固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[18251: 匿名さん]

今って変動金利の商品性変わってて
優遇幅固定金利って感じ優遇幅マイナス2.1%固定で返済中変わらない

[18252: 名無しさん]

住宅価格はますます上がるね。
↓
建設業の賃金、低すぎなら行政指導　24年問題で国交省
2023年8月20日 16:38
国土交通省は建設業の賃金のもとになる労務費の目安を設ける。
とび職や鉄筋工などを念頭に職種ごとに標準的な水準を示す。
ゼネコンなどが下請け企業に著しく低い単価を設定している場合に国が勧告など行政指導する仕組みも検討する。

[18253: 匿名さん]

>>18251 匿名さん

変動マン、それ前からや。

[18254: 匿名さん]

>>18252 名無しさん
住宅価格が高すぎて購入を断念した人たち向けに
賃貸住宅供給を増やす動きになってきてるのに
更に新築価格を上げしてきますかね

[18255: 匿名さん]

>>18239 販売関係者さん

20年前に戻ったわけだ

[18256: マンコミュファンさん]

>>18237 名無しさん
これまでにいつどれ位一気に上がった事があるのでしょうか？
日本の実例でご教示願います

[18257: 匿名さん]

だた盲目的に、政策金利が上がれば固定のほうが有利だと言いたいだけかと
重要なのは「いつ」「どのくらい」上がるかなんだけど
それを考えることに意味はないと思い込むことで
考えないようにしてるようだよ

固定でも変動でもどちらを選ぶのも悪くないと思うのだけど
どちらにしても思考停止してしまうのは危険だよ

[18258: 職人さん]

シミュの結果みて金利予測の妥当性が判断できるわけでないからね
このスレではとりあえず金利の動向見てれば良いかと
自分の納得する金利予測が出たなら、ローン組んだ時期や繰り上げ返済とか含めて各自ライフスタイルに合わせて自分でシミュすれば良い

シミュ並べたい人は、どうぞ好きにシミュ並べてても構わんけどね

[18259: 口コミ知りたいさん]

>>18244 検討板ユーザーさん
それこそバブル期みたいな、上がる時は一気にきて歯止めがかからなくなった実例があるし、昨今の海外情勢見ても、現在の経済システムにおいて、ここ2年ぐらいで一気に上がる例が多くあるのに
一気にあがるリスクを想定しない方がおかしいかと。

私は変動で、現在の日本は近いうちに一気に上げられるような状態じゃないと思ってる。ただ、日銀はオーバーシュート型コミットメントをしていて好景気スパイラルが始まってから利上げすることを予定してるし、上がる時は一気に上がることを想定しているよ。

例えば10年後に数年で一気に3%とかね。

[18260: 購入経験者さん]

今現在の日本経済とバブル期の日本経済はどう考えても全く異なるので、直近でバブル期のように金利が上がるとか言うのは与太話だと思う。そうなるためには相応の加熱期間が必要なんじゃないかな。
マンション価格がバブル期に並んだって言っても、不動産価格指数で見ればまだバブル期には遠く及ばない。30年のデフレ経済を経てようやく当時の価格を回復したというに過ぎず、まともに経済成長していたならもっと高い水準だったはずのものだと思う。

まともに金利が上がるにはまだ時間がかかる。時間が経ってから金利が上がっても、既に変動でローンを組んでる人たちへの影響は限定的。
ここの人が望んでいるように今すぐ金利がバブル期並に高騰して変動金利勢が阿鼻叫喚になるには、それこそプラザ合意くらいの極端なことが起こらなければならないと思うけど、そんなこと起こる余地があるのかなあ。

[18261: 販売関係者さん]

>>18260 購入経験者さん
金利が上がる時はどう上がるかって話ですよ
現代社会でも、実際海外では高いインフレ率を背景に急激に利上げしてる。

上がる時には一気に上がる。でも日本はその時期じゃない。なので、変動ってのが私の考え。
ただ、上がる時期に関してはいくらでも議論の余地があるでしょう。なので固定派と変動派がいるわけで。

逆に、年0.4%のペースでゆっくり10年かけて上げるってのは日本の実例でありましたっけ、と思う。

[18262: 名無しさん]

