固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3469: 匿名さん]

>>3467 匿名さん

一括返済できるならノーリスク。ただ自分に万一のことがあれば、わざわざ返済を急がなくても良かったのにと奥さんに恨まれるぐらいでしょうw

[3470: 匿名さん]

>>3469 匿名さん
金利が上がらなければ、早期返済で浮く金額見てかんがえまーす。早く借金なんて返しちゃいたいけど。
結局奨学金も無利子だったけど、早期返済してしまったもんな、

[3471: 匿名さん]

生活の質を下げたくないので、結局繰り上げもしないし、一括返済もする気はない。
しかしローンは月に27万払ってます。
金利0.8%以下の全期間固定なので、のんびり貯金もしながら返済ですね。

[3472: 匿名さん]

ローン月27万も払っていれば、繰り上げ返済なんて到底できないでしょうよ。

[3473: 匿名さん]

>>3472 匿名さん
手取りは120万あるのに、ローンで27万、妻との共有クレジットカードの返済が60万、あとは20万は生活費で妻に渡しています。
何も残らん。
クレジットカードの返済の中に積み立て型生命保険があるのがせめての救い。

[3474: 匿名さん]

＞3473

そんだけカード使ってればポイントが貯まるから安心してね！

[3475: 匿名さん]

>>3473 匿名さん
手取り120万はさすがに一般サラリーマンではないから参考にならない。

[3476: 匿名さん]

初めまして、住宅購入予定です。
借入３７００万、３５年返済。繰上げ返済して２０年ちょっとで完済予定。
３０年固定1.1か変動0.6かで検討中。ちなみに変動は基準金利2.475の優遇幅1.875

金利動向に疎い方だし知識あまりないので
３０年固定で２０００万、変動で１７００万借りて
ローン控除終わる１０年後に、その時の金利状況見てどっちかで８００万くらい
繰上げ返済予定。

２０年そこそこで完済する予定なら全額変動の方がいいでしょうか
共有名義だからローンは２本立て前提です。

[3477: 匿名さん]

>>3476
20年そこそこで返済なら
変動一択でしょう。
ちなみに変動はどこの銀行ですか？

[3478: 匿名さん]

20年そこそこが可能かどうか？
子供が私立の学校、大学に行くか、子供が増えた時の養育費、また御自身、奥様の保険料など想定内なら変動金利でいいのでは？

[3479: 匿名さん]

>>3476 匿名さん

20年で固定した方がいいんじゃないですか？
銀行によると思いますが。
また、0.5%の差分で元利支払額がどのくらい変わるのか、計算されてはいかがでしょうか？

[3480: 匿名さん]

ありがとうございます！
銀行は三井住友信託です。HM営業さんも変動推しなんですが(変動はここ数年は上がらない、急に上げたら不払い多発するリスクあるから銀行も慎重)鵜呑みにしてよいのか懐疑的で
過去スレでは、予想以上に変動優位で驚きました

過去5年の貯金実績から半分〜3分の1程度を繰上げ用に貯蓄して20年の試算です
保険は見直し中なのですが、共働き共同ローンなので収入保障型に入った方がいいでしょうか

[3481: 匿名さん]

>>3479 さん
共働きなので、ローン控除フルでもらえるように35年で設定してます
20年固定は1.05で30年と0.05しか変わらないんですよね…

さっき計算したところ、20年で返した場合(変動変わらないと仮定)200万差分出ました
年間10万はけっこう大きい…

やはりミックスより変動か固定択一の方が良いんでしょうか

[3482: 検討板ユーザーさん]

>>3481 匿名さん
変動で大丈夫ですよ。

数十年後に返済が出来なくなるまで金利が上がる可能性に比べたら、事故や病気やリストラでローン払えなくなる可能性のが全然リスク高いです。

固定にしても、結局借金なんで、そのあたりのリスクは解消されてません。

結局、固定はリスク回避できてる風なだけですよ。

[3483: 匿名さん]

>>3482 検討板ユーザーさん
金利変動リスクと失業リスクや就業不能リスクは別の話ではないでしょうか？

[3484: 匿名さん]

>>3480 匿名さん

普通何種類から選べるでしょ

[3485: 匿名さん]

>3484
可能性の確率論の推測だからいいんでない
そのくらい低いよってことでしょ

[3486: 通りがかりさん]

リスクは、少ない方が良いのであって、完全にリスクフリーにならないから、固定がダメとか、わけわからん

[3487: 匿名さん]

固定で破産する可能性が10%としたら、変動で破産する可能性は10.001%だから、変動で平気って話ですよ。

[3488: 匿名さん]

固定がダメなんて言ってないですよ。固定選ぶ人って馬 鹿だなって言ってるだけです。

[3489: 匿名さん]

他に頻度の高いリスクがあるからといって別の気にしているリスクが消えるわけでは無い。
例えば、医療保険で、高度先進医療対応付きにしょうかどうかと悩んでいる時に、そんなオプション付けても、死んだら残された家族は路頭に迷うのは変わらないから意味無いと言っているようなもの。
死なないからと言って、万一高度先進医療が必要な病気に罹ったら、高額な医療費を工面しないといけないというリスクはゼロにはないからね。

[3490: 名無しさん]

いよいよ明日4月の金利がわかりますね

[3491: 匿名さん]

>>3490 名無しさん
変動はまた変わらないね。

[3492: 匿名さん]

くだらん。
アロマとか、マッサージとか健康グッズで癒しを求めるより、固定で毎日安心して暮らした方が100倍効果的な人もいるんだよ。
そもそも、固定で返済出来る経済力があるから出来る話で変動で背伸びして購入する人とは根本的に違う人種なんでしょ。

[3493: 匿名さん]

>>3480 匿名さん

79, 83です。
まず、20年で返済するのか、ご検討された方が良いと感じました。
少なくとも貯金実績の3分の1を返済に回すというのは、残り3分の2で種々のリスクに対応できるということでしょうか？
まず、病気や失業リスクは、手元資金で対応するのがベストだと思います。
医療保険や収入保障保険の保険料率はとても高いです。
その保険に入るべきは手元資金のない人たちです。

[3494: 匿名さん]

