固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[17451: 戸建て検討中さん]

なるほど。
ということは、最安金利で呼び込んで貸して、貸した後は他社へ乗り換えさせない程度の利上げをしてくる可能性もありますね。
乗り換えだと100万くらいかかるから簡単には乗り換えは難しい。
そこを狙って・・・。

[17452: 買い替え検討中さん]

すでに某社とかは住宅ローンは赤字で提供していると言われているからな

[17453: 匿名さん]

単独での利上げは簡単ではないよ。
他社に乗り換えられるから。だからローン以外の囲い込みで収益を確保している。
かといって政策金利以外で一斉に利上げすると違法になる。

[17454: 評判気になるさん]

みずほ銀行が先立って動き出したね

[17455: 口コミ知りたいさん]

>>17454
すでに手数料とってるし、乗り換え時も手数料、登記費用掛かるから乗り換え敷居は高めなんだよね。

[17456: 匿名さん]

組んだ時の固定より変動の方が総利払いが多くなったってケースは今までゼロなのかね？
(バブル時代はそもそも固定金利自体がなかったので、ここ30年の話だとは思うけど)

[17457: 匿名さん]

みずほの社長が「自分なら固定」ってポロリしてたよね。

[17458: 匿名さん]

そりゃねえだろ金利上がってこなかったんだから

[17459: 通りがかりさん]

>>17457
金持ちは、心の安寧を優先するんじゃない？

[17460: 匿名さん]

政策金利（1997年時の公定歩合）1.0％の頃から変動金利の基準金利は変わっていないということは政策金利1.0％越えあたりから基準金利に影響があると思われる
ただしネット銀行の台頭などで金融機関間での競争激化の影響から各行の優遇幅が大きくなり政策金利1.0％越えになっても変動金利は上昇しない可能性もある

日本において住宅ローンは超低金利であっても貸し倒れ損失率が極めて低い為、金融機関にとって安定的な収益源になってる

[17461: マンコミュファンさん]

>>17460 匿名さん
収入源にはなっておらず、むしろ赤だ。
でも住宅ローンをエサにNISAとか勧めて高い手数料を得ようとする営業モデル。
もう無理って転換した銀行もあるけどね。

[17462: 匿名さん]

今後１０年は上がっても0.25%と読んでる。

[17463: 周辺住民さん]

素人の予想とかどうでも良いがな。

[17464: 匿名さん]

みずほが方針転換したのに他社が追随するかだね。

[17465: 買い替え検討中さん]

>>17463
金利動向とか為替とか日経平均とかプロが予想しても外しまくるからね。
本当に読めるならそれで相場に入れれば金持ちになれるし。

[17466: 口コミ知りたいさん]

金利が上がった時に繰り上げ返済などの対応できないような所得が高くない人こそ固定にするべきなんだけど、そういう人は馬鹿だから安いからと変動にしがち。

[17467: 匿名さん]

>>17461
超低金利で住宅ローンでは赤っていまだにこんな都市伝説を信じてるの？
住宅ローンを餌に高い手数料のiDeCoやNISAって住宅ローンの優遇利率にiDeCeやNISA加入を条件づけてる金融機なんてない
万一住宅ローンを組んだから別の高手数料商品も同じ金融機関でなんてそんな情弱だけをターゲットにした営業モデルなんて即破綻する、今はまだ金を持ってる高齢者をターゲットにできてるかもしれないけどね

[17468: 匿名さん]

所得の低い人にまで高額の買い物ができるようにしたのがそもそもの間違い

[17469: 匿名さん]

そう熱くなるなって。
金利はいまだに低利で張り付いたままだ。

[17470: 評判気になるさん]

大手銀行3行は、10年固定型の住宅ローンについて、来月から適用する基準金利を引き上げました。

三菱UFJ銀行が7月の3.47％から3.56％に、三井住友銀行が3.44％から3.54％に、みずほ銀行が3.25％から3.30％に上昇

[17471: 検討板ユーザーさん]

今のところ、変動金利の勝ちってことでいいですかね

[17472: 匿名さん]

勝負してたんですか？

[17473: 匿名さん]

結局固定は銀行がとるリスクを最初から債務者に乗せてるだけですね。

[17474: 評判気になるさん]

逆でしょ？
固定はリスクを銀行が取る分だけ高い。
変動はリスクが個人だから安い。
どちらが良いのかは考え方次第

[17475: 匿名さん]

