固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[229: 匿名さん]

たまに見る借り換えできない固定ってフレーズ、実際にあるんだろうか？
変動爆上げで破綻する並みのレアケースな気がしているんだが･･･。

[230: 匿名さん]

＞228
何年で借りてる？
10年後の保証料どのくらいかえってくるか確認しました？

[231: 匿名さん]

>>229
他での書き込みを見てると体調不安や病気が発覚して
借り換えが出来ないケースが結構あると思う

もしくは親子ローンの場合とか

[232: 匿名さん]

なるほど！ 病気のケースね。納得。

[233: 匿名さん]

不動産登記が複数とか年収が下がったとか、自営業で借りてから節税対策で年収を下げた人とかは修正に2、3年掛かるが、このケースは既に所得、住民税、社会保障費で恩恵を受けてますがね。

[234: 匿名さん]

>>233
自分のように小規模経営で借り換えの差が月１万以下で、報酬を上げて会社を赤字にしてる場合もあります。

[235: 匿名さん]

>>230
保証料の返金は保証会社（系列だけど別会社のトラスト何とか）でないとわからなくて、事前には確定しないそうです。おまけ程度と思いますが

３分の１変動、３分の２固定で、
２月の金利だと0.57%、0.42%です

実行は来月なので、金利は変わるかもしれません。

[236: 匿名さん]

変動
全期固定
当初固定
分けましょうね

[237: 匿名さん]

>>235
期間35年4000万円借入、10年後1830万円繰上

２月の三井住友信託
変動 0.57%1500万、当初固定5年2500万
総支払額 43,643,398円－保証料返金

３月のソニー銀行
変動 0.519%
総支払額 43,398,506円

保証料返金を含まない差額
244,892円

ほぼ同じ

[238: 匿名さん]

信託のミックス

[239: 匿名さん]

保証金は35年で借りて最初の10年で7割償却されるから戻るのは3割。あまり期待しない方がいいかも。損得計算で重要な要素である保証金返金見込みも、保証会社も正確な金額がわからないだけで、概算ならお願いすれば教えてもらえることなのに、引き下がってしまう人って大丈夫なのかなと心配になる。

[240: 匿名さん]

ソニーの変動は頭金一割いれるなら、変動0・469からある。
10年で返すなら、手数料なしプランもあるのでこっちの方がさらにお得だと思うけど。

[241: 匿名さん]

緻密に計算して立派と思うけど、単純に自分が何か調べたり動いたりするときは最低日給3万は貰わないと割に合わないと思っているので、計算したり調べてる時間があったら働いて稼ぐ、細かい金利の計算なんてしない、となる。

[242: 匿名さん]

これな

[243: 匿名さん]

失礼、手数料は一律必要

[244: 匿名さん]

ローン相談は別のところでやったらどうですか。

[245: 匿名さん]

結構>>216みたいな人は多いと思う。
35年、2.65％、7万/月だと２千万くらいかな。
これをコツコツと安定して返しているケース。

確かにこれだけの長期間だと変動はリスキーという感覚も分かる。
固定を選ぶ性格から安定を望むだろうし、積極的な繰り上げや金融投資にも興味は薄いだろうし。

長期固定（例えば30年）さんにとっては
最初の1/3は手堅く30年固定で、ここで頑張って１割でも２割でも繰り上げて元本を減らしておく。長期リスクが減った次の1/3を当初10年固定、ゴールが見えてきた残りは変動という感じで、同一銀行で金利切り替えができれば理想なんだろうけど一般的ではないので、借り換えとなる。

そういう意味でプチバブル前後の高い金利で長期固定で借りてた人にとってこそマイナス金利は朗報なのでは。
借り換えのきっかけになるだろうし、手数料入れても確実に返済額が減る。
かれこれ10年近く経過しているから、購入時ほどの過剰な安全策も不要だろうし。
長期固定で組めてるくらいだから経済的に余裕はあるんだろうし。

このマイナス金利は実は固定さんにこそ朗報なんだと思ってる。

[246: 匿名さん]