>>3493 匿名さん
ですので、収入保障に入る入らないという議論をされているのであれば、金利変動リスクを許容できるのか懸念を持ちました。
具体的には、変動金利が1%程度上昇すると、20年返済の前提で、元利支払額が400万円程度増加することになりますが、許容できるのでしょうか？
一方smtbのローンについては、変動、10、20、30と比較すると、30年以上の長期的な返済を前提にすれば、当初優遇が終了した後に高い金利が適用金利されるため、30年固定以外に選択肢は無いように思います。

[3495: 匿名さん]

>>3494 匿名さん

Smtbの長期金利は最低水準から既に0.4%増加しています。
変動金利は上がらないという予測は例えば10年後まで通用するのでしょうか？

[3496: 通りがかりさん]

ギリギリでローン組む人たちには、金利が上がるかも知れないリスクで精神的に負担かけるよりはいいかな。
変動1％上がったら、支払いきびしくなって仕事も手に付かなくなるよ。下げシロは0.5％もないしね。

[3497: 匿名さん]

金利上がるのが不安な人は固定にしたらいいよ。少し上がっても気にならないやつは変動にした方がいいよ。俺は金利云々の前に仕事手につかないけどな。

[3498: 匿名さん]

>>3495 匿名さん
まずは2025年まではあがらないだろ。

[3499: 匿名さん]

>>3498 匿名さん

私もほぼ上がらないと思いますが、
死亡や就業不能になる確率よりは高いのではないでしょうか。

死亡と同じくらい確率は低いとしても、手当をしないというのは理解に苦しみます。

銀行のストレステストでも、1~2%くらい金利上昇シナリオは通常の設定だと思うので、変動金利の方もそのくらいで収支計算はされた方がいいんじゃないかと思います。

[3500: 匿名さん]

>>3499 匿名さん

変動が変動するより
大企業が潰れる、リストラにあう
この確率の方が高いよ

[3501: 匿名さん]

無知ですみません。

教えてください。

例えば、10年前に変動金利で0.8パーセントで借りたとします。
今の変動金利は0.45パーセントくらいだとします。
自動的に、この0.45パーセントになっているのですか？

[3502: 匿名さん]

借りている銀行の基準金利が下がっているかですね。
あなたの優遇金利は変わってないから、0.8%のままだと思いますよ。
普通半年毎に銀行から適応金利の案内が来ますが、ネットでもわかりますよ。

[3503: eマンションさん]

>>3502 匿名さん

変動なのに、金利が変わっても、優遇だと変わらないということでしょうか？

[3504: 匿名さん]

>3503
変動利率はずっと変わってないよ。各銀行の優遇幅が変わってるだけ。
これは正確には変わりとしては下がってないということです。
銀行が新規顧客獲得のためサービスをふやしてるだけです。
おまけということ。

[3505: 匿名さん]

ありがとうございます。

変動にして金利が下がっているのに、0.8パーセントのままだったので、何かの手違いかと思っていました。

そうなんですね。では、金利が上がっても、優遇幅のうちなら、0.8パーセントのままかわらないということでしょうか。

[3506: 匿名さん]

>>3505 匿名さん
基準金利ー優遇金利=適応金利
ですから、優遇金利は契約の時に決まり基本的に変わりません。
基準金利が変われば適応金利は変わりますよ。
優遇金利が少ないならば、借り換えも手数料込みで総支払額が下がるなら検討してみては？

[3507: マンション検討中さん]

>>3506 匿名さん

ありがとうございます。

つまり唯の例ですが極端な話

基準金利2パーセント
優遇金利1.2パーセント
適用金利0.8パーセント

基準金利2パーセントは変わっていなくて、優遇金利のみ変わっている。

その優遇金利は、契約時にきまる。

基準金利は今は全然動いていないが、上がる可能性がある。

基準金利が2.5パーセントに上がった場合

基準金利 2.5パーセント
優遇金利 1.2パーセントで変わらず
適用金利 1.3パーセントとなる

という、理解でいいのでしょうか？
極端な例ですみません。

[3508: 匿名さん]

日経電子版で見たけど三菱東京UFJも三井住友も10年固定の金利を1.05％に大幅引き上げのようです。

[3509: 匿名さん]

>>3507 マンション検討中さん

その通り

[3510: 匿名さん]

>>3508 匿名さん
３月で低金利キャンペーンが終わったから、これから上がるのかな？

[3511: 匿名さん]

>>3507 マンション検討中さん

基準金利は上がることも下がることもある

現状動いていないが

[3512: 匿名さん]

>>3510 匿名さん
そのようなことが書いてましたが、借り換えも一段落したし低金利競争はやめていくということじゃないですか？
これからはますます変動か固定かの選択が難しくなりますね。
このスレの変動推しさん達からすれば一層変動一択ってことなんでしょうけど(笑)

[3513: 匿名さん]

3476です。皆さんアドバイスありがとうございます！
変動にするなら、多少は上がると思って選択した方が良さそうですね。上がらなかったらラッキーということで・・・
確かに１０年くらいは上がらなさそうな感じではありますが
3495さんが言うように、長期固定がじわじわ上がっているのが少し気になります。

>>3493 さん
収入保障保険は保険料率が高いのですね
月数千円で月額５万６５歳までと聞いて、かけておいた方が良さそうな気がしたのですが
例えば月額３０００円で１０年払って、１０年後に就業不能になった場合
その時点で５０歳、受け取り年齢６５歳までであれば
支払い＝３０００円×１２０回＝３６００００円
受け取り＝５００００円×１５年×１２＝９００００００円
なので、リスク対応としては良いと思っていたのですが・・・
病気の時は、収入保障プラス障害厚生年金で補填を考えています。
（もちろん、手元資金も増やしていく前提です）

[3514: 匿名さん]

長期金利はアメリカにつられて上がってるからな。アメリカは景気いいからいいよな。

[3515: 匿名さん]

>>3511 匿名さん
短プラ次第だな。政策次第やな。

[3516: 匿名さん]

日銀が政策で操作できるコールレートは変わってない。
短プラ自体は銀行で決定するものだけど、企業が借りて投資する好景気の状況ではないから、あげる根拠はないと思いますよ。

[3517: 通りがかりさん]

信託とりそなは現状据え置きか。

[3518: 匿名さん]

