固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[23051: 通りがかりさん]

>>23044 評判気になるさん
>>23046 通りがかりさん
評論家で考えたらマンション下げ発言ばかりで信者を大損させている滝島や榊よりもマンション買えを連呼している沖有人の方が正解。
この20年間でマンションはどのくらい上がったのかということ。

[23052: 匿名さん]

過去20年間上がり続けたとしても、今後20年間も同じように上がり続けるとは限らない
分かる？

[23053: 匿名さん]

値上がり期待というより単純に老後に持ち家がないと不安だから購入している人達がほとんどだと思う。
大金持ちなら関係ないのだろうが、庶民が老後も持ち家なく賃貸暮らしとかリスク高過ぎでしょ。

[23054: 匿名さん]

本当に老後のための持ち家なら都心にこだわる必要はないでしょう
地方にも駅近マンションたくさんあるんですから

[23055: 匿名さん]

>>23054 匿名さん
今若くても老後になって持ち家がなくては将来不安があるという意味ね。老後に住宅ローン、もしくは現金減らす選択などそれこそリスクでしかないでしょ。
若い時に働きながら賃貸と同じ金額をローン返済。結果老後に持ち家が残る。当然若い時に買う家だから、会社の通勤を考え買う。都心もしくは郊外駅近で選ぶ人が多いのは当然よね。

[23056: 匿名さん]

>>23055 匿名さん
若いうちに家（またはマンション）を購入したとして、
いざ老後になった時にその家は築30年40年という築古物件
リフォームや建て直しもせずに住むと言うならまだいいけど、
するならまたお金がかかるんだよ？

都心で買えば30年後40年後には購入時と同じまたはより高く売れる「はず」というけど、
30年後40年後の世界が今と同じ価値観とは限らないんだよ？
だから老後は都心の家を売って地方で家を買いなおすとしても不確定要素が多くてリスクが高い

定年までは住宅購入資金を貯めて通勤の便の良い賃貸で過ごし、
定年退職時に貯蓄できた住宅購入資金の範囲内で地方のマンションを購入したほうが
よっぽどリスクが低いよ

[23057: eマンションさん]

>>23056 匿名さん
老後まで家を買わなければ賃料を払い続けることになる。持ち家派は賃料と同じ月支払いのローンで購入できる持ち家を選択するのが原則。
老後の現金ポジションは賃貸派も持ち家派も変わらない。
老後の時点での差は持ち家があるかないか。
持ち家を売るもしくは賃貸に出して地方のマンションを買う選択も自由で選択肢が増えるだけ。
もちろん現金ポジションも賃貸派と変わらないからリフォームしたければすれば良い。

[23058: 匿名さん]

>>23057 eマンションさん
具体的な数字をあげないと分かりにくいようなのでちょっと計算してみたよ

20才から働き、65才で定年退職として
・定年まで賃貸の場合
20才～65才までの45年×家賃月20万（管理費込み）×12か月＝1億800万

・30才で7000万のマンションを頭金500万入れてフラット35で購入した場合
20才～29才まで10年×家賃月20万（管理費込み）×12か月＝2400万
30才～65才まで500万+8400万（全期間1.8 %、元利均等で月約20万の支払）+管理費修繕積立金年90万×35年＝1億2050万

定年まで賃貸で過ごした方が定年時点で3650万多く貯蓄ができる計算だから
地方なら現在の相場で駅近で生活施設の揃った地域の新築マンションが買えるよ

[23059: 匿名さん]

老後のことだけ考えて、設備や外観がショボイ珍マンで
人生の大半過ごすのは嫌だなぁ。

というか、都内一等地に分譲買っとけば
35年後も多大な売却益見込めるから（俺の場合約1億)
その金で地方で平屋立てて余生は過ごしたいね。

[23060: 匿名さん]

×管理費修繕積立金
〇管理費修繕積立金固定資産税

ローン返済額と管理費修繕積立金固定資産税合わせて月々20万の支払いにすると
定年までにかかる費用がほぼ同じになるんだけど、
そうすると購入できるマンション価格は4400万程度の物件になる
都心や通勤に便利な郊外駅近ではちょっと厳しくない？

[23061: 匿名さん]

>>23059 匿名さん
一昔前の１億なら高級物件だったかもしれないけど
今は一般庶民が買う価格
希少性があまりないから35年後の売却価格はどうなるか分からないよ

[23062: 匿名さん]

だって賃マンって
開口部しょぼくて日当たり悪いし
外廊下当たり前だし
ディスポなんてないし
各階ゴミ置き場なんてないし
壁掛けのダサいエアコンだし
月々の賃料と更新料が無駄にキャッシュアウトしていくだけでしょう