しかし、真逆の考えですね。むしろ最初の1/3の期間は金利の低い変動で
がんがん元金減らしながら、安い利息のおかげで貯めた手元資金で随時
繰り上げ返済をして、さらに元金を減らすと。
もちろんゴールが見えてきたら、すでに元金は大幅に減っているので、
このまま変動でも問題ないし、将来は金利が上昇するとみるなら、
現在の１０年固定に借り換えてもよい。

なんにせよトータルでは得してるよね。

[247: 匿名さん]

>>238
借替、元金均等の場合はどうなりますか？

[248: 匿名さん]

どうぞ長い親切相談かましてください

[249: 匿名さん]

あちこちのスレでソニーバンク、埼玉りそなのステマが激しいな

[250: 匿名さん]

今取るべきは
最大の優遇幅

後は競争の激化で保障山盛りになってるので
細かい事考えるな！

[251: 匿名さん]

ソニー銀行は、固定変動問わず銀行都合で次の月から優遇金利廃止に出来る。
目先の金利に捉われと後が怖い。

[252: 匿名さん]

今はメガバンク系の変動でで店頭金利より全期間▲○○％の最優遇を
ゲットするのが一番いいと思う。
各社競争してるから最優遇を貰うチャンス。
一度貰えば当分の間は安泰
但し最優遇には属性も必要だけどね。

チキンな俺はネット銀行の基準金利って根拠不明でちょっと不安・・・

[253: 匿名さん]

>>247
こちらのサイトで数分で比較できますよ
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do


期間33年3500万円借替、10年後1500万円繰上

２月の三井住友信託
変動 0.57%1500万、当初固定5年2000万
総支払額 37,254,371円－保証料返金

３月のソニー銀行
変動 0.569%
総支払額 37,680,943円

保証料返金を含まない差額
▲426,572円

[254: 匿名さん]

あと、こちら、

[255: 匿名さん]

10年以上前のことですが、借り換えで100万を超える手数料がかかりました。
金利差が2.5％ほどあったので、１年で元が取れました。
さらに忘れたころに保証料の返金が40万円ほどあり、当時そのことは知らなかったので嬉しかったな。

[256: 匿名さん]

>>245 >>246の考察が面白い。
前者は固定を選ぶ人の考えを代弁、
後者は変動を選ぶ人の考え方。

前者の考えられるリスクは全て排除して
元金は繰上返済で減らすというのも分かるし、
リスクがあるからこそ変動でガンガン減らす
というのも分かる。

ここ10年は変動がお得だったという結果論だけど、
意外と固定の人はその辺り無頓着そう。
でも固定の人にとってはまたとない借換タイミングが
やってきたというのも頷ける。
このタイミングでも借換は非常に満足度高そうだしね。

[257: 匿名さん]

各社ともにこのマイナス金利に乗っかって他行から借換てもらいたいんだろうけど、下手にCM打つと自行から離れていく客もいるわけで・・・

何となく積極的な宣伝は自主規制って感じなのかな。
またとない借り換えタイミングとは、まさにこれ。

[258: 匿名さん]

借り換えめんどいなぁ。
金利交渉では下がらんのかな？

[259: 匿名さん]

数年前手数料2.1%払った人たちは
借替、やはり躊躇してる？

[260: 匿名さん]

NISA優遇で、10年固定0.47%なのかな？

住宅ローンで金利下げ競争＝三井住友信託は10年0．5％
時事通信 2月25日 21時0分

　日銀のマイナス金利政策の導入後、大手銀行の間で住宅ローンの金利引き下げ競争が激しさを増している。三井住友信託銀行は25日、3月から主力の期間10年固定型の最優遇金利を現行から0．20％引き下げ、年0．50％にすると発表した。市場金利の低下を反映し、過去最低を更新することになる。

[261: 匿名さん]

>>259 うちは二千万程度だからそうでもないかな。
保証金もなかったし。

[262: 匿名さん]

諸費用って考えないと
意図的に名称を変えられると比較が苦手な人は
わからなくなる

[263: ご近所の奥さま [女性 40代]]

