固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[1229: 買い替え検討中さん]

>>1207 匿名さん
ソニー銀行だけ、基準金利が変動してるのは案外知られてないですよね。
そのおかげで、借入当時0.539だった自分の金利は、今0.499になりました。
逆に上がる局面だと、おそらくイオン銀行ほか他銀も基準金利を上げると予測し、ソニー銀行にしました。

[1230: 匿名]

>>1229 買い替え検討中さん
ソニー以外の変動は上がっても、下がっても変わるのは新規の人のみで
まやかしの変動

ソニーだけ本物の変動

[1231: 匿名さん]

上げるときはまず優遇金利を減らすんじゃない？

[1232: 匿名]

>>1231 匿名さん

誰の？

[1233: 匿名さん]

>>1231 匿名さん
最初の0.1〜0.2％だけの話ですね
政策金利が上がれば容赦無く基準金利が上昇しますよ

[1234: 匿名]

>>1233 匿名さん
基準金利がいつぐらいに変わりますかね？。

[1235: 匿名さん【至急希望】]

【至急！】契約が迫っており、非常に悩んでいます。皆さんのお知恵をお貸し下さい。
　現在、三井住友信託でローンを借入れ中ですが、「りそな銀行」又は「三菱東京ＵＦＪ銀行」への借り換えを検討していています。両銀行とも本審査の承認が下り、９月末実行予定で、近日中に本契約予定です。
　「２０年後の完済を予定」している場合に、以下の条件では、どちらの銀行がお勧めでしょうか？
　それとも、借り換え諸費用（約６５万円）を考えると借り換えしない方が良いでしょうか？

Ａ【三井住友信託】（現在・ローン３年目）
※以下の①・②は、共に３大疾病の５０％保障付き（0.15％の金利を上乗せした後の数値です）
　■借入残高・残存期間（２１５０万・３０年）
　内訳）①1450万（当初20年固定・金利1.930％）※固定期間終了後の優遇は▲1.42％
　　　　② 700万（　変　 動　 ・金利0.855％）※全期間▲1.77％優遇

Ｂ【りそな銀行】
※以下の金利は、団信革命（３大疾病＋α保障）付き（0.30％相当の金利を上乗せした後の数値です。）
　■借入予定・借入期間（２１５０万・３０年）
　条件）2150万円（当初10年固定・金利0.650％）※固定期間終了後の優遇は▲2.006％
　　　　融資手数料が2.1％（464,400円）と高く、繰り上げ返済しても戻らない・・・

Ｃ【三菱東京ＵＦＪ銀行・案１】
※以下の①・②は、共に７大疾病保障付き（0.30％の金利を上乗せした後の数値です）
　■借入予定・借入期間（２１５０万円・３０年）
　条件）①1150万（当初10年固定　・金利0.900％）※固定期間終了後の優遇は▲1.600％
　　　　②1000万（全期間30年固定・金利1.350％）
　　　　保証会社保証料が「約41万円」必要

Ｄ【三菱東京ＵＦＪ銀行・案２】
※以下は、７大疾病保障付き（0.30％の金利を上乗せした後の数値です）
　■借入予定・借入期間（２１５０万円・３０年）
　条件）2150万（全期間30年固定・金利1.350％）
　　　　保証会社保証料が「約41万円」必要

★脳卒中と心筋梗塞に係る保障については、「三菱東京ＵＦＪ銀行」だけが、「入院したらローン免除」となる点で非常に優位かと思っていますが、他行より金利自体の割高感があります。（他社は６０日以上の麻痺や労働の制限が条件です。）

今週中に契約を控えており、Ａ～Ｄのいずれが良いか、多くの皆さまのアドバイスを頂戴できれば幸いです。
長文にお付き合いいただき、ありがとうございました。よろしくお願い致します。

[1236: 匿名]

ソニー銀行はいかがですか？
保証料0円プランがあり、金利水準も悪くないですよ。

[1237: 匿名さん【至急希望】]

1235です。
1236さん、ご返信ありがとうございます。
ソニー銀行などのネット系銀行も色々考えたのですが、最終的には「実店舗がある金融機関にして欲しい」という妻の希望があったので、上記Ａ～Ｄ案で検討することになりました。（本承認も下りています。）
１０月以降は、私の仕事が激務になりそうで、ローンのことを考えてる余裕がなくなると思われるため、できれば９月に実行したいと思っています。
選択肢が、上記Ａ～Ｄ案しかないのであれば、どれがお勧めでしょうか？
その他の方からも、遠慮のないご意見・アドバイス等をいただけると幸いです。

[1238: 匿名さん]

>>1237 匿名さん【至急希望】さん

ローン額が2150万しかないなら10年固定がいいと思いますが、、

[1239: 匿名さん]

>>1237 匿名さん【至急希望】さん

私ならDです。全期間の安心と保険の充実をとります。ufjダイレクトの優遇もいいと思います。
地域によりますが私の地域(23区南側)には、りそなの店舗が少ない為使い勝手が悪い。サークルkにあるATMが引き出し無料時間長いがサークルkも少ない。りそなクラブのポイント貯まるのはいいですが。

[1240: 匿名さん]

20年で返す想定なら30年全期間固定は利息の無駄では？
10年または20年の当初固定の方が利率低い気が。

[1241: 匿名さん]

うちは住信残額2000万で借り換え、りそな10年固定にします。手数料がたかいですが、固定期間終了後の優遇幅が大きいので。

[1242: 匿名さん【至急希望】]

1235です。
1238さん・1239さん・1240さん・1241さん、皆さん、ご返信ありがとうございます。

>>1240さん
　りそな銀行も三菱東京ＵＦＪも、１０年を超える「当初２０年固定とか２５年固定」で、大幅な金利優遇はないそうです。
　例えば、りそな銀行の当初２０年固定の金利は「１．７％」（⇒基準金利の4.2％から▲2.5％）でした。
　そうすると、りそな銀行の場合、３０年全期間固定で「１．３５％」の金利設定商品があるので、３０年全期間固定の方が金利が低くなります・・・。）

