固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3921: マンション検討中さん]

>>3920 匿名さん
そんな意見も含めてお伺いしてるので大丈夫です！ご親切にありがとうございます。

[3922: 匿名さん]

>>3919 マンション検討中さん
まずは金利の前に前提。
奥様の年収450万で正社員である場合は、組み方として夫婦ダブルローンにしましょう。
若干手数料かかりますが、ローン控除でそれ以上のメリットがあります。

すると必然的にmixローンになります。（4000、1000）（3000、2000）（2500、2500）位のの配分を検討して、（変動×変動）・（変動×固定）・（固定×固定）で返済額出して変動は＋1％位した時に払える水準かどうかみて、あとはお好きに選べばいいと思います。
ダブルローンは色々戦略が練れていいですね。

[3923: マンコミュファンさん]

>>3917 検討板ユーザーさん

同じく三井住友信託で、3300借り入れました。
30年固定で、200万だけ10年固定でワンライティングミックスローンにしました。
これが正解かはわかりませんが、ノンビリ返していこうと思いまして。

[3924: 匿名さん]

9年ぶりに景気拡大と日銀が景気判断。
景気が良くなってきたことを実感する今日この頃。
黒田さんは2年後はほぼ2%の物価上昇目標を達成しそうですし、いい花道になりそうですね。

[3925: マンコミュファンさん]

>>3923 マンコミュファンさん

正解は自分が正解と思えばいいだけですよ。払うのは自分だし
比べるならこの時期に借りた変動が変動して1.5%〜2%になって支払い総額が変動の方が多かったら正解になるが

自分で決めればいいだけですよ

[3926: 匿名さん]

そもそも、リスク許容度とかどう測るんですか？
10年間の約定出なくなる分を10年固定にするところまでは分かるのですが、それ以上、当初固定とか変動にするとか、どう決めるのが適切なのでしょうか。

[3927: 匿名さん]

>>3924 匿名さん
大本営発表＝事実ってことですね！

[3928: 匿名さん]

>>3927 匿名さん

事実、景気の拡大を感じますなぁ
お上の意思を忖度すれば、金利の選択に迷いがなくなりますなぁ

[3929: 匿名さん]

>>3926 匿名さん

10年後の残金を10年間で貯金できるか否か。

[3930: 匿名さん]

親の遺産や、宝くじでも当たらないと無理

[3931: 匿名さん]

>>3930 匿名さん

ですね。

[3932: 検討板ユーザーさん]

今って金利どんな感じですか？上昇傾向なんですかね？詳しい方解説願います。

[3933: 匿名さん]

借り入れ金利／預金金利は数年こんな感じでしょ。上がってもゼロ金利時代に戻るだけ。

[3934: 匿名さん]

>>3932 検討板ユーザーさん

9/22の日本銀行の政策変更の公表資料を読むのがいいです。

[3935: 匿名さん]

>>3932 検討板ユーザーさん

金利の傾向を知るなら、ロイターのマネーニュース( http://jp.reuters.com/investing/news )も良いですよ。

[3936: 匿名さん]

今後の金利の予測は難しいですね
アメリカの経済指標の低下、欧州の選挙などの不透明感、地政学的リスク、、、
いつまで長期金利が下がったままかもわからない
やっぱり地政学的リスクが解決しないとだめかな

[3937: 通りがかりさん]

「変動はあがるかも」
っていうけど、
「どれくらいあがったら損する」
ってことを、ちゃんと数字で考えたほうが良いですよ。

「0.3%上昇」では「固定にして置けばよかった」とはなりません。

[3938: 匿名さん]

>>3937 通りがかりさん
あと、それがいつ上昇するかってことも大切。
残債は期間の経過と共に逓減するするため、金利の影響も小さくなっていんだよね。

[3939: 匿名さん]

憲法改正で財政規律事項を入れる流れがありますが、政治家に日本の経済をまかせると低金利が続きそうですね。
進次郎君のこども保険？増税？
教育国債でやれば良いのに発行することもできなくなる。
ギリシャを視察した議員たちが財政規律事項の重要性を感じたらしいが、そのギリシャが財政規律事項のために財政出動ができなくて苦しんでいるのに。
9条だけ改正する案なら賛成だけど。