植田日銀は｢禁断の為替｣をかじったのか　金利安定に試練

2023年8月21日 5:00 日経
日銀は「円安抑止」を政策目的に据えた。
7月の長短金利操作（イールドカーブ・コントロール、YCC）の修正を機に市場でこんな思惑が広がり、植田日銀を苦しい立場に追い込んでいる。
円安が進むなか、金利上昇の容認や利上げに動かざるを得ないとの見方が広がり、日銀に「金利安定か円安抑止か」という選択を迫りかねない構図にある。
「日銀は円安対応で長期国債買いオペ（公開市場操作）の減額に動くのではないか」。

植田日銀を苦しい立場に追い込んでいる
植田日銀を苦しい立場に追い込んでいる
植田日銀を苦しい立場に追い込んでいる

[18263: 名無しさん]

年後半からコストプッシュ＋賃金上昇のダブルのインフレが来ると予想している。
そして来年には・・・。
わかるね？

[18264: マンション比較中さん]

金利の動向なんて専門家でも予想は困難。
正確に予想できるなら簡単に金持ちになれるよ。

予想が困難だからこそ
変動金利をつかってもよいのは金利があがっても返せるだけの資金がある、もしくは収入が見込まれる方のみ

それ以外の方が使うと詰む可能性がある。

[18265: マンション検討中さん]

ここの人たちは住信の50年ローンについてはどうみるの？
35年ならギリ変だった人も月々の負担額は減るけど

[18266: 匿名さん]

シミュレーションすらできないなら変動と固定のどちらが有利かも分からないのに
分かると思い込めるのはもう狂信的信者レベルだね

[18267: 匿名さん]

>>18265 マンション検討中さん
住信の50年て親子リレーローンのことだよね
新築に住める親はいいかもしれないけど子供はどうなのかな

[18268: 匿名さん]

>>18261 販売関係者さん
毎年0.4%ずつ上がって10年後に3.9%になるというのは私がした試算だけど、
試算であって過去の実例ではありません
誰でも追試や比較ができるように簡単な算数で計算できるものにしました

過去の実例を反映させた試算ができる人がいればしてほしいのですが
みなさん変動利率の数値を予想すらすることができないようで困ってました

0.4ずつ上がるのはゆっくり過ぎるのですね？
でしたらどのくらいのスピードで上がるのか、または変動するのか
日本の実例に沿っが数値を挙げてもらえませんか？
計算してもらえるほうがいいんですが
できないようでしたらこちらで計算します
期間は10年、1年目変動0.3%、固定1.5%として考えてください

[18269: マンション掲示板さん]

>>18267 匿名さん
全然違いますね
原則20代しか組めないから少なくとも開始時は子無しがほとんどになるのでは

[18270: 匿名さん]

変動さんは不安で仕方ないから鬼レスしてしまうんだよね。ウンウン。

[18271: 匿名さん]

たぶん誰も数値を挙げないだろうから自分でやってみました
日本の過去の変動金利の変遷
https://www.sumai-info.com/information/loan_basis_rate.html
こちらの平成元年から平成10年までの変動幅を参考に
1年目+0.3、2年目+0.8、3年目+2.3、4年目+3.3、5年目+0.8、
6年目+0.3、7年目-0.2、8年目-1.7、９年目-1.7、10年目-1.7
というのを考えてみましたがいかがですか？
もちろん固定金利に不利にならないよう７年目以降は+0.3にしておきますよ

[18272: 匿名さん]

>>18270 匿名さん
もし私の事でしたら
私は現金一括派なので変動でも固定でもないですよ

[18273: 匿名さん]

>>18269 マンション掲示板さん
なるほど最高29歳でローンを組んだら79歳まで
自力で支払い続ける覚悟のローンなのですね
子供を縛り付けるものでないならいいんじゃないですか？

[18274: 匿名さん]

50年ローンは投資をうまく活用できる人ならいいんじゃない？

[18275: 口コミ知りたいさん]

シミュレーションがくだらないに同意
んなもんシミュレーションサイトに突っ込めば誰でもできる
一つも出てこないのは、できないんじゃなくてくだらないから誰もやらないだけってのに早く気づいてほしい

[18276: 検討板ユーザーさん]