その高いってのがリスクの内容でしょ。
『リスク?利払い』

[17476: 陸屋根]

我が家は木造で陸屋根なのですが、
陸屋根はリスクが多いのですか？

屋根というものが無く、
ベランダと同じような処理がされています。

工務店の人と定期点検の時に、話しててびっくりしてしまったのですが、
「木造で陸屋根は普通はやりません、でも奥様がどうしても陸屋根希望とのことでしたので、頑張りました！」
というのです。

私が最初に書いたラフスケッチが陸屋根だったので、それが人づたいに、
“どうしても陸屋根がいい”になってしまっていました。

私はシンプルな家がよかったはよかったですが、
リスクがあるならば、片流れでも良かったんです。

それから、心配になってしまいました。
補足
ひとこと言ってくれてもよかったのにと腹がたってしまいました。

すべては奥様のご希望に添えるためみたいに、すごく張り切って満面の笑顔でいった来たのですが、
私は青ざめてしまいました。

私が、「陸屋根だとリスクがありますか？」と計画段階中に言えれば良かったのですが、ど素人なので言えませんでした。
工務店に落ち度はありますか？
メンテナンスは別の会社に委託しているので、工務店はもう取り合ってくれません。

[17477: 評判気になるさん]

用語も理解できてないやつかよ

[17478: 通りがかりさん]

固定は馬鹿と老人しか選ばんと営業が言ってたわ
変動一択間違いなし

[17479: 匿名さん]

>>17478
変動は金利があがっても問題ない人だけしか勧めちゃだめのにね。
その営業が無能

[17480: 匿名さん]

ここでいう「リスク」は金利の変動ですよね
変動リスクを負いたくない個人向けに作った商品が固定金利じゃないんですか？
銀行にしてみればどちらもリスクはないけど
金利を高く設定できる固定の方が有利というだけで

[17481: ご近所さん]

ここは経済の勉強もしたことないような素人が見当違いな話を討論するスレです。

[17482: 匿名さん]

銀行にとっては
低金利の時は固定が有利で
これから上昇局面に入るという時は変動の方が有利か

[17483: 匿名さん]

金利の上下ではなく、その金利で発生する利息がリスクの基です。

[17484: 検討者さん]

住宅金利、固定か変動か再考迫る　日銀修正で上昇圧力
2023年7月31日 18:01 日経
大手行が7月31日に発表した8月の住宅ローン金利で、固定型を7月比でそろって引き上げた。
10年固定の最優遇金利は三菱UFJ銀行が0.09%高い0.78%、三井住友銀行が0.1%高い0.89%、みずほ銀行は0.05%上昇の1.20%となる。
日銀が政策修正に踏み切り、上昇圧力がかかりやすくなっている。
変動型か固定型か。
住宅購入予定者は今後、再検討を迫られることになる。

[17485: 購入経験者さん]

アメリカがリセッション入りしない限り金利は下がらんと考えると、アメリカ景気が強い今のうちに運用で稼いでおいて短期金利上昇時の利払いや繰上げ返済に備えるしかないのかもね。

[17486: 匿名さん]

>>17485 購入経験者さん
いつどのくらい米の株が下落するかが正確にわかっているなら、ありですね。

[17487: 検討者さん]

これな。
↓
変動金利が上がる可能性が高くなった銀行の事情
https://www.youtube.com/watch?v=uu59eEncDvI&ab_channel=%E9%87%91%E9%BB...

[17488: 匿名さん]

金利は上がりそうだ。でも、住宅ローンを借りている人にとっては、大きな問題ではないと思う。

変動で借りている人は、急な金利上昇が起きても一気に繰上げ返済できるような余裕のある人だろう。手元のキャッシュは減ってしまうが。

固定で借りている人は無傷。

[17489: 口コミ知りたいさん]

最近は専門家も固定を勧める人が増えてきてるな

[17490: 匿名さん]

日経もダウも景気よく上がっているのを見ると
この先の景気回復が確実であるように見えるものね

またちょっと試算してみたのだけど
5000万を10年固定1.5%で借り入れた時と
5000万を10年変動0.3%から毎年0.3%ずつ金利が上がる（10年後は3.0%）として借り入れた時とでは
固定の利息は計410万、変動の利息は計330万

この程度の金利上昇であればまだ変動の方が有利ということになるよ

[17491: マンション検討中さん]

