固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3901: マンション検討中さん]

>>3898 匿名さん
>>どういうタイミングでなら、変動を借りるメリットがあるかを書いただけで空想です。

では「固定変動金利差2％且つ将来の～」においてってのはなんの主張ですか？

[3902: マンション検討中さん]

そもそも借換を検討するに当たって、当初借入時の固定変動金利差を考慮に入れること自体疑問ですね。
リスク管理の観点から当初借入時の状況は全く関係ありません。当初金利差を考えようとする姿勢というのはリスク管理ではなく、絶対に損したくないゼロリスク思考の表れでしょう。前提がおかしいですね。

[3903: 匿名さん]

>>3902 マンション検討中さん

全くそのとおりです。
変動で損得を考えている人に合わせてあげているだけです。
損得の発想変動を借りると、借り換えができないことを申し上げております。
金利リスクは管理できないからゼロリスクにすることが望ましいです。
3861をご覧ください。

[3904: 匿名さん]

>>3899 マンション検討中さん
それはsmtbの中だけのははなしではないでしょうか。

[3905: 匿名さん]

ここでは当たり前のように金利が1％上がったらという話をしていますね。

変動金利の基準金利短期プライムレートは市場の影響ももちろん受けますが、その影響は人為的な判断というクッションを通して緩和されます。実際は市場動向を見て日銀ひいては銀行が決定しています。
・日銀は物価の安定を目標に金利を誘導。景気が良くならない限り短期を1％上げたら金融システム崩壊ですね。
・この10年長期金利は2％～マイナス0.3％まで動いているが、短期プライムレートは1.475％（都銀）と変わらず。
・現在長期金利は0.06％。つまり長期金利が2％位まで上昇しても短期プライムレートは動かないでしょう。

金利を独立変数として捉えるのではなく金利は経済の血流となりえますのでそれ単独で動くことはないです。
金利3％とかの大きな上昇はそれだけ景気が良くなる（給与アップ→物価上昇）か、最悪の結末スタグフレーションのどちらかでしょう。

プレミアムを払って固定するのもいいと思いますが、若い内は変動で毎月のCFを抑えるのは合理的な判断となりえましょう。ただ、固定は銀行と金利で勝負することになるので余程自身がないと変動に負ける可能性が高いでしょう。

[3906: 匿名さん]

>>3904 匿名さん
三菱・SMBCのシェアが圧倒的に高いです。そこからの借換を想定すると一般的に金利水準の低いSMTBを例に考えるのが妥当かとの見解です。
なぜなら三菱やSMBCの変動は常にSMTBよりも少し高いからです。

[3907: 匿名さん]

>>3905 匿名さん

ありがとうございます。
前のやり取りを読まれていないのであれば、何となく続けて投稿されるのは良くないと思います。
読まれていないのであれば、独立してご議論頂ければ幸いです。

[3908: 匿名さん]

>>3906 匿名さん

本当に読まれていないし、調べられていないんですね。変動も当初10年固定もsmtbより安いところがあるんですよ。当初固定10年については、去年8月はsmtbが最安値だったはずですが。

[3909: 戸建て検討中さん]

一人仕切ってる変なのがいるな

[3910: 匿名さん]

>>3908 匿名さん
SMTBより安いとこが～、とか枝葉ばかり指摘されますね。。そこは議論の本質ではないですよね。

[3911: 匿名さん]

>>3910 匿名さん

枝葉末節ではありません。
ベンチマークを枝葉末節だと考えている方には収支計算もリスク管理も無意味です。
ありがとうございました。

[3912: 匿名さん]

うちは昨年、返済４年目の三井住友信託銀行からUFJ信託銀行に借り換えたのですが
保証料の返金があったので借り換え手数料が差し引きほとんどかかりませんでした。

これがネット銀行等の手数料2.18%の場合、借り換えや繰上返済を行っても返ってこないので、この点も含めて計算しないと
お得なのはどちらか見誤ってしまうと思いました。

[3913: 匿名さん]

>>3911 匿名さん
そこに拘りがあるのですね、分かりました。smtbより最安値があったとして、だからどうなんですか？
本件議論にどう影響ありますか？3894、3899に対するお考えをお願いします。

[3914: 匿名さん]

>>3912 匿名さん
それはすごい大切なことですね。実は金利だけでは比べられないんですよね。少しポイント列挙。
・ネット銀行は金利が低いけど保証料ではなく、手数料。つまり繰上返済しても戻ってこない。
・ネット銀行は地銀短期プライムレート連動が多く、都銀短期プライムレートよりも変動の振れ幅が大きい。中には会社業績に連動する所もある。
・10年位で繰上完済・借換えをする場合は保証料前払いよりも金利上乗せの方が有利になる（元利均等前提）。

