固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3751: 匿名さん]

>>3748 マンション検討中さん

おっしゃるとおりで、固定っていうと、高いと思ってる人は、たぶんみずほとか、smbcとかの固定を想定してるんでしょうね。
探せば他に安い固定があるのに勿体無いと思います。

[3752: 匿名さん]

>>3749 マンション検討中さん

おっしゃってるのは当たり前の話ですよね。
わずかなプレミアムを銀行に渡さないために自分のbsの貸方の6~8割を金利リスクにさらすのは理解に苦しみますが。
0.1~0.3%のプレミアムを渡せないくらいの収支なら、そもそもローンを組むことが適切でないと思いますがいかがでしょうか。

[3753: マンション検討中さん]

>>3750 匿名さん
はい、足下とフラットというのは明らかに短期の話ですが何か？
金利が上がらないなんて決めつけてませんよ。リスクとリターンのバランスですよ。

[3754: 匿名さん]

>>3745 匿名さん
短期固定って10年未満の固定のことでよろしいでしょうか。期間終了後の優遇幅の縮小を考えると長期固定とほとんど変わらなかったです。

[3755: 匿名さん]

>>3745 匿名さん

金利リスクをテイクすることができる個人とはどのような属性の方でしょうか。ご教示ください。

[3756: マンション検討中さん]

>>3752 匿名さん
はい、当たり前の話なので省略して書いたらロジックを説明して欲しいとの依頼から説明させて頂きました。

[3757: 匿名さん]

>>3746 匿名さん

そのような考え方が適切だとおもいます。
一方で資産の流動性を確保することも重要であると考えます。

[3758: 匿名さん]

>>3753 マンション検討中さん

短期的な目線ということは、ブーメランになってしまっていると思いますが如何でしょうか。
上がらないとわけではないとのこですが、金利上昇した場合にご自分の収支がどうなるのか、考えてた後にリスクリターン再検証してはいかがでしょうか。
変動や短期固定のリスクがリターンに見合っているケースが見当たらないので、是非いろんな見方を共有いただけると助かります。

[3759: 匿名さん]

>>3756 マンション検討中さん
52の後段についても、リスクにリターンの関係で、例えば金利上昇が1%したときに収支計算がどうなるのか、バランスシートがどうなるのか、計算していただいて、リスクとリターンの関係をご議論頂ければ幸いです。

[3760: マンション検討中さん]

>>3758 匿名さん
とても基本的なことですが、短期だけみてはだめ、長期だけみてもだめ。両方みるべきなんですね。
これ当たり前のことですが、ここまで説明しないとなかなか分からない人も多いのが現状なんですよね。。。

[3761: 匿名さん]

金利上昇に対しての見解は有識者も含めて個々で違うから
どのみち自分の私見を述べるしかない。それがポジショントークになるのも必然。
すると今度は相手の私見に同意しづらくなり、各々資産状況も違うので、議論となると平行線しか辿らないと思われますね。

[3762: マンション検討中さん]

>>3761 匿名さん
おっしゃる通りですね。
つまり、変動は理解できないと頭ごなしにいってしまうのは強引ってものです。変動も固定も使い方次第ですよ。

[3763: 匿名さん]

>>3746 匿名さん

預貯金＝金融資産と同義

[3764: 匿名さん]

>>3761 匿名さん

逆にどのような資産構成の人が変動で借りるべきなのか、ご教示いただけませんか。
具体的に収支計算せずに、議論するから平行線になるだけだと思いますがいかがでしょうか。

[3765: 匿名さん]

>>3762 マンション検討中さん

頭ごなしかどうかわからないですが、具体的にどのような状況で、変動金利がいいのでしょうか。ご教示ください。

[3766: 匿名さん]

>>3764 匿名さん
一定の許容範囲のあるモデルケースを作成すると良いかもしれませんね。
それに当てはめて考える。
個人個人がそれぞれの個人的な意見を書いても、それは書いているだけで参考にはなり難いですから。

[3767: 匿名さん]