>>17487 検討者さん

変動マンにかけてる視点は圧倒的にこれなんだよな。
国債の収益性が住宅ローン上回ってきたら、住宅ローンに注力する必要もなくなる。

加えて、日本円の信用縮退もこれから起きる。信用の無い国の国債金利は上がっていく。

賃金上がらないから変動も上がらないニダ！！( ｀ー´)

みたいなたんじゅんな事じゃないんだよ、変動マン。

[17492: 匿名さん]

でも、深層では、日銀が影響を考えて金利を上げるわけないよね？とか、国も破産者が多くなったら困るよね？だからそういう政策に梶を切ることないよね？って大多思ってるでしょ？

なので国が考えてくれるんじゃない？とは言ったけど、それが出来るかどうかはわからないけど。そういった人も救うとなればまた増税で、増税してもいい理由を国に与えることになるな、と。

[17493: マンコミュファンさん]

国債上がるから変動上がるって考えるのも短絡すぎる
それこそ賃金上がらないのにギリギリで変動組んでるやつが多いほど銀行も焦げつきのリスクがデカいんだから慎重に動かざるを得ない
そのリスクを計算に入れてもなお収益性が上回るってなったときにようやく変動も上がるだろう

まぁ変動で組んでる人はリスクヘッジに銀行株に投資でもしておけばよい（笑）

[17494: マンション検討中さん]

>>17492 匿名さん

まぁ。余程アホな銀行じゃないかぎり、審査金利で厳しめに見てるし。
変動マンが贅沢する頻度が週1から月1になるくらいだよ。影響は。

[17495: 匿名さん]

週１の贅沢を１万としてそれを月１にしてローンの支払いに充てるということは
月３万、年にして36万支払額が増えるということだよね
変動金利0.3%で組んで、
残債の額が4000万のときに1.2%、残債2000万のときに2.1%
に金利が上昇する程度と考えているんだね

[17496: e戸建てファンさん]

冬や来春に短期も上がるという意見もチラホラ出てきたね。
緩和を縮小しても円高にならなくなってきたのは地味にやばいよ。
緩和をやめても円安でインフレが続くという意味だからね。
固定さんはインフレと賃金上昇が進むほど楽になるから歓迎だろうね。

[17497: 匿名さん]

為替に影響を与えるのは２年国債だから
政策金利を上げないと円高方向には動かないんだと思うよ

[17498: 周辺住民さん]

経済の専門家の多くは固定推奨。

FPとか浅い知識のやつは変動推奨

あとはわかるな・・・

[17499: 匿名さん]

ローンを組まない現金一括払い推奨は？

[17500: ご近所さん]

今の低金利で一括払いするメリットってあまりないような。
一括払いできるお金があっても変動で組んで、金利があがっちゃうまでは運用でもしておいたほうが。

[17501: 匿名さん]

>>17500 ご近所さん
運用する方が～って話はどこへ行っても聞くんだけど
銀行とローン会社に数百万支払って運用することに
疑問を感じる人いないのかな

株にしても国債にしても運用するためにそんな手数料を支払いはしないでしょ？

[17502: 匿名さん]

なんだかんだ変動で組んで、固定との差額を繰り上げ返済するという過去からのセオリーが最強ですよ。
ギリは変動だろうが固定だろうが物価上昇の煽りを受けてるので自業自得。このギリを扱わざる得ない人こそがギリなんだろうけど、ご愁傷様としか言いようがない。

[17503: 口コミ知りたいさん]

人は「正確であること」よりも「自分が信じたい内容であること」を信じる傾向があるため、情報の出どころや根拠を確かめることなく、誤った情報に騙されてしまうそうです。

カナダで行われた研究によると、情報を誇張してでも相手を説得しようとする人は、自分自身もニセの情報に騙され易いことが明らかになりました。

逆に考えれば、根拠を示せない宣伝を繰り返している人は、悪意があるのではなく、騙された挙句に誇張を加えながら説得しようとしているだけなのかもしれません。

いずれにせよ、騙されないためには情報のソースや根拠を確かめる必要があると思います。

[17504: マンコミュファンさん]

>>17501
貧乏父さんの典型みたいな人だな

金持ち父さん貧乏父さんって昔ベストセラーになった本を読んでみることをお勧めする

[17505: e戸建てファンさん]