三井住友信託銀行は三月から10年固定が0.5ですね。他の銀行の基準金利もさがりますかね？

[264: 匿名さん]

しかしここ１０年固定だった人は気の毒だな。結果論とはいえ、
結果として金利は上がらず、さらに下がり、いままで高い金利を
払い続け、元金はたいして減らず、銀行の利益に貢献してたのが
確定したわけで。同情するぜ。

財政が破綻するとか、景気回復なしのインフレがくるとか、
過払い利息がいまにも発生するかのようにあおり続けた
無定見なFPにろくな奴はいなかったし、その口車にのって
酷い目にあった人間のリストでこのマンションコミュニティ
はいっぱいだからな。

[265: 匿名さん]

借り換え費用が用意できなかったり、属性が悪くなって審査が通らず借り換え出来ない人って結構いるよね？
そんな変動さんは、マイナス金利終了後に訪れる金利爆上げの恐怖に震えながら生きてくしかない。
マイナス金利なんてもって数年だから、変動と変わらない10年固定は確かに魅力的だな。

[266: 匿名さん]

で爆上げをさんざんあおった結果、それにだまされた
被害者があふれてるわけだが。
そういう物言いを反省しないの？

[267: 匿名さん]

金利上昇不安をあおって、多くの無辜の民を損させ続けてきた輩は非常に悪質かつ下劣
いずれ地獄の業火に焼かれるだろう

[268: 匿名さん]

>263
ぜひ下がってほしい。

うちは変動だけど失敗したのは、数年前に、三井住友信託銀行で借りてしまったこと。
他行に借り替えないと下がらない。

[269: 購入検討中さん]

根拠も言えないのに
爆上げって…

爆上げって具体的に何％？

[270: 匿名さん]

>>268
基本変動は下がりませんよ

[271: 匿名さん]

景気が回復してない状況で、日銀が金利を爆上げするわけねえだろ
金利を爆上げするのは、バブルのように景気が過熱したときだろうが
あほか

[272: 匿名さん]

今入るならフラットかな。マイナス金利は変動より固定のメリットが大きいと思う。

[273: 匿名さん]

>>272
ちゃんと団信付けましょうね

[274: 匿名さん]

団信が切り札だな笑

[275: 匿名さん]

＞２７０
それは変動じゃないでしょ。
変動って上がったり下がったりするもの。

[276: 匿名さん]

>>275

言葉の意味としてはそうだけど、
ゼロ金利政策がずっと続いてるわけで。

[277: 匿名さん]

＞２７６
店頭金利、付利撤廃であと０．１下がる余地はあるようです。

[278: 匿名さん]

変動で借りて、返済中に適用金利が下がった人っているの？

[279: 匿名さん]

ま、長期固定さんにとってはまたとない借換チャンスってことは間違いなさそうだね。
一番うまみを感じられる属性だね。

[280: 匿名さん]

昔の固定を卑下するしかないよな

[281: 匿名さん]

>>271
アホだとトリプル安ってコトバも知らんだろうなw
黒田はソフトランディングだろうが悪性インフレだろうが、インフレになればいいんだよ。
後者になれば金利爆上げだな。

[282: 借り換え検討中]

初心者です。
マイナス金利を受けて35年固定からの借換えを検討しています。
ある銀行は下記金利となっています。

・変動　　　：　店頭金利　２．５　全期間引下　０．６　当初引下　記載なし
・固定１０年：　店頭金利　３．０　全期間引下　１．１　当初引下　０．７

シミュレーションしたいのですが、考え方は①、②どちらでしょうか。
また③の考え方はあってますでしょうか？

①固定１０年を当初引下で借りた場合、１０年後はその時の変動の店頭金利が適用
　⇒当初１０年は０．７％、１０年後２．５％？

②固定１０年を当初引下で借りた場合、１０年後はその時の変動の全期間引下金利が適用
　⇒当初１０年は０．７％、１０年後０．６％？

③固定１０年を全期間引下で借りた場合、１０年後はその時の変動の全期間引下金利が適用
　⇒初めの１０年は１．１％、、１０年後０．６％？

これだけ見ると②だったらありがたいのですが･･･
あと変動には当初引下という概念はないのでしょうか。

よろしくお願いします。

[283: 匿名さん]

