固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3861: 匿名さん]

>>3857 マンション検討中さん

ありがとうございます。
裁量的な判断は避けるべきと思っています。
例えば0.8%まで上昇した時に、借り換えはなさらないのかなと思います。次に、そこから1..3%まで上昇したらどうでしょうか。
まだ、大丈夫と思われるのでしょうか？
1.3%にいきなりあがっても、まだ様子見ようというふうになるのかなと思います。
じゃあ、1.8%とかになって、そこからヘッジコストを払って固定しようというふうにはなかなか考えられないのかなと思います。
事後的に、借り換えを判断するとすると認知バイアスが常につきまとうので、結局事前に1.0%上昇したら借り換えのような事前ルールが不可欠だと思います。
やり取りの中で、計算はされていても、実際に金利上昇局面に自分が立った時にどう判断するのかを十分考えられていないと思います。
また、判断を難しくしているのが、お金を借りる現在は、金利が低くて、固定変動の金利差が少ないので、次に0.5%上昇した時点で借り換えをすると、取引費用等で損をする感覚になると思います。また、借りた時点で情報収集してアンカリングされている点も認知バイアスを増幅すると思います。
自分を含めほとんどの人は事前ルールを考えられないのだから、結局変動はやめたほうがよいと思います。

[3862: 匿名さん]

>>3857 マンション検討中さん

あとは、以前どなたかが計算されたていた、月次cfが4~5万増えるという計算も4000万を借りている多くの人は耐えられないんじゃないかと思いますが、そうでもないんでしょうか。
そもそも月の住宅ローン支払いが1.5倍になるって結構厳しいですよね。
いきなり私立に通う子供が現れるみたいな。。

[3863: 匿名さん]

>>3857 マンション検討中さん

仕事で日常的に司法書士に関わられるのはいいですね。僕はトウメンゼイプラス50,000円でお願いしたけど、日常的にベネフィットを与えられているなら、50,000円も払う必要ないですしね。
ただ、ゴリゴリやるにしても一定のマージンを渡すことは重要かなとも思います。

[3864: 匿名さん]

>>3861 匿名さん

この意見に賛同します。
私は残債、返済期間を考えて、20年固定0.77%に借り換えしました。
その前は変動金利0.86%だったので、難しい選択ではなかったと思います。
これから変動金利を選ぶ方は金利上昇局面で思い切って固定にする判断ができるか難しいです。
数回は待ちを選ぶでしょうが、いざ借り換えても優遇金利を期待できない状況になっていると思います。
基準金利の上昇局面を見極めるより、優遇金利の下降局面を見極める方が容易かもしれませんね。

[3865: マンション検討中さん]

>>3861 匿名さん

なんか話が噛合わないと思ったのですがなんとなく分かりました。
住宅ローン借入を株式運用等を想定して考えているので損切りや認知バイアス等の単語がでてくるのでしょう。
しかし、借入は元本の変動がなはないので損切り云々の話にはなりませんね。株式運用ではなく、変動金利型の定期預金です。債券運用でもありません。定期預金なのです。
>>3861さんがずっと凝り固まってしまっているのは、金利変動と価格変動を混同されていることだと思います。

定期預金の場合、損切りなんてありませんよね？中途解約手数料がここでいう借換コストに該当、コスト含めてメリットがあればそれは「まだ上昇するんじゃないか。もっと待った方がいいのではないか？」と迷う必要もなく借換えるべきなのです。

逆にご質問です。
「長短金利差が小さいことを理由に変動を選択肢する理由がないとご主張だと思いますが、変動・固定の金利差が小さい・多いの基準はなんでしょうか？何％差があると変動にもメリットが見いだせるとお考えでしょうか？」

[3866: 匿名さん]

固定固定言っている人は、ただ金利上昇リスクをことさら煽ってるだけで、具体的な金利差や返済額について言及しない傾向にありますね。固定が安心できるのはあたりまえ。どこまで許容できるかですね。

[3867: 匿名さん]

