固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3585: 匿名さん]

>>3579 匿名さん

それは10年前のお値段ですね。
いまは、固定と変動の金利差が小さいのでそんなにかかりません。
早めに固定しないとイールドがスティープになるとおもいますが。金利差が拡大するということです。

[3586: 匿名さん]

>>3580 匿名さん

短プラは黒田日銀以降もほとんど下がってないので下がることはないと思います。

[3587: 匿名さん]

>>3578 匿名さん

おしゃる通りで、なかなか下がらないでしょうね。金融機関が、ゼロ金利住宅ローンを貸す時は、預金金利がそれより低いはずで、それは是認されなさそうですし。
支援機構債は、金融政策を踏まえれば上がる要素しかないと思います。

[3588: 匿名さん]

>>3574 匿名さん

皆さん、ポジションを取っているか取ろうとしているから、ポジショントークになるのでは無いかと思います笑
ローンを組もうとしていたり組んでいるという事です。
それより、シュミレーターがネット上に沢山あるので、是非ご自分のポジションと返済計画を踏まえて、計算してみてはいかがでしょうか。
返済期間が予定通りの場合、うまくいかなかった場合、金利が少なくとも1.0%上がった場合です。
10年で返せるなら変動でいいと思いますが、それより長いなら。。。
あ、smtbの10年固定方が安いですね。

[3589: 匿名さん]

>>3571 匿名さん

前段おっしゃるとおりです。

[3590: 匿名さん]

>>3553 匿名さん

その当時ならそうですね。
いまは金利差がそんなにないですからそんなに安心料はかからないですよね。

[3591: 匿名さん]

>>3588 匿名さん

ちなみに、smbcとかみずほの固定金利を固定とみなすと、それはりそなの変動がいいことになると思います。
楽天とかアルヒのフラットやsmtbじゃないと固定金利は高いです。

[3592: 匿名さん]

よく話の中で短プラの話をしていますが、短プラは各銀行が毎月見直しているものですよ。
日銀や政府が決めている訳ではないので、何だか噛み合わない会話をしている方がいる。
日銀のHPにも都市銀行の採用したもので最も多かったものを短プラ推移として示してますが。
また無担保コール翌日物と短プラは連動性がありますが違いますよ。
短プラは企業に貸す時の金利ですが、当然銀行の利益で変動させるもので、据え置きが続いているだけ。

[3593: 匿名さん]

先に書いている人がいるけど、リスクヘッジとしてどちらのポジションを取るか、
なので勝ち負けで語ってる人はおかしいんですよね。

ここを見てる限り固定は間違いという意見が支持されているようだけど、
変動が4%以上だったのはほんの20年前の話で、長期で借りる人からすれば
ヘッジすべきリスクと認識するのはなんらおかしくない。
固定金利が1.2~1.5%の低水準まで下がっているのだし合理的な選択とも言える。

金利が上がる要素が見つからないという人がいるけど、
10年後の予見なんてスティグリッツでも無理なので詭弁でしかない。
1975年に10年後プラザホテルで会合が行われるなんて誰も予測できなかった。

今は認知バイアスがかかり過ぎてるんだと思うんですよね。
住宅金融支援機構のデータ見る限り、金利変動リスクを考えずに
今安いから変動金利を借りる人が多いというのが現状。
しかも世帯年収が下がるにつれて変動を選ぶ人が多くなっていってる。
サブプライムローンと同じ構造とは言わないけど似てるよね。

ポジショントークは良いと思うけど、国は今の状況を是正しようとしているし、
銀行もだからこそ国に同調して「儲かる」とかけて変動を推している。
よって固定が悪いと思わないし、変動も悪くない。

10年固定はほんとないと思うけど。

[3594: 匿名さん]

そこそこの収入で田舎なんかで住宅にかかるローン額が2000万以下なら、10年固定もありでは？
都内にいると5000万以上のローンも珍しい訳では無いから、羨ましいですが。

[3595: 匿名さん]

>>3594
あーおっしゃる通りですね。
10年で返す前提であれば安い10年固定は合理的な選択ですね。

[3596: 匿名さん]

変動でしたが３年経過した、ちょうど１年前に５年固定0.33%にしました、
減税１％との差分0.67%が差額で、お得な感じで低い金利に固定できてよかったです。

[3597: 匿名さん]