>>281
だったらどういう状況になれば悪性インフレになってトリプル安
になるのか現実の経済状況を鑑みてリアリティのある説明してみろ、
くそが。

もし〜なれば、金利が爆上げするなんて、
ばかでも言えるわ。
前提条件が非現実的なので、その主張は成り立たない

例：宇宙人が責めてくれば、地球は滅ぶ
じゃあ宇宙人がすぐに責めてくるの？w

例：月が落ちてくれば、日本経済は崩壊する
じゃあ月が日本に落ちてくるの？w

現在の経済状況でどうなったら悪性インフレになるのか
リアリティのある説明してみろやw

[284: 購入検討中さん]

＞ソニー銀行は、固定変動問わず銀行都合で次の月から優遇金利廃止に出来る。

明日から3％と言われても文句言えないとかいう人いたけど、それって超レアケースだよ。

住宅ローンは需給で言うと、少ない新規・借換需要を、多くの金融機関がし烈な金利競争で奪い合っている状況で、今後の人口減社会でますますその傾向が強くなるのは明らか。

そんな状況で銀行都合で次の月から優遇金利廃止でできるとうたっていても、実現する可能性はあるのかな？

リスク要因×実現可能性の判断ができない、不安がぬぐえない人は、自分が安心と思える選択をした方がいいですね。

[285: 匿名さん]

明日にも金利が３％になると本気で思ってるなら、不動産ローンなんて組まない方がいいね
もしくは金利が何％になってもそうなった時に即刻払える額しか組まないか

[286: 匿名さん]

変動の場合は15年程度で返せる余裕を持つのが基本だよね。

[287: 購入検討中さん]

＞＞283
説明は出来ないだろうね

お宅の例えは小学生のケンカみたいな言い分だが。

[288: 匿名さん]

>>283
お金にゆとりがない人は、心にもゆとりがない典型だねｗ
マイナス金利があなたが完済するまで続く確率よりは高いよ。
マイナス金利が10年以上続くリアリティのある説明できないよね？

[289: 匿名さん]

>>284
住宅ローンも過熱すれば撤退する銀行も出てくるよ。
欧州ではマイナス金利でも逆に金利が上がってる国もあるくらいだし。
住宅ローンも債権なんだが、ソニー銀行のは高く買ってもらえるよ。債権回収業者に。
他の銀行の約款と見比べればすぐ分かる。

こんなに審査が甘い状況では、金利上昇すればすぐに破綻しちゃう人も結構多いでしょう。
ゆとりローンは、それが問題だったし。
借り換え審査も厳しくなるだろうな。

[290: 匿名さん]

>>288
良く読め。目開いてるか？
誰もマイナス金利が10年以上続くなど、一言も言ってない。
それにマイナス金利終了＝金利爆上げなのか？
金利爆上げと無定見にあおるやつに根拠のある説明を求めただけなんだが
よく読んでももらえますか。

これだけ市中の国債が不足して、誰もが国債を欲しがり、国債が値上がりし、
長期金利が爆下げしてるときに、金利爆上げの心配をする合理的根拠がない。
もし持続的なインフレ２％を達成して、テーパリングするとき、まずは
FRBのように経済状況を見ながら、ゆっくりと政策金利を引き上げるだろうし、
いきなり保有国債を売りオペすることはない。よって長期金利は安定的に
推移するだろう。

中央銀行の本来の役割からしても、変動金利が関連する政策金利を
日銀があげるときは、景気がよくなってきたときか、
景気が過熱したときだろうと容易に予想できるが。

[291: 購入経験者さん]

>>289
>>他の銀行の約款と見比べればすぐ分かる。

ソニー銀行の約款見たけどわかりません。
どこに書いてあるのですか？

[292: 匿名さん]

