固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[18901: 評判気になるさん]

5000万、30年借入れシミュレーション
【変動】 当初0.5% 10年後1.5％ 20年後2.5％
【固定】 1.5％

総返済額
【変動】　58,497,839円
【固定】　62,121,428円

固定さん、残念無念

[18902: マンション検討中さん]

１０年で1%しか金利上がらないとかお花畑すぎる。これで円安抑えられたらいいね。

[18903: マンション検討中さん]

1%以上上がると思う方がお花畑じゃね
個人よりも企業が耐えれるの？

[18904: 匿名さん]

まず固定で考えるなら遅くとも20年で返すだろ。
計算すりゃわかるが30年かけた時点でどうにもならねえよ。

[18905: 匿名さん]

変動さんの想定は、何故かいつも変動に都合のいい想定ばかり。

[18906: マンション検討中さん]

千日さんは完全に変動金利を押していた印象だったけど今は違うんだね
本当に上がりそう…
金利上昇を相殺するための繰り上げ返済をどの程度するかは、やはり銀行窓口に相談なんだろうか。メールで対応可能？

[18907: マンション検討中さん]

元金均等で借りてるから翌月から上がるんだわ

[18908: 変動金利]

>>18907 マンション検討中さん

同じく

[18909: マンコミュファンさん]

>>18901 評判気になるさん

ぷｗ再来年には２パーだよ。ｗ

[18910: マンコミュファンさん]

>>18906 マンション検討中さん

銀行の株価が上がるということは、、、つまりそういう事でしょう。

[18911: 周辺住民さん]

10年で1％以上上がると思ってる人は固定を選ぶだろうし
10年で1%上がらないと思ってる人は変動を選んでるだろう

お互いの想定が、相手にとっての「都合のいい想定」って感じるのは当たり前

[18912: 匿名さん]

マイナス金利止めたらすぐに0.7%位にはなるだろう。
そこから10年はまあ上がって+1%以内だとは思うが…。

[18913: マンション掲示板さん]

>>18912 匿名さん
今の短プラはゼロ金利前提で計算されてるから、マイナス金利解除しても変動は変わらない。
その先は知らん

[18914: マンション掲示板さん]

それくらいの上昇で評論家とかが「やばい」とか言うかなぉ

[18915: 口コミ知りたいさん]

言うでしょう。大袈裟に言ったり過剰に不安を煽ったりする方が良くも悪くも注目されますから。炎上すら金になる時代ですよ。

[18916: 匿名さん]

固定と変動の差1%位であーだこーだいってるんだ。
35年前提で5000万とか借りてる変動が10年後に1.5%とかになったら割とデカい。

[18917: 匿名さん]

１０年後に固定と変動の金利が同じになる条件だと、それまでの利払いで固定が圧倒的に不利になるじゃない。
もっと極端に変動が上がるシナリオにしないと議論にならない。

[18918: マンション検討中さん]

ここで固定が勝ち組って思って書き込んでる人って固定しか選択出来なかった事への妬みにしか聞こえんのよな

[18919: 匿名さん]

私は貧乏なんで
ローコストで変動にするか、大手で固定にするか迷った結果、大手で固定にしました。

[18920: 検討板ユーザーさん]

まぁ貧乏っていうか繰上げ返済が難しい人は金利上昇リスクをヘッジできないから固定にするしかない

[18921: 評判気になるさん]

>>18916 匿名さん
ローンって最初の10年で利子の半分程度を払うんですよ。
10年以降は繰り上げ返済も視野に入るし、ローン完済の平均年数は17年。
最初の1%の差は大きいけど10年後に1.5%になってもさほどデカくない。

[18922: 口コミ知りたいさん]

>>18921 さん

どういう計算か知らんが5000万35年変動変動せずと5000万35年変動10年後1.5%だと利息500万位違うだろ。
普通にデカくねえか？

[18923: マンション検討中さん]

まぁ固定派からしたら変動選んだ人達が全員貯蓄無しで目一杯の返済比率のギャンブル世帯で痛い目あってほしい、って願望だからな

[18924: 匿名さん]

残金3600万にかかる1.5%が軽い訳ないじゃん。
なんか5年ルールとか125%ルールを勘違いしてる人と同じタイプな気がする。

[18925: 匿名さん]

10年後に1.5%というのは
１～９年目までは0.4%、10年目1.5%なのか
１年目0.4%で毎年0.1%程度ずつ上昇して10年目に1.5%なのか
どっち？

[18926: 匿名さん]

後者は計算がめんどくさいので前者でしか考えてない。
それでも軽いとは思えないな。

[18927: 口コミ知りたいさん]

固定が最初の10年で利子半分払うというのは分かるけど、変動は10年後に金利上がったら半分にはならねえだろ。
上の例でいえば最初の10年で利子150万、残り25年で利子650万になるんだぞ。