>>3513 匿名さん

3493 です。
無いよりある方がいいというのはわかるのですが、免責期間や支給条件もあって、本当に必要な時に使用できますか。
また、保険料率自体も高いですが、それに見合った内容であればいいと思いますよ。
それより、約定をゆるくして手元資金に余裕がある方が、自由に使えて良いと個人的には思います。

[3519: 匿名さん]

団信付けられない人は
ローンを組まない方がいいよ

[3520: 匿名さん]

4月の固定はどれくらい上がるかな？

[3521: 名無しさん]

フラット35SのAタイプ-0.3%に地域活性化型の-0.25%をダブル適用できれば、変動並みの金利が10年固定。
その後1.1～1.2%程度の金利で行けるなら、かなり良いと思う。

[3522: 名無しさん]

>>3520 匿名さん
9-10時に発表です。

[3523: 匿名さん]

>>3516 匿名さん

シムズが注目されて、クラウディングアウトの是正とインフレによる財政再建が検討されようとしているのに、10年後もこの低金利が続くと信じるのはあまりにもナイーブではないでしょうか。

[3524: 匿名さん]

>>3523 匿名さん

検討されているは言い過ぎかな。でも、10年だとわからないなと思います。

[3525: 匿名さん]

三菱銀行が0.05%でなく、0.5%も10年固定の金利を上げてきた。
メジャーが住宅ローンの低金利サービスを終了したから、信託や他の銀行も揃って５月に固定を上げる？

[3526: 匿名さん]

0.5%UPといっても、マイナス金利前に戻っただけですよ。
借り換えるにはラッキーだったということでしょうけど。

[3527: マンション検討中さん]

固定金利引き上げられたけど

変動金利の基準金利はかわらないままだね。

優遇金利がかわってくるのかな

[3528: 匿名さん]

FRBは利上げしたけど、日欧はどうだろ。
今年主要各国の選挙ラッシュで政権波乱もあり得るEUだが、オランダの選挙結果が予想外にまともだったので、政治リスクが去ることを条件に利上げの布石をドラキは打つらしい。
リスクを逆手にとって出口戦略のきっかけにしていくようだね。
それにしても日銀のほうは出口戦略を描けるのだろうか。

[3529: 匿名さん]

やはりこれから金利がどんどん上がってくるな

[3530: 匿名さん]

日銀の国債保有率が40%超えたから、限界論が出て来て普通。
保有比率が急激に上がっているし、いずれは買い取る相手もいなくなる。
国債格下げになり、日銀は大量のジャンク債を保有するようになる。
最悪のシナリオになるかも。

[3531: 匿名さん]

変動は変わらないだろうけどな。

[3532: 匿名さん]

心配せずとも、固定の新規取扱いが無くなったとしても、変動は相変わらずあるんじゃない。

[3533: 匿名さん]

>>3532 匿名さん
ほぉー、ちょっと言ってる意味がわからんが

[3534: 匿名さん]

変動金利の約款にある、基準金利の取扱い撤廃後は何を基準に金利見直しをするのだろう？
固定金利？
でも固定金利まで無くなったら？

将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。

[3535: 匿名さん]

>>3534 匿名さん
基準金利ってなくなるの？

[3536: 匿名さん]

>>3535 匿名さん

もしも無くなって場合のことを取り決めしてるってことでしょ。

[3537: 匿名さん]

あーまた妄想か。

[3538: 匿名さん]

いつまでもあると思うな親と基準金利
銀行はちゃっかりしてるね。

[3539: 匿名さん]

万一無くなっても、一括返済させられるわけじゃないから安心だね。

[3540: 匿名さん]

そんなこと言いはじめたら固定でも金利見直すって条件どこか規約に書いてそうじゃね？

[3541: 匿名さん]

今年度の論点も固定が変動して何パーになるか

[3542: 匿名さん]

金利出てました
現状維持といったところのようです。

[3543: 匿名さん]

>>3541 匿名さん
トランプもひと段落したら長期金利も下げ始めるんじゃね？

[3544: 匿名さん]

>>3540 匿名さん

子供じゃあるまいし、契約前に確認してるだろw
まさか最初にシミュレーションされたまま何も確認せずに契約するバカはいないと思うがw

[3545: 匿名さん]

みずほ銀行でずっと変動一筋で、マイナス金利政策以降、他行借換えと同行金利切替えの両方をしばらく見極めていましたが、2017年2月・3月の各行需要取込み時期に借りているみずほの20年固定金利が一気に過去最低レベルに下がったので（3.00%から最優遇を引いて適用金利は1%ちょい）、3月中に変動から固定に切り替えました。

4月は案の定、銀行間競争がひと段落して、また金利を軒並み上げてきましたね。
仮に20年後に振り返って、変動金利が上がってなくて結果的に多少の損をしたとしても、子育て～60歳退職までの間の生計リスク回避のための「安心料」だと夫婦で話し合った結果、固定に決めました。あとは共働きなので早期繰り上げ。
将来、変動が上がってから固定にいざ切り替えようとしても、先に固定金利が上がっている事が多いですからね。中長期的な変動リスクにも耐えられる資金的な余裕があったり、短期間のローンなら変動もありだと思いますが。

最初にマンションを買ってから早10年、金利関連ニュースにいちいち神経質になるストレスから開放されました。あとはもう仕事と子育てに集中。

10年前からこのマンションコミュニティ掲示板含め色々見てますが、中長期的な金利の先行きまでは金融専門家も当てにならず、結局正解は無いようなので、あとは本人の割り切り次第でしょうか。

[3546: 匿名さん]

>>3545 匿名さん
10年間の勉強の成果で
変動が変動する仕組み理解出来ましたか？

[3547: 匿名さん]

>>3546 匿名さん
いちいち皮肉を言う必要ありますか？

[3548: 匿名さん]

>>3545
変動は何％で借りてて、当時の固定は何％でしたか？

[3549: 匿名さん]

>>3546 匿名さん
多分あなたは変動の変動する仕組みの詳細は知らないはず
せいぜい短プラが基準で終わりでしょう
違いますか？

[3550: 匿名さん]

当面の間確実に損をするのをとるか、将来もっと損をするリスクを避けたいのかですね。後者のリスクの程度及び高低をどうみるかですが、この十年の経験でそれが高いと判断されたとしたら、全くもって謎です。この十年で固定だったらどれだけの額を損していたのか、計算していないのでしょうか？多少の損などではないはずですその額は