>>291
債権の意味が分かってないと分からんかもな。

[293: 匿名さん]

「金利が上がれば破綻」とばかの一つ覚えのように言うやつは、
どいうときに、どうなったら金利が上がるのか、よく考えてみろ。
金利が上がる可能性が合理的に高いのか低いのか、よく考えてみろ。
無根拠に不安をあおるだけのやつはただのクズ。

誰でもいいから、現在の日本の経済状況をふまえたうえで、
金利爆上げの合理的な説明をしてください。お願いします。

[294: 匿名さん]

293みたいな単純な煽りに釣られる奴がバカだとしか思えない。

[295: 匿名さん]

ようするに金利爆上げ不安を煽った奴は誰も
合理的な説明ができないわけねw

というか合理的説明ができない低能が無根拠に
煽っていただけということがよくわかったわw

[296: 匿名さん]

上がったらあがったで返せばいいじゃん。なぜ必死なのか。
ギリギリなのかな。

[297: 匿名さん]

必死とかギリギリとか関係ないんだが。
金利爆上げを主張する人にその合理的根拠の説明を
してくれと言っているだけなんだが。
もしきちんと説明してくれれば、その主張＝金利爆上げに納得するだけなんだが。

[298: 匿名さん]

いや必死だろw
どう考えても煽りでしかないのに、真面目に説明を求めてる時点で必死感が半端ない。

[299: 匿名さん]

ここまでで金利爆上げを合理的に説明できたやつゼロw

[300: 匿名さん]

変動の新規の金利が何%になったら爆上げになるのかな？
1) 0.7%
2) 1.2%
3) 5%

どれくらいかな？

[301: 匿名さん]

289
住宅ローン撤退とかリテール業務やめると同意なんだが、低金利で銀行にとって運用収益も期待出来ず法人融資も細るなかあり得ないよ。

[302: 匿名さん]

今、店頭金利2.475%で、10年以上前は2.375%だったから
下がる可能性のほうが高く

5年固定や10年固定が0.42～0.47%なので、
1.905%優遇で、0.47%になるのが自然な気がします

[303: 匿名さん]

290さんは、言葉遣いは荒いけれど、
言っていることは正論だと思う。

[304: 匿名さん]

黒田自身が去年の今頃、将来の国債暴落を示唆する発言してたよね。
最近の安倍ちゃんは、何かあれば黒田に責任を押し付けようと足固めしてるし。
新聞すら読まないと、そんなことすら知らんだろうな。

[305: 匿名さん]

新聞が書いてることが正しいと思ってる人がまだこの世にいるとはw
きょうび小学生でももう少し情報収集力と分析力あるぜ。

で現実の状況は、国債暴騰、長期金利爆下げ

[306: 匿名さん]

日・米など先進国の自国通貨建て国債のデフォルトは考えられない。
・マクロ的に見れば、日本は世界最大の貯蓄超過国
・その結果、国債はほとんど国内で極めて低金利で安定的に消化されている
・日本は世界最大の経常黒字国、債権国であり、外貨準備も世界最高
by財務省

[307: 匿名さん]

「マイナス金利とＱＱＥあいまって、イールドカーブ全体が下がっている」by黒田（２０１６年２月１２日）

[308: 匿名さん]

>>305
>299に対して黒田自身が発言してるって教えてあげただけなんだがw
やはり泥舟に取り残された変動さんには何言っても無駄だな。

[309: 匿名さん]

>>308
でお前はいままでどれぐらい損してきたの？
それともまた借り換えで手数料を払っちゃったの？

[310: 購入検討中さん]

＞やはり泥舟に取り残された変動さんには何言っても無駄だな。
変動さんと比べて損し続ける固定さんのストレスはかわいそうですね。
固定さんとしては、変動さんより高い返済にもかかわらず元本が減らず、借換するにも借換原資に事欠き、変動さんへのネガティブシナリオを妄想することでしか、自分の精神を保つことができないのは致し方ないことです。
最初に失敗すると、次も同じ轍を踏むのではと、借換など次なる手が打ちづらくなるので、まさに泥船に取り残された固定さんという所でしょうか。
質素倹約を心掛けるしかないですね。