まあ今ならギリ固も助かるでしょ。
インフレと賃金上昇が来るから、ギリから小ギリになって、いずれ普通の固定になる可能性が高い。
まあ昔から返済一定で賃金上昇が最強。

[17506: 匿名さん]

ギリの固定はずっとギリかと。
まだ物価とインフラコストの上昇に賃金が追いついてない。

[17507: 匿名さん]

>>17504 マンコミュファンさん
それ、マルチ勧誘をする人たちがよく勧める本と言われていますが・・・
低金利だから住宅ローンを組む方がお得だというのもマルチなんですか？

[17508: 評判気になるさん]

>>17502 匿名さん
それはいつの固定？？変動が超えない前提？？

[17509: 匿名さん]

>>17508 評判気になるさん
17502さんではないですが、＞＞17490のような借り入れの５年後に変動が超える前提でも支払総額は変動の方が低くなるケースもありますよ

[17510: マンション検討中さん]

変動が固定を超える頃にはローン完済してるわ。

[17511: 匿名さん]

>>17510 マンション検討中さん
いつ超えるかの想定次第ですよね
固定押しの人たちが想定するような年末までに爆上げなんてことがあれば逃げ切れる人は少ないでしょう

[17512: 匿名さん]

ローンは初期の金利が重要(払うほどに利息が減るため)であり
現状でも変動と固定は利息差が1%以上離れているため、変動で組んで固定との差額を繰り上げるのは今でも鉄板のやり方かと。

以前はこの差額を繰上げ返済しないとか揚げ足を取ろうとする書き込みがよくあったけど、それは個人の問題でしかないってので解決してる。

[17513: 匿名さん]

5000万を10年変動0.3%から毎年0.3%ずつ金利が上がり（5年後は1.5%）、
５年後に2500万を固定金利2.5%（変動＋１%として）で繰り上げ返済すると
利息は計230万

確かにこれが一番支払う利息が少なくて済みますね

[17514: 匿名さん]

>>17513 匿名さん
固定との差額の計算がちょっと違いました
利息は計300万ほど
でもその後の変動リスクを考えたら繰り上げてしまった方が良さそうですね

[17515: 職人さん]

>>17496 e戸建てファンさん
インフレってのは昨年比。円安によるインフレが続くには、常に昨年より円安が進み続けないといけない。
今140円として、来年には155円、再来年には170円とかで円安が進まない限り、昨年のように「円安でインフレが続く」という現象は起きない。

今は日本だけ利上げせず、海外が利上げしてるから円安が進んでるけど
アメリカの利上げは今年あと1回行ったら、そこで打ち止めと言われているからね。

[17516: 匿名さん]

どのくらいのペースであげるかだね。YCC実質撤廃な状況で今の円安。
もうマイナス金利やめるしかないのは確かだけど・・・

[17517: 購入経験者さん]

アメリカのように四半期ごとに0.25％あげていったらすぐに今の固定金利超えちゃうからな

[17518: マンション掲示板さん]

利上げってのは通貨安の調整のためにやるものではなく、景気に合わせてやるもの。
言ってしまえば日本だけ不景気な結果円安になってるわけで、その是正のためにより景気を抑える利上げをするのは本末転倒。

[17519: e戸建てファンさん]

いえ、今はコストプッシュより賃金上昇型のインフレになりつつあります。

[17520: 匿名さん]

アメリカみたいに賃金が上昇してくれれば0.25の利上げもできるだろうけど
日本では無理じゃない？

[17521: 買い替え検討中さん]

日本も賃金上昇はじめてるぞ。その辺の飲食店とか時給1000円とかじゃあアルバイト全く来ないらしい

[17522: 周辺住民さん]

大手も軒並みあげてるしな。統計に反映されるのはタイムラグがあるけどかなり動いているのはたしか

[17523: 匿名さん]

給与明細を見れば確かに少し上がってはいるけど・・・
ホントに期待しちゃっていいの？

[17524: マンション検討中さん]

行きつけの美容院が9月から1000円も上げやがった・・・

[17525: 匿名さん]

今年はまだ言われたから嫌々やりましたって感じが拭えないからなぁ。弊社なんて「特別昇給」なんて後が続くのか怪しい名目でしたし。
来年再来年と続いて初めて賃上げ始まったと言えるのではないですかね。

[17526: 口コミ知りたいさん]

今後１０年でバブル組の大量退職があるから
大手ほど賃上げ率は高くなるでしょう。

[17527: 匿名さん]