>>18274 匿名さん
そうね
逆に差額を浮いたお金だと思って使いこんじゃう人だと悲惨だけど
金利が上がるってことは景気も良くなるはずだから変動との相性はいいかもね

[18277: 販売関係者さん]

金利の変動幅の想定があってシミュするもので、シミュの値で議論するものではないわな

で、結局シミュに使った金利が妥当かどうかという話に戻り、シミュの結果なんて誰も見ちゃいないという

[18278: 匿名さん]

それでは>>18271の平成元年からの10年間の利率の変動幅で計算した結果を示しますね
総支払額は固定412万5000、変動305万で変動有利となりました
書き忘れてましたが借入額は5000万です

これだけだと固定押しの人たちが不満でしょうから>>18261の
＞上がる時には一気に上がる。でも日本はその時期じゃない
を参考に、初めの５年は毎年0.4ずつ増加し、６年以降は昭和63年～平成４年までの変動幅で計算してみましたら
総支払額は固定412万5000、変動452万5000で固定有利となりました
この場合９年目に変動利率5.4%で変動が固定を超えますので
８年目に一括返済をした方が良いというかんじです

[18279: 匿名さん]

固定の人たちが言う「一気に上がる」の数値がいまいち不明ですので
日本の過去の実例から３年で３%上昇すること解釈して試算してみましたが、
もしかしてアメリカ並みの半年で４%上昇することが「一気に上がる」でしたか？

「一気に上がる」「過去の実例」と言ってもいろいろあり
他人によって解釈が違いますから
その辺も明確にしないと話がかみ合いませんよ

[18280: 匿名さん]

変動金利が一気に上がる可能性はかなり低いと思う。
理由は簡単で短期金利は日銀が自由に設定できるから。
長期は市場に任せるべきもので日銀がいじるものではないというのが基本。
日本の賃金が一気に上がることは無いので一気には短期金利も上がらない。
ゆっくり上がる可能性はある。

[18281: 検討板ユーザーさん]

少なくともネット銀行の金利優遇競争が過熱しているあいだはわざわざ水を差すようなことはしないんじゃないかな
じぶん銀行、住信あたりが「もうこれ以上は無理です…」って白旗あげたら警戒したほうがいいかも

[18282: 匿名さん]

24年度予算は「実質減額」か　財務省、金利上昇に身構え
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA041AV0U3A800C2000000/


変動さん、全裸での変動パーティはそろそろ終わり。
珍珍仕舞って身構えておかないとねｗ

[18283: 口コミ知りたいさん]

2024年の国債想定金利あげたな

https://www.47news.jp/9750912.html

[18284: 匿名さん]

先生！　インフレが止まりません！
何とかしてください！
庶民はウナギどころか、サンマすら食べられません！
↓
秋の味覚サンマ、豊洲に初入荷　最高値の1キロ20万円
2023年8月21日 18:42 日経
秋の味覚の代名詞であるサンマの棒受け網漁が始まり、21日に豊洲市場（東京・江東）に初入荷した。
卸値は前年より8万円高い1キログラム20万円。
1匹当たり2万5000円で、同市場のサンマとしては過去最高値となった。

[18285: 購入経験者さん]

サンマはインフレのせいじゃなくて不漁のせいだから…

[18286: 匿名さん]

財務省が、国債の利払い費を計算する際に使う想定金利を2024年度は1.5％とする方針であることが21日、分かった。日銀が大規模な金融緩和策を修正し、長期金利が上昇傾向にあることを踏まえた。

財務省は利上げを織り込むか
これは来るって事だよな

[18287: 匿名さん]

>>18286 匿名さん
リンク先の記事には
＞長期金利が上昇傾向にあることを踏まえた。
とあるので、先日、変動幅を0.5%から1%に引き上げたことにより
既に上がっている長期金利を踏まえたと言ってるだけで
これから来るってことを言ってるんじゃないのでは

[18288: 坪単価比較中さん]

>>18286 匿名さん
自分で引用してる箇所すら読めてなくて笑えるわ

[18289: 職人さん]

利上げしたら秋刀魚の漁獲量上がるんか？

[18290: 名無しさん]

