固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3801: 匿名さん]

>>3800
不動産価格が金利で決まっているのではなく、
金利の決定に不動産価格の影響が大きいのですよ。

不動産価格がどうなるかは分かりませんが、
不動産価格が上げらなければ、金利が上がらないことは分かります。

[3802: 匿名さん]

>>3801 匿名さん

不動産価格が上がらないと金利が上がらないわけはないと思いますが。
そもそも長短金利はどう決定されているんでしたっけ？

[3803: 匿名さん]

>>3802 匿名さん

去年までのマンション価格の上昇はマイナス金利が影響したと言われていますが、傾向として逆じゃないですかね。

[3804: マンション検討中さん]

>>3797 匿名さん
だから10年で1.5％以上上昇して以降下がらないと思う人は固定すればいいし、
そんな上がらないと思う人は変動にすればいいだけでしよ。
ゼロリスクを求めるなら固定一択だし、そこは人それぞれですね。

[3805: マンション検討中さん]

大切なのは今後金利がどれ位あがるか？
ではない。そんなこと議論しても建設的な流れにはならないのは今までのやりとりを見ても明らか。

大切なのはどの位金利が上がるとどう返済額に影響があるのかということを具体的に考えること。

[3806: 匿名さん]

>>3801
恥ずかしいレスはやめましょう笑

[3807: 匿名さん]

ネタ投下
「マーケットはこの10年間の金利上昇を全く考えていない。」

短期金利の代表指数：無担保コール翌日物-0.035％
長期金利の代表指数：10年国債利回り0.06％

もちろんマーケットは間違えることも多い。
あとは個々人の考え方次第です。

[3808: 匿名さん]

>>3804 マンション検討中さん

私もそんなに上がるとは思ってなくて、テールリスクだと思ってますが3797の通り、死亡リスクよりはリスク量が多いのだから適切な対応をするのは当たり前です。
対応として固定にするか、一定の金利上昇があったときに、あらかじめ決めておいたルールベースで借り換えを実行するかだと思いますが、しっかり計算のできる3804さんでさえ、ルールを策定できていないのだから、そもそも一般の人が管理できるリスクではないんだと思います。
現物株をやるときだって損切ルール決めるんですから、損得で変動を借りるなら当然のことですよね。
そもそも、借り換えの取引費用とか考えたら、
3804さんが無視されたように損切ラインも見定めるの難しいしルールベース管理出来ないと見るのが妥当ではないでしょうか。
結局変動という選択は適切ではないんですよ。

[3809: 匿名さん]

>>3805 マンション検討中さん
返済額額への影響だけじゃなくて、損切をどうするのか、ルールと手続きまで考えなきゃダメだと思います。
多くの人はドルコスト投信やっても、出口のこと考えられてないと思いますが、そうなってはいけないということです。

[3810: マンション検討中さん]

>>3809 匿名さん
うーん、住宅ローンにおける損切りって何を指してますか？？自己破産ですか？

[3811: 匿名さん]

しっかり計算ができて、リスク管判断ができる人は
ま、とりあえず変動一択だわな。

それが出来ない人とか行動すべきときに
行動するのが面倒な人は固定でいいんじゃん？

4000万借りて、差が大きくなっても500万くらいでしょ？
どちらも間違いじゃないと思う。

ま、ただその行動すべきときがくる可能性は
限りなく低いと思うけど。

[3812: マンション検討中さん]

>>3809 匿名さん
ドルコスト平均法で長期で投信買う場合は出口戦略を策定しておく必要性は少ないだろ。例の出し方が下手すぎませんか？
なんて考える必要

[3813: 匿名さん]

また、変なのが湧いてきたな。

住宅ローンの変動金利と
株取引の話を一緒くたにしているのが笑える

[3814: 匿名さん]

>ま、ただその行動すべきときがくる可能性は
>限りなく低いと思うけど。

自分はリスク管理できまっせ風を装っているけど、
結局こうやって潜在リスクを軽視する人が多いんだよなあ。
限りなく低い根拠ってなんなのだろう。

そもそも固定=思考停止的な考えは間違っていて、
今の固定金利水準なら選択肢としてかなり魅力的ですよ。

高収入な方の方が固定を選び、固定を選んでいる方が金利リスクを理解している、
というのはやはりあながち間違っていないなと。
変動も合理的な選択肢だし選んでいる人を否定するつもりはないけど、
選んでいる人の多くは「今安いし上がらないでしょ」という安易な考えなんだろうな。

[3815: マンション検討中さん]