[3940: 通りがかりさん]

＞3938さん

そのとおり。

「変動は不透明。あがるかもしれない」
と言われるけども
「あがったら、ただちに損となるわけではない」
ということが言いたかったのです。

「いつごろ、どれくらいの上昇があると損するかをきちんと考えて見ましょう」
と言いたいのです。

[3941: 匿名さん]

>>3940 通りがかりさん

そんなの誰にもわかりません。
結局都合よく計算しているだけで、個人でリスク管理とかできないと思います。

[3942: 匿名さん]

>>3937 通りがかりさん

むしろ、どれくらい上がった時点で固定に借り換えるのか考えてみた方がいいですよ。
考えたらわかりますが、借り換える時には変動の方が常に固定より得だから、いつまでも借り換えの決断はできない。
意思決定に使えない計算をするより固定で借りた方がいいです。

[3943: 匿名さん]

>>3942 匿名さん

ちなみに固定でも変動でもいいですが、まずはベストレートを探すことからスタートすべきです。

あとは、変動を選んでリスク管理できると勘違いしている人は、いつの時点で借り換えをするか計算してみて、そんな時点は永久に訪れないことを理解すること。
そして、内閣府の中長期の経済財政に関する試算や日本銀行の金融システムレポートを読んで、政府の金利見通しや金利リスクについての考え方を理解すること。
また、そもそも日本銀行が国債の購入額の増額に限界があり、量的緩和は永久に続くわけでもないことを理解すること
とうことですかね。

[3944: 匿名さん]

>>3938 匿名さん
一般的に元利均等だから、残債は思ったほど減らないんですよね。

[3945: 検討板ユーザーさん]

今って三井住友信託が他と比べて金利安いと思うのですが、この現状で他の金融機関からお金借りる人はなぜなのでしょうか？

[3946: 匿名さん]

変動って貯蓄しっかりあってリスクオンの際に繰上げ返済できる人が選択するものじゃないの？それ以外の大多数はギャンブル性が強いかもね。まあ今のところ勝てる可能性が高いものになってるが将来どうなるなんてはっきりわかる人なんていない。

[3947: 匿名さん]

>>3944 匿名さん
それは元金均等に比べてって話だと思います。
そして今の金利下では元金均等も元利均等も余り差がないですね。

[3948: 匿名さん]

>>3943 匿名さん
ベストレートってなんですか？

[3949: 匿名さん]

>>3945 検討板ユーザーさん

私の場合ですが、ほとんど金利が変わらなければ他銀で借りといて、借り換えをする事を想定して三井住友信託を残しました。
無事、去年夏に残債期間全固定に借り換えました。
他銀変動より金利が下がりましたよ。

[3950: 匿名さん]

>>3945 検討板ユーザーさん

マンションや建売だと提携の金融機関を勧められますから、そのままそこで借りるケースが多いと思います。火災地震保険もセットで。

[3951: 匿名さん]

>>3949 匿名さん
最初からそこにしておけば借換手数料も払わなくて済んだのに。

[3952: 匿名さん]

>>3949 匿名さん

Smtbの全期間固定って何パーセントですか？
すごい高いイメージがありますが。

[3953: 匿名さん]

>>3945 検討板ユーザーさん

変動も当初固定10年もsmtbはベストレートではありませんよ。
長期の場合も団信無視すれば、フラットの方が安い場合もあります。
また、smtbの審査は厳しいので、信用と担保価値で借りれなかったり、最優遇が取れなかったりします。

[3954: 匿名さん]

>>3950 匿名さん

それはまさにカモさんですね。

[3955: 匿名さん]

>>3952 匿名さん
全期間固定ないので当初固定30年で代用です。
詳しくはここできくよりHP見るべきでしょう

[3956: 匿名さん]

>>3955 匿名さん

全期間固定ありますよ。
HPをしっかり読み込みましょう！
いやいや、ごじん

[3957: 匿名さん]