>>3760 マンション検討中さん

具体的な計算なしに、理解出来ないのにと申し上げております。
低金利で、固定変動の金利差が小さい環境下で、どのように考えたら変動がいいのか、数字を伴ったシナリオでお示しいただけませんか。
そのようなケースがあるなら大変勉強になります。

[3768: 匿名さん]

自分は変動にして正解だった。固定は信じられない。
自分は固定にして正解だった。変動は信じられない。

そう書いているだけで、結局自身がそう信じて正解だった、と言っているだけです。

[3769: 匿名さん]

>>3766 匿名さん

例えば固定と変動の金利差が3%程度あれば、一定の金利上昇があっても、変動の方が優れているとなりますよね。
今は0.5%程度なので、1%くらい上がることがあったら明らかに固定の方が優れている。
0.5%を得るために金利リスクをテイクする。
その辺りが理解に苦しむのですが。

[3770: 匿名さん]

>>3769 匿名さん
それはあなた自身が理解に苦しんでいるだけなのでは？
要はあなたの基準だと0.5%の金利リスクが許容できないから理解が出来ない。と発言しているだけかと。
他人に理解を求めているわけではなく、あなたが他人の決定が理解が出来ない、というスタンスです。

[3771: 匿名さん]

・日銀が金融緩和してインフレ率2%以上継続しない限り金利は上がらない(コントロール失敗して上がったらそれは日本経済崩壊している)
・また、好景気になってインフレ率2%以上継続したら金利は上がるがその時は不動産価格も当然上昇しているので借替えや住み替えで対応する(そもそも好景気になると思ってる日本人はほとんどいないだろう)
・失敗したら自己破産すればいい。変動組が破産するような事態になったら日本の財政も企業も滅茶苦茶になってるから赤信号皆で渡れば怖くない

[3772: 匿名さん]

>>3769 匿名さん
あと、あなたの考え方が間違っている、という見解をする人はいないと思います。
あなたはあなたの意見で正しいので。

[3773: 名無しさん]

>>3771 匿名さん

ま、そういうこった。

[3774: 匿名さん]

変動選ぶ人も、固定選ぶ人も
どっちも間違いではないでしょ。

まあ、20年やそこらで完済する場合なら、
変動の方が少なくてすむ可能性の方が
高いと思うけど、大した違いにならんでしょ。
3771さんが言うような場合以外は。

[3775: 匿名さん]

>>3763 匿名さん

それで？

[3776: マンション検討中さん]

>>3769 匿名さん
もう変動は理解できないという考え方で頭が凝り固まってしまっていますね。
自信の相場観を前提に話をされるから柔軟性に欠いた
思考になってしまっているのでしょう。
つまり、3769さんとしては
「1％上がることはあっても、3％も上がらないだろう。」という前提があるのでしょう。

[3777: マンション検討中さん]

ネタ投下
・4000万円、期間35年
・変動0.6％（団信込）※都銀ベース
・長期固定（フラットs90％以下）当初5年0.82％爾後1.12％（団信別途270万円）総支払額5045万円

変動金利シミュレーション
ケース1）35年間金利据置　　総返済額4435万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　　総返済額4633万円
ケース3）10年後金利＋1％　　　総返済額4838万円
ケース4）10年後金利＋1.5％　　総返済額5050万円

この15年で短Pの最高値と最低値の差が0.5％。100年に一度といわれたリーマンショック級の変化を内包してこの程度。
その三倍のストレスをかけてやっと固定にメリットが得られるレベル。
あとは人それぞれの環境・状況・価値観次第ですね。
私は変動も固定も優秀な金融商品だと思います。

[3778: 匿名さん]

>>3771 匿名さん


そんなマクロ経済シナリオを語ったところで、有益な議論にならないと思うのですが、いかがでしょうか。
先が読めないから、個人で抱えるべきでない金利リスクをヘッジするために固定する必要があるんと思うのですが、いかがでしょうか。

[3779: 匿名さん]