[18928: マンション検討中さん]

5年ルールとか125%ルールのない金融機関もあるのか？
よくわからんが変動選んでる人って貯蓄あっても頭金入れずにフルローン組んで控除切れるタイミングでぶち込むか、金利上がった際の未払い利息分で考えるかするのが一般的だと思うんだが

[18929: 匿名さん]

上の例でいくと、10年後に変動が1.5%に上がっても固定の方がすでに利息を500万程度多く払っていることになる。

[18930: 匿名さん]

>>18926 匿名さん
前者ですね
計算の簡単な元金均等で計算しますが10年間に支払う利息は
変動215万固定653万です

11年目以降を双方とも1.5%とするなら変動の圧勝となりますね

[18931: 口コミ知りたいさん]

最初の10年で利子の半分に突っ込んでるだけで、固定の方がいいとかいってる訳じゃないぞ。
1.5%で止まる前提で固定が上回るわけないじゃんね？

[18932: 匿名さん]

>>18931 口コミ知りたいさん
そのとおりです
なので比較するなら11年以降の金利も想定しないと意味ないんですよ

[18933: 匿名さん]

>>18927 口コミ知りたいさん
1.5%固定の11年目以降の利息合計は695万ですね

でもそれは固定を選んだ時でも同じなんで
どっちがいいかって話であればどっちでも同じってことになりますよ

[18934: 通りがかりさん]

今後どんな金利の上がり方になれば、固定のほうが支払い総額から少なくなるのか、誰か試算してくれないかな？
その上がり方があり得ると思うか否かが固定変動の選択判断基準のひとつになる。
私は変動一択だから面倒なんで計算しないけど。

[18935: 匿名さん]

>>18934 通りがかりさん
期間10年でよければ以前私が計算したものがログにあるはずですから探してみてください

[18936: 口コミ知りたいさん]

固定が有利になるよう最大限設定してみよう。
借入額がデカかったり期間が長いと勝負にならんし、控除に配慮する意味も薄いので3000万30年固定1.5%で13年目に1000万繰り上げ返済する。
→3500万
3000万20年変動で5年後0.8%10年後1.5%とする。
→3400万

まあ現実的にあり得そうな範囲の金利上昇だと、妥協しやすい差額になる程度で固定が上回ることはないね。

[18937: 匿名さん]

見つからないかな？
確か10年借り入れで変動１年目0.3%で毎年0.4%ずつ上昇した時と固定1.5%が
総利息額が同じになるという結果だったと思います

[18938: 匿名さん]

>>18214 このあたりです

[18939: 口コミ知りたいさん]

10年だと総利息が安すぎて新生の手数料ゼロが響きそうな気もするが、どうなんだろうな。

[18940: 匿名さん]

>>18936 口コミ知りたいさん
固定は13年目に繰り上げする設定で、変動は繰り上げしない設定ですか？

[18941: 口コミ知りたいさん]

最初から固定に最大限有利に、といってるだろ。
固定は20年借り入れと30年借り入れ→ローン控除終了時繰り上げで20年の差がデカいが、変動で同じことやってもそこまで変わらん。
まあ30万くらい差が開くと思う。

[18942: 匿名さん]

>>18941 口コミ知りたいさん
ああそれでしたらいくらでも固定有利な設定はできますよね
変動翌年から５%とか、固定３年目で繰り上げ返済とか

ちなみになんですが>>18936の条件で13年目に変動繰り上げ返済した場合は
3200万となりました
控除30万の差も埋まってしまいますね

[18943: 匿名さん]

それくらいの条件でないと固定が有利にならないってことなんだよね。

[18944: 坪単価比較中さん]

>>18922 口コミ知りたいさん
>>18916が言う固定と変動の差1％の件と比較してって話なのと、
繰り上げ返済の観点が抜けている

最初の10年のローン満額状態で1%の差があることによるアホみたいな無駄金と
10年経って残金が少なくなった上に、ローン控除が終り繰り上げ返済が視野に入る時期の1%の金利上昇だと、影響は段違いって話。

繰り上げ返済できないギリ固定、ギリ変動の人の話は知らん。

[18945: 評判気になるさん]

>>18942 匿名さん
俺の例は手数料諸費用込みだから金額が開いてるんじゃねえかな？自分で計算したら3300万だった。

まあ最大限固定に配慮してもこんなモンだ。
固定が上回るには5年後2％はないと無理だな。

[18946: 匿名さん]

>>18945 評判気になるさん
私の試算でも毎年0.4%ずつ上がれば５年後に２%くらいになりますから
5年後2％が変動と固定が逆転する分岐点なんでしょうね

[18947: マンション検討中さん]