この前のYCCは1パーが上限

今回の財務省のは国債金利1.5パーを見込んで予算立て。

来年YCC撤廃か上限2パーくらいになる予定なんでは？

[18291: 匿名さん]

さっき、日銀の為替介入も焼石に水になる可能性の方が高いので、為替介入も前回の150円位では見送るだろう。外貨準備高も30兆円？だったかな？その位しか使えないので、規模としては小さく意味がない。
ドルに対しては新興国並み、トルコと同じレベルみたいに言ってた。

[18292: 周辺住民さん]

>>18290 名無しさん
10年金利で決まるわけでないんだから
YCC0.25だった2017年からずっと1.1%だった想定だぞ

[18293: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[18294: 変動金利]

ギリ変とかよく書かれてるが、実際どれくらいの人がギリ変なんやろな～

[18295: マンション掲示板さん]

金利がちょっと上がったら破滅するギリ変がいるんだ！というのが心の拠り所だから…。

[18296: 匿名さん]

ギリ固は多いんですか？

[18297: 匿名さん]

>>18294
ハウスメーカーは少しでも高い家を買って欲しいからギリギリ攻めるのを勧めてるよ
枠だけ取って使わなければよいですからとか。
で、枠があればそのぎりぎりまでオプション入れましょう的になり、、、
実際かなり多いかと。

[18298: 匿名さん]

>>18296
ハウスメーカー的には固定より変動の方が同じ借入でも支払いが少なく見えるからそっち勧める
だからぎりぎり変動はかなり多い

[18299: 匿名さん]

こちらの記事によれば25%がギリ変のようですね
https://www.itmedia.co.jp/business/articles/2209/15/news207.html

身の丈に合わない高価な買い物をした付けは払うしかないでしょう

[18300: 匿名さん]

25%を「かなり多い」というかどうかは解釈しだいかと

[18301: 匿名さん]

ちょっと質問なんですけど、
固定金利で住宅ローンを組んだ人はギリ固じゃない人が多いんですよね？
ギリ固にならないようにどんな点に気を付けてローンを組みました？

[18302: マンション掲示板さん]

え？？自分が余裕を持って返せる金額かとうかでしょ。
変動と違って払う金額は一定だから予想はしやすいかと

[18303: 匿名さん]

具体的に、どんなリスクがあるかを予想して余裕を持たせるかは考えなかったってことですか？
なんでもいいから余裕さえ持たせておけば大丈夫だと考えたのですか？

変動を選んだ場合はそれにプラスして変動リスクへの備えをするわけですが
ギリ変と言われる人たちは変動リスクを考えないだけでなく
固定でも備えるべきリスクも考えてないのですか？

[18304: マンション掲示板さん]

俺は現金で買えるだけの金を持ってて変動にしたから参考にならないかと

[18305: マンション掲示板さん]

リスクっていいだしたら

失業するかもしれない
夫婦どちらかが死ぬかもしれない
障害を負うかもしれない
収入が下がるかもしれない
とんでもないインフレがくるかもしれない

買えないわな

[18306: eマンションさん]

今ちょうどモーニングショーで似た様な話題してますね。
中国の事ですが住宅バブル崩壊みたいな話が。

[18307: 匿名さん]

>>18305 マンション掲示板さん
なぜ極端から極端に話を考えようとするんでしょうね

失業するかもしれない＞失業保険
夫婦どちらかが死ぬかもしれない＞団信
障害を負うかもしれない＞医療保険
収入が下がるかもしれない＞収入保障保険
とんでもないインフレがくるかもしれない ＞資産運用
で準備することが普通かと

それと、買い物はローン組まなくてもできるんで
現金一括でもいいんですよ

[18308: 匿名さん]

>>18304 マンション掲示板さん
固定で月額の支払い額を想定しておいて、実際には変動で支払い差額を貯蓄って方法もあるようです

みなさんリスクに備えていろいろ考えてるものですよね

[18309: 匿名さん]

今の話の流れだとこのスレの固定はもれなくギリってことになってしまうが。

[18310: 匿名さん]

>>18309 匿名さん
そんな流れなんですか？
固定でも変動でもリスクを考えた上でローンを組む人の方が多いように見えますが

[18311: 匿名さん]