>>3814 匿名さん
実際よく考えないで変動選ぶ人が多いのは事実だね。あと、銀行の担当もみんな変動ですからと安易な勧め方しているのも事実。
ただ、変動が魅力的な商品性であることもまた事実。変動が上がらないと予想する大きな根拠は長期金利が低いことと、なかなか景気が良くなると思えないってことかな。

[3816: 匿名さん]

>>3815

http://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html
一応ソース。

>ただ、変動が魅力的な商品性であることもまた事実。

事実だと思うよ。あと5年は大きく変わらないと思うし。
ただ、借り換えもコストはかかるので、10年~15年で返せないなら固定の方が良いと思ってる。
国としてインフレに取り組んでいるし、最悪スタグフレーションも起こりうる。
10年は可能性低くても20年はまったくわからない。
一つのポイントは返済予定期間かなあ。

[3817: 匿名さん]

>>3814 匿名さん
前段おっしゃる通りです。
具体的に計算してリスクを管理してるつもりになっているだけで、実際にリスクに対処するかは考えられないですよ。
だから、固定しか選択肢はないと思います。

[3818: 匿名さん]

>>3810 マンション検討中さん
変動で借りる場合の完済もしくは固定への切り替えのことです。

[3819: 匿名さん]

>>3811 匿名さん

ここまでの議論で、個人に適切なリスク判断は出来ないということをご説明させていただいているのですが。。
繰上げ返済でどのくらい金額が浮くかという計算は出来ても、実際に金利が上がったときにどう対応するのか、考えられないということです。

[3820: マンション検討中さん]

>>3818 匿名さん
十分に余力があるなら、完済する。
ない場合、メリットがあるなら借り換えする。
メリットがないならそのまま。

それだけの当たり前のことでは？？

[3821: 匿名さん]

>>3812 マンション検討中さん

出口戦略が不要というのは、ドルコストの本質が理解できていないということですね。
買うときと同じように、基準価額は変動してるんだから、どう換金していくのか、考えないといけない。

[3822: 匿名さん]

>>3820 マンション検討中さん

メリットってなんですか？
どのようなタイミングどう借り換えをするのか、数字をもとにご教示ください。
それが固定金利に比べてどう優れているのかもご教示ください。
私自身、そういった実例を考えつかないので、勉強になると思っています。

[3823: 匿名さん]

>>3813 匿名さん

金利リスクを変動金利でコスト削減しようとしてる人にとってはリスク管理が必要でどのタイミングで借り換えや完済をするか検討する必要があると申し上げています。
ちゃんと前の投稿をお読みになっていただければと思います。

[3824: マンション検討中さん]

>>3821 匿名さん
いや、だからねぇ。「必要性が少ない」ね。
短期売買の方こそ出口戦略が必要。ドルコストは出口戦略なく、必要な時に換金したい人にも向いている。

[3825: 匿名さん]

>>3816 匿名さん
おっしゃる通りで、10年で確実に完済できるなら、変動もあり得るのかもしれません。
ただ、最近金利上がってますが、変動とほとんど変わらない10年固定があります。

[3826: 匿名さん]

>>3824 マンション検討中さん

必要なときに換金してたらドルコストのメリットが半減してるんじゃないですか。
必要性が少ないって何に基づいて少ないんですか？

[3827: 匿名さん]

減税があるから、住宅ローンに金利リスクなんてものは無くて
カードのポイント還元なんかと同じで

現金払いよりどこが、還元率が良くて、付帯サービス(団信)が良いのかっていう観点で選べば、良いと思います

[3828: 匿名さん]

>>3811 匿名さん

あとは限りなく少ないっていっても、死亡リスクよりリスク量が高いと思うので、生命保険に入って、金利リスクをヘッジしないのは矛盾した行動ですよね。

[3829: 匿名さん]

>>3827 匿名さん

それは適用金利が1.0%より低い時だけです。

[3830: 匿名さん]

>>3807 匿名さん

そもそも、マイナス金利にコミットしている日本銀行が、金融システムレポートの中で、1~3%の金利上昇シナリオでストレステストやってるんだから、3%の金利上昇では計算する必要があると思います。
ただ、1番重要なのは変動の人は借り換えルールを自分で考えてみて、合理的にできないことを確認することだと思います。

[3831: マンション検討中さん]

>>3828 匿名さん
リスク量って聞き慣れないんですがなんですか？

[3832: 匿名さん]

政府がたらふく国債を発行し、日銀はマネタリーベースを増やすために国債を買い取り、円を市場に増やして行く。
国債が満期になっても、日銀は政府に返金を要求しない。
普通の企業なら経営が悪化するが、日銀が買い取る現金がなくなれば大量に円を発行し、さらに買い取る。
いつかは円安インフレになりそうですが、どうなんでしょう？
そもそも日銀は破綻しないですか？