　今回は、Ｂ案【りそな銀行・１０年固定】でもＤ案【三菱東京ＵＦＪ・３０年固定】でもお勧めを頂いたので、どちらを選択しても、大間違いということは無さそうですね。（リスクヘッジは当然自己責任の前提で）
　あと時間は僅かしかありませんが、もう少し検討することにします。
　皆さん、ありがとうございます。

[1243: 匿名さん]

三井住友信託30年固定なら8大疾病付けて金利は1.12ではないですか？これが一番有利だと思いますが。

[1244: 匿名さん【至急希望】]

1235です。
>>1243さん、ご返信ありがとうございます。
「30年固定なら、8大疾病付けて金利は1.12」は、住信SBIネット銀行のことでしょうか？

　ネット系銀行は、ガンになっても「直ちにローン免除」とはならないなど、大きく補償内容が変わってくると思いますので、今回は都市銀行で検討していました。
　当方の解釈に間違い等あれば、ご指摘をお願い致します。また他にアドバイス等があればご教示願います。

[1245: 匿名さん]

>>1244 匿名さん【至急希望】さん
いえ、三井住友信託のことです。9月は30年固定0.85で、8大疾病でプラス0.3、家計応援キャンペーンでマイナス0.03。これで金利1.12です。

[1246: 匿名さん]

現在、三井住友信託銀行で借りている為、三井住友信託銀行での借りかえは不可ということではないでしょうか。

[1247: 匿名さん]

1235さん
先にダメ元で三井住友に借り換えの本審査の承認が下りてることを伝えて、金利引き下げ交渉してみたらどうでしょうか。

[1248: 匿名さん]

1235さん
迷っている段階で、本審査を通している時点で、個人的にはNGだと思いますが
本審査まで通して、実施しないとなると今後、審査が通りにくくなりますよ

そもそもプラン自体は、審査通さなくても検討できたのに、今更という感じです

また、年齢や残貯金、家族構成などにもよって変わりますので、判断できないというのが実情でしょうね
返済金額だけでいえば、計算すればすぐでることなので
どうしても迷われるなら、有料のFPに相談することをお勧めします

[1249: 匿名さん【至急希望】]

1235です。
皆さん、色々とアドバイスしていただき、ありがとうございます。
他行での申込み前に、三井住友信託銀行へは金利の値下げが出来ないか、２回交渉してみましたが、いずれも対応不可と断られてしまいました。三井住友信託で、８大疾病付き30年固定で⒈12で借りている人が羨ましいです。
本審査申込後の取下げって、問題ありなんですか・・・？
私はてっきり、本契約後の辞退だけが問題だと思っていました。

[1250: 匿名]

>>1249 匿名さん【至急希望】さん

問題はありませんよ。
手続きした担当者ほか関わった人たちが、内心「ふざけるな」と思うだけです。

[1251: 匿名さん]

>>1249 匿名さん【至急希望】さん

本契約後の自体って？契約の意味分かっていますか？
やってみたらいかがでしょう。
こういう能天気な人って人の迷惑を考えないんですかね。

[1252: 匿名さん]

>>1251 匿名さん

自体✖️辞退○
銀行の迷惑なんて考えなくていいでしょ。
銀行も仕事だ。客を取れない担当が悪い。

[1253: 匿名さん]

>1226さん

日銀の国債購入が限界にきているからです。
日銀の金融緩和の総括により、今後国債購入の量的緩和
ではなくマイナス金利主導の動きになります。

つまり、国債は少しずつ売れなくなるということです。
今までは日銀がどんなに高くても買ってくれましたから、
銀行が国債を購入していましたが、今後はそういうこともなくなって行くと思います。
つまり、国債の需要が下がる→国債の値段が下がるので
長期金利が上がるということになります。

なんで国債が寝下がると金利が上昇するかは、債権と長期金利に
ついて勉強してみてください。
面白いですよ。

[1254: 匿名さん]

預金金利５年定期で0.45%0.5%とか数年前位に上がるかな〜、上がって欲しいざんす。

[1255: 匿名さん]

日銀の発表ありましたね。

10年で0%を目安にしているところから、今後8月レベルの条件はほぼ有り得なくなったようで・・・
8月実行の方、おめでとうございます。

[1256: 匿名さん]

このまま変動でいくか迷う

[1257: 匿名さん]

>>1256
残債額にもよるんじゃない。
長期固定はこれから上がっていくだろうけど、変動はしばらくは微増程度でしょ。

[1258: 匿名さん]

1256じゃないけど、残額2000万変動から10年固定に借り換え予定だったけど、変動のままがいいか迷う。

[1259: 匿名さん]

>>1252 匿名さん

何をやってもいい、相手が悪いって考えはまるでC国の人。

[1260: 匿名さん]

>1258さん
別にリスクヘッジしないなら、固定じゃなくていいと思います。
金利が上がるかもしれない、、、汗

という不安を除くのなら今なら低コストですし、固定するのはありです。
別に不安じゃないというなら、変動で全然良いと思いますよ。
リスクに対する考え方の問題なので。

生命保険は無駄！という人もいるくらいですし。
結局保険なんて、リスクが発生してからやっててよかったとか、
入っててよかったね。になるので、そういうところを考えて、
変動か固定か、選択されれば良いと思います。

[1261: 匿名さん]

今後は日銀が10年債の金利を固定にすることを目標にするらしいですね
ということは固定金利が本当に固定金利になるのかな

[1262: 匿名]

>>1261 匿名さん

意味がよく分かりません。

[1263: 通りがかりさん]

勉強中の素人です。
10月実行ですが、変動と固定で迷っています。
金利上がっていくなら今のうちに固定でしょうか…

[1264: 匿名]

>>1263 通りがかりさん

なぜに？
新規の金利の上昇と自分の金利の上昇は別物
本物の変動はソニーだけ

[1265: マンコミュファンさん]

>>1263 通りがかりさん

固定でしょう。

[1266: 通りがかりさん]