固定の不利な点と言ったら、金利が高い＝毎月の支払額が多いことですから
同じ収入で同時期に同じ価格の物件を購入する変動さんと固定さんを比較したら
生活がきつくなるのは固定ですよね

だから固定の人はより余裕を持たせるために
購入物件のレベルを下げるとか
頭金を貯めてから変動より遅れて購入するとか
そういうリスクへの備え方もするんじゃないですか？

[18312: 検討板ユーザーさん]

変動はリスクが高い分安いってだけだからな。
そこを許容できるかどうか。
個人的には今後はそのリスクがより高い感じがするから一括で返せる人以外は固定を勧めるけどね。

[18313: 匿名さん]

変動リスクが高いっていうか
変動には変動リスクがあって、固定には変動リスクがない
じゃないですか？

更に変動リスクには低い変動リスクと高い変動リスクがあって
今までは低い変動リスクでしたよね
だから7割の人が変動を選択してたんですから

今後変動リスクが高くなるかどうかといったら政策金利次第
このまましばらく変動リスクが低いままだと予想するなら変動のほうが有利ですし、
即、変動リスクが高くなると予想するなら固定のほうが有利

どう予測するかですよね

[18314: 匿名さん]

固定を選んで変動より物件のランク落とすのがリスクへの対処だと、そもそも生活の質自体を落としているということだよね。

[18315: 検討板ユーザーさん]

３５年間ずーーーーっと金利変動にビクビクしながら過ごすギリ変は相当ＱＯＬ下がるでしょうね。

[18316: 匿名さん]

>>18314 匿名さん
そういうことになりますよね
でも、それによって支払額が変化することはないという安心を
手に入れることができるんですよ

こういう選択も悪くないと思いますよ

[18317: 検討板ユーザーさん]

金利変動リスクと物件グレードがトレードオフってだけの話だよね

リスクとってでもいい家に（若いうちから）住みたいか、リスクとりたくないから家は諦める（若いうちは我慢する）か
家に対する優先度の差ともいえる

[18318: 匿名さん]

あんまり住宅ローン減税を主軸に借りる人って少ないんだな。
私は住宅ローン減税効率だけ考えたので、当然金利の安い変動で13年後にローン残額3000万残る形で借りた。
現時点で1500万くらい資産あるので、もし変動金利が0.7%超えたら住宅ローン減税逆ザヤになるから1500万前倒し返済すれば、ローンで積むことはないと考えてる。

[18319: 匿名さん]

いやいや、固定で物件のグレードを下げてもまだ変動の方がローンが少ないってことなんだけど。

[18320: 匿名さん]

>>18319 匿名さん
更に固定の物件のグレードを下げるか変動の物件のグレードを上げれば
毎月の支払額が同じになり比較可能になると思いますが
そこまでグレードの差をつけて考えないということですか？

[18321: 匿名さん]

同じ物件を購入した場合、固定だけがギリになるというのも皮肉な話だ。

[18322: 匿名さん]

<時事通信社>
植田日銀総裁が岸田首相と会談

[18323: 検討板ユーザーさん]

固定はちょっとお高めの保険に入るようなものだから
統計的にどうとかではなくとにかく安心感を得たい人だっている

ギリ変は無保険みたいなもんだけど健康に自信があるならそれもまたあり

[18324: 匿名さん]

ギリ変は、自分のキンタマの銀行に差し出す行為ですからね。
幾ら自分自身が健康に気を付けていようが、奴らは容赦なく締め上げてくるよ。
今、金利上昇に向け万力を用意しているフェーズでしょう。

[18325: 変動金利]

ギリ変25%なんか、まあそんなもんか
固定の勢い見てたら75%ぐらいギリ変って感じやけどな

まっ固定の期待のように戦々恐々と生きていきますわ～

[18326: マンション掲示板さん]

今日植田さんが岸田に会いに行ったらしい。

[18327: 匿名さん]

8階が4階になる代わりに変動→固定ならありっちゃありかなあとは思う。

[18328: 匿名さん]

固定さん悔しいのぉ。早く変動金利が上がるといいね。

[18329: 匿名さん]

安心を買ったことを悔しいと思う人はいないでしょ

意図的に固定と変動が憎み合うよう画策する人がいるけど
そういうのもう止めにしない？

[18330: 評判気になるさん]