>>3956 匿名さん
いや、ないですよ。。。
あったとしても30年固定1.05（1.02）は魅力的ですよね。

[3958: 匿名さん]

>>3957 匿名さん

Hpの表の⑴が全期間固定です。

[3959: 匿名さん]

>>3958 匿名さん
？？
それは全期間金利引き下げでしょ？
アドレス張ってみ。

[3960: 名無しさん]

全期間引き下げも全期間固定も一緒じゃね？

[3961: 匿名さん]

>>3960 名無しさん
全期間固定や変動というのは「金利コース・金利タイプ」のことです。
全期間引下げや当初固定引き下げというのは「優遇金利コース・タイプ」のことです。

SMTBは全期間固定がなく最長で30年の固定特約を付けることができます。この30年固定に当初金利引き下げを適用することで、30年固定1.05％（1.02％）となります（30年後はまた変動・固定を選択することになる）。

>>3955で書いたようにSMTBでは全期間固定がない為、30年当初固定でみんな代用しています。

[3962: 匿名さん]

わからない人はフラットで

[3963: 匿名さん]

>>3961 匿名さん

3949に残債期間固定と書いてあるのがまずいんじゃないですか？
残債期間全期間で固定という意味以外に解釈できないんですけど。。

[3964: 匿名さん]

フラットは団信が高過ぎですよね。

[3965: 匿名さん]

>>3959 匿名さん

説明を受けられたと思いますけど、⑴で、約定を30年以下にするのが全期間固定ですよね。
全期間固定は無いもいうのは、間違ってますよね。
そもそも、当初固定だったら残債期間固定とか3949で書くのも。。。

[3966: 匿名さん]

>>3964 匿名さん

Smtbで与信が付かなければそうするしか無いです。

[3967: マンコミュファンさん]

>>3963
>>3965

このスレの人たちは当初固定を理解出来ないからね

[3968: 匿名さん]

>>3961 匿名さん

みんな30年以上の約定にするわけではないですよー

[3969: 匿名さん]

>>3965 匿名さん
smtbに全期間固定はありませんが、借入期間を30年以下にすることで代用することができます。
ただし、30年を、1ヶ月でも割り込むと次は20年しかありませんね。全期間固定というのは借入期間に関わらず固定することができるコースです。でないと金融機関としては金商法に抵触した表示違反となるでしょう。

まぁ、そんなことは本質ではありませんね。
3959さんが高いのでは？と仰ってましたがSMTBの固定は当初固定を活用するととても低い金利ですよ。

[3970: 匿名さん]

>>3968 匿名さん
もちろんです。SMTBの場合30年を割ると長期固定は最長でも20年固定までしか選べず10年近く浮いちゃうんですよね。なので当初固定で「代用」と表現しました。お気に触ったようでしたらすみません。

[3971: 匿名さん]

>>3969 匿名さん
全期間固定とういうのは、借入期間に関わらずとか、法令にそんな規定はありません。
また、融資は金商法でなく銀行法又は貸金業法で規制されていますよ。
本質は3949の表現と、その後の説明のチグハグですね。あとは、皆が約定を30年以上にしてるという先入観。
この時期に借り換えしてるということで相当損してますよ。

[3972: 匿名さん]

>>3954 匿名さん

私も最初は大手BKで借りまして、1年後にネット系に借り換えました。固定1.75変動0.725のミックスから固定1.004です。保証料の戻りで諸費用は賄えたので持ち出しはありませんでした。自分で気付いて行動に移さないと誰も教えてくれませんからある意味怖いですね。

[3973: 匿名さん]

>>3970 匿名さん


>>3970 匿名さん
3949で当初固定と書くべきでしたね。
10年浮くことと間違った表現に関連性はないんじゃないですか。
気にさわるとかではなく、不正確な記載をされたことが問題かなと。

[3974: 匿名さん]

>>3971 匿名さん
3949さんとは別人なんですが、SMTBにも昔は全期間固定ってあったんですよね。それが合併してからなくなりました。窓口で聞いてもありませんと回答があるでしょう。
したがって、「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」が正確な表現だと分かって頂けるでしょう。
住宅ローンの広告は金商法チェック受けます。貸金業法はその手続き面での話ですね。