別に変動でも良いと思うけど、自分が今から借りるならみずほ団信付き全期間とかにするかなー。
1%前半で固定できるって本当にすごいことよ。。

[3598: マンション検討中さん]

>>3593 匿名さん
固定は間違いと言っているのではなく、過去10年、20年では変動で借りた人が固定で借りた人より得をしたってことだと思うよ。

これから借りる場合はとても難しいね。金利差が昔よりもないので固定を選びたくなるよね。
あと、銀行は実は変動よりも固定で貸出ししたいんだよね。銀行のローン貸出債権のほとんどが変動に偏ってしまったということと、固定金利（10年までの固定は除く）の方が利ざやが稼げるっていう２つの理由でね。

[3599: 匿名さん]

今は金利１％未満ばかり、現金一括で買うより借りたほうが総支払額が少なくできるから
１％を超える金利で借りるなんてもったいないと思う

[3600: マンション検討中さん]

>>3599 匿名さん
流石に借入した方が安くなることはそうそうないよ。
手数料やらで借入した方が高くなるから

[3601: 匿名さん]

>>3596 匿名さん

それは5年経つと優遇幅が縮小するやつではないですか？

[3602: マンション検討中さん]

>>3592 匿名さん
教科書的に言うとそうなんだけど、実務では短プラはみずほが発表したものを都銀は一律採用。その為、都銀短プラ、地銀短プラという言葉が使われてるんだよね。それを前提に話すんだよ。
で、コールレートが0.2下げたら短プラも0.2下げる等、コールレートと都銀短プラは完璧に連動。
コールレート誘導目標が0.1だから住宅ローンの変動金利の店頭金利はあと下がったとしても、0.1しか下げられないことになる。

[3603: 匿名さん]

>>3601
５年後に0.75%の変動になりますが、その２年後には減税期間終わるので繰上げ返済する予定です。

>>3600
下記条件だと、総支払額：４２６６万円、住宅ローン減税：３４１万円、保証料返金：１３万円
現金一括払いより８０万円以上少ない支払い額になります

[3604: 名無しさん]

昨年、20年固定の0.68％で借り換えしました。
満足してます。

[3605: マンション検討中さん]

>>3603 匿名さん
うーん、
10年間の返済額1250万
10年後残債　　3051万
保証料　　　　82万
事務手　　　　3万
登記　　　　　6万
印紙　　　　　2万
ローン控除　　▲341万
保証料返戻　　▲13万
トータル4040万円、手間暇もかかるし流石に現金一括の方がいいのでは？？
それに今月から10年固定ぐっと上がった所もあるし借りた方が得ってのはないね。

[3606: 匿名さん]

>>3605 マンション検討中さん

登記ってそんなに安く済むんですか？

[3607: マンション検討中さん]

>>3606 匿名さん
抵当権設定にだけ焦点を当てて、安ーめに計算。登録免許税は借入金額×0.1％＝4万円と司法書士報酬。
ローン使おうが現金だろうがどの道司法書士は使うしね。

[3608: 匿名さん]

>>3605 マンション検討中さん

控除の額はもう少し大きくなるんじゃないですか？元利均等ですし。

[3609: 匿名さん]

>>3607 マンション検討中さん

なるほど、そこまで値切れば良かったなと。
検討中さんみたいに具体的に計算されているのはすばらしいですね。
変動や固定の一般的な良い点悪い点は議論頂いていますが、具体的にどうなのかが重要ですし。
ただ、具体的に計算すればするほど、足下では変動を選ぶ理由は限定的かなと。
3603さんにおかれては、実際はトントンかもしれませんが資金繰りや現在価値ベースでは一定のメリットがあったのでしょうね。
また団信込みなら保険にもなっていたわけですし。

[3610: 匿名さん]

>>3592 匿名さん

どの辺りがかみ合わないのでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

[3611: 匿名さん]

>>3602 マンション検討中さん

2009年から変動していないので、コールレートと連動はしていないのではないでしょうか？

http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

[3612: マンション検討中さん]

>>3608 匿名さん
1月に借りたとするとぴったり341万円ですね。
ローン控除的に一番有利になる12月に借りたとしても351万ですね。

[3613: マンション検討中さん]