>>1263 通りがかりさん

間違いなく、固定。

私は2011年に購入
変動です。

イールドカーブがこれだけフラットになった今でしょ。固定は。
こんなチャンスないすよ。

マイナス金利解除は当面無理ですが、長期金利のはね上がりは、じゅうぶんあり。

マイナス金利のおかげで10年債の利回り下がるわけじゃないですよね。誤解あるみたいだけど。
短期金利はむしろさらに下がるんじゃない？
イールドカーブを急坂にして、金融機関をヘルプするなはら、長短金利のさやどりは急なほうがよいよな。

[1267: 匿名さん]

>>1266
これから長期金利をしばらく固定すると日銀総裁が言ってるのに
何を言ってるのか

[1268: 匿名さん]

リスクが取れる財力あるなら変動でも良いと思う。
無いなら固定。

[1269: 匿名さん]

今から20年後くらいは金利は何%になっていますかね
私は変動で借りていますが今より1%以上上がる気がしません
みなさんどう思われますか

[1270: 匿名]

>>1269 匿名さん

少なくとも1%以上は上がると思います。
理由は今の金利水準は普通ではないからです。
普通ではない状態が長く続いているだけで、これからもずっと続くと考えるのは無理があります。
上がらなければ有難いですけど。

[1271: 匿名さん]

>>1269 匿名さん
10年以上先までは中々専門家でも予測は難しいと思います。一番怖いのは、政府が財政再建に失敗した場合に、政府債務増大により円と国債の信認低下による金利上昇が起こる可能性があることでしょうか？とりあえず向こう10年くらいはまだ大丈夫だとは思いますが…
あと、この後仮に景気が回復した場合は、利上げ前に何回か消費増税が待ってますから当面短期金利の大幅上昇を心配する必要はないと思います。まあ、そもそも景気回復して財政問題が解決できれば消費増税自体不要な気もしますが…

[1272: 匿名さん]

10年後に元本半分以下まで減らせるくらいの余力があるなら変動でいいと思う。
固定はこれから上がるだろうけど、変動はこれからも年単位で上がる要素が見えないもん。

[1273: 匿名]

上がるのは新規の変動金利で既存の契約者の金利では無い

[1274: 匿名]

>>1273 匿名さん

意味がよく分かりません。

[1275: 匿名さん]

優遇の話じゃない？
金利というよりも銀行。
消費者側恩恵としてはどっちも同じだけど。

[1276: 匿名さん]

ここ何年もに続いてこれからも店頭基準金利がずっと底に張り付いたままという前提だと、今後新規の金利引き下げ幅が縮小されて実質金利が上がる事はあっても、既存債務者の変動利率は変わらないって事かな？
過去10年で見ても変動の店頭基準金利の差ってせいぜい0.5%程度だからねえ。

[1277: 匿名]

変動の仕組みを理解出来たら変動

[1278: 匿名]

新規で借りる人より既存で借りてる人の方が多いのだから、基準金利を上げて既存先の金利を上げる方が銀行は儲かる。

[1279: 匿名さん]

しかし銀行の市場も自由競争なので、金利を上げて儲かるならすでにやってるよ。
客はより安く自分に有利な契約を提示してくれる銀行に変えるだけ。

[1280: 匿名さん]

普通に考えれば3〜5月ぐらいの水準よりは上がらないでしょ。その時ですら借り換え殺到してた水準ですからね。8月の水準を一度見てしまうとそれすら高く感じてしまう。
人間ってほんと欲の塊ですね（笑）

[1281: 匿名さん]

一部の銀行以外の変動利率は短プラ連動なんだからそうそう好き勝手できないでしょ。
短プラ非連動のローンは知らんけど。

[1282: 通りがかりさん]

>>1267 匿名さん

10年債より長期の利回り曲線はあがりますよね。
また、10年債0%も、しばらくは、、とありますが、政策目標に到達するまでなわけで、2%達成したらあとはわからないと、いう意味ですよ。

[1283: 匿名さん]

>>1282
むしろ日銀は2%の物価目標を諦めたようにしか見えないんだが

[1284: 匿名さん]

黒田さんの任期中の達成は諦めたでしょうね。
日銀総裁が替われば政策も変わるだろうし。

[1285: 通りがかりさん]

>>1283 匿名さん

それは、まあ、そうかもしれませんね。

たくさんのｴｺﾉﾐｽﾄがいろいろ言ってますが、信じるか信じないかはあなた次第。。ってとこでは？

日銀のイールドカーブコントロール政策と、オーバーシュート型コミットメントをどう評価するんでしょね。

住宅ローンの金利選びに関していえば、リスクをどうとるか？の選択ゲームですし、長期金利を０%にする！と、フォワードガイダンスしてくれているわけだから、順イールドカーブである限りは、短期金利はそれより下であるため、変動金利を選択する作戦もありでしょう。
逆に、黒田さん退任後はどうなるかわからなからと、いうシナリオが気になるならば、10年債が0%だ！といううちに長期固定を選択するのも、リスク管理としてはありなんでしょうね。

イールドカーブコントロール政策…どうなることやら。

[1286: 匿名さん]

住宅金融支援機構は利益は殆ど利益が出なくても問題ないだろうけど、銀行はそうはいかないから、いつまでも1％きった金利で貸してたらいつかは破綻しそうな気がするけどどうなんだろ？

[1287: 匿名さん]

>>1286
銀行が住宅ローンを貸してる時に金利スワップしてるんだから
何%で貸そうが収益は変わらないよ

それに住宅ローンがなんか銀行の収益の多くを占めてるみたいに勘違いしてるようだけど
今のメガバンがなんで儲けてるかもっとちゃんと認識した方がいいのでは

[1288: 匿名さん]

10年債の利回りがすぐ0％ぐらいになるのかと思ったけど、今のところそうなってないね。
すでに日銀の思惑とは違ってるかも。

[1289: マンション検討中さん]

>>1287 匿名さん

金利スワップ意味わかってる？
後の変動で赤字が出ないだけで利益が少ないことと話は別だぞ。
0パーで金貸して会社運営していくだけの利益出せると思うか？

今の優遇金利で餌撒いて集めた客には
後から基準金利あげて回収させてもらいますわw
借り換えされない程度に、毎月じわじわと真綿のように締め上げる。

[1290: 匿名さん]