[3833: 匿名さん]

自国通貨建てで発行できていることや対外純資産を考えれば現状日銀の破綻懸念は少ないのではないでしょうか？事実マーケットはそのように見ているから日本国債が買われて利回りは最低水準なのでしょうね。

て、日銀破綻したら住宅ローンの変動がどうのこうのレベルの話ではないですね。。

[3834: 匿名さん]

>>3807　匿名さん
それは市中長期金利の上昇シナリオですね。短期金利が3％あがったら変動金利云々の前に日本の中小企業の大半がショートするでしょう。

【シミュレーション】
ケース1）35年間金利据置　　　変動4358万円　固定4820万円　繰上4341万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　 変動4553万円　固定4829万円 繰上4517万円
ケース3）10年後金利＋1％　　 変動4756万円　固定4838万円　繰上4698万円
ケース4）10年後金利＋1.3％　 変動4881万円　固定4843万円　繰上4809万円
ケース5）10年後金利＋1.5％　 変動4966万円　固定4846万円　繰上4884万円
ケース6）10年後金利＋3.0％　 変動5640万円　固定4873万円　繰上5466万円

10年後3％上昇というテールリスクシナリオでも600万程度ですね。
毎月の返済が10万3千から14万6千へと結構アップしますがまあ許容内でしょう。

また、そういった状況では変動の店頭金利5.475％になっているということなので優遇金利も今よりも拡大された商品が出てくる可能性も高いので借換えも選択肢としてでてくるでしょう。

[3835: 匿名さん]

>>3833 匿名さん
そうなると日銀の国債保有率が今の40%をはるかに超え、買い取る国債がない場合政府はさらに国債を発行しますよね。
このスキームが働いているなら、なぜ国債を政府が発行する事に問題を指摘する方がいるのですか？

[3836: マンション検討中さん]

>>3835 匿名さん
所謂ハイパーインフレ懸念ですね。
う～ん、本気で知りたいなら、ここで聞くのは間違ってますね。

[3837: 匿名さん]

>>3834 匿名さん

調達金利が高いのにそんな住宅ローンを優遇する理由ないですよね。

[3838: マンション検討中さん]

>>3837 匿名さん
とてもいい指摘だと思います。そこが金融機関の役得。
金利下落＝銀行収益悪化、金利上昇＝銀行収益向上という傾向あると思うんですが、これは指摘の通り調達も上昇するからありえないですよね？
ただ、これは成り立っています。ざっくり言うと金利の絶対値があがると金融機関はプレミアムを乗っけやすくなるんですよね笑　固定も同じ

[3839: 匿名さん]

>>3834 匿名さん

そんな都合よく、10年後とか仮定おいてるから。。

[3840: 匿名さん]

>>3838 マンション検討中さん
だから、いま、固定しない理由はない。

[3841: マンション検討中さん]

>>3840 匿名さん
う～ん、「だから」の前後がなりたってないと思うのですが如何でしょうか？

[3842: 匿名さん]

>>3814 匿名さん

頭固いね。

[3843: 匿名さん]

>>3840 匿名さん

だから、なんで？

[3844: 金融屋さん]

>>3814 匿名さん

高所得が固定で低所得が変動とか、未だに言ってる恥ずかしい人がまだいるんだね。

ただ単に安いからって変動借りてる人も確かにいるだろうけど、
貸してる方からしてみたら高所得な客ほど
変動が多いんだけどな。

低所得に最優遇なんて出せないし。

[3845: 匿名さん]

>>3843 匿名さん

ちゃんと100件くらい読んでいらっしゃいますか。

[3846: 匿名さん]

>>3838 マンション検討中さん

これは成り立っているのこれって何を指しているんでしょうか。
銀行がプレミアム0.1~0.3%のプレミアムを乗せているから固定はダメというのは、理解出来ないんですが。。

[3847: マンション検討中さん]

>>3846 匿名さん
これというのは「金利下落＝銀行収益悪化、金利上昇＝銀行収益向上」のことです。

えーと、固定がダメってどこに書いてありますか？？

[3848: 匿名さん]

>>3846 匿名さん
被害妄想激しい人に何言っても無駄かもですが、、
変動も固定も使い方次第、どちらもいい商品ですよ。

[3849: 匿名さん]

結論は、今ではどっちも良商品。
各自、自分の財政状況によって固定がお勧めか変動がお勧めかは違う。
以上。

[3850: 匿名さん]

>>3848 匿名さん
被害妄想ってなんですか？