[3551: 匿名さん]

>>3550 匿名さん
10年で200万〜300万くらいでしょうね。

[3552: 匿名さん]

これからは日銀政策の限界による国債暴落、米朝戦争勃発によるスタグフレーションの突入なんかは割とありそうだな。
日銀国債保有率が40%にあっという間に上昇しているところをみると、日銀の買いオペの限界点は数年後にくる。さらに売りオペに入ったらどうなるか？
米朝戦争は次に北朝鮮がICBM実験を始めたら、突入する可能性がある。原油は高騰からスタグフレーション突入するかも？

[3553: 匿名さん]

10年前を変動1.05％、固定2.8％とし、30年3000万のローンで計算

変動　10年間の支払総額　1166万　ローン残高2100万
固定　10年間の支払総額　1479万　ローン残高2260万

10年前に固定で借りていたら>>3545さんは
安心料として450万支払っていたことになりますね。

[3554: 匿名さん]

>>3552 匿名さん
米朝戦争なんて起きないよ。北朝鮮にそんな体力ないよ。ニュースちょっとみればわかるでしょ。
スタグなんておきないよ、当面デフレ

[3555: 匿名さん]

>>3554 匿名さん

米朝戦争が絶対にないという根拠がわからない。
普通に報道番組でも新聞でもさかんに危惧されていますが、北朝鮮に戦争する体力がないから起きないという考えは甘いのでは？
アメリカがいかに先制攻撃をするかが政府高官レベルで発言されているし、自衛隊が敵基地能力が出来るように検討段階に入る。
北朝鮮がEEZに着弾させた意味が分かってる？
貴方はニュースを本当にみている？

[3556: 匿名さん]

>>3555 匿名さん
みてるよ。いや、起きないでしょ、、笑

[3557: 匿名さん]

北と戦争起きると思ってる時点で視点ずれてるよ。

[3558: 匿名さん]

日本が起こすのではなく、アメリカが先制攻撃をする話だろ。
普通にニュースでやってるし、ありえるだろ。
戦争なんて大国の都合で起きるもの。
今まではソウルが巻き込まれると100万人以上の民間人の犠牲者が出るという理由から、ギリギリ避けられてきたが北のミサイル技術、核の小型化がある程度完成されると、アメリカにとって自国攻撃される可能性がある。
北もアメリカに対する攻撃能力と言っているわけだから、イラク攻撃と同じで大量破壊兵器という理由で攻撃する可能性がある。
逆に戦争が起きない理由とは北の体力だけ？
http://news.livedoor.com/article/detail/12866177/

[3559: 匿名さん]

>>3558 匿名さん
ないよ。こんな記事に踊らされて

[3560: 匿名さん]

昨日のマティスとファロン国防相との対話でも、北に対する厳しい内容の発言があるし、アメリカはやるときはやる。
今までの戦争は遠く対岸の火事だったが、北の場合は日本も経済的打撃をうける可能性はある。

[3561: 匿名さん]

>>3560 匿名さん

そんなに熱くなる話題でもないよ。
1人でヒートアップしすぎw

他の人も構い過ぎだよ。こんだけ不安になってるんだから、構うともっと熱くなるよ？
スルーしてあげるのが大人の対応だと思うよ？

[3562: 匿名さん]

戦争を予測するなんてやめろよ。金利なんかの前に人が大勢死ぬんだぞ。

[3563: 匿名さん]

共和党が元々どういう党か考えれば、個人的には平和主義ですがいろいろなリスクを考えないといけない。
原油価格が上がるとだれが得するかも。
金利が上がるリスクシナリオとしては、考えてもいいのでは？
しかし経済が改善し皆の給料があがり、金利もあがるシナリオが一番です。

[3564: 匿名さん]

>>3550 匿名さん

優遇幅は大きく下がってるから、10年前に借りていたら、変動でも損しますよ。固定変動の金利差よりも、優遇幅の下がり方の方が大きいですよ。現在の優遇幅と、仕上がりの金利水準、固定変動の金利差を考えると、返済期間が長いなら固定を選ばない理由があまり無いと思うのですが。

[3565: 匿名さん]

>>3562 匿名さん

住宅ローンは金利が低いだけで、LBOみたいなもので、約定はあるとはいえ、多くは元利均等で20年以上の返済期間があります。しかも、リコースです。
ですので、戦争とかのリスクまで織り込むことに私は違和感はありません。
金利さえ固定しておいて、手元資金が一定のあれば、ハイパーインフレや金利上昇リスクをヘッジできますが、変動なんて怖くて選択肢できません。
戦争で上物が壊れたなら、立て替えればいいけど、逆に放射能汚染されて、インフレ起きなかったら負けですけど笑
あ、ちなみに戦争は期失事由でしたっけ？笑

[3566: 匿名さん]

>>3565
何言ってんだ、この人。
誰か、通訳してよ。

[3567: マンション検討中さん]

>>3564 匿名さん
10年前に借りていたら変動でも損する？？

比較の仕方が時空を越えてません？？
この10年でまたら明らかに固定が損して変動が圧倒的に有利でしたよね。。。。

[3568: 匿名さん]

>>3566 匿名さん

LBOは少ない自己資金で、会社を買収するスキームです。例えば3割位自己資金で残りを銀行等からの借入で調達します。住宅ローンはそもそも自己資金1割とかゼロもありますが。
LBOの場合、対象会社を全資産担保にしますが、住宅ローンは住宅を担保提供しますよね。

[3569: 匿名さん]

>>3568 匿名さん

LBOの場合、対象会社が倒産しても、投資家は責任は取らないスキームで、ノンリコースといいます。住宅ローンは保証提供していて、いるので責任がついて回るリコースです。
元利均等は元金の減りが少ないので、返済期間が長い場合、金利上昇の影響を受けやすいですよね。
こんな感じで、リスクの高い商品だということです。
他のローンに比べて住宅ローンは金利が安いので、経済が成長していた時はいいですが、低成長で、想定より賃金が上がらないとか、失業した時とかには手元資金がないと、大変なことになります。当たり前ですが。
リスクの高い投資をするのに低い発生確率の事象を無視するというのは個人的には考えられません。