>>18328 匿名さん

自分の金たまを握らせるのは、配偶者だけ。
銀行に差し出すのはNG

[18331: 匿名さん]

安心していい。
日本型雇用では賃金はほとんど上がらないし上がっても超スローペース。
賃金が上がらなければ日銀も短期金利を上げることはしない。
長期金利は為替その他の理由によりかなり上がるかもしれんが変動は上がらないか上がっても超スローペースになるだろう。

[18332: 検討板ユーザーさん]

そもそも固定さんが言うようにそんなギリ変多かったら政府も金利上げたくても上げられんでしょ
ローン破綻が増えて景気悪化したら困るのは政府なんだから
仮に金利上がるとしたらギリ変はそこまで多くないってこと
俺も返済比率15%以下だし

ちなみに返済比率が20%を超えると固定選ぶ割合が変動より大きくなるらしい

[18333: eマンションさん]

ギリ変が破綻とかは政府は知ったこっちゃ　　　ない。
上がるときは上がる。

[18334: マンション検討中さん]

と、固定さんはずっと言い続けてるのに上がらないのが答え

[18335: 匿名さん]

固定さんは悔しくて夜も眠れないのね。

[18336: 通りがかりさん]

変動さんはビクビクして夜も眠れないのね。

[18337: 評判気になるさん]

ここまで庶民を蔑ろにする統一棄民党が
変動マンをケアすると思うか?
ペアローン組んでダブルで税金控除されてんだから3パーとか４パーでも全然大丈夫だろ。
甘えんな。

[18338: 匿名さん]

はいはい。変動が上がって欲しいのね。
悔しくて仕方がないよな。

[18339: 名無しさん]

>>18337 評判気になるさん
まぁ実際うちの親もバブル期に5%とかで組んだらしいけど
子供3人大学まで出したしな
5000万の戸建てで定年近くまで返してたから総返済額は億超えてたっぽい
金利上がっても大半の人はなんとかなるよ（だからこそ上げやすいとも言える）

[18340: 匿名さん]

短期金利は日銀が自由に設定できるから、賃金が明確に上がるまでは上げないだろうね。
しかも日本型雇用では欧米のように賃金が上がらないし。
自分は固定で組んでいるから日本が好景気になって賃金もガンガン上がって欲しいけど、実際には無理だよ。
失われた30年をやっている日本が変われるとは思えない。
逆に言えば今変われるなら、もっと前に変わっていた。
それが答え。

[18341: 変動金利]

まっ金利が上がるのはしょうがねえこったが、期間や幅だよな～
ああ～怖い怖い

[18342: 匿名さん]

単に銀行審査が通らなくて変動で借りられず
仕方なくフラットの高金利でしかも毎月変動してて
高金利約定になっちゃった人が揶揄するような投稿してる

[18343: 周辺住民さん]

変動1.0%でも低金利やと言ってたのにね
ライフプランシミュレーションする時は1.5%くらいで試算するよね？
毎月の返済が10,000円くらい上がっても殆どの人は平気でしょう。

[18344: 匿名さん]

おんなじ耐震３だからって、堅牢なRC造の消防署と木造2階建ての戸建さん宅が同じ安全性だとは誰も思わないよねぇ笑

目を覚ましたほうがいい☆

[18345: 匿名さん]

↑スレ違いでした。失礼しました。

[18346: ご近所さん]

昨日の植田と岸田対談が気になる

[18347: 匿名さん]

金利が上がったら住宅ローン減税が1%に戻るだろうから、目先の減税に目がくらんで家を買う人間は減らない気がする。

[18348: 匿名さん]

難しいことは無いんだよ。
３行で説明できる。

長期金利は市場が決める。
短期金利は日銀が決める。
賃金が明確に上がってくるまでは短期金利は上げない。

これだけ。

[18349: 匿名さん]

極端なこといえば長期金利10%、短期金利0.5%にしようとしてもそりゃ無理でしょう。
ただのカモになりますし。

[18350: 変動金利]

>>18343 周辺住民さん

変動選んでて言うのもアレやけど
35年も1.5%の低金利で借りられる事自体が凄いと思うわな