>>3777 マンション検討中さん

やっと計算してくださる方がいらっしゃいましたね。ありがとうございます。
まず、固定はsmtbで、1.1%で団信込みがあり、変動はsbiで0.5%がありますのでそれで計算します。ご呈示の金利は変動固定は共に高いので、そもそも選択対象にはならないと思います。
4000万円で35年とすると、
変動が変動しないと4360万円、
固定は4820万円です。
計算いただいたのと同様に10年後から、変動が1%上がると4760万円です。
3777さんは10年後にこの状況下だったらどうされますか？
加えて10年後に1.5%上昇した場合どうされますか？

[3780: 匿名さん]

>>3779 匿名さん

ちなみに、金融システムレポートでは全年限1~3%の金利上昇での、金利リスク計算をしています。
短プラのトラックレコードどうのじゃなくて、ストレスシナリオではMax 3%まで考える必要があるということですね。

[3781: 匿名さん]

こんだけトランプがしこたまミサイルぶっ放そうが、
あるいは北朝鮮ぶっ潰そうが、
日本はたいして変わらないし、
変動も動かなそうな気がしてきたよ。

[3782: 匿名さん]

私が前に書いたんですが、バブルから20年余りしか経過しておらず、
プラザ合意ですら景気がおかしくなったので、何が起きても不思議じゃないですよ。
トランプの主張はあの頃のアメリカと似ていますしね。

[3783: マンション検討中さん]

>>3779 匿名さん
再投下
【前提】
・4000万円、期間35年、元利均等
・変動0.497％（団信込）※住信sbi
・長期固定(30年固定当初優遇)※三井住友信託
当初30年1.1％爾後▲1.4％（団信込）

【シミュレーション】　
ケース1）35年間金利据置　変動4358万円 　固定4820万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　変動4633万円　固定4829万円
ケース3）10年後金利＋1％　変動4756万円 固定4838万円
ケース4）10年後金利＋1.5％　変動4966万円　4846万円

損益分岐点は10年後金利が1.3％上昇ですかね。

[3784: 匿名さん]

>>3783 マンション検討中さん

10年後に1.3%上がったらどうされるのですか。

[3785: マンション検討中さん]

>>3779
>>3777さんは10年後にこの状況下だったらどうされますか？
そもそも、今の10年国債利回りが0%近辺の状況下でこの10年で金利が1％も上がるとは全く思えませんが（長期金利は将来の金利予想・期待値に基づいている為。）、
ただ、もし10年後1％・1.5％金利があがったら以下三つを検討します。
①借換　②一部繰上返済　③完済

①はその時試算して検討、10年後のことは今試算できませんから省略。③は10年後3000万円一括返済は少し困難そうですね。
現実的なところでは②の一部繰上返済でしょう。

[3786: マンション検討中さん]

>>3784　匿名さん
万が一、そんなに上がったら②一部繰上返済します。
変動0.497％で借りることで固定1.1％に比べ毎月1.1万円のCF余剰が生まれます。
前提：固定1.1％が払えないから変動にする、ではなくて払えるけど変動を選択

つまり10年間で1.1万円×12ヶ月×10年間＝132万円のCF余剰。
実際にはもっと内入れすると思いますがここでは132万円期間短縮の繰上返済したとしましょう。

【10年後132万円一部繰上返済シミュレーション】　
ケース1）35年間金利据置　　　変動4358万円　固定4820万円　繰上4341万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　 変動4553万円　固定4829万円 繰上4517万円
ケース3）10年後金利＋1％　　 変動4756万円　固定4838万円　繰上4698万円
ケース4）10年後金利＋1.3％　 変動4881万円　固定4843万円　繰上4809万円
ケース5）10年後金利＋1.5％　 変動4966万円　固定4846万円　繰上4884万円

10年後短P＋1.5％上がりその後下がることがないという状況で38万円の差ですね。
まあ、短Pをそんなにあげることができる位に景気が良くなっていればそれはそれで嬉しいことですね。
変動金利がこんなに安く借りられるなんて銀行の努力というか競争のおかげですね。みなさん感謝しましょう。
※ちなみに変動の銀行粗利は0.1％だそうです。