[3570: 匿名さん]

>>3567 マンション検討中さん

何年も短プラは変動してなくて、優遇幅だけがかくだいしてきていますよね。
ということは、10年前に変動借りた人も固定を借りた人も、どちらにしても、借り換えないと損しますよね。

[3571: 匿名さん]

10年前に変動でかりていた場合優遇金利が低いはずだから、そのままにしないで他銀へ借り換えたほうが優遇金利条件が有利だからという事でしょうね。

４月６日に米中首脳会談がありますが、その前にティラーソンが王毅、習近平と朝鮮半島の事である程度詰めた話をしていますね。

[3572: 匿名さん]

>>3564
言っている意味が分からない。家(土地)の価格変動は無視？
金利は一要因ですべてではない。去年買った人は、金利は最安値だけど、
価格は高値を掴まされている可能性がある。

事実としては、10年前固定で借りた人は変動で借りた人より
ローン1000万当たり150万を多く払っていると言うことのみ。

[3573: 匿名さん]

>>3570 匿名さん

むしろ足下は、十分な低金利で固定と変動の金利差も小さいですから、固定を選択すべきタイミングなのではと思います。
その小さい金利差で得をするという考えの人がおおいですが、リスクが大きいように思います。
多くの方は日本銀行は政策を変えないということですが、去年9月までは、イールドをスティープ化させることを織り込んでいた人がどのくらいいたでしょうか。
従来日本銀行のコントロール出来るのは、短期金利だというのが公式見解だったのに。。
これ以上金利が下がるなら別ですが。。

[3574: 匿名さん]

私も同意見ですね。
「べき」とまで言い切る知識は持ち合わせていないけど、
変動と固定の差が少ない今だからこそ固定を選択するというのは合理的だと思います。

ただ、当分金利の大幅上昇が無いというのも正だと思うので、
結局はローン返済の時間軸の違いだとは思います。

どこもかしこもポジショントークが多いので、他の方の客観的な意見を伺いたいですね。

[3575: マンション検討中さん]

>>3570 匿名さん
それは借換をすべきかどうか？の比較？
固定か変動かの比較においてはこの10年では明らかに変動が正解だった。それだけでは？

[3576: 匿名さん]

ここ10年は間違いなく変動の勝ちでしょ。金利上がってないんだから。

変動がこれからもまだ下がる可能性がないわけではない。

直近固定で借りれた方の勝負で言えば、この先10年で変動がもっと下がれば変動の勝ち。変動変わらなければ引き分けあたりじゃねか。

[3577: 匿名さん]

なんで勝ち負けという発想なんだろう。
リスクに対するヘッジにいくら払うかという問題なのに。

[3578: 匿名さん]

>変動がこれからもまだ下がる可能性がないわけではない。

確かに可能性は０ではありませんが、これより下がることもないでしょうね。銀行側も貸し出す意味がなくなるほどのレベルですしね。実際MUFGの１０年固定が今月から０．５％上がっていることからも、各銀行共に住宅ローンの貸し出しはそろそろお腹いっぱいといったところじゃないでしょうか。

[3579: 匿名さん]

リスクヘッジに1000万あたり150万の支出は痛いな。

[3580: 匿名さん]

>>3578 匿名さん
銀行の儲け云々の前に短プラが下がれば下がる。

[3581: 匿名さん]

>銀行の儲け云々の前に短プラが下がれば下がる。

100%連動しているわけじゃないでしょう（笑）
どっちが先って、銀行側の儲け話が先ですよ。

[3582: 匿名さん]

>>3581 匿名さん
まあまあ、年末まで見てなって。

[3583: 匿名さん]

>>3572 匿名さん

金利の固定か変動かの選択の話をしているのであって物件価額とかの話は一切しておりません。

[3584: 匿名さん]

>>3576 匿名さん

やりとりを読まれた方が良いと思います。
3550の方の変動が固定に勝ったという議論は、固定か変動かの議論より借り換えを適切に行ったかどうかの方が、影響が大きいですよって話をしているんです。
あとは、10年前なら変動を選ぶことも検討に値したとおもうのですが、足下では金利が十分低いのと、変動と固定の金利差が小さいので固定を選ぶべきだと思いますがいかがでしょうか。

[3585: 匿名さん]

>>3579 匿名さん

それは10年前のお値段ですね。
いまは、固定と変動の金利差が小さいのでそんなにかかりません。
早めに固定しないとイールドがスティープになるとおもいますが。金利差が拡大するということです。

[3586: 匿名さん]

>>3580 匿名さん

短プラは黒田日銀以降もほとんど下がってないので下がることはないと思います。

[3587: 匿名さん]

>>3578 匿名さん

おしゃる通りで、なかなか下がらないでしょうね。金融機関が、ゼロ金利住宅ローンを貸す時は、預金金利がそれより低いはずで、それは是認されなさそうですし。
支援機構債は、金融政策を踏まえれば上がる要素しかないと思います。

[3588: 匿名さん]

>>3574 匿名さん

皆さん、ポジションを取っているか取ろうとしているから、ポジショントークになるのでは無いかと思います笑
ローンを組もうとしていたり組んでいるという事です。
それより、シュミレーターがネット上に沢山あるので、是非ご自分のポジションと返済計画を踏まえて、計算してみてはいかがでしょうか。
返済期間が予定通りの場合、うまくいかなかった場合、金利が少なくとも1.0%上がった場合です。
10年で返せるなら変動でいいと思いますが、それより長いなら。。。
あ、smtbの10年固定方が安いですね。

[3589: 匿名さん]

>>3571 匿名さん

前段おっしゃるとおりです。

[3590: 匿名さん]

>>3553 匿名さん

その当時ならそうですね。
いまは金利差がそんなにないですからそんなに安心料はかからないですよね。

[3591: 匿名さん]

>>3588 匿名さん

ちなみに、smbcとかみずほの固定金利を固定とみなすと、それはりそなの変動がいいことになると思います。
楽天とかアルヒのフラットやsmtbじゃないと固定金利は高いです。

[3592: 匿名さん]