[3975: 匿名さん]

>>3973 匿名さん
3949の残債期間全固定って別に間違った表現でもなくないですか？当初固定だろうがなんだろうが残期間固定したわけですし。

[3976: 匿名さん]

>>3974 匿名さん

>>3974 匿名さん
住宅ローンは金商法上の有価証券の定義には該当しないから、審査するはずはありません。
変なこと書かないでください笑

[3977: 匿名さん]

>>3975 匿名さん

約定30年で30年固定したら当初固定はできないでしょ笑

[3978: 匿名さん]

>>3975 匿名さん

残期間全て固定したら、当初固定でなくて全期間固定です。

[3979: 匿名さん]

>>3971 匿名さん
「当社の住宅ローンの金利タイプに全期間固定あります。」と表示して今のSMTBのような固定金利特約しかなかったら金商法上アウトですね。

[3980: 匿名さん]

>>3977 匿名さん
えーーと、できますよ。

[3981: 匿名さん]

>>3974 匿名さん

そもそもですが、担当に聞いたら、全期間固定にするなら⑴で、約定を30年にする方法がありますって回答がありましたよ。
名前がってより、実際的に全期間固定なんだから当たり前ですが。

[3982: 匿名さん]

>>3978 匿名さん
だから当初固定30年を使うことで全期間固定することがてきるようになります。

[3983: 匿名さん]

>>3980 匿名さん

当初固定じゃなくて全期間固定と同じことね。

[3984: 匿名さん]

>>3979 匿名さん
金商法でなく、民法上の虚偽表示ね。

[3985: 匿名さん]

>>3983 匿名さん
3955を読み直すことをおすすめする

[3986: 匿名さん]

>>3982 匿名さん
だから、全期間固定は無いは間違いですね笑

[3987: 匿名さん]

>>3985 匿名さん
3949を読みましょう。

[3988: 匿名さん]

>>3986 匿名さん
「全期間固定にすることができるが、全期間固定は今はない。昔はあった」が正解です。

[3989: 匿名さん]

全期間固定はない。
全期間固定にすることができる。
だね

[3990: 匿名さん]

「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」
だね。

[3991: 匿名さん]

>>3989 匿名さん

意味不明ですね。。
全期間固定はあるってことですよね。。

[3992: 匿名さん]

>>3986 匿名さん
全期間固定に「できない」は間違いですが、全期間固定が「ない」は正解ですね。

[3993: 匿名さん]

>>3990 匿名さん
特約使おうがどうでもいいけど、経済的に全期間固定ができるのにできないっていうのは間違いだし、当初固定で代用って書いたら、約定より短い優遇期間を得たと思うでしょうが。。

[3994: 匿名さん]

>>3991 匿名さん
あるって表現します？あるなしってことはその名詞として扱っているわけで全期間固定コースはないわけですよね？

[3995: 匿名さん]

>>3993 匿名さん
ほうほう、できないってどこにかいてありますか？教えてください。

[3996: 匿名さん]

>>3992 匿名さん

>>3992 匿名さん

存在するのに無いって面白いですね！

3メートルの紐は無いけど、5メートルから切ったら、3メートルの紐はありますよって笑

[3997: 匿名さん]

>>3994 匿名さん
詭弁

[3998: 匿名さん]

>>3993 匿名さん
あぁ、できないと読みかえていたんですね。そこから勘違いが始まったと。

[3999: 匿名さん]

>>3996 匿名さん
例えが分かりにくすぎる笑

全期間固定にすることができる
ってことをあるないで表現しません。
全期間固定コースはないのですよ。だから代用

[4000: 匿名さん]

>>3981 匿名さん
本当に担当に聞きましたか？ではもちろんその後に（2）の当初金利引下げをすすめられましたよね？？全固定しようとして（1）をすすめる担当は一人もいないはずなんですが。。。

[4001: 匿名さん]

>>3999 匿名さん

わかりやすいのどんな感じですが？

[4002: 匿名さん]

>>4000 匿名さん

私の担当者は⑴でしたよ。

[4003: 匿名さん]

