固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3701: 匿名さん]

>>3699 マンション検討中さん

リコースの方がリスクと高いですよね。
スポンサーが、LBOより長期でキャッシュフローを約束して、更に保証まで提供してます。
その結果として、低い利率を得ているとはいえ、変動金利で、金利リスクをテイクすると言うのが理解が困難です。

[3702: マンション検討中さん]

>>3701 匿名さん
あ、変動金利を選択することが理解できないってことですね。では、繰上返済をすることの合理性についてはご理解頂けたようですね。良かったです。

[3703: 匿名さん]

>>3695 マンション検討中さん

余剰資金があって、なんで低金利で調達してるのに繰上げ返済するのか、どのような理由からでしょうか。

[3704: マンション検討中さん]

>>3701 匿名さん
ノンリコとリコース、法人と個人、営利と非営利、やはり住宅ローンをLBOになぞらえるのは無理がありますね。例えることによって理解の助けになるどころか分かりにくくしてしまっていますね。

[3705: 名無しさん]

>>3700 匿名さん

本当にその通りです。
インフレ下では失業率も高まると思いますが。

[3706: 匿名さん]

住み換えて新規借り入れをして、再度、住宅ローン減税の適用を受けると得だからですよ。
リフォームじゃなくて新築のほうが良いよね

[3707: 名無しさん]

>>3704 マンション検討中さん

個人、非営利、住宅でLBOのようなファイナンス手段に頼るのは、そもそもおかしくないですか？
LBOがわかってもわからなくてもいいんですが、主要なポイントは個人が金利リスクをテイクするのはおかしいということを申し上げています。

[3708: マンション検討中さん]

>>3703 匿名さん
①ローン返済中は貯蓄ができないという前提で話されてますか？もしそうだとしたらそれは借入過大でしょう。FP等に相談されることをお勧め致します。
②ローン控除でほぼゼロ金利で借りられ、団信つきなら借りた方が得なケースは多いですよ。

[3709: マンション検討中さん]

>>3705 名無しさん
残念、一般的にインフレ傾向の時は雇用が拡大するんですよね。そして給与もアップ。

[3710: 名無しさん]

>>3706 匿名さん

それも一つの選択肢ですね。
諸費用と時限措置のローン減税がその時にあるのか分かりませんが。
あとは変動を選択している方で、借り替えれば良いという方は諸費用とかまで想定しているのでしょうか。
諸費用を考えると、固定変動の金利差が小さいので固定の方がいいですよね。

[3711: マンション検討中さん]

>>3707 名無しさん
う～ん、LBOのようなファイナンス。。。
逆にLBOじゃない個人のファイナンス手段って何なんですかね。。。

法人は金利リスクとってよくて個人は取るべきでないってことですかね。。。

[3712: 名無しさん]

>>3708 マンション検討中さん

貯蓄できるかどうかは関係ありません。
固定資産税を考えるとほぼゼロ金利はあり得ませんよ。
ちなみに私は一定程度安定的な収入がある人が固定金利で借りるべきと考えております。

[3713: 名無しさん]

>>3711 マンション検討中さん
低成長下で、人口減少なのですから、そもそも、ローン借りて住宅買う必要ないと思います。
一定程度収入があるなら、住宅ローンはありで、その前提でも固定金利は絶対ではないでしょうか。

[3714: 名無しさん]

>>3711 マンション検討中さん
低成長下で、人口減少なのですから、そもそも、ローン借りて住宅買う必要ないと思います。
一定程度収入があるなら、住宅ローンはありで、その前提でも固定金利は絶対ではないでしょうか。
そもそも、普通の法人融資でも変動金利って聞いたことないですよ。

[3715: マンション検討中さん]

>>3712 名無しさん
もう少し冷静になりましょうね。借入をしようが現金で買おうが固定資産税はかかりますよ。

一定程度安定的な収入がない人は変動で借りるべきということですか？

[3716: 名無しさん]

>>3702 マンション検討中さん

繰上げ返済は合理的でないこと説明しているので、過去100件くらいをご覧頂ければ幸いです。

[3717: 名無しさん]

>>3715 マンション検討中さん

前段については、買う前提がおかしいので、お家を借りて下さい。
変動でなく、固定と何度も申し上げております。
現在の金利水準なら固定以外ないと何度も申し上げております。
変動の方は、自分の返済はスケジュールと約定それぞれについて、1~2%の金利上昇で収支がどうなるか確認する方が良いと思います。

[3718: 名無しさん]

>>3709 マンション検討中さん

マクロ経済学ではそれと逆のことを習いましたよ。

[3719: マンション検討中さん]

>>3717 名無しさん
もうちょっと冷静になってレス読んでね。

ついには家購入自体の否定ですか。。。
今の相場では高値つかみの可能性は高いですが、それでもさすがにずっと賃貸でいるより金利払ってでも買った方がトータルではいいでしょう。