>>3611 匿名さん
ん？？
サブプライム以降の日銀の短期政策金利（コールレート）誘導目標は0.1％で変わらず。都銀短Pも1.475％で変わらずでは？そういう意味ではなくて？

[3614: 匿名さん]

>>3603 匿名さん

>>3605 マンション検討中さん

それ繰上額が間違っとるね
2930万

総支払額は42,663,459円

[3615: 匿名さん]

あくまでもシミュレーションなので
10年後に全額繰上られないってかたでも

例えば頭金1000万円を支払いせず定期にいれて
満額融資を受けて10年後、
定期解約＋ローン減税分で1500万円繰上とかでも十分かと

[3616: 匿名さん]

>>3615 匿名さん

ローン減税分は固定資産税で取られるからあまりあてにならないですね。

[3617: 匿名さん]

>>3616 匿名さん

固定資産税は無差別ですよね？

[3618: 匿名さん]

>>3613 マンション検討中さん

誘導目標はマイナスになってますよね？
でも、短プラは変動してないですよね？

[3619: 匿名さん]

>>3616 匿名さん

期間限定の減税をあてにしちゃあかんでしょ
11年後からどうするの？

[3620: 匿名さん]

>>3619 匿名さん

だからちゃんと繰上げ返済してますよね？
もともと手元資金のある方のローン利用ですよ。

[3621: 匿名さん]

>>3612 マンション検討中さん

それは元金均等の前提になっていませんでしょうか？

[3622: 匿名さん]

とりあえず
当初固定のリスクヘッジは
仕事辞めない
転職しない
会社が倒産しない
病気しない

当初固定明けの3年前から属性を維持しないと

[3623: 匿名さん]

それ、変動固定以前の当たり前のこと

[3624: マンション検討中さん]

当初固定10年のリスクヘッジ
・ローン減税期間は繰上返済しない（限度額超える分は内入可）
・10年間は貯蓄を最優先
・固定期間終了及びローン減税終了後、できる限り期間短縮繰上返済
・返済期間が十分に短くなるなら変動でそのまま。
・まだまだ残高が減らないのなら借換を検討、メリットあれば借換

[3625: 匿名さん]

>>3624 マンション検討中さん

そもそも当初固定の場合、固定期間終了後に優遇幅が縮小するので、期間後、早期返済しないなら、長期間の固定にすべきだと思います。
例えばSmtbの当初10年固定借りている人が、どの程度その辺りを認識されているのか、疑問です。。
リスクヘッジどうのと考えるより当初30年固定とどのくらい総支払に差があって、どのくらいの金利上昇で、差がなくなるのかくらいは計算しておいた方が良いと思います。
特に元利均等では、当初の元本の減少は緩やかなので、金利上昇の影響を受けやすいですよね。

[3626: 匿名さん]

>>3625
借り替え前、三井住友信託銀行で借りてましたが、迷ってたところ、
ミックスローンを勧められました。手数料も変わらなかったですよ

[3627: 匿名さん]

>>3625 匿名さん
当初固定の人は固定明けの内容なんて考えてないよ〜

また借り換えてればいいって思ってるよ

[3628: 匿名さん]

3627
普通は繰り上げ返済して、残債を完済と思いますよ

[3629: 匿名さん]

>>3628 匿名さん

え!
35年ローンを当初固定5年が終わったら完済するんだったら
借りなくていいのではないかな？

知らないと思うから伝えておくと、完済するにはお金がいるんですよ。

[3630: 匿名さん]

住宅ローンを体験してみたい、お金持ちの気まぐれでしょう
住宅ローン控除を受けてみたいと思ったが、収入が高すぎて無理なのがわかり、なんだそれなら完済しようという流れ

[3631: 匿名さん]

>>3630 匿名さん

普通はタックスプランニングするから、大丈夫でだと思います。

[3632: 匿名さん]

>>3626 匿名さん

リスク配分のためにミックスするのはよいですが、固定期間の短いの方から優先的に残高が減るわけではないですよね。
そうすると、固定期間終了後の残高に対して、優遇幅が減少したり金利リスクを負うのは変わらないです。

[3633: 匿名さん]

>>3632 匿名さん
普通はその時点で短い方は繰上げ返済するんですよ。

[3634: マンコミュファンさん]

>>3633 匿名さん
それがセオリーなら、銀行成り立たないわ！笑