>>4000 匿名さん

ちなみに金商法さんは、なんで、全期間固定は無いと表示されて無いか考えたほうがいいですよ。無いってことはできないってことと同義ととられますよ。

[4004: 匿名さん]

>>3994 匿名さん

ないって表現します？

[4005: 匿名さん]

>>4002 匿名さん
言葉も少ないから嘘くさいですが、（2）の当初固定の説明もちゃんとあって、（2）をすすめられましたよね？

[4006: 匿名さん]

昔は全期間固定がありましたが今はありません。
それ以上でもそれ以下でもない。まあ窓口で聞いてみて下さい。

「全期間固定はないけれど固定特約を付けることで、全期間固定にすることもできます。（借入期間によってはできないケースもある）」といった感じの回答があるでしょう。

長期固定が最長で30年までしかなくて、30年固定とか20年固定で便宜的に代用するしかなくなっちゃったんだよね。

[4007: 匿名さん]

１．全期間一定金利引下げ Max 30年全期間引下げ幅 ▲xx%、
２．当初期間金利引下げ Max 30年当初期間引下げ幅 ▲xx%、
の２種類あるから、今も全期間固定あるじゃん。

１．の方が引下げ幅少ないから、２．を選ぶ人多いだけだよね。

[4008: 匿名さん]

代用だろうが何だろうが、30年間も固定化できればいいんじゃないですかね。
代用または全期間固定のいずれかで30年間固定化した場合に、何か実質的な違い（留意点）はありますか？

[4009: 匿名さん]

30年で返す予定の人または30年残債期間がある方がその銀行で30年全期間固定にする人いる？
その選択肢がある理由は何らかの法律の決まりなのかな？

[4010: 匿名さん]

>>4009 匿名さん

以前大手bkに借り換え（そこから別のところ）に行ったとき、当初の契約より低い金利で行けますと言われたので、その銀行でというパターンは可能とは思いますが、結局借り換えになるのでしょう。諸費用など考えると得策ではないように思いました。

[4011: 匿名さん]

借り換え手数料は保証料の返金で大丈夫なかたが多いのでは？

[4012: 匿名さん]

>>4006 匿名さん

他の方を嘘つき呼ばわりして、自分は勝手な推測で話すのは失礼ではないですか。

[4013: 匿名さん]

>>4008 匿名さん

残債期間固定で得をしたとか、金商法で規制されているとか、誤解を生んだり、間違った法律知識を披露してることが本質的な問題だったのかと

[4014: 匿名さん]

>>4011 匿名さん

ここの趣旨に戻って従前どのようなローンでsmtbにしたらどのように安くなったのか、オールインコストベースで教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

[4015: 匿名さん]

>>4005 匿名さん

私の担当はいけてなかったのかもしれませんが、⑴で説明を受けましたよ。人に対して嘘くさいとか良く言えますね。。。

[4016: 匿名さん]

>>4007 匿名さん
それは優遇金利のはなしですよ。。。
仕組みから理解されることをおすすめします。

[4017: 匿名さん]

>>4008 匿名さん
何も違いはありませんよ。
代用できますと言っているだけなんですが、あなたは間違っていますと粘着する方がいるんですよね。
間違っていないんですけどね。

[4018: 匿名さん]

>>4015 匿名さん
（1）の説明があるのは何回も聞きましたって。（2）の説明があったかどうかを二回聞いているのスルーするのはどういった神経してるの？

[4019: 匿名さん]

昨年の10月に借入期間35年、当初10年固定0.45%で借りました。
10年後に全額繰上返済するので⑵にしましたが、当然⑴にすることもできました。
30年固定の場合も同じことです。

[4020: 匿名さん]

ちょっとみなさんギスギスしていますね。落ち着こう。
SMTBで全期間固定を検討する際は全期間固定というコースがないので、借入期間を30年にするか35年にして30年固定を選択し、（2）の当初引下プランで代用するといいです。
長期固定を検討する方は（1）の一律引下は一切メリットないので気を付けてください。
今月実行は1.05％（1.02％）が適用金利なので、悪くない選択肢かと思われます。