稀に分譲以上の珍マンもあるけど
そんなのは例外中の例外であって
賃料も破格になる。


そんなところに一生の大半住むのは
嫌だなぁ～。。

[23063: 匿名さん]

分譲賃貸は？

[23064: 匿名さん]

分譲賃貸って手もあるけど
その場合
分譲住戸のイニシャルとランニングと銀行金利に貸主の利益が乗ってくる訳で
買うより相当割高な月々の支払いになるよネ～。

しかも資産にはならず
単純にキャッシュアウトしていくだけ。

[23065: 匿名さん]

>>23061 匿名さん
大丈夫。
都心４区、安定地盤、ブランドマンション、駅チカ、大規模

この鉄則さえ外さなければ
売却益はほぼ確定できる。

中長期で見ると波はあるけど
上記条件を満たしていれば、下落も緩やかだしね、

[23066: 匿名さん]

>>23064 匿名さん
あまり知られてないことかもしれないけど
賃貸用に建てられたマンションでも貸主は利益を乗せるし
マンションのイニシャル（コスト）とランニング（コスト）と銀行金利も乗せて
家賃を決定してるんだよ？
なので賃貸用マンションと分譲賃貸での差はあまりないと思った方がいいよ

それと、賃貸は資産ならない代わりに専有部分の修繕費も支払う必要はなし
つまり備付けのエアコンやシンク、トイレなどが経年劣化で使用不能になっても
修繕費は貸手が出して直してくれるという利点がある

[23067: 匿名さん]

定年後だとあと何年生きられるかって考えたら、30年生きるんだろうか？20年は生きてるだろうけどね。その年数考えると、定年後自宅にどれだけのお金をかけるか？かけて3000万か、もうちょっと我慢して老人ホームに入るかってとこだろうと思う。老人ホーム入る手前まで賃貸で過ごせるならそれがいいかも。

[23068: 匿名さん]

でも介護要員も減ってきてるから、老人ホームにも入れないかも。やっぱり購入した方が安心。お金もあった方が安心。

[23069: 匿名さん]

>>23065 匿名さん
その「ほぼ」がね・・・

[23070: 匿名さん]

>>23067 匿名さん
老人ホームに入るにもお金結構かかるからね
そこそこちゃんと介護してもらうなら
ホーム用に2000万くらいは用意しておいた方がいいかもよ

>>23068 匿名さん
自宅で介護をしてもらうにしてもやはり介護要員が必要になるよ
介護いらない、住む場所さえあればいいというなら良いけど

[23071: 匿名さん]

>>23069 匿名さん

３０年後の毀損リスク考えると
日本円は５割
株式は３割くらいあるデショ。

都心不動産は、相対的に見て
超安定資産。

[23072: 匿名さん]

>>23071 匿名さん
為替も株式も流動性が高い資産なので
いざという時に秒で逃げられるという利点があるのに対し、
不動産は売りに出してから買手がついて契約が成立するまで秒は無理でしょ？

5年10年先の都心不動産なら1億物件でも暴落はないだろうと思うけど、
35年先の1億物件ではそこまで確信持てないよ

[23073: 匿名さん]

>>23072 匿名さん
秒で逃げられないからこその安定資産なんですよネ。

[23074: 匿名さん]

>>23073 匿名さん
いや意味分かってる？
暴落すると分かって手放そうとしてもすぐには売れないってことだよ？

[23075: eマンションさん]

>>23052 匿名さん
下がる下がると言い続けていればいつかは下がりますよね？
評論家で飯を食ってるなら近い未来のことくらいは当てないと恥ずかしいですよ

[23076: eマンションさん]

>>23058 匿名さん
都会の人が老後地方で暮らすのは無理でしょう。
長く住んでいればその地域で人間関係もできてるはずですし。
それと、購入した場合の金利計算がおかしいです。

[23077: eマンションさん]

>>23065 匿名さん
駅近トレンドが変わらなければ資産としては手堅いでしょうね。

[23078: 匿名さん]

今後は頭金を極力いれてローンを組むのが正解なんだりうな。

[23079: e戸建てファンさん]

国債費、２７年度７．２兆円増　
想定金利２．４％に　財務省試算

https://www.asahi.com/sp/articles/DA3S15854783.html

[23080: 匿名さん]

まずはローンを返済しちゃいましょ。
その後はローン返済分をNISAや確定拠出年金にいれるもよし。インフレがとまると思うなら現金で持つもよし。

[23081: 匿名さん]