>>17526 口コミ知りたいさん
退職せずに継続雇用される人が多いだろうからそれはないんじゃない？

[17528: マンコミュファンさん]

本当に賃上げしてるなら変動が上がっても痛くないな（笑）

[17529: 匿名さん]

賞与なら２割近くアップしてるんですけどね
給与もこのくらい上げて欲しいよ

[17530: 購入経験者さん]

給料も上がってるけど、今年はいまのところ運用で1000万くらいプラス出てるので備えにはなってるかなという感じ。アメリカ景気が転けたら金利下がるので、結局米国株に投資しとくのが金利上昇リスクのヘッジになってるかな…。

[17531: 匿名さん]

米国株だと円高になったら価値減るので微妙で少しずつ減らしてる。
金利上げは近くに間違いないので円高に進むと予想している。

[17532: 購入経験者さん]

>>17531 匿名さん
それはそうなんだけどあまりにも米株が強いので…。

[17533: 匿名さん]

米株が強いので、米株を買う。
円高になって目減りしたので、米株を売る。
損するパターン

[17534: e戸建てファンさん]

原材料高だけでなく、最近は人件費のため（＋便乗値上げ）などでガンガン値上げされているからね。
短期金利も時間の問題かと。

[17535: 匿名さん]

>>17521 買い替え検討中さん
日本も賃金上がり始めてる、と
アメリカは恐ろしい勢いで上がっている、

この差が金利の差であり、円安の原因
少しでも上がればみんな一緒というわけではない

[17536: 匿名さん]

人口減少が激しいから外国人に来て貰うためには賃金上げなきゃいけないんだって。

[17537: 匿名さん]

>>17526
今定年再雇用の賃金の下げ幅を小さくする動きが広がっている
再雇用後は定年前の4割程度の収入になるのを８割程度を確保する企業が増えてるらしい
まあ大手企業の話だけど

[17538: e戸建てファンさん]

いずれにしても時間の問題。
１年前とはガラリと変わった。

[17539: 匿名さん]

変わってから言わないと、またオオカミ少年認定されちゃいますがな

[17540: 職人さん]

1年前すぐ上がるすぐ上がる言い続けてる奴、今も1年前とは違うって言ってそう

[17541: 職人さん]

アメリカのインフレ率なんて依然として日本より遥かに高いのに、もう利上げは今年で終わり、来年から利下げを検討って意見が多数を占めてるからね
現状日本が利上げなんて無理無理

[17542: 匿名さん]

１５年前から上がる上がると言い続けている人いるけどね。
残念ながら、隕石でも落ちてこない限りそいつが払った無駄な利息は返ってこない。

そもそも上がると言い続けて固定にしてる人は、その書き込みによって自身が無駄な利息を払っていることを証明しているんだが、そのことにすら気づいていないのが可哀想なんだよな。

[17543: ご近所さん]

キタアさんは2年間ぐらい何かがキ続けてるからな

[17544: 名無しさん]

>>17541 職人さん
アメリカ、１－３月期の週間賃金は前年比6.1％上昇、インフレ率5.8％

日本より高いインフレと、それすらを超える賃金上昇。
引き締めって言うのはこういう景気過熱に対して行うもの。
コストプッシュのインフレで賃金上昇がついてこないで、実質賃金減少中の日本とは違うのよ

[17545: 匿名さん]

固定は金利変動リスクのない安心を買ってるのだから無駄じゃないよ

[17546: e戸建てファンさん]

まあ最初から答えは出ているんだけどね。
いつでも繰上げ返済できる人は変動、できない人は固定。
難しいことは１つもない。

[17547: 匿名さん]

低金利だから現金を持っていてもローンを組むという人は
手元に残った現金を運用するはずだから
いつでも繰り上げ返済することができるとは限らないのでは？
その辺のことはどう考えてますか

[17548: 通りがかりさん]

当然、換金性の高いものに投資することが必要。

[17549: 匿名さん]

最低限でもローン手数料と利息分は運用により稼がないといけないですから
換金時に必ずその分の利益が載ってないと解約はできないですよね？
そうすると、いつでも繰り上げ返済できるようにするためには
運用する資金とは別に、返済用の資金を用意する必要がないですか？

でもそれだったら初めから返済用の資金で現金一括払いをすればいいような・・・

[17550: 購入経験者さん]

>>17546
ほんとそれ。それがわかってないやつが多すぎ