

資産状況によっても違いますが、年収の5倍位までが現実的なローン返済出来る額で、頑張れば8倍位迄は借入出来るような話も聞きますが、担保に出来るような財産があったり、多額の預金がないと返済額的に難しいかもしれません。

参考までに…

[4324: 匿名]

10年後はいざ知らず、20年後も今のような低金利が続くとは思えません。まぁ上がってきた時点で固定に借り換えでもいいですね。
うちは去年の8月に10年固定で27年ローンに借り換えました。いまは諸事情により月々の支払いを極力抑えたく長期で借りましたが5,6年経てば今の倍は月々返済できるので、10年後にはローンは半分近くになっていると想定。ローンが少ないなら多少の金利の上昇も許容範囲かと思っています。でもいざ固定が明けて、月数万円アップになったら勿体無いから繰り上げしまくると思います。

[4325: 匿名さん]

>>4322 マンション検討中さん

当初だけど、長い感じですね。

[4326: 匿名さん]

>>4261 匿名さん ほんと計算できないんですね。 例えば、35年で、Smtbの10年固定の30年固定だとどっちが総支払い安いんでしたっけ？ ってことは、30年の方がマージン低いでしょ。 むしろ利鞘は10年固定と変動でかわらなくなってるから、smtbで借りればいいでしょ

解読求む！！

[4327: 匿名さん]

>>4326 匿名さん

いま、smtbで5000万を元利均等35年をそれぞれ、10年固定と、30年固定で借りると、元利総支払いはそれぞれいくらですか？

[4328: 通りがかりさん]

>>4327匿名さん
固定期間終了後どうするか？
10年後、30年後の金利水準も分からないから計算できないでしょ。

[4329: 匿名さん]

>>4328 通りがかりさん
総支払額を計算するんだから
普通現時点の融資条件をそのまま使いますよね。

[4330: 匿名さん]

将来の金利がどうなるか不確定なので、
どっちが支払額が少なるかは、わからない。
支払終わった時に確定する。
ただ、残高が多いときに金利が低い方が、総支払額は少なくなる。
私は、元金均等の変動です。
もっとも、頭金１００％でもよかったのですが、金利の一部がローン減税で返ってくるので、借りています。
途中で金利が下がり、現時点では１％を切っていますので、ローン減税で返ってくる方が多く、借りていた方が少し得になっています。
金利が上がったら、全額一括返すだけです。元金均等なので、計算は楽ちんです。

[4331: 匿名さん]

>>4330 匿名さん

あなたがどうとかどうでもいいですけど、、
金商法さんみたいですね。

[4332: 匿名さん]

>>4330 匿名さん

銀行は融資時点の適用金利をベースに収支計算してるんだから、Smtbの場合はマージンがのってないことは明らかですね。

[4333: 匿名さん]

>>4330 匿名さん

頭金100%羨ましい！
ご参考までに伺いたいんですけど、どこの銀行ですしょうか！

[4334: 通りがかりさん]

>>4329 匿名さん
10年固定0.6％、30年固定1.05％で35年間の総支払額を計算するということですか？
10年後0.6％で借りることできないのに意味なくないですか？この計算。。。

[4335: 匿名さん]

>>4332 匿名さん
なぜ明らかなのか全く分からない。

[4336: 匿名さん]

>>4335 匿名さん

それはまずい

[4337: 匿名さん]

>>4329 匿名さん
融資条件を現時点のを適用するってのはその通りだけど、10年後どうするかはその人の意志決定であって融資条件とは違うからやはり便宜的な仮定を置く必要がありますね。
通りがかりさんからの指摘のように、やはり説明が少なさすぎて読み手としては理解できないんですよね。読み手に理解する努力を求めるのではなく、人に理解されるような文でレスされた方がこのスレにも有益だと思いますので宜しくお願いいたします。

[4338: 匿名さん]

>>4334 通りがかりさん

まじでまずい
収支計算しないだ。

[4339: 匿名さん]

>>4337 匿名さん

銀行の返済表通りの計算ができないことに問題があるんじゃないの？
読み手のリテラシーの低さが問題。

[4340: 匿名さん]

>>4334 通りがかりさん

銀行がマージン決めるんだから、銀行の視点で計算できるでしょう。
どこの銀行だって、稟議書には現在の適用金利をベースにけいさんしますよ。
大体、適用金利がわからないからとか言ったらマージンの計算すらできないから、そもそも、金商法さんみたいな人がいっている固定金利にマージンがとかわからないでしょ。
相当おかしくて、笑っちゃいますけど

[4341: 匿名さん]

>>4337 匿名さん

本人意思決定ではなく銀行の収支計算計算だから。
あなたの話ではありませんよ。

[4342: 匿名さん]

>>4340 匿名さん

ないこと証明と
ブーメラン！
民主党さんですか！

[4343: 匿名さん]

銀行の支店やローンセンターの収益評価は以下の通り。

ベースレート＋スプレッド＝店頭金利
このスプレッド部分が評価される収益。
固定金利のベースレートは毎月変わる。

例えばベースレートが0.2％でスプレッドが2.0％だとすると、
0.2％＋2.0％＝2.2％が店頭金利。

ここから1.8％優遇だと
0.2％＋（2.0％－1.8％）＝0.4％が適用金利。
スプレッド2.0％から優遇1.8％を引いた0.2％が収益評価。

変動金利も同じ。
ただ、短プラが変動しないからベースレートはずっと同じ。

[4344: 匿名さん]

＞＞4339さん

銀行の返済明細表は10年固定なら10年後以降は記載されませんが・・・
そこから先は何％にしてどのように計算しろと？

[4345: 匿名さん]

>>4344 匿名さん

僕はされましたよ！
嘘は良くないですね。
しなかったら検査の指摘事項になるれべるですね

[4346: 匿名さん]

>>4343 匿名さん

じゃあ、住宅ローン債権をbsに計上するときどうするの？

[4347: 通りがかりさん]

>>4343 匿名さん
そう。そして、7年とか10年立て起こしでみなし収益を計算。
ちなみにうちは変動は0.1％（優遇金利▲1.7％の案件は0.2％）。
固定金利は最優遇でも0.2％のみなし収益評価。

5000万円変動最優遇のみなし収益は
5000万×0.1％×7年＝35万円
固定最優遇のみなし収益は
5000万円×0.2％×7年＝70万円

みなみに都銀のどこかです。

[4348: 匿名さん]

>>4343 匿名さん

ちなみに間違ってるからちゃんと調べてくださいね。
Bojのレポートに収益計算モデルあります
固定期間終了後まで考えてますよ。
てきとうにもほどがある