>1289
そうなるといいですね！
でもそれより確率が高いのは当初固定明けの金利を高くする方ですね。
5年くらいじゃ大して元本減ってないし、また借り換えてくれたら
銀行は手数料もらえてラッキー
顧客は固定って書いてあるから安心でも元本あまり減らないが…

元利均等で借り換えてくれるお客様って素敵

[1291: 匿名さん]

>1289

う～ん、何度も言われてると思うけど、そんなことしたら顧客が他の銀行にローンを変えるだけでしょ。
そもそも銀行の収益は住宅ローンだけではなく、顧客を囲い込んだ後のＮＩＳＡなどの投資部門も重視してる。
締め上げた挙句に破綻されて不良債権化される方が銀行にとってのリスクも高い。

＞後から基準金利あげて回収させてもらいますわw
＞借り換えされない程度に、毎月じわじわと真綿のように締め上げる。

この理屈が強引というか、ちょっと無理があるよね。

[1292: 匿名]

>>1290 匿名さん

当初固定明けの金利を高くする＝変動金利の人の金利も上がる

[1293: 匿名]

>>1290 匿名さん

一部繰上返済の手数料が無料なのに今だにそんなこと言ってるの？
返済額の差額分を繰上返済すれば元金均等も元利均等もほとんど同じ。
元金均等を選んだ自分は賢いとでも思ってるの？笑

[1294: 匿名さん]

銀行によっては一部繰り上げ返済を1円から手数料無料でできるもんね。
繰上げ返済していくなら多少手間はかかるけど元金均等より元利均等かつ返済額軽減型で
毎月差額分をちまちま繰り上げていく方がリスクヘッジとして優れていると思う。

[1295: 通りがかりさん]

>>1288

イールドカーブコントロールなんて、離れ業のような政策がうまく行くわけない。

長期金利はあくまで、ファンダメンタルに依った市場が結果として決めるものでしょ。

日銀のホームページに長期金利は市場に委ねるとかいてあるの

[1296: 匿名さん【至急希望】]

上記、1235です。皆さん、アドバイスありがとうございました。
結局、Ｃ案のＭＩＸの割合を変更して、三菱東京ＵＦＪ銀行で借り換えしようと思っています。
明後日（月曜）、銀行へは意思を伝えて、２８日契約、３０日に借り換え実行の予定です。

Ｃ【三菱東京ＵＦＪ銀行・改正】（最終案予定）
※以下の①・②は、共に７大疾病保障付き（0.30％の金利を上乗せした後の数値です）
　■借入予定・借入期間（２１５０万円・３０年）
　条件）①700万 （当初10年固定　・金利0.900％）※固定期間終了後の優遇は▲1.600％
　　　　②1450万（全期間30年固定・金利1.350％）
　　　　※保証会社保証料が「約41万円」必要

９月２１日の日銀の発表内容を踏まえると、現在が（超）長期金利のほぼ底値で、今後は上昇傾向になると私なりに判断し、30年固定の割合を増やそうと考えています。
解釈に間違いがあれば、ご指摘をお願い致します。

[1297: 匿名さん]

>>1296 匿名さん【至急希望】さん

①の700万は10年後一括返済ですか？

[1298: 通りがかりさん]

>>1296 匿名さん【至急希望】さん

よいんではないでしょうか！

私も、10年固定部分はローン控除終了後に返済というストーリーがよいとおもいます。

私の場合で恐縮ですが、現在実行後3年半です。私の頃は、消費税増税前なので、いまほど優遇はなく、ローン控除の上限が2000万残高の1%戻しです。
そこで、10年目の年末に残債が2000万になるように借り入れ金を調整しました。
あえて繰り上げ返済はせず、貯蓄と手堅い投信に振り分け運用しています。
不動産購入時に、無理すれば、全額自己資金でいけないこともありませんでしたが、アベノミクスはじまったとこでもありましたし、手元資金の温存を図りました。

一括返済してもよいですが、手元に流動性資産が残らないのは不安ですよね。

低金利であるうちは、手元資金を変動金利以上の利回りを目指した資産運用にまわし、ローン控除のメリットを生かす作戦もありですよね。
まあ、私が思い付いた作戦ではなく、友人のFPさんから聞いたまでですが。

日銀さんのイールドカーブコントロールは、奇策中の奇策ですから、怪しいですよね。

長期金利のコントロールをするということは、経済の体温計を操作するということですから、円安円高、景気の過熱や底冷えに、イールドカーブの反映による自立性を奪うことになるわけで、経済ファンダメンタルをも日銀が操作して見えなくする奇策。個人的にな素人考えなんでまちがえてるかもしれませんが、怖いです。
わかる人教えてください。

[1299: 匿名さん]

スレ違いだけど
住宅ローンと同額の預貯金を持っている人は住宅ローンの金利以上で運用すればいいと思うけど、
それ以外の人は優遇されるローン控除が減ったとしても
住宅ローンの繰り上げ返済をした方が良いのですかね？
悩むわ。

[1300: 匿名]

具体的にその損失リスクのない運用商品ってなに？

[1301: 匿名さん]

>>1300 匿名さん

損失リスクがないなんて書かれてませんが…

[1302: 通りがかりさん]

>>1300 匿名さん
損失リスクない商品はないです。

年率2%くらいを目標に、分散してますね。

マイナスの商品もありますが、トータルでは、手数料控除後、年率で2%弱なので、変動金利が0.6%程度ですし、ローン控除で、年末に20万戻れば、20万÷2500万(今年の残高)とすると、残債比0.8%になるわけで、単純計算ではありますが、マイナス0.2%の条件にあることになりますよね？

マイナス金利政策導入前は、ＭＭFなんかでももってましたが、外債、保守型のバランス投信や、手数料の高さから批判も強いラップ口座でも運用してます。
マイナスの資産もありますが、トータルではそこそこプラス。欲張らず、年率1%あればよいとおもいます。
まあ、ローン控除終了まではまだ年月ありますから。

[1303: 通りがかりさん]

>>1299 匿名さん
私の考え方が正しいかはわかりませんが、

ローン控除の戻り益を、残債でわり算して、利回りを算出します。

私の今年年末の残債からの利回りは0.8%ですから、借り入れ金利の0.6%より高いため、手持ち資金をわざわざリスク資産にかえるまでもなく、ローン控除を待つべしという選択になりました。

