固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3782: 匿名さん]

私が前に書いたんですが、バブルから20年余りしか経過しておらず、
プラザ合意ですら景気がおかしくなったので、何が起きても不思議じゃないですよ。
トランプの主張はあの頃のアメリカと似ていますしね。

[3783: マンション検討中さん]

>>3779 匿名さん
再投下
【前提】
・4000万円、期間35年、元利均等
・変動0.497％（団信込）※住信sbi
・長期固定(30年固定当初優遇)※三井住友信託
当初30年1.1％爾後▲1.4％（団信込）

【シミュレーション】　
ケース1）35年間金利据置　変動4358万円 　固定4820万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　変動4633万円　固定4829万円
ケース3）10年後金利＋1％　変動4756万円 固定4838万円
ケース4）10年後金利＋1.5％　変動4966万円　4846万円

損益分岐点は10年後金利が1.3％上昇ですかね。

[3784: 匿名さん]

>>3783 マンション検討中さん

10年後に1.3%上がったらどうされるのですか。

[3785: マンション検討中さん]

>>3779
>>3777さんは10年後にこの状況下だったらどうされますか？
そもそも、今の10年国債利回りが0%近辺の状況下でこの10年で金利が1％も上がるとは全く思えませんが（長期金利は将来の金利予想・期待値に基づいている為。）、
ただ、もし10年後1％・1.5％金利があがったら以下三つを検討します。
①借換　②一部繰上返済　③完済

①はその時試算して検討、10年後のことは今試算できませんから省略。③は10年後3000万円一括返済は少し困難そうですね。
現実的なところでは②の一部繰上返済でしょう。

[3786: マンション検討中さん]

>>3784　匿名さん
万が一、そんなに上がったら②一部繰上返済します。
変動0.497％で借りることで固定1.1％に比べ毎月1.1万円のCF余剰が生まれます。
前提：固定1.1％が払えないから変動にする、ではなくて払えるけど変動を選択

つまり10年間で1.1万円×12ヶ月×10年間＝132万円のCF余剰。
実際にはもっと内入れすると思いますがここでは132万円期間短縮の繰上返済したとしましょう。

【10年後132万円一部繰上返済シミュレーション】　
ケース1）35年間金利据置　　　変動4358万円　固定4820万円　繰上4341万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　 変動4553万円　固定4829万円 繰上4517万円
ケース3）10年後金利＋1％　　 変動4756万円　固定4838万円　繰上4698万円
ケース4）10年後金利＋1.3％　 変動4881万円　固定4843万円　繰上4809万円
ケース5）10年後金利＋1.5％　 変動4966万円　固定4846万円　繰上4884万円

10年後短P＋1.5％上がりその後下がることがないという状況で38万円の差ですね。
まあ、短Pをそんなにあげることができる位に景気が良くなっていればそれはそれで嬉しいことですね。
変動金利がこんなに安く借りられるなんて銀行の努力というか競争のおかげですね。みなさん感謝しましょう。
※ちなみに変動の銀行粗利は0.1％だそうです。

[3787: 匿名さん]

0.497％はどちらの銀行ですか？

[3788: 匿名さん]

>>3787
SBI銀行
現在の優遇金利を考えたらSBIが最強
自分は借り換えメリットがないからしないけど
今から新規でローン組む人は心底うらやましい

[3789: 匿名さん]

>>3786 マンション検討中さん

ありがとうございます。大変勉強になります。
ちなみにその繰上げ返済はなにをトリガーにして行うでしょうか。1.3%金利が上昇したときでしょうか。
あとは、金利が1.3%上昇した時点で、どのように損切りや益の確定をするのか、ご教示ください。

[3790: マンション検討中さん]

>>3789 匿名さん
ローン控除が終わる10年後ですね。
損切りや益の確定？？

[3791: 匿名さん]

変動・固定どちらも合理的な選択と言える低金利時代なので否定はしないですが、
これから金利があがるわけないだろうという理由で変動を選ぶ人は危ないと思います。
そういった人ほど思考停止をして短期~中期のマクロ状況の変化を見逃します。