>>23076 eマンションさん
正確には月20.9 万円、総支払額は8,766 万円ですが、
家賃を20.9万で計算しても定年まで賃貸で過ごすことでできる貯蓄は
3638万ですから結果にほとんど差がありません

また、人間関係が～ということですが、それを理由に地元を離れたくないと言う人は
子供のころから育ち働き老後もずっとその地に住んでいた70代80代くらいの方達であり、
定年退職直後65才くらいの初老の方達だと
仕事関係など我慢してでも付き合わざるを得なかった人間関係を整理して
自由な老後を楽しみたいって言う話をよく聞きますよ

[23082: 匿名さん]

ちょっと質問なんですけど、
通勤のために都心または郊外に住む人たちも
密接な人間関係ができてる「はず」と言えるほど
町内会に参加するなどして地域社会において密接な人間関係を作るものなんですか？
一般的に都会は隣近所の名前も知らないくらいに淡白な人付き合いだと思ってましたが
最近はそうでもないんですか？

[23083: 匿名さん]

賃貸との比較ローン減税も繰上げ返済もないし計算参考にならないな。
老後は地方に住みたい人ばかりでもないし、住み慣れた土地から老後に離れるのもリスク。

[23084: 匿名さん]

>>23083 匿名さん
概算程度の価値がないと思いましたのでそうしましたが、
正確な数値が必要だと思うなら計算しなおしてもらえますか？
もちろん、水回り（浴室、キッチン、トイレ）やエアコンの修繕代などを始め
通常支払うことになるであろう費用を含めてくださいね

それじゃあ計算結果を楽しみにしてますので頑張ってくださいね！

[23085: 匿名さん]

コロナのクソバブルになる前に都心に買っておけば

持ち家マン→金融資産５千万、持ち家評価額１億円
賃貸爺　　→金融資産３千万、ノー資産でフィニッシュ

所得は同じでもこれくらいの差は付くと思う。
賃貸は購入に比べて割高だから、金融資産にも差が出る。
※ただし、購入はコロバブ前に限る

[23086: 検討板ユーザーさん]

>>23081 匿名さん
>>23082 匿名さん
仕事やご近所さんだけではなく趣味の付き合いとかあるだろうに。
もう少し広い視点で物事見る方が良いよ。

[23087: 匿名さん]

>>23085 匿名さん
コロナ前というより、アベノミクスが始まった10年ほど前に都心で購入した人であれば
持ち家の評価額が倍くらいになっていますからね
でも、所得が同じという設定であれば
金融資産については賃貸のほうが多いけど、
持ち家を売却すれば10年前に購入した人の方が多くなるだけですよ

なんか忘れているようですが、不動産を購入した後には
管理費、修繕積立金、固定資産税、専有部分の修繕費がかかりますから
持ち家のほうが金融資産が減ってしまうのです

[23088: 匿名さん]

>>23087 匿名さん
だ～か～ら～

賃貸は、

管理費、修繕積立金、固定資産税、専有部分の修繕費　＋　”貸主の利益”　＋　”更新料”

がかかってくるんだよ。そう賃料設定されてるんだから。。。

[23089: 匿名さん]

>>23087 匿名さん
だ～か～ら～

賃貸は、

月々の管理費、修繕積立金、固定資産税、専有部分の修繕費　＋　”割高な投資用ローン金利”　＋　”貸主の利益”　に加え
イニシャルの”礼金”や、２年に一度の　”更新料”

がかかってくるんだよ。そう賃料設定されてるんだから。。。

[23090: 匿名さん]

計算は面倒なので実例で。
某郊外駅近新築マンション。5500万円。
頭金2500万円。ローン3000万円。
ローン金利は変動0.775%。

月の支払いは10万円。住宅ローン減税終了後繰上げ返済800万円。その後も繰上げ返済してるので15年で完済予定。
利払いは190万円想定。今後の金利によるがこれまでの13年間は利上げなし。ローン減税戻りが160万。
マンション購入価格は5500万だけど、中古査定は8500万円程。同一間取りの賃貸は15万円。
管理費修繕費は年間40万円。固定資産税は年間20万円。60万円×13年。780万円。これに減税ひいた利払い30万円足して810万円。ローン諸費用足しても850万円。

もし買わずに15万円の賃料を13年間はらい続けて2340万円。

水周りもクロスも綺麗だけど、リフォーム費用など余裕で賄える金額だよ。しかもマンションは残る。
低金利に助けられてはいるけど、貧乏人程頭金貯めて持ち家買うべきだと思うけどな。

[23091: 匿名さん]