手元資金を繰り上げ返済に回しすぎて、資金不足に陥いる人も知り合いにいました。
いざ、子供の進学やら、クルマの買い替え時に、住宅ローンよりもはるかに利率の高い教育ローンやらオートローンを使うなどという失策なければ、繰り上げを進めるのが原則では？とおもいます。

[1304: 通りがかりさん]

>>1299 匿名さん
追記

あくまで、単純計算です。

元利均等の場合は、この比較が単純にあてはまりませんが。

考え方のひとつです。
元利均等の場合は、繰り上げ返済はより効果的ですよね。

[1305: 匿名]

1番お得は
当初固定から当初固定へ借り換え
元利均等払い
これ銀行のオススメ
金融のプロが言ってるので間違えない！

[1306: 匿名さん【至急希望】]

1296＝1235です。
>>1297さん、1298さん、コメントありがとうございます。

　①の700万円を、10年後に一括返済できるほどの資金や収入はありません。
　しかし、最初の１０年間は基本的に繰り上げ返済はしない予定にしているので、その代わり毎年最低でも「３０～４０万円」を１０年目以降の繰り上げ返済のための資金として貯金できる見込みです。
　ですので、１０年後に変動金利が大幅に上昇しているのであれば、「①の700万円」に対する繰り上げ資金として、３００万円以上を繰上返済資金として投入することができるシナリオを描いています。

　Ｂ案【りそな銀行】の、『当初１０年固定・※金利0.650％（団信革命（３大疾病＋α保障）付き）』
（※0.30％相当の保険料分の金利を上乗せした後の数値です。）
の方も、「１０年後の金利優遇が▲2.006％」であるなど相当魅力的でしたが、将来の金利上昇のことを色々心配しなくて良い安心料を考えると、「三菱東京ＵＦＪ銀行」の方が有力候補になってきました。

　でも、２０年後にローンを完済することはほぼ確実（退職金で完済予定）なので、ちょっと臆病なのかな～と、りそな銀行に未練があったりもします・・・。優柔不断ですね・・・（笑）

[1307: 通りがかりさん]

>>1306 匿名さん【至急希望】さん

もとも子もない話をしてしまうと、20年間の経済予測はまずたちませんから、選び抜いて、その時点でのベストチョイス信じ、あとは、ご自分の財政状況やら世間情勢への変化に対応するしかないように思いますが。

[1308: 匿名さん]

>1307さん

その通りだと私も思いますね。
ただし、5年後、10年後くらいはある程度の予測をたて、
不測の事態にならないようにヘッジをする。というのが良いと思います。
そういう意味で、当初固定は意味があると思います。（今は低コストですから）

[1309: 匿名]

>>1308 匿名さん

1番のリスクヘッジは元本を減らす事
途中で金利が上がる契約しない事

この2点に尽きる

[1310: 匿名さん]

UFJ、20年物あがりましたね。。

[1311: 匿名さん]

UFJ、みずほ、住信の 10年固定は据え置き！

[1312: 匿名さん]

間違いなく上がると思っていたので据置なら十分です。

[1313: 匿名さん]

おなじく間違いなく上がると思っていたので、借り換えの実行日を悩み始めてたけどこれで10月決定だ！
ただ、まだ発表がないりそなだけど(笑)

[1314: 匿名]

10年物の以外はどうなるんでしょうか。UFJ以外の銀行もあがる？

[1315: 匿名さん]

20、30年は上がるでしょうね。

[1316: 匿名さん【至急希望】]

1306です。
　結局、「りそな銀行」で契約しました。
当初１０年固定・金利0.650％・団信革命込み（３大疾病＋α保障）・９月実行です。
１０年後の金利優遇は▲2.006％です。
　１０年目以降の変動の基準金利が、３．８％位（現在の基準金利から１．３％位までの金利上昇）までであれば、りそな銀行の当初１０年固定の方が、総返済額が安く収まる試算になりました。
　平成８年以降、変動の基準金利が３％を上回ったことはないので、さすがに３．８％までは上昇しないと予測し、リスクを取ることにしました。
　その代わり、１０年目以降に金利が急上昇した場合に備えて、これから必死で繰り上げ返済（又は貯蓄）を頑張ります。
　皆さん、色々と親切に教えていただいてありがとうございました（＾＾

[1317: 匿名さん]

>>1316 匿名さん【至急希望】さん
ガンは就業不能ではなくて診断でおりなきゃ意味無いよ。ガンで就業不能が半年ってかなり死ぬ確率高いよ。どうせ死ぬなら団信がある。

[1318: 匿名さん【至急希望】]

1316です。
りそなの団信革命は、ガンと診断されたらローン免除となります。
心筋梗塞の場合は、60日以上、労働の制限が必要な状態が継続すること
脳卒中の場合は、60日以上、麻痺等の神経学的な後遺症が継続すること
がローン免除の条件になっています。
間違っていたら、どなたかフォローをお願いします。

[1319: 匿名さん]

ガンと診断されたらというのが誤解を招くのですが、どこかに小さい字で上皮内癌は含みませんとないですか？他の保険ではあります。
りそなの団信はしりませんが、ある意味サギに近いです。
海老妻は適応で宮迫さんは適応ではありません。
上皮内にとどまっていない癌はそれなりの状態です。
本当に上皮内癌も適応なら神対応保険。

[1320: マンション検討中さん]

「お借入日から起算して90日を経過した日の翌日以降に悪性新生物（がん）に罹患したと医師に診断確定された場合に特約保険金が支払われます。ただし、上皮内がん、および皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がんは除きます。」
とありますなあ。

[1321: 匿名さん]

現在35年ローンの変動
当初10年固定にしようと思ってるけど10年後変動に変えて
しばらくしたらまた当初10年ってできないのかな同じ銀行で

[1322: 匿名さん【至急希望】]