[3720: 名無しさん]

>>3718 名無しさん

インフレ率と金利を混同していました。
大変申し訳ありませんでした。

[3721: マンション検討中さん]

>>3718 名無しさん
フィリップス曲線習いませんでした？

[3722: 名無しさん]

>>3719 マンション検討中さん

それは首都圏の都心に近い地域だけですよね。
そこに家を買うのは一定程度収入のある人ですよね。

[3723: 名無しさん]

>>3719 マンション検討中さん

3707をご覧ください。

[3724: 名無しさん]

>>3719 マンション検討中さん

ちなみに私も購入しましたが、周辺に賃貸マンション供給が少ないという理由からでした。
ローンを組むこと自体は多くの人にとってよくないですが、状況によっては是認されるものだと思いますが、金利リスクをとるべきではないと強く申し上げております。

[3725: マンション検討中さん]

>>3724 名無しさん
余裕がある人には変動金利は是非進めたいですけどね。短期金利はそうそう上がりそうにないですしね。

[3726: 名無しさん]

>>3724 名無しさん

一旦整理すると、低成長、人口減少の中で、一定程度以上の収入のある人が、人口が保たれる地域に家を購入する以外の場合、賃貸がよい。
一定程度安定した収入がある人が家を購入するのであれば、お金持ちでもそこまででなくても、住宅ローンを組んだ方がよい。
なぜなら、低金利であり、ローン控除を享受できるため。
固定変動については、低金利下であり、固定変動の金利差が小さい中では、固定を選ぶのが合理的。それはそもそも、金利リスクをとること自体がおかしいから。
繰上げ返済はやめるべき。就業機会を失う場合に備えられるし、必要に応じて投資機会も得られるため。
こんな感じでしょうか。

[3727: 名無しさん]

>>3725 マンション検討中さん

ちなみに、私は去年8月に借りましたが、当時の変動は0.4%に近い水準でしたが、2%の金利上昇を見込むと固定に比べて2000万円以上総支払が増えるようでした。
そんなリスクとれないので、固定を選びました。

[3728: マンション検討中さん]

>>3727 名無しさん
2000万以上の差というと5000万円位の借入でしょうか？
2％の上昇ですか。。なかなかストレスかけますね。過去10年の短Pは0.4程度のふれ幅ですからそんな堅めに見なくても良かったでしょう。また、金利上昇を想定するときは10年後からなのか15年後からなのか時期をズラして試算しないと意味ないですからね？

[3729: 匿名さん]

多くは変動の人も金利が上がる方が望ましいのに、
変動は金利が上がったら困ると言う固定観念の人がいる

[3730: マンション検討中さん]

>>3729 匿名さん
まぁ、個人にとっていあことと、全体にとっていいことは違うのでね。

「変動は危ない、固定がいい」というのは簡単。恐怖心を煽ればいいだけだから。
ただ、冷静に変動の過去の推移・変動と固定（短期金利と長期金利）の関係性・銀行の収益を考えれば変動金利という選択肢もとても合理的な選択といえる。

[3731: 匿名さん]

>>3730 マンション検討中さん

誰か恐怖心を煽っていますでしょうか。
どのように変動金利が合理的なのかご教示いただければ幸いです。
過去のちなみにトラックレコードは参考程度でしかならないですよ。こんな低金利環境はいままでなかったはずです。
また、銀行の収益考えたら、今の金利環境は是認されないと思います。

[3732: 匿名さん]

私も20年固定にして、変動の金利が倍になるリスクをヘッジしました。

[3733: 匿名さん]

>誰か恐怖心を煽っていますでしょうか。

住宅金融支援機構（フラット３５）あたりは、変動リスクについての恐怖心を煽りたいところですよね。変動に流れれれば、自分たちの存在価値が薄れるわけですから。
まぁ、何にしたって「住宅ローンの金利は上がる」と言っておいた方が楽ですよね。結果、金利が上がらなくても誰からも文句は出ないわけですし、後ろ指を指させる事だってないでしょう。

[3734: マンション検討中さん]

>>3731 匿名さん
簡単に、金利変動リスクをとることで収益率を向上させることができます。もちろんある程度の余裕がなければそんなリスクは取らないで素直に固定にするか、ミックスするっていうのもリスクコントロールとして合理的な手法ですね。
長短金利差がフラット化されてきたので前に比べればそのメリットは減ってますが長期金利の低下によって短期金利はもっと上がりづらくなっています。
変動金利も合理的な選択肢でしょう。

[3735: マンション検討中さん]

>>3733 匿名さん
そうなんですよね。人に勧めるなら固定金利。固定金利勧めておけば責任を追求されるリスクはグッと減りますからね。
FPのアドバイスは大抵固定。ただ、それは銀行の収益に加担しているのと実は同じ。