>>23088 匿名さん
ですから、儲けが出る賃料設定をしても「必ず」借り手がつくとは限らないんですよ
借り手がつかなければ賃料を下げるしかありません
素人が賃貸したところで費用と収益がトントンになる程度
不動産価格が上昇して上手く売り抜けられれば利益がでるというかんじなんですよ

[23092: eマンションさん]

>>23090 匿名さん
計算だと25年経過で賃貸より購入した方が得になる。
マンション価値はその時に経済状況によるけどね。

[23093: 匿名さん]

>>23091 匿名さん
いや、だからさ、、

コロバブ前は、想定賃料表とかデベが用意していて

買った方が断然お得ですよ！

って営業が定型フォーマットだっただろ。

コロバブになってから一切しなくなったけど。

俺が、コロバブ以降を条件除外しているのは

そういう事なのよ。

今、豊島とかで売り出し中のタワマン、

実質利回り1.5パ～とかだから

そういうスッ高値の新築買っちゃうと

君の言う通り、

賃貸よりキャッシュアウト多くなっちゃうかもね。

[23094: 匿名さん]

>>23090 匿名さん
利払以外のローン元本3000万（残債分を引い2760万）を支払っていることを忘れてない？
13年前の金融資産を4000万、年200万の余裕資金があると仮定して、
賃貸の場合は4000万+200万×13年ー賃料15万×12か月×13年で
現在4260万の金融資産を持ち、
持ち家の場合は1500万+200万×13年-60万×13年-30万-40万-（3000万-残債240万）
で現在490万の金融資産を持っていることになる

評価額が8500万だから売却すれば8990万で買ってよかったってことになるけど、
それはアベノミクス前である13年前に購入したからだよ？
今買ったらそんな上手くいかないからね・・・

[23095: マンション掲示板さん]

>>23094 匿名さん
質問があるのですが、4290万円でどんな家を買うのでしょうか？
一般論として高齢になったら利便性が高い駅近がマストだと思うのですが、
例えば4290万円で首都圏駅近でマンションを買うとしたら不便な埼玉北部や千葉になります
また、購入せず賃貸のまま行くこと場合の試算はされておりますでしょうか？

[23096: 口コミ知りたいさん]

>>23095 マンション掲示板さん
何の話をしているのか分からないってことでいいかな？
>>23090さんは賃貸と分譲との総支払額の比較をしているのだけど、それにローン支払額の3000万(2760万)が含まれてないんだよ
それも含めて計算し直すにあたって、費用比較するよりも手元に残った資産を比較した方が理解しやすいだろうと思い、
13年前の保有金融資産と13年間の1年当たりの余裕資金を「仮定」し、現在手元に残っている金融資産額を比較しやすいようにしたんだよ

つまり、比較のために「仮定」した結果の金融資産額に過ぎず、この金融資産で不動産を買うという話ではないのです

[23097: 匿名]

>>23093 匿名さん
昔は良かったなあって話なんですねw
不動産投資は最低でも利回り3%ないと危険とか、ワンルーム投資の噂とかを聞くと手を出さない方がいいと思いましたよ

[23098: 口コミ知りたいさん]

>>23094 匿名さん
売却すれば8990万円で買って良かったという部分がわからず。
物件価格5500万円、管理費と修繕費と固定資産税で780万円。
利払い190万円。住宅ローン減税－160万円。
これ計算すると8500万円の評価額のマンションを6310万円で購入して良かったとなりません？

頭金2500万円は物件価格に入っているし計算があわない。
頭金分だけ賃貸の方が現金が多いけど、永遠に賃料年間180万円の賃料払い続けるので余裕資金を物件価格に乗せたならそれも違うのではないかな。

[23099: 匿名]

>>23098 口コミ知りたいさん
>金融資産額を比較
してるので、不動産が評価額で売れて金融資産となれば金融資産の合計は上記の通りになり、
不動産を購入した方が賃貸した時よりも金融資産は多くなると言っているんだよ、おばちゃん

[23100: 匿名さん]

それと永遠に賃料払うのは嫌で老人への貸し渋りも困るから地方の安いマンションを買う選択も共感できる人少ないんじゃないかな。
物件が安いというとはそれだけ需要がないからということだし、そんな不動産残されても子供が困るのでは？
新築で便利な立地であれば価値は維持できるけど、65歳で現金減らしたら、今まで賃貸にしてた意味は完全になくなる。
親の不動産を相続予定の人を除いては、利便性の高い不動産をなるべく購入して、さっさっとローン完済して、その後老後資金を増やすのが1番得策だと思うけどね。