よく話の中で短プラの話をしていますが、短プラは各銀行が毎月見直しているものですよ。
日銀や政府が決めている訳ではないので、何だか噛み合わない会話をしている方がいる。
日銀のHPにも都市銀行の採用したもので最も多かったものを短プラ推移として示してますが。
また無担保コール翌日物と短プラは連動性がありますが違いますよ。
短プラは企業に貸す時の金利ですが、当然銀行の利益で変動させるもので、据え置きが続いているだけ。

[3593: 匿名さん]

先に書いている人がいるけど、リスクヘッジとしてどちらのポジションを取るか、
なので勝ち負けで語ってる人はおかしいんですよね。

ここを見てる限り固定は間違いという意見が支持されているようだけど、
変動が4%以上だったのはほんの20年前の話で、長期で借りる人からすれば
ヘッジすべきリスクと認識するのはなんらおかしくない。
固定金利が1.2~1.5%の低水準まで下がっているのだし合理的な選択とも言える。

金利が上がる要素が見つからないという人がいるけど、
10年後の予見なんてスティグリッツでも無理なので詭弁でしかない。
1975年に10年後プラザホテルで会合が行われるなんて誰も予測できなかった。

今は認知バイアスがかかり過ぎてるんだと思うんですよね。
住宅金融支援機構のデータ見る限り、金利変動リスクを考えずに
今安いから変動金利を借りる人が多いというのが現状。
しかも世帯年収が下がるにつれて変動を選ぶ人が多くなっていってる。
サブプライムローンと同じ構造とは言わないけど似てるよね。

ポジショントークは良いと思うけど、国は今の状況を是正しようとしているし、
銀行もだからこそ国に同調して「儲かる」とかけて変動を推している。
よって固定が悪いと思わないし、変動も悪くない。

10年固定はほんとないと思うけど。

[3594: 匿名さん]

そこそこの収入で田舎なんかで住宅にかかるローン額が2000万以下なら、10年固定もありでは？
都内にいると5000万以上のローンも珍しい訳では無いから、羨ましいですが。

[3595: 匿名さん]

>>3594
あーおっしゃる通りですね。
10年で返す前提であれば安い10年固定は合理的な選択ですね。

[3596: 匿名さん]

変動でしたが３年経過した、ちょうど１年前に５年固定0.33%にしました、
減税１％との差分0.67%が差額で、お得な感じで低い金利に固定できてよかったです。

[3597: 匿名さん]

別に変動でも良いと思うけど、自分が今から借りるならみずほ団信付き全期間とかにするかなー。
1%前半で固定できるって本当にすごいことよ。。

[3598: マンション検討中さん]

>>3593 匿名さん
固定は間違いと言っているのではなく、過去10年、20年では変動で借りた人が固定で借りた人より得をしたってことだと思うよ。

これから借りる場合はとても難しいね。金利差が昔よりもないので固定を選びたくなるよね。
あと、銀行は実は変動よりも固定で貸出ししたいんだよね。銀行のローン貸出債権のほとんどが変動に偏ってしまったということと、固定金利（10年までの固定は除く）の方が利ざやが稼げるっていう２つの理由でね。

[3599: 匿名さん]

今は金利１％未満ばかり、現金一括で買うより借りたほうが総支払額が少なくできるから
１％を超える金利で借りるなんてもったいないと思う

[3600: マンション検討中さん]

>>3599 匿名さん
流石に借入した方が安くなることはそうそうないよ。
手数料やらで借入した方が高くなるから

[3601: 匿名さん]

>>3596 匿名さん

それは5年経つと優遇幅が縮小するやつではないですか？

[3602: マンション検討中さん]

>>3592 匿名さん
教科書的に言うとそうなんだけど、実務では短プラはみずほが発表したものを都銀は一律採用。その為、都銀短プラ、地銀短プラという言葉が使われてるんだよね。それを前提に話すんだよ。
で、コールレートが0.2下げたら短プラも0.2下げる等、コールレートと都銀短プラは完璧に連動。
コールレート誘導目標が0.1だから住宅ローンの変動金利の店頭金利はあと下がったとしても、0.1しか下げられないことになる。

[3603: 匿名さん]

>>3601
５年後に0.75%の変動になりますが、その２年後には減税期間終わるので繰上げ返済する予定です。

>>3600
下記条件だと、総支払額：４２６６万円、住宅ローン減税：３４１万円、保証料返金：１３万円
現金一括払いより８０万円以上少ない支払い額になります

[3604: 名無しさん]

昨年、20年固定の0.68％で借り換えしました。
満足してます。

[3605: マンション検討中さん]

>>3603 匿名さん
うーん、
10年間の返済額1250万
10年後残債　　3051万
保証料　　　　82万
事務手　　　　3万
登記　　　　　6万
印紙　　　　　2万
ローン控除　　▲341万
保証料返戻　　▲13万
トータル4040万円、手間暇もかかるし流石に現金一括の方がいいのでは？？
それに今月から10年固定ぐっと上がった所もあるし借りた方が得ってのはないね。

[3606: 匿名さん]

>>3605 マンション検討中さん

登記ってそんなに安く済むんですか？

[3607: マンション検討中さん]

>>3606 匿名さん
抵当権設定にだけ焦点を当てて、安ーめに計算。登録免許税は借入金額×0.1％＝4万円と司法書士報酬。
ローン使おうが現金だろうがどの道司法書士は使うしね。

[3608: 匿名さん]

>>3605 マンション検討中さん

控除の額はもう少し大きくなるんじゃないですか？元利均等ですし。

[3609: 匿名さん]

>>3607 マンション検討中さん

なるほど、そこまで値切れば良かったなと。
検討中さんみたいに具体的に計算されているのはすばらしいですね。
変動や固定の一般的な良い点悪い点は議論頂いていますが、具体的にどうなのかが重要ですし。
ただ、具体的に計算すればするほど、足下では変動を選ぶ理由は限定的かなと。
3603さんにおかれては、実際はトントンかもしれませんが資金繰りや現在価値ベースでは一定のメリットがあったのでしょうね。
また団信込みなら保険にもなっていたわけですし。

[3610: 匿名さん]

>>3592 匿名さん

どの辺りがかみ合わないのでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

[3611: 匿名さん]

>>3602 マンション検討中さん

2009年から変動していないので、コールレートと連動はしていないのではないでしょうか？

http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

[3612: マンション検討中さん]