[311: 匿名さん]

>>308
じゃあその黒田発言のソースを教えてもらえます？
どの新聞のいつの記事なのか？
合理的な説明に全くなってないとおもうけど。

[312: 匿名さん]

多分308はくやしくてたまんないんだと思う。
金利があがるのを予想／期待して、固定にしたのに、
現実にはますます金利が下がり、ついにマイナス金利。
そりゃ泣きたくなるわな。同情しまっせ。

[313: 匿名さん]

今日も不安にかられた人が煽りの餌によく釣られてるなw

[314: 匿名さん]

不安にさせるのが目的だから、今日の釣果は上々じゃない？

[315: 匿名さん]

>>313
バカは都合が悪くなると「釣り」だとお茶濁すしかできないのかw
でいくら損したの？　選択間違っちゃったの？　

[316: 匿名さん]

不安な人間はそりゃ他人を不安にさせようとするよな。
自分だけが損して不安な境遇にいるのは耐えられないもんな。
赤信号はみんなで渡らなきゃ怖いもんなw

[317: 匿名さん]

>>313
>>314
でいくら損したの？

[318: 匿名さん]

泥舟の乗り心地は抜群

[319: 匿名さん]

>>318
てめえじゃねえか釣られてるのはw
でいくら損したの？　答えられないの？　逃げるの？

[320: 匿名さん]

>>318
金利爆上げ根拠もよろしくw

[321: 匿名さん]

>>320
日銀が異次元緩和とマイナス金利やめたら爆上げもあるだろ。
違うと言うなら永遠に続けられる根拠よろしくw

[322: 匿名さん]

>>321
金融緩和とマイナス金利を止める＝テーパリングしたら、金利爆上げ？
はあ？　ばかなの？やっぱり。
日銀がテーパリングするときは、景気回復してるときだろうが。
おまけに、日銀が保有国債をいきなり売りオペするわけねえだろ。
まずは経済状況を鑑みながら政策金利を段階的に引き上げる。
日銀が保有国債をいきなり放出しなかったら、国債暴落、金利急騰も
起きねえだろうが。FRBのやってること「新聞」でみたら？w

異次元緩和とマイナス金利政策を永遠に続けるって、誰が言った？
誰も言っていない。お前の脳内妄想だろ。
持続的なインフレ２％を達成し、景気が回復してきたら、
テーパリングに向かうだけだろ。

でいくら損したの？　まずはそれに答えろ。逃げるな

[323: 匿名さん]

>>321
金利爆上げ根拠もしろよ

[324: 匿名さん]

ちなみに、持続的なインフレ２％を達成し、景気が回復したときは、
税収も増え、単年度のプライマリーバランスも均衡するので、
国債を発行する必要はなく、日銀に買い取らせる必要もない。
そしてプライマリーバランスが均衡するので、日本財政の信認も
あがり、国債金利が過剰に上がることもない。

変動金利が指標とする政策金利を日銀があげたとしても、
インフレ２％時であれば、名目金利はいまより上がっても、
実質金利は現在より下がる。わかるよな。

[325: 匿名さん]

難しい事考えないで

物件の再販価格＞ローン残高

この状態に1日も早くなる事だよ！

[326: 匿名さん]

どうでもいい争いは他でやってもらえます？

どっちも見ててレベル低い。
ガキか。

[327: 購入検討中さん]

借入後いっこうに金利が上がらない中、固定さんは自分で損失確定させちゃっているのを毎月返済日の度に痛感するわけだから・・・つらいよね。
自分が払う高い金利が銀行の収益となり、新たに借り入れる人の金利優遇原資となる。
どちらでも選べた中、変動にしていれば少ない支払で元本減らして、外食したりレジャーや教育に使えたとか考えると暴れたくなる気持ちもわかります。

[328: 匿名さん]

>>327
バカなの？

そういう書き込みするなって言ってんの。