1318です。
　りそな銀行をはじめ、おそらく、どこの銀行の三大疾病特約保障付きのローンも「上皮内ガンは除く」となっていますね。
　私は、上皮内ガン（初期のガン）が保障の対象ではないことを理解して、団信革命に加入しました。理由は、金利上乗せ額が「0.2パーセント」と比較的安価であったからです。
　本当は、三井住友信託銀行やじぶん銀行で設定がある、ガンと診断（上皮内ガン等は除く）されたら「ローンが半額」となる保険が理想だと思っています。何年生き延びれるか分かりませんが、死ぬまでの間「ローンが半額」となるだけでも、不幸にもガンになった時、家族と自分の心配が少しでも減る安心料として価値があるかなと考えるからです。
　でも、1317さんのご指摘のように、死亡時は一般団信があることから、ガンと診断されたらローンが全額免除となる保険は、無駄だと考える人が多数派なのかも知れませんね。

[1323: 匿名さん]

>>1322 匿名さん【至急希望】さん
ガンと診断された後の生存率を考えれば、診断されてゼロになるのはメリットが大きいと思います。
年齢的に完済するまでにガンになるかどうかが一番のポイントですね。

[1324: 匿名さん]

うちは三大疾病入った。
父親に相談したときに、「絶対入っとけ、最近の癌は初期じゃなくてもなかなか死なへん！」と言われたので。
確かにまわりでも転移してるけど生きてる、とかステージⅢ？だけど5年目とか聞くので。
闘病が長くなると住宅ローンが無いだけで気持ちが楽になるかなと。

[1325: 口コミ知りたいさん]

>>35 匿名さん

変動国債をさかんに宣伝していたころ、買った人も多かっただろうけど、結果、利付き国債の勝ち。これからは、金利が上がると言われて固定金利で家をかったけど真逆の結果。下がると言われて変動で買ったら、いよいよ金利が上がり始めるという、結果になると可能性が高い。裏切られるからね。10年間、長期プライムレートを0%にし、金利政策で、財政誘導。短期プライムレート上昇で調整。そのようなことを本当にやる、やれるのか？疑問。できないならどうなるの？いよいよ金利上がり出すという読みは、当たるかも！

[1326: 評判気になるさん]

>>334 匿名さん

日銀の金融緩和の実践を見て、悪性インフレになるとお考えでしょうか？

[1327: 匿名さん]

>>1325 口コミ知りたいさん
変動国債って何ですか？
物価連動国債のことですか？

[1328: 匿名さん]

変動で4年前に借りて、0.875%のまま経過。
銀行は優遇金利枠を変えるが基準金利は変えないから、この先も0.875%が変わる事はない。
だから残り20年0.77%固定に借り変えますが、金利を気にしなくて良い生活は精神的に楽だと思った。
そのまま20年間0.875%の場合と比較すると、諸費用合わせて一月分余分に払うデメリットはありましたが。

[1329: 匿名さん]

基準金利変わらないなら変動のままで良いじゃん。

[1330: 匿名]

>>1328 匿名さん

自己矛盾

[1331: 匿名さん]

大手銀行は優遇金利幅だけ拡大するため、新しく借りた方だけが金利が低くなるのは腹がたつ。
変動金利なのに、下がる事はないが上がる事はある。

[1332: 匿名さん]

上がる局面になったら、まず優遇金利幅が縮小するんじゃないのかなあ。

[1333: 匿名さん]

>>1332 匿名さん
？？？

[1334: 匿名さん]

大手銀行は8年間ぐらいは基準金利を上げ下げせずに優遇金利幅だけを広げてきましたよね。
しかし金利上昇局面に入った場合、一旦広げた優遇金利幅は変えず、基準金利を上げると私は思います。
その時に起こる借換合戦で一旦顧客を抱え込み、基準金利をさっさと上げて利ざやを取りに行くと思いますよ。

[1335: 匿名]

>>1334 匿名さん
それより1番上げやすい当初固定明けの金利を上げるよ〜〜

[1336: 匿名さん]

>>1335 匿名さん
だからまず基準金利があがると書いてるでしょ
当初固定明けは、基準金利から何%引くと決まっているんだから
途中でその何%引くという条件は変わりませんから、基準金利が上がるんですよ

[1337: 匿名さん]

普通に考えれば、優遇金利幅縮小が最初でしょ。

[1338: 匿名さん]

>>1337 匿名さん

そうですね。

[1339: 匿名さん]

でもまず優遇金利幅縮小はすでに借りている人にとって有利な事で、銀行にとっては基準金利を上げた方が儲かりますよね。
銀行は優しくないと思いますよ。

[1340: 匿名さん]

優遇金利幅の縮小は新たに借りる人の話。
既に借りてる人に対しては基準金利を上げる。
既に借りてる人に対し途中で優遇金利幅を縮小するなんてできない。

[1341: 匿名さん]

>1339
それ詐欺じゃん。
借りた人の金利は上がることはあっても下がらないってことでしょ。

[1342: 匿名さん]

>>1341 匿名さん
詐欺も何も借りる時に基準金利はもう底だって聞いてたでしょ。
短プラが下がらない限り金利は下がらないってルールで借りたんだから、嫌ならソニーやイオンで借りれば良かったんじゃないの？

[1343: 匿名さん]

>>1341 匿名さん
世の中そんなものですよね。
下げる時はゆっくり、上げるときは一気にくると思ってうちは固定に借り換えました。

[1344: 匿名さん]

変動で借りる方は、自分の適応金利はまず下がることがないと気づいてない方が多いと思う。
大手銀行は8年ぐらい基準金利は変わってないのに。
景気で短プラを目安にして銀行の基準金利は下がったり、上がったりという説明されますが、現実はあがるだけです。

[1345: 匿名]

>>1344 匿名さん

変わってないこと分かってて当初固定にしちゃったタイプ

[1346: 匿名]

変動の金利また次の半年も変化無いみたい…

[1347: 匿名さん]

>>1345 匿名さん
その通り。
変動0.875%で四年すぎて、固定20年0.77%に借換たタイプ
すいません、変動続ける勇気がない惰弱です。
しかし、四年前にこの固定の低金利は考えられなかった。
八月借換なら0.67%だったのが、残念です。

[1348: 匿名]