5年後2%はさすがに草

[18948: マンション掲示板さん]

5年後2%なら完全に好景気だな
賃金もけっこう上がってるだろうから変動も固定も誤差だろ

[18949: 変動金利]

固定と変動で勝ち負け争ってもしゃあないのにな

しかしどうなるんやろね～
怖い怖い

[18950: 通りがかりさん]

>>18948 マンション掲示板さん
昭和の不動産バブル時代みたいなものかな
当時は、金利も株価も不動産も高かったわけだが、給料はそれに追いついていたんだろうか？

[18951: 匿名さん]

当時は金利6%とかでもみんな払っていたわけで、結局ローン破綻ってのは所得が減って起こるのがセオリー。

[18952: 匿名さん]

返済８年目ぐらいだけど、住宅ローン減税額のほうが金利手数料より多くて、完済もいつでもできる感じ、
結局金利手数料は一切負担無いどころか、マイナスで完済です。
ここ１０年で借りた人で、借りて、金利手数料負担してる人なんていないんじゃ無いの？

[18953: 通りがかりさん]

>>18952 匿名さん
固定金利で借りてます？

[18954: 匿名さん]

実質払ってないならなんぼでもいるだろうけど実際に払ってないってことはないんじゃ。

[18955: 匿名さん]

いよいよか？
↓
ヨーロッパ中央銀行 0.25％の利上げ決定 利上げは10回連続
2023年9月14日 21時27分 日経

[18956: 匿名さん]

>>18952 匿名さん

返済6年目だから同じく
とはいえ、ローン契約時の費用はデカかったような気がする

[18957: マンコミュファンさん]

>>18951 匿名さん

当時の家っていくらぐらい？
3000万～4000万ぐらいじゃない？
銀行の預金金利も良かっただろうね

[18958: 匿名さん]

金利上昇したからと繰り上げ返済したら、手元資金が無くなるからね。金利上昇時=インフレ率が高い、ということだと、資金を持ってた方が安心だしね。
住宅ローン返済後、も考えておいた方がいいと思うよ。

[18959: 通りがかりさん]

>>18957 マンコミュファンさん
バブル当時のマンション価格は都心は今と同じくらい、郊外はむしろ今より高かったんじゃないかな？都心じゃない２３区内は今のほうが高い気がします。

[18960: eマンションさん]

>>18959 通りがかりさん

そっか
家買ってた方もバブリーだったんやね

[18961: マンション検討中さん]

昔は頭金大量に注ぎ込んで融資額減らしてたんじゃないの？金利低い今はその分頭金無しで繰り上げに使ってるだけだし今も昔もあんま変わらんような
昔を知ってる人なら今の低い固定も魅力に思えるんだろうがそれでも変動推しちゃうな

[18962: 匿名さん]

今の水準が10年せめて5年続くなら全然違うからなぁ。
5～10年前に借りてるなら今後変動が上がってもどうにでもなる。
今から借りるとなると不安もあるが…10年金利は1年で0.5%近く上がったわけで、変動が5年で2%とはいわんでも5年で1.5%10年で2.5%位はないこともないのでは。

[18963: 匿名さん]

>>18962 匿名さん
10年借り入れで毎年0.3%ずつ上昇する場合
５年後1.5%、10年後3.0%くらいになるんだけど、
この場合でも変動のほうが有利だよ

[18964: マンション検討中さん]

そんだけ金利上がってりゃ景気良くて賃金上がってる実感あるから何の問題もなくねーか
もちろん倒れる企業もあるが

[18965: マンコミュファンさん]

そもそも変動と固定は上がり方違うしネット銀行が元気なうちは競争働くから変動金利が上がる余地がない

[18966: 匿名さん]

>>18964 マンション検討中さん
賃金が上がってもそれ以上に金利が上がって好景気（物価上昇）になったら
個人は生活が苦しくなったと実感するんじゃないかな？

[18967: マンション掲示板さん]

>>18966 匿名さん
賃金を伴った物価上昇が行き過ぎてから利上げされるのが原則だから
生活苦しくなってるのに高金利ってのは前提と合わんね

[18968: 匿名さん]

10年借り入れって余裕ありすぎて参考にならなくないか。
20年30年ないと返せない奴が悩むんだと思うけど。

[18969: 匿名さん]

>>18968 匿名さん
固定と変動どっちが有利かって話ではなく
返済に余裕があるかどうかって話なら、
余裕がなくて悩む＝ギリ固ギリ変ってことだから
そもそもローンの組み方が間違ってると思うよ

[18970: サラリーマンさん]

大多数の庶民の住宅ローンは20~35年で組んでいるのでは？
そこに余裕がある、ないはまた別の話かと

[18971: 匿名さん]