低収入の人ほど変動を選び、変動を選んでいる人ほど金利リスクを理解していない、
という調査結果が出てましたが、残念ながら上記のような人は多いのでしょう。

[3792: 匿名さん]

>>3971さん

仰る通りだと思います。

[3793: 匿名さん]

>>3788 匿名さん
今月は0.447%みたいです

ネット銀行だから手数料が高く2.18%かかるから
繰上時に返金無いことを考慮する必要ありますが
それ含めても魅力的な水準ですね。

うちは今、短期固定で0.33%なので、同じ水準なら
固定期間終了後借り換え検討してみる価値ありそう

[3794: 匿名さん]

>>3790 マンション検討中さん

一部繰上げ返済は金利が上がらないとという前提があるから、成り立ってるのであって、どこかで固定に借り換えるか、完済するかしないと、金利リスクを遮断できないですよね。
たとえば、0.8~1%の上昇までなにもしないで、2%上昇となったらその時点でヘッジコストまで、借り換えるか判断ができるのか。
どこかで損切できなかったら、損失は拡大する可能性があります。

[3795: マンション検討中さん]

>>3794 匿名さん
一部繰上返済は金利が上がらないことを前提というのは初耳です。どういうことですか？
金利リスクを遮断することを目指す人は変動は選びませんね。

[3796: 匿名さん]

>>3794 匿名さん

変動で、現在でも10年後も借り換えや完済を予定しないのは、死亡可能性が低いから生命保険に加入しないのと同じで、テールリスクと認識しているものを無視しています。
銀行にプレミアムを払いたくないからといって、個人でスワップを購入できないですよね。

[3797: 匿名さん]

>>3795 マンション検討中さん
3795さんの一部繰上げ返済で対応するというのは1.5%以上の金利上昇はないという前提があるから計算が成り立っているのであって、実際に1~2%程度上がったときにどうするのか、考えないと意味がないですよね。
そもそも、固定変動の金利差は、一定の銀行のマージンを考慮しても、生命保険の収入保障保険の2~4倍程度の利率があるので、死亡のリスクをより、金利上昇のリスク量の方が多いんじゃないですかね。
生命保険は入って、金利リスクは遮断しないという行動は矛盾してるんではないでしょうか。

[3798: 匿名さん]

>>3793 匿名さん

借り換えは体を壊すとできなくなるので体調管理には細心のご注意を。私は昨年借り換えましたが、丁度仕事が立て込んでおり血圧がかなり高かったので、ヒヤヒヤしました。

[3799: 匿名さん]

>>3794
金利の上昇化なら、家が買った時より高く売れるので
損失は拡大しませんよ。
買った時より高く売れるので損切りにもならず、利益確定です。

[3800: 匿名さん]

>>3799 匿名さん

いろんな要素があるのに不動産価格がどうなるのかはわからないと思います。
不動産価格は金利できまっているわけではありません。

[3801: 匿名さん]

>>3800
不動産価格が金利で決まっているのではなく、
金利の決定に不動産価格の影響が大きいのですよ。

不動産価格がどうなるかは分かりませんが、
不動産価格が上げらなければ、金利が上がらないことは分かります。

[3802: 匿名さん]

>>3801 匿名さん

不動産価格が上がらないと金利が上がらないわけはないと思いますが。
そもそも長短金利はどう決定されているんでしたっけ？

[3803: 匿名さん]

>>3802 匿名さん

去年までのマンション価格の上昇はマイナス金利が影響したと言われていますが、傾向として逆じゃないですかね。

[3804: マンション検討中さん]

>>3797 匿名さん
だから10年で1.5％以上上昇して以降下がらないと思う人は固定すればいいし、
そんな上がらないと思う人は変動にすればいいだけでしよ。
ゼロリスクを求めるなら固定一択だし、そこは人それぞれですね。

[3805: マンション検討中さん]