>>1347 匿名さん
今変動に変えたら0.5切ってたのにね

[1349: 匿名さん]

>>1348 匿名さん

たとえ、0.4%でも10年後は分からないし、変動で上昇局面で繰り上げする余力も子供が二人になった今はないから、固定の安心感がいいです。

[1350: 匿名]

>>1349 匿名さん

当初固定明けはどうなってるか不安ですね

[1351: 匿名さん]

残り20年で20年固定なんですが、いやぁコワイコワイ。
景気がよくなり日銀の無担保コール翌日物の無茶操作が早く来ないか、ワクワクすっぞ。

[1352: 匿名さん]

>>1348 匿名さん

今時変動って何の罰ゲーム？

[1353: 通りがかりさん]

変動にしちゃった…やばい？？？

[1354: 匿名さん]

たった二回の利上げで変動と固定が逆転してしまうわけだから、変動の方は借りている間二回の利上げはないもしくはかなり先と考えている。
しかし、歴史的に20年間利上げがなかった国ってあるのかな？

[1355: 匿名]

>>1354 匿名さん
どうしたら既に借りている変動の金利が変わるかを考えよう

[1356: 匿名さん]

だいたい無担保コール翌日物に連動して新短期プライムレートは決められている。
いわゆる短プラは銀行が優良企業に一年以内に貸す金利基準で各銀行の都合で決めている訳。
だから銀行が上げたきゃ上がる。
究極銀行にとって景気がどうこうとか関係ないのよ。
無担保コール翌日物だって日銀は建前として物価、経済の安定の為のコール市場への介入操作となってるが、イールドカーブコントロールをする日銀の感覚は日銀短観では分からないよ。
どうすれば変動が上がるって分かっているなら説明してよ。

[1357: 匿名さん]

変動金利は銀行の都合（新短プラ）で決まるのは当たり前
各銀行間競争で同じ状態が続いているが、そんなのは大手のどこか一行がいったん上げれば上昇局面に入る
短プラ＋0.4％がだいたい変動の限界と言われていますよね
0.4％は保証会社に払う金額や人件費、宣伝費でギリギリな状態
ネット銀行でみると０．５％弱が限界点のようですから、変動はあとはあがるだけ

[1358: 匿名さん]

変動金利の方は自分の適応金利が下がらないのは知ってます

[1359: 匿名]

変動の変動リスクは低いね

[1360: 匿名さん]

変動が上がるリスク？
リスクって表現が変だな。
変動金利の変更は銀行としての方針だから。
リスクってのは財政破綻や倒産に使う言葉だな。
正常に金利が上がる事は国や日銀としてはいい事。

[1361: 匿名さん]

>1360
ローン組む人間がこの掲示板に書き込んでいるんでしょ？
金利上昇は書き込んでいる人間にとってリスク以外の何者でもないって分からないのかなあ。
あなたの頭のほうがよっぽど変だよ。

[1362: 匿名さん]

>どうすれば変動が上がるって分かっているなら説明してよ。

マクロ経済的に上がるリスクが今の日本には少なからずあるということです。

短期金利は政策金利で決まります。（長期は10年物国債の利回りですね）
基本的に短気が上がるのは政府または日銀の通貨防衛のタイミングになると思います。

つまり急激な円安とインフレが起こった場合ですね。
この場合、すでに国債は暴落しているため長期金利は大きく上がっています。

ちょっと前に詳しい流れは書いたのでそれ見てください。

急激なインフレと円安が起こるわけないじゃん！バカなの死ぬの？
と思うなら、変動金利でいいと思います。
個人的には「万が一」そうなったら困るので固定を選んでる。
という形です。つまり固定金利-変動金利分のプレミアムを払って保険を買ってる。
そんなイメージです。
今このプレミアムが超安いですし。

[1363: 匿名さん]

10年国債利回りもほぼ0%、20年国債利回りは0.4%と気づけば日銀の思惑通りに動いている？
イールドカーブコントロールって、金融緩和テーパリングに向かっているんでしょうかね。

[1364: 通りがかりさん]

>>1363 匿名さん

量的緩和から金利コントロールへ
オーバーシュートするまでやる！と言ってますが、いつかは方向転換するでしょうね。

実質的には緩和はテーパリングに向かうととられてもおかしくない。

オーバーシュートしたら、確実に物価上昇より高く名目金利はなるわけだから、今の低金利中に全期間固定へというのは賢明な選択かな、

[1365: 匿名さん]

今の状況で、量的緩和の方向転換なんか不可能に近いと思う。
行き着く先は 超インフレしかない。国はこいつで借金帳消しを
狙っているとしか思えないんだが。。。
これからは、現金での資産保有が一番怖いかも。

[1366: 匿名さん]

国債発行残高相当額の永久無利子国債を日銀に引き受けさせて、既存の国債を全て償還してしまえば財政問題は一気に解消し、空前の好景気になりインフレが進み金利上昇？
それとも日銀の信用失墜による円暴落による輸入物価上昇によりインフレが進み金利上昇？
いずれにしても固定金利が良さそうだ。

[1367: 匿名さん]

変動から固定への借り換えがかなり多くなっているらしいね。
急がないと乗り遅れちゃうよ。

[1368: 匿名さん]

繰り上げ頑張っても残期間が20年切れない人以外は変動でもそう恐れる必要ないと思うけどね。
資金に余裕のある人は変動ではなく10年固定を選んでいる気もするけど。

[1369: 匿名]

当初固定から当初固定に借り換えが増えている
銀行の収益を支える当初固定さん達ありがとう

[1370: 匿名さん]

>>1369 匿名さん

当初固定が一番儲からない。
分かってないね。

[1371: 匿名さん]

サウジ国債みたいな魅力的な金融商品が継続的に発行されたら、日本国債は買ってくれるのかな？
原油資源国家の国債はある意味無敵だろな。

[1372: 匿名さん]

サウジ国債に加えて、サウジアラムコのＩＰＯが今後の目玉ですよね。
なんせアップルより時価総額の高いモンスター企業ですから。
そうすると原油の減産、原油価格上昇局面がはっきりしてきますね。
米国利上げに加えて、日本国債から海外投資家は撤退する動きが加速するかも。
物価が原油価格の上昇でいやでもインフレ方向に戻ることはいい事かも。