[3915: 検討板ユーザーさん]

三井住友信託銀行のミックスローンてどうなんでしょうか？現在全期間固定で3500万、35年返済を考えているのですが（当方公務員です）、ミックスローン少し気になってます。知見おありの方いろいろご意見いただければ幸いです。お願いします

[3916: 匿名さん]

>>3915 検討板ユーザーさん
全期間固定はありませんよ。最長で30年固定です。
ミックスにしても手数料そのままにできるのはいいですね、三井住友信託のミックスローン。

金利分散効果ともう一つは繰上返済するときに固定、変動どちらを繰り上げるか選べるっていうのがとてもいいですね。

個人的には3500万位の借入で公務員でしたら全額変動にしてもいいとは思いますが、ミックスもお勧めできます。

[3917: 検討板ユーザーさん]

>>3916 匿名さん
あっすいません、そうでした30年固定です。で、30年で返すぐらいの計画なんでさすがに変動は怖いかなと思いまして質問させていただきました

[3918: 匿名さん]

>>3917 検討板ユーザーさん
ミックスのデメリットは借り換える時に繰上返済手数料が2本かかるのと返済表が二つになったりする事務的な煩雑化くらいかな。
リスク許容度に応じて固定変動を半々にしたり、少し堅めに固定2000、変動1500とかでもいいかも。
その時その時に応じて、変動・固定どちらを繰上返済するか考えて行うことができるのでより戦略的に行動できますよ。

[3919: マンション検討中さん]

30歳、世代年収1200万、1馬力750万
5000万のローン検討中です。
固定、変動のアドバイス頂きたいです。調べれば調べるほどわかりません。。。

[3920: 匿名さん]

こんなブログみたいなスレで聞くのがそもそもの間違い。参考になることは一切ありません。
そしてスレタイからここに入ってきてる時点でお里が知れてます。

[3921: マンション検討中さん]

>>3920 匿名さん
そんな意見も含めてお伺いしてるので大丈夫です！ご親切にありがとうございます。

[3922: 匿名さん]

>>3919 マンション検討中さん
まずは金利の前に前提。
奥様の年収450万で正社員である場合は、組み方として夫婦ダブルローンにしましょう。
若干手数料かかりますが、ローン控除でそれ以上のメリットがあります。

すると必然的にmixローンになります。（4000、1000）（3000、2000）（2500、2500）位のの配分を検討して、（変動×変動）・（変動×固定）・（固定×固定）で返済額出して変動は＋1％位した時に払える水準かどうかみて、あとはお好きに選べばいいと思います。
ダブルローンは色々戦略が練れていいですね。

[3923: マンコミュファンさん]

>>3917 検討板ユーザーさん

同じく三井住友信託で、3300借り入れました。
30年固定で、200万だけ10年固定でワンライティングミックスローンにしました。
これが正解かはわかりませんが、ノンビリ返していこうと思いまして。

[3924: 匿名さん]

9年ぶりに景気拡大と日銀が景気判断。
景気が良くなってきたことを実感する今日この頃。
黒田さんは2年後はほぼ2%の物価上昇目標を達成しそうですし、いい花道になりそうですね。

[3925: マンコミュファンさん]

>>3923 マンコミュファンさん

正解は自分が正解と思えばいいだけですよ。払うのは自分だし
比べるならこの時期に借りた変動が変動して1.5%〜2%になって支払い総額が変動の方が多かったら正解になるが

自分で決めればいいだけですよ

[3926: 匿名さん]

そもそも、リスク許容度とかどう測るんですか？
10年間の約定出なくなる分を10年固定にするところまでは分かるのですが、それ以上、当初固定とか変動にするとか、どう決めるのが適切なのでしょうか。

[3927: 匿名さん]

>>3924 匿名さん
大本営発表＝事実ってことですね！

[3928: 匿名さん]

>>3927 匿名さん

事実、景気の拡大を感じますなぁ
お上の意思を忖度すれば、金利の選択に迷いがなくなりますなぁ

[3929: 匿名さん]

>>3926 匿名さん

10年後の残金を10年間で貯金できるか否か。

[3930: 匿名さん]

親の遺産や、宝くじでも当たらないと無理

[3931: 匿名さん]

>>3930 匿名さん

ですね。

[3932: 検討板ユーザーさん]

今って金利どんな感じですか？上昇傾向なんですかね？詳しい方解説願います。

[3933: 匿名さん]