大切なのは今後金利がどれ位あがるか？
ではない。そんなこと議論しても建設的な流れにはならないのは今までのやりとりを見ても明らか。

大切なのはどの位金利が上がるとどう返済額に影響があるのかということを具体的に考えること。

[3806: 匿名さん]

>>3801
恥ずかしいレスはやめましょう笑

[3807: 匿名さん]

ネタ投下
「マーケットはこの10年間の金利上昇を全く考えていない。」

短期金利の代表指数：無担保コール翌日物-0.035％
長期金利の代表指数：10年国債利回り0.06％

もちろんマーケットは間違えることも多い。
あとは個々人の考え方次第です。

[3808: 匿名さん]

>>3804 マンション検討中さん

私もそんなに上がるとは思ってなくて、テールリスクだと思ってますが3797の通り、死亡リスクよりはリスク量が多いのだから適切な対応をするのは当たり前です。
対応として固定にするか、一定の金利上昇があったときに、あらかじめ決めておいたルールベースで借り換えを実行するかだと思いますが、しっかり計算のできる3804さんでさえ、ルールを策定できていないのだから、そもそも一般の人が管理できるリスクではないんだと思います。
現物株をやるときだって損切ルール決めるんですから、損得で変動を借りるなら当然のことですよね。
そもそも、借り換えの取引費用とか考えたら、
3804さんが無視されたように損切ラインも見定めるの難しいしルールベース管理出来ないと見るのが妥当ではないでしょうか。
結局変動という選択は適切ではないんですよ。

[3809: 匿名さん]

>>3805 マンション検討中さん
返済額額への影響だけじゃなくて、損切をどうするのか、ルールと手続きまで考えなきゃダメだと思います。
多くの人はドルコスト投信やっても、出口のこと考えられてないと思いますが、そうなってはいけないということです。

[3810: マンション検討中さん]

>>3809 匿名さん
うーん、住宅ローンにおける損切りって何を指してますか？？自己破産ですか？

[3811: 匿名さん]

しっかり計算ができて、リスク管判断ができる人は
ま、とりあえず変動一択だわな。

それが出来ない人とか行動すべきときに
行動するのが面倒な人は固定でいいんじゃん？

4000万借りて、差が大きくなっても500万くらいでしょ？
どちらも間違いじゃないと思う。

ま、ただその行動すべきときがくる可能性は
限りなく低いと思うけど。

[3812: マンション検討中さん]

>>3809 匿名さん
ドルコスト平均法で長期で投信買う場合は出口戦略を策定しておく必要性は少ないだろ。例の出し方が下手すぎませんか？
なんて考える必要

[3813: 匿名さん]

また、変なのが湧いてきたな。

住宅ローンの変動金利と
株取引の話を一緒くたにしているのが笑える

[3814: 匿名さん]

>ま、ただその行動すべきときがくる可能性は
>限りなく低いと思うけど。

自分はリスク管理できまっせ風を装っているけど、
結局こうやって潜在リスクを軽視する人が多いんだよなあ。
限りなく低い根拠ってなんなのだろう。

そもそも固定=思考停止的な考えは間違っていて、
今の固定金利水準なら選択肢としてかなり魅力的ですよ。

高収入な方の方が固定を選び、固定を選んでいる方が金利リスクを理解している、
というのはやはりあながち間違っていないなと。
変動も合理的な選択肢だし選んでいる人を否定するつもりはないけど、
選んでいる人の多くは「今安いし上がらないでしょ」という安易な考えなんだろうな。

[3815: マンション検討中さん]

>>3814 匿名さん
実際よく考えないで変動選ぶ人が多いのは事実だね。あと、銀行の担当もみんな変動ですからと安易な勧め方しているのも事実。
ただ、変動が魅力的な商品性であることもまた事実。変動が上がらないと予想する大きな根拠は長期金利が低いことと、なかなか景気が良くなると思えないってことかな。

[3816: 匿名さん]