>>3608 匿名さん
1月に借りたとするとぴったり341万円ですね。
ローン控除的に一番有利になる12月に借りたとしても351万ですね。

[3613: マンション検討中さん]

>>3611 匿名さん
ん？？
サブプライム以降の日銀の短期政策金利（コールレート）誘導目標は0.1％で変わらず。都銀短Pも1.475％で変わらずでは？そういう意味ではなくて？

[3614: 匿名さん]

>>3603 匿名さん

>>3605 マンション検討中さん

それ繰上額が間違っとるね
2930万

総支払額は42,663,459円

[3615: 匿名さん]

あくまでもシミュレーションなので
10年後に全額繰上られないってかたでも

例えば頭金1000万円を支払いせず定期にいれて
満額融資を受けて10年後、
定期解約＋ローン減税分で1500万円繰上とかでも十分かと

[3616: 匿名さん]

>>3615 匿名さん

ローン減税分は固定資産税で取られるからあまりあてにならないですね。

[3617: 匿名さん]

>>3616 匿名さん

固定資産税は無差別ですよね？

[3618: 匿名さん]

>>3613 マンション検討中さん

誘導目標はマイナスになってますよね？
でも、短プラは変動してないですよね？

[3619: 匿名さん]

>>3616 匿名さん

期間限定の減税をあてにしちゃあかんでしょ
11年後からどうするの？

[3620: 匿名さん]

>>3619 匿名さん

だからちゃんと繰上げ返済してますよね？
もともと手元資金のある方のローン利用ですよ。

[3621: 匿名さん]

>>3612 マンション検討中さん

それは元金均等の前提になっていませんでしょうか？

[3622: 匿名さん]

とりあえず
当初固定のリスクヘッジは
仕事辞めない
転職しない
会社が倒産しない
病気しない

当初固定明けの3年前から属性を維持しないと

[3623: 匿名さん]

それ、変動固定以前の当たり前のこと

[3624: マンション検討中さん]

当初固定10年のリスクヘッジ
・ローン減税期間は繰上返済しない（限度額超える分は内入可）
・10年間は貯蓄を最優先
・固定期間終了及びローン減税終了後、できる限り期間短縮繰上返済
・返済期間が十分に短くなるなら変動でそのまま。
・まだまだ残高が減らないのなら借換を検討、メリットあれば借換

[3625: 匿名さん]

>>3624 マンション検討中さん

そもそも当初固定の場合、固定期間終了後に優遇幅が縮小するので、期間後、早期返済しないなら、長期間の固定にすべきだと思います。
例えばSmtbの当初10年固定借りている人が、どの程度その辺りを認識されているのか、疑問です。。
リスクヘッジどうのと考えるより当初30年固定とどのくらい総支払に差があって、どのくらいの金利上昇で、差がなくなるのかくらいは計算しておいた方が良いと思います。
特に元利均等では、当初の元本の減少は緩やかなので、金利上昇の影響を受けやすいですよね。

[3626: 匿名さん]

>>3625
借り替え前、三井住友信託銀行で借りてましたが、迷ってたところ、
ミックスローンを勧められました。手数料も変わらなかったですよ

[3627: 匿名さん]

>>3625 匿名さん
当初固定の人は固定明けの内容なんて考えてないよ〜

また借り換えてればいいって思ってるよ

[3628: 匿名さん]

3627
普通は繰り上げ返済して、残債を完済と思いますよ

[3629: 匿名さん]

>>3628 匿名さん

え!
35年ローンを当初固定5年が終わったら完済するんだったら
借りなくていいのではないかな？

知らないと思うから伝えておくと、完済するにはお金がいるんですよ。

[3630: 匿名さん]

住宅ローンを体験してみたい、お金持ちの気まぐれでしょう
住宅ローン控除を受けてみたいと思ったが、収入が高すぎて無理なのがわかり、なんだそれなら完済しようという流れ

[3631: 匿名さん]

>>3630 匿名さん

普通はタックスプランニングするから、大丈夫でだと思います。

[3632: 匿名さん]

>>3626 匿名さん

リスク配分のためにミックスするのはよいですが、固定期間の短いの方から優先的に残高が減るわけではないですよね。
そうすると、固定期間終了後の残高に対して、優遇幅が減少したり金利リスクを負うのは変わらないです。

[3633: 匿名さん]

>>3632 匿名さん
普通はその時点で短い方は繰上げ返済するんですよ。

[3634: マンコミュファンさん]

>>3633 匿名さん
それがセオリーなら、銀行成り立たないわ！笑

[3635: 匿名さん]

>>3634 マンコミュファンさん

それは結局余剰資金のある方の考え方ですね。
公務員とかならある程度利用価値がありそうですね。

[3636: 匿名さん]

平均すると繰上て13年程度みたいですね
老後の貯金も必要ですからね

[3637: マンション検討中さん]

>>3636 匿名さん
13年で完済する人はごく稀ですね。
一般的に審査が厳しく、高属性が多いと言われている三井住友信託の平均償還年数は28年程度だそうです。

[3638: マンション検討中さん]

>>3632 匿名さん
いや、だからローン減税の期間10年間は繰上返済しないで、例えば10年で500～1000万貯蓄できるとするなら、10年固定後の減税終了＆優遇期間終了時の残高が500万～1000万残るようにミックスローンの内、固定10年の借入金額を設定すればいいんじゃない？？

[3639: 検討板ユーザーさん]

>>3637 マンション検討中さん
ソースは？

[3640: 匿名さん]

>>3636 匿名さん

2500万を13年ほどで返すなら月17万ぐらい必要ですね。年収800万ぐらいだとかなりキツくないですか？

[3641: 検討板ユーザーさん]

>>3640 匿名さん
今時みんな共働きだから、それくらい普通だよ。

[3642: 匿名さん]

共働きなら30代前半で普通世帯年収1000万はいくよ。
それで貯金して、金利動向によっては早期返済するんだよ、普通は。

[3643: 匿名さん]

>>3638 マンション検討中さん

足下当初10年と30年の金利差は0.55%なんで、元本1000万10年で55万円ですね。
1000万が確実ならそうすればよいけど、病気や事故の可能性もあるのにその程度で期限の利益を捨てなくてもいいんじゃ無いかと思います。
そもそもキャッシュで10年後に1000万円あったら、医療保険もいらないし、キャッシュが他にあるなら老後に向けてインデックスファンドとかの積立もできますよね。
低金利で住宅ローンでなければ、こんな資金調達できないと思いますがいかがでしょうか。