借り入れ金利／預金金利は数年こんな感じでしょ。上がってもゼロ金利時代に戻るだけ。

[3934: 匿名さん]

>>3932 検討板ユーザーさん

9/22の日本銀行の政策変更の公表資料を読むのがいいです。

[3935: 匿名さん]

>>3932 検討板ユーザーさん

金利の傾向を知るなら、ロイターのマネーニュース( http://jp.reuters.com/investing/news )も良いですよ。

[3936: 匿名さん]

今後の金利の予測は難しいですね
アメリカの経済指標の低下、欧州の選挙などの不透明感、地政学的リスク、、、
いつまで長期金利が下がったままかもわからない
やっぱり地政学的リスクが解決しないとだめかな

[3937: 通りがかりさん]

「変動はあがるかも」
っていうけど、
「どれくらいあがったら損する」
ってことを、ちゃんと数字で考えたほうが良いですよ。

「0.3%上昇」では「固定にして置けばよかった」とはなりません。

[3938: 匿名さん]

>>3937 通りがかりさん
あと、それがいつ上昇するかってことも大切。
残債は期間の経過と共に逓減するするため、金利の影響も小さくなっていんだよね。

[3939: 匿名さん]

憲法改正で財政規律事項を入れる流れがありますが、政治家に日本の経済をまかせると低金利が続きそうですね。
進次郎君のこども保険？増税？
教育国債でやれば良いのに発行することもできなくなる。
ギリシャを視察した議員たちが財政規律事項の重要性を感じたらしいが、そのギリシャが財政規律事項のために財政出動ができなくて苦しんでいるのに。
9条だけ改正する案なら賛成だけど。

[3940: 通りがかりさん]

＞3938さん

そのとおり。

「変動は不透明。あがるかもしれない」
と言われるけども
「あがったら、ただちに損となるわけではない」
ということが言いたかったのです。

「いつごろ、どれくらいの上昇があると損するかをきちんと考えて見ましょう」
と言いたいのです。

[3941: 匿名さん]

>>3940 通りがかりさん

そんなの誰にもわかりません。
結局都合よく計算しているだけで、個人でリスク管理とかできないと思います。

[3942: 匿名さん]

>>3937 通りがかりさん

むしろ、どれくらい上がった時点で固定に借り換えるのか考えてみた方がいいですよ。
考えたらわかりますが、借り換える時には変動の方が常に固定より得だから、いつまでも借り換えの決断はできない。
意思決定に使えない計算をするより固定で借りた方がいいです。

[3943: 匿名さん]

>>3942 匿名さん

ちなみに固定でも変動でもいいですが、まずはベストレートを探すことからスタートすべきです。

あとは、変動を選んでリスク管理できると勘違いしている人は、いつの時点で借り換えをするか計算してみて、そんな時点は永久に訪れないことを理解すること。
そして、内閣府の中長期の経済財政に関する試算や日本銀行の金融システムレポートを読んで、政府の金利見通しや金利リスクについての考え方を理解すること。
また、そもそも日本銀行が国債の購入額の増額に限界があり、量的緩和は永久に続くわけでもないことを理解すること
とうことですかね。

[3944: 匿名さん]

>>3938 匿名さん
一般的に元利均等だから、残債は思ったほど減らないんですよね。

[3945: 検討板ユーザーさん]

今って三井住友信託が他と比べて金利安いと思うのですが、この現状で他の金融機関からお金借りる人はなぜなのでしょうか？

[3946: 匿名さん]

変動って貯蓄しっかりあってリスクオンの際に繰上げ返済できる人が選択するものじゃないの？それ以外の大多数はギャンブル性が強いかもね。まあ今のところ勝てる可能性が高いものになってるが将来どうなるなんてはっきりわかる人なんていない。

[3947: 匿名さん]

>>3944 匿名さん
それは元金均等に比べてって話だと思います。
そして今の金利下では元金均等も元利均等も余り差がないですね。

[3948: 匿名さん]

>>3943 匿名さん
ベストレートってなんですか？

[3949: 匿名さん]

>>3945 検討板ユーザーさん

私の場合ですが、ほとんど金利が変わらなければ他銀で借りといて、借り換えをする事を想定して三井住友信託を残しました。
無事、去年夏に残債期間全固定に借り換えました。
他銀変動より金利が下がりましたよ。

[3950: 匿名さん]

>>3945 検討板ユーザーさん

マンションや建売だと提携の金融機関を勧められますから、そのままそこで借りるケースが多いと思います。火災地震保険もセットで。