>>3865 マンション検討中さん

変動の一部の方が、損益で考えているから、損切とかで表現しただけです。
一部の例に執着しないで議論のテーマをとらえられてはいかがでしゃうか。
ちなみに株式は有限責任人ですが、住宅ローンのペイオフは理論的にマイナス金利に無限大ですよね。もちろんリスク量で見たら小さいとおもいますが。
どこでリスクをせき止めるか、損切するか、そういう発想もあってもいいとはおもいます。

金利が1%で借り換えを実行するなら、1%+借り換えの時の固定変動の金利差>当初実行時の金利差がなら、変動で損得考えている人にも見合いますが。取引費用無視していますが。

こんな状況起き得ないから、当初に比べて、支払いが多くなる前提でも、どこで借り換えるかルールは必要ですが、そもそも、損得で考えている人にそんな設定出来ないんですよね。。

[3868: 匿名さん]

>>3866 匿名さん

言及してますので、過去のやり取りのをご覧ください。

[3869: マンション検討中さん]

>>3867 匿名さん
どうしても株式運用の考え方に頭が凝り固まってしまってしまうのですね。。。
3865の借換判断についてはいかがお考えですか？
あと、生命保険の例が消えてしまいましたが生命保険に入って変動を選ぶことに矛盾はないということで宜しいでしょうか？例を出してうやむやにするなら変な例は出さない方がいいと思いますよ。議論があちこちに行きます。

今固定金利と変動金利の差が1.1％（smtb）▲0.497％（住信sbi）≒0.6％程度ですが、何%程度差が開いたら変動を選ぶことに合理性を見いだせそうですか？

[3870: 匿名さん]

>>3869 マンション検討中さん

3867で回答してます

[3871: 匿名さん]

>>3870 匿名さん
保険は3860で回答済みです。

[3872: マンション検討中さん]

>>3870 匿名さん
借り換えではなくて、新規のはなしです。
今固定金利と変動金利の差が1.1％（smtb）▲0.497％（住信sbi）≒0.6％程度ですが、何%程度差が開いたら変動を選ぶことに合理性を見いだせそうですか？

>>3871 匿名さん
つまり、生命保険に入って変動を選ぶことに矛盾はないということで宜しいでしょうか？

[3873: 匿名さん]

>>3870 匿名さん

最低でも2%開いて、さらに重要なのが、将来的に、金利差が縮小する予想がないと将来の借り換えメリットが生じないので、変動を選ぶメリットはないと思います。2%は3867の式で考えています。。

[3874: マンション検討中さん]

>>3873 匿名さん
>>将来的に、金利差が縮小する予想がないと将来の借り換えメリットが生じない

その予想の主語は誰ですか？マーケット？それとも個人？

[3875: マンション検討中さん]

>>3867 匿名さん

>>1%+借り換えの時の固定変動の金利差>当初実行時の金利差

今月変動0.497％で借りた場合、
0.497％＋（借り換えの時の固定変動の金利差）＞0.6％（≒現在の固定・変動金利差）

借換時の固定変動の金利差＞0.103％となったら借り換えるメリットがあるということ？
もうちょっと丁寧に説明がないと分からない文章ですね。

[3876: 匿名さん]

>>3874 マンション検討中さん

予想の主語はどちらでもいいですが、足下ではそんな予想成り立たないので、変動で借りる理由がないと申し上げております。

[3877: 匿名さん]

>>3872 マンション検討中さん

3860を前の文脈からしっかり読んでくださいよ。保険については。

[3878: 匿名さん]

>>3875 マンション検討中さん

失礼しました不号が逆ですね。
逆にすればご理解のとおりです。
申し訳ございませんでした。

[3879: マンション検討中さん]

>>3876 匿名さん
「固定変動の金利差2％以上且つ個人的に将来金利差が縮小する予想ができる」場合に借換メリットがあるということですね。

ではこの根拠はなんですか？
>>3865にあるように固定変動金利差に係わらず借換メリットは十分に発生しますが、その場合でも金利差がなければ借換しない方がいいということになってしまいますよ？それは変ですね。

[3880: マンション検討中さん]

>>3878 匿名さん

ん？符号が逆？余計変になりますよ。。。

借換時の固定変動の金利差が0.103％未満であれば借換メリットがあると。。。
変ですよね？