[3787: 匿名さん]

0.497％はどちらの銀行ですか？

[3788: 匿名さん]

>>3787
SBI銀行
現在の優遇金利を考えたらSBIが最強
自分は借り換えメリットがないからしないけど
今から新規でローン組む人は心底うらやましい

[3789: 匿名さん]

>>3786 マンション検討中さん

ありがとうございます。大変勉強になります。
ちなみにその繰上げ返済はなにをトリガーにして行うでしょうか。1.3%金利が上昇したときでしょうか。
あとは、金利が1.3%上昇した時点で、どのように損切りや益の確定をするのか、ご教示ください。

[3790: マンション検討中さん]

>>3789 匿名さん
ローン控除が終わる10年後ですね。
損切りや益の確定？？

[3791: 匿名さん]

変動・固定どちらも合理的な選択と言える低金利時代なので否定はしないですが、
これから金利があがるわけないだろうという理由で変動を選ぶ人は危ないと思います。
そういった人ほど思考停止をして短期~中期のマクロ状況の変化を見逃します。

低収入の人ほど変動を選び、変動を選んでいる人ほど金利リスクを理解していない、
という調査結果が出てましたが、残念ながら上記のような人は多いのでしょう。

[3792: 匿名さん]

>>3971さん

仰る通りだと思います。

[3793: 匿名さん]

>>3788 匿名さん
今月は0.447%みたいです

ネット銀行だから手数料が高く2.18%かかるから
繰上時に返金無いことを考慮する必要ありますが
それ含めても魅力的な水準ですね。

うちは今、短期固定で0.33%なので、同じ水準なら
固定期間終了後借り換え検討してみる価値ありそう

[3794: 匿名さん]

>>3790 マンション検討中さん

一部繰上げ返済は金利が上がらないとという前提があるから、成り立ってるのであって、どこかで固定に借り換えるか、完済するかしないと、金利リスクを遮断できないですよね。
たとえば、0.8~1%の上昇までなにもしないで、2%上昇となったらその時点でヘッジコストまで、借り換えるか判断ができるのか。
どこかで損切できなかったら、損失は拡大する可能性があります。

[3795: マンション検討中さん]

>>3794 匿名さん
一部繰上返済は金利が上がらないことを前提というのは初耳です。どういうことですか？
金利リスクを遮断することを目指す人は変動は選びませんね。

[3796: 匿名さん]

>>3794 匿名さん

変動で、現在でも10年後も借り換えや完済を予定しないのは、死亡可能性が低いから生命保険に加入しないのと同じで、テールリスクと認識しているものを無視しています。
銀行にプレミアムを払いたくないからといって、個人でスワップを購入できないですよね。

[3797: 匿名さん]

>>3795 マンション検討中さん
3795さんの一部繰上げ返済で対応するというのは1.5%以上の金利上昇はないという前提があるから計算が成り立っているのであって、実際に1~2%程度上がったときにどうするのか、考えないと意味がないですよね。
そもそも、固定変動の金利差は、一定の銀行のマージンを考慮しても、生命保険の収入保障保険の2~4倍程度の利率があるので、死亡のリスクをより、金利上昇のリスク量の方が多いんじゃないですかね。
生命保険は入って、金利リスクは遮断しないという行動は矛盾してるんではないでしょうか。

[3798: 匿名さん]

>>3793 匿名さん

借り換えは体を壊すとできなくなるので体調管理には細心のご注意を。私は昨年借り換えましたが、丁度仕事が立て込んでおり血圧がかなり高かったので、ヒヤヒヤしました。

[3799: 匿名さん]

>>3794
金利の上昇化なら、家が買った時より高く売れるので
損失は拡大しませんよ。
買った時より高く売れるので損切りにもならず、利益確定です。

[3800: 匿名さん]

>>3799 匿名さん

いろんな要素があるのに不動産価格がどうなるのかはわからないと思います。
不動産価格は金利できまっているわけではありません。