[3644: 匿名さん]

>>3643 匿名さん
病気や事故を考えたら固定でも当初固定でも変わらない。どちらにしろ売却だから。

[3645: 匿名さん]

40代になったら
金利が上昇する不安よりも
自身が病気で働けない不安の方が大きい

[3646: マンション検討中さん]

>>3643 匿名さん
そういう考えもありだとは思いますよ。繰上返済しないで運用又は繰上返済するっていうのは、言い換えると①リスク商品で長期投資又は②0.5％～1％程度の定期預金（≠0.5％～1％）を買うかどちらにするかって話になる。10年後どうなってるか分からないけど、現状金利0.5％以上打って定期なんか募集したら小さな支店でも数十億は簡単に資金を集められる状況なので②を選択する人は多いと思いますよ。

[3647: マンション検討中さん]

>>3639 検討板ユーザーさん
電話で問い合わせてみたらいかがですか？

[3648: 匿名さん]

>>3644 匿名さん

スムーズに売却できるか、わからない中で手元資金にプラス1000万円あった方が動きやすいと思いますがいかがでしょうか。

[3649: 匿名さん]

>>3645 匿名さん

病気リスクと金利上昇リスクは別のリスクですよ。

[3650: 匿名さん]

>>3645 匿名さん

そもそも、病気リスクが怖いなら、医療保険に入ったり繰上げ返済なんてしたりしませんよね。キャッシュなら融通がきくわけですし。

[3651: 匿名さん]

>>3636 匿名さん

そもそも、人によって歳、収入、家族構成が違うのに、返済期間を比較してもしかたないですよね。
自分のライフプランや住宅の価値に見合っていることの方が重要だと思いますが如何でしょうか。

[3652: 匿名さん]

まあそれに尽きる。
個々人によって年収見込も資産状況も疾病リスクも違うので、
期間がどうの、固定or変動がどうのの議論はナンセンス
長期借りるのに皆が変動だから変動！とか思考停止している人よりマシ

[3653: 匿名さん]

>>3649 匿名さん
払えなくなるってことでは同じことじゃね？

[3654: 匿名さん]

>>3648 匿名さん
金利が上がらなければそりゃ手元においておくよ。

[3655: 匿名さん]

>>3650 匿名さん
病気なら高額療養費制度があるから、どんなに費用かかっても9万とかで済むのよ。ローンさえ終われば病気になっても会社首にならなければ安泰

[3656: 匿名さん]

>>3653 匿名さん
それは損失を生む可能性があるということですよね。それはリスクという点で同じですが、性質は異なりますよね。
病気リスクは、ある程度予防できるとか、就業機会を奪い、収入を奪う可能性があるとか。
一方で金利は個人でコントロールできないですよね。
ヘッジ手段も異なりますしね。

[3657: 匿名さん]

>>3654 匿名さん
でしたら、固定変動の金利差が少ないのだから、固定を選択して、期限の利益を享受し続けるのがベストではないでしょうか。

[3658: 匿名さん]

>>3655 匿名さん

10年後に1000万繰上げ返済して残高は無くならないですよね。月の約定が数万円減るぐらいですよね。就業機会を一時的にでも失うことを考えるとまとまったキャシュが、ある方がよいと思いますが如何でしょうか。

[3659: 匿名さん]

>>3652 匿名さん

返済期間や借入額は人それぞれだと思いますが、足下で金利が十分低くて、固定変動の金利差が小さい中では、明らかに固定で借りた方がよいと思いますが、その点についてはいかがでしょうか。

[3660: 匿名さん]

そう思います。今は変動金利より固定金利のほうが低いからお得ですよね。
今は減税額より金利手数料のほうが少ないから、金利リスクなんて存在しないのに

リスク云々言ってるかたは金利手数料ナシのただの分割払いでも
リスクって言いそうですね。

買い物したら代金を支払う（分割してでも）、当たり前ですよね。
それすらできないとか思うようだったら、金利リスク以前に借り過ぎと思いますよ。

[3661: 匿名さん]

>>3646 マンション検討中さん

おっしゃる通りです。
多くの人が投資機会と期限の利益を易々と放棄するのか、理解に苦しみます。
本当に不思議でなりません。

[3662: 匿名さん]

>>3659 匿名さん
変動の方が金利低いから得やん。変動変わらないし。

[3663: 匿名さん]

>>3660 匿名さん

おっしゃる通りで、病気リスクとか言っておいて足下で変動を選んだり、繰上げ返済をしたりするのは、リスクに対する適切なヘッジ手段が選択出来ていないように思います。

[3664: 匿名さん]

>>3656 匿名さん
えっ例えばどうやってガンになるの予防するんですか？

[3665: 匿名さん]

>>3662 匿名さん

変動が変わらなかったら変動がではないと思いますがいかがでしょうか。

[3666: 匿名さん]

住宅ローン金利がこれだけ低いととてもラッキーなファイナンスとして考えたい。
変動だといざとなったら一括返済することを考えると、勿体無いから固定がいいかな。

[3667: 匿名さん]

>>3664 匿名さん

ある程度と書いている通りです。
まあ、ガン予防できないという視点にたっても、金利リスクとは性質もヘッジ手段も違いますよね。

[3668: 匿名さん]

>>3666 匿名さん

おっしゃる通りですね。
金利差が開きつつあるので、早く固定しないのはもったいない。
自分が借りた時の2倍弱に開いています。。

[3669: マンション検討中さん]

余裕があれば繰上返済した方が得。
余裕がないならいざという時の為に備えてキャッシュで持つ方がいい。
それだけでは？いざという時、なにかあったらというのはその分コストを払っているのと一緒。

[3670: 匿名さん]

＞＞3662

変動は０．５５５％
固定は０．３１％～０．５２％で
固定のほうが低いですよ

[3671: マンション検討中さん]

>>3670 匿名さん
それは当初固定な。
その期間で完済できるのであればもちろん固定が低いってことになるけど、長期借入考えるときは違うで

[3672: 匿名さん]

当初固定さん必死

科学的ではないが安心ですよね。