[3736: 匿名さん]

>>3732 匿名さん
どちらの銀行ですか？
そこから何%優遇でした？

[3737: 匿名さん]

>>3728 マンション検討中さん

2%は合理的と思います。
変動で借りるしかない場合、0.7~0.8%位までの上昇まで耐えるとして、そこから固定に変えた場合、更に0.5~1%がかかり、更に手数料がかかる。ということで、2%位は適切な範囲です。
変動の人は、こうした借り換えの具体的なシナリオをもっているのでしょうか。
なお、10年後というのはシナリオとして置くのはいいですが、再考が必要です。
経済政策の見直しは、黒田総裁の任期前後に行われるはずですし。
後は、朝鮮半島の情勢も緊迫してきていますね。

[3738: 匿名さん]

>>3733 匿名さん

住宅支援機構がどうのというより、ご自分の収支計画に、金利上昇を織り込んで、実際に固定への借り換えをどのような状況で迫られるのか考えることのほうが重要だと思いますが如何でしょうか。

[3739: 匿名さん]

>>3734 マンション検討中さん

リスクとリターンが見合ってないと申し上げているのです。
具体的に金利が上昇して借り換えが必要になるときにどうするかまで考えていないだけだとおもいます。

[3740: 匿名さん]

>>3737 匿名さん
変動で2%の上昇を提示し、現行の固定を提示すれば大抵は固定を選択しますね。
これはFPがよく使う方法です。

[3741: 匿名さん]

>>3734 マンション検討中さん

去年9月以降イールドはスティープ化していますよね。
フラット化は間違いです。私の借りた固定金利は、私の借りた去年より既に0.4%上がっています。

[3742: 匿名さん]

>>3737 匿名さん
繰上するしないは、置いといて

預貯金＞借入残高

になれば金利リスク無いわけですから
10年間もあれば十分でしょう

[3743: 匿名さん]

>>3740 匿名さん

銀行は固定で貸したいという前提は、どういうロジックですか。銀行もヘッジコストかかっていると思います。
ちなみに、銀行によって、固定変動の金利差に差がありますよね。
どういう含意があるか是非考えてみては如何でしょうか。
ちなみに、FPどうのは関係ありません。収支計算から導かれる結果を素直に解釈しただけです。

[3744: 匿名さん]

>>3742 匿名さん

そこまでは行ける方は少数だと思いますが、
とても良いことだと思います。
一方で、低金利で、固定変動の金利差が低い状況から、わざわざ金利リスクをとる必要はないですよね。
あとは依然数年間金利リスクにさらされる点に留意する必要がございます。

[3745: 匿名さん]

といっても、結局変動より低い金利は短期固定しかない。
長期は利払いコストを含めた条件で最初から借りることになる。
やはり個人個人でリスクの取り方が違うのは当然。

[3746: 匿名さん]

> 預貯金＞借入残高

この低金利に金利リスクをとって、利息のほとんど付かない預貯金で遊ばせとくのはどうなのだろう。
無理に株をやれとは言わないが、自己投資でも何でももっと有効活用すればいいのに。

[3747: マンション検討中さん]

>>3741 匿名さん
あぁ、自身がポジションをとるとどうしても目線が短期になってしまうんですよね。分かります。3741さんは正にそんな状況じゃないですか？
中長期で見れば明らかにフラット化してます。自明です。そのため、去年の9月の日銀会合で長短金利操作付QQEを掲げイールドカーブを立たせようと頑張ってる、ただ足下ではまたフラット化してきてますよね？

[3748: マンション検討中さん]

>>3743 匿名さん
正にそこなんですよ。なぜ変動は大手行で一律同じなのに固定は差があるのか。ここに答えがあります。

変動は短P＋1％（短Pは大手行一律）とし優遇幅で0.01％を競っている状況。対して固定は銀行によって簡単に0.5％とか差がついている。
これは変動では利益とれないから固定で利益をとっているだけなんです。変動で他行に0.5％劣後したら見向きもされなくなるが、固定だったら大丈夫なんだよね。変動で客を釣って、クロージングで固定にする。その段階になると客ももう他の銀行にいかない（いけない状況）ってのが良くあるパターンです。

[3749: マンション検討中さん]

>>3743 匿名さん
固定金利は銀行がリスクテイクしているわけだからその分プレミアのっけて、更に利益ものっけています。一部ヘッジしているのでそのヘッジコストも全て金利にのっけています。変動よりも固定の方が収益率がいいんですよ。

[3750: 匿名さん]

>>3747 マンション検討中さん

足元のフラット化って短期のはなしですよね。
短期とか長期とかどうでもいいですが、そもそも日銀の政策だって個人で理解に出来ないのに、金利が上がらないと結論に付けて、金利リスクをとる事が理解できません。