余裕があって20~35年のローンを組む場合でも
金利が上がったら繰り上げ返済できるということだから
固定でも変動でもどっちでもいいということになるのでは

もしかして「余裕」の意味が違います？

[18972: 匿名さん]

単純に10年借り入れで試算せずに35年借り入れで試算して欲しいということなら
金利の想定をしてくれれば計算してもいいですよ
もちろん、借り入れ翌年５%とか自分でもありえないと思うような想定ではなく、
自分が参考になると思える想定をしてくださいね

[18973: 匿名さん]

破綻するしないなら余裕はあっても10年で全部返せといったらつらい家庭は多いんじゃねえかなあ。
普通に考えて家買ってから10年～15年が子供の学費やらで一番出費が多い時期だろう？

[18974: 匿名さん]

>>18973 匿名さん
そういった出費があることも想定した上でローンを組むんじゃないんですか？
そこまで考えてないというならやはりローンの組み方が間違ってるよ

[18975: 通りがかりさん]

とりあえずこういった記事もある

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2023-09-15/S0YVE0T0G1KW01

自分の妬みに都合の良い事を3回繰り返すバカの見解がみたい

[18976: 通りがかりさん]

>>18971 匿名さん
金利が上がったら繰り上げ返済できる余裕があるなら、固定を選ぶ意味はない。
その時金利の一番安い変動一択。

[18977: 匿名さん]

短期金利は上がり出すと速いからね。
来年末で２％も夢では無い。

[18978: 匿名さん]

>短期金利は上がり出すと速い
これも根拠なく繰り返される発言だな

[18979: マンション掲示板さん]

根拠もクソもそれくらい常識じゃね？

[18980: 匿名さん]

常識だと思い込むことで思考停止してるのか・・・

[18981: 匿名さん]

いうて長期金利以上に短期金利が上がることは基本的にないから現状0.7+0.3-0.2で0.8%位がせいぜいじゃね？
変動が2%になるには10年国債金利がそのくらいまで上がる必要があるけど日本の財政上無理臭い気はするが。

[18982: マンコミュファンさん]

変動マンは逆イールドも知らないのよねｗ

[18983: マンション掲示板さん]

>>18980　匿名さん

上がってほしくない気持ちは分かりますが・・残念ですが上がります。

[18984: 口コミ知りたいさん]

だから根拠を示さないと
煽りにしかなりませんよ

[18985: 変動金利]

上がるのは致し方ない

時期、上昇幅、期間などがどうなるかだ
ギリ変ではないが色々と考える必要はある

[18986: eマンションさん]

上がると言い続けていればいつかは上がる

[18987: 匿名さん]

「上がる」と「急激に上がる」ではかなり意味合いが違うからね
思考停止するとこの違いすら分からなくなってしまう

[18988: 匿名さん]

>>18984 口コミ知りたいさん
「急激に上がる」根拠は一応昨年のアメリカの利上げ速度と
1990年頃の日本の利上げ速度があることにはあるんだけど、
今の日本でこれらと同じ状況が起こると言えるほどの根拠がないんだよね

[18989: 匿名さん]

最近の植田総裁のコメント
賃金上昇中
長期金利上昇幅拡大　
金融緩和解除示唆
銀行株価上昇中

おまけに我々より住宅ローンに詳しい評論家達のここ最近のコメント
　

[18990: eマンションさん]

ここ数年で急激に上がるなんて予想が一般的なら長期金利が0.7程度で収まるわけがない

[18991: マンコミュファンさん]

ここ最近の物価上昇率は実はバブル期超えなんだよねｗ

[18992: 通りがかりさん]

>>18989 匿名さん

リンク集でも作ってくれ

[18993: 検討板ユーザーさん]

自分でやれ

[18994: 口コミ知りたいさん]

物価だけバブル期相当と言われてもね…
資料でしか知らないけど、経済含めた国の状態がまるで違うんじゃないの

[18995: 匿名さん]

>>18993 検討板ユーザーさん

根拠として上げろよ(笑)

[18996: マンコミュファンさん]

変動マン、苦しい言い訳考えてる暇あったら
フラットへの借り換え検討したほうが良いのでは??笑

[18997: 名無しさん]

フラットがさらに上がってからだと時すでに遅し!ですよ。

[18998: 通りがかりさん]

長期金利が上昇すると、銀行に金利低く借りた既固定組さんから、回収できない。
銀行がリスクを背負ってしまった。
やばい銀行潰れそう・・そうだ！変動金利組から回収しよう！
変動金利上昇だ！！

この流れ合ってます??

[18999: 通りがかりさん]

大正解！

[19000: 匿名さん]

>>18991 マンコミュファンさん
>>18977から始まった上がるとか急激に上がるとか話しているのは「短期金利」のことだよ？
思考停（ｒｙ