>>3815

http://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html
一応ソース。

>ただ、変動が魅力的な商品性であることもまた事実。

事実だと思うよ。あと5年は大きく変わらないと思うし。
ただ、借り換えもコストはかかるので、10年~15年で返せないなら固定の方が良いと思ってる。
国としてインフレに取り組んでいるし、最悪スタグフレーションも起こりうる。
10年は可能性低くても20年はまったくわからない。
一つのポイントは返済予定期間かなあ。

[3817: 匿名さん]

>>3814 匿名さん
前段おっしゃる通りです。
具体的に計算してリスクを管理してるつもりになっているだけで、実際にリスクに対処するかは考えられないですよ。
だから、固定しか選択肢はないと思います。

[3818: 匿名さん]

>>3810 マンション検討中さん
変動で借りる場合の完済もしくは固定への切り替えのことです。

[3819: 匿名さん]

>>3811 匿名さん

ここまでの議論で、個人に適切なリスク判断は出来ないということをご説明させていただいているのですが。。
繰上げ返済でどのくらい金額が浮くかという計算は出来ても、実際に金利が上がったときにどう対応するのか、考えられないということです。

[3820: マンション検討中さん]

>>3818 匿名さん
十分に余力があるなら、完済する。
ない場合、メリットがあるなら借り換えする。
メリットがないならそのまま。

それだけの当たり前のことでは？？

[3821: 匿名さん]

>>3812 マンション検討中さん

出口戦略が不要というのは、ドルコストの本質が理解できていないということですね。
買うときと同じように、基準価額は変動してるんだから、どう換金していくのか、考えないといけない。

[3822: 匿名さん]

>>3820 マンション検討中さん

メリットってなんですか？
どのようなタイミングどう借り換えをするのか、数字をもとにご教示ください。
それが固定金利に比べてどう優れているのかもご教示ください。
私自身、そういった実例を考えつかないので、勉強になると思っています。

[3823: 匿名さん]

>>3813 匿名さん

金利リスクを変動金利でコスト削減しようとしてる人にとってはリスク管理が必要でどのタイミングで借り換えや完済をするか検討する必要があると申し上げています。
ちゃんと前の投稿をお読みになっていただければと思います。

[3824: マンション検討中さん]

>>3821 匿名さん
いや、だからねぇ。「必要性が少ない」ね。
短期売買の方こそ出口戦略が必要。ドルコストは出口戦略なく、必要な時に換金したい人にも向いている。

[3825: 匿名さん]

>>3816 匿名さん
おっしゃる通りで、10年で確実に完済できるなら、変動もあり得るのかもしれません。
ただ、最近金利上がってますが、変動とほとんど変わらない10年固定があります。

[3826: 匿名さん]

>>3824 マンション検討中さん

必要なときに換金してたらドルコストのメリットが半減してるんじゃないですか。
必要性が少ないって何に基づいて少ないんですか？

[3827: 匿名さん]

減税があるから、住宅ローンに金利リスクなんてものは無くて
カードのポイント還元なんかと同じで

現金払いよりどこが、還元率が良くて、付帯サービス(団信)が良いのかっていう観点で選べば、良いと思います

[3828: 匿名さん]

>>3811 匿名さん

あとは限りなく少ないっていっても、死亡リスクよりリスク量が高いと思うので、生命保険に入って、金利リスクをヘッジしないのは矛盾した行動ですよね。

[3829: 匿名さん]

>>3827 匿名さん

それは適用金利が1.0%より低い時だけです。

[3830: 匿名さん]

>>3807 匿名さん

そもそも、マイナス金利にコミットしている日本銀行が、金融システムレポートの中で、1~3%の金利上昇シナリオでストレステストやってるんだから、3%の金利上昇では計算する必要があると思います。
ただ、1番重要なのは変動の人は借り換えルールを自分で考えてみて、合理的にできないことを確認することだと思います。

[3831: マンション検討中さん]

>>3828 匿名さん
リスク量って聞き慣れないんですがなんですか？