[1373: 匿名さん]

>>1354

過去はもはや当てにならない時代だと思う。

[1374: 匿名さん]

10年で返す予定だけど仮に返せないと怖いから15年固定で借りる予定
15年固定でも1％以下ってすごい時代

[1375: 匿名さん]

子供を二人授かったが二人共私立に行く、妻は専業主婦になり、返済予定はかなり変更する必要があった。
5年前にローンを借りたとき、私も10年ぐらいで返す予定で変動でした。

[1376: 匿名さん]

黒田さん月末に余計な発言をしてくれましたね。
超長期国債利回りはもっと高くてもいいんだと。
いくら住宅ローンの固定金利が10年国債利回りが参考になるとしても、銀行が10年より長期金利をあげるのは考えてもおかしくない。
ついでに追加緩和もたぶん見送りだよな

[1377: 戸建て検討中さん]

変動金利 0.65% 住宅ローン諸費用80万

フラット35S（9割）＋フラットα（1割） 住宅ローン諸費用85万
初め10年 0.73%＋2.55% 10年以内にフラットα返済予定
10年目以降 1.03%

この金利のローンだとみなさんはどちらを選択をするか教えてください。

[1378: 匿名さん]

さてアメリカ大統領戦ですが、すでに借りてる変動は変動しますか？

[1379: 匿名さん]

日本の変動は変わりませんよ。
そもそも各銀行の基準金利は変わりませんから。
アメリカはクリントンなら予想どおり１２月利上げでしょうから変わるかもね。

[1380: 匿名さん]

>>1377
家族構成と年齢、年収、借入額、借り入れ年数、家購入後の残貯蓄、退職金予想額次第。
子供の教育費やマンション購入なら管理費修繕費駐車場代も加味する必要あり。

フラット選択で頭金1割も出せないということはギリギリローン？
将来万が一金利が1.5～2％くらいに上がっても繰上げ返済で元本圧縮や完済できるなら変動、繰上げ資金が貯められそうに無く金利上昇リスクを取れないならフラット。
自分なら20年で繰上げ完済できるなら変動で行くと思う。

[1381: マンション検討中さん]

リスクオンで、金利また下がるー！？

[1382: 匿名さん]

>>1381 マンション検討中さん
リスクオンなら金利は上がりますよ。

[1383: マンション検討中さん]

金利は少なくとも上がることはなく下がるか横ばいですよね、楽しみですね。

[1384: 匿名さん]

モーサテみると円高から一気に円安になってますね。
アメリカの株価も上がっているし株価は今日は相当上がりそうですね。
昨日仕込みをした方は大分儲かりそう。
上院下院大統領が共和党でねじれがなくなり、アメリカでは財政赤字は進むがインフラ中心に公共事業が進み好景気になるかもね。
アメリカの長期金利が急上昇し続けると日米金利格差は問題視されるかもね。

[1385: 匿名さん]

>>1383 マンション検討中さん
分かってないね。
短期金利と長期金利は変動する要因が違う。
10年国債が0%程度まで上昇するだけでも単純に1%弱は金利が上がる。

[1386: 戸建て検討中さん]

>>1380 匿名さん
親切にありがとうございます。

家族3人。小学生。年齢35 。年収530＋200。借入れ額3300。借入れ年数35年。残貯蓄300。退職金予想額はわかりません。

自己資金400万です。固定金利の銀行は、諸費用分は頭金扱いにならないので頭金0になります。変動の銀行には、頭金400万と記入できます。戸建購入です。金利2%くらいにあがったら支払っていけるか不安なのでフラットのほうが我が家には合っているかも。
20年で繰上げできるかも私には予想がつきません。余裕がある方は、変動がむいているということなんですね！

[1387: 匿名さん]

金利はどっちに動くか全くわからんね。
今後トランプが何をするか次第だから予想すること自体ギャンブルみたいなもんですね。

[1388: 匿名さん]

年末株価は19000円を伺う状況とエコノミストは今朝から言い出し、トランポノミクスに期待だと。
トランプショックで1ドル95円になり、さらなる株価が下がるといっていたエコノミストはどんな顔してるんだろう。

[1389: 匿名さん]

>>1388 匿名さん
理論上は株が上がれば金利も上がる。
今後は金利が上がりそうですね。

[1390: 匿名さん]

利上げは１２月はないかもしれないが、ＦＲＢにトランプはタカ派を理事に送り込むから、来年は2回以上利上げがあると予測されています。
日本の利上げには黒田さんがやめるまではないかもしれませんが、超長期金利は上がる可能性はあるかも。

[1391: 名無しさん]

>>1386 戸建て検討中さん

細かいこと気にしてないで早く実行できるとこ最優先ですずめた方がいいぞ。金利急上昇もありえるから

[1392: 匿名さん]

当初固定明けの金利はどうなるだろう？

[1393: 匿名さん]

長期金利、超長期金利ともトランプ相場で上昇しましたが、恐らく10年国債利回りは0%でしばらく推移しそうです。
12月は固定は上がるでしょうが、金利もしばらくは12月のままが続きそうですね。

[1394: 匿名さん]

>>1393 匿名さん
は、能書きかよ

[1395: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
素人が偉そうにほざくな

[1396: 戸建検討中さん]

>>1391 名無しさん

ご指摘いただいたので急いでフラットで審査に出し、無事通りました。あとは、金利が上がらない事を祈ります。

[1397: 匿名さん]

理由は知らんが、アメリカの長期金利の上昇は日本の金利上昇圧力につながるようだけど、本当に日銀は長期金利のコントロールが出来るんだろうか？
アメリカの住宅ローンは手放したらローンは終わりだけど、30年固定で4%超えは厳しいよな。

[1398: 匿名さん]

大体、固定派は今年中に金利は大幅に上昇すると宣言していた。
プロでも読めない相場を素人がドヤ顔で根拠ないことをぬかしていた。
大笑いだよ。

[1399: 匿名さん]

固定金利を選ぶ人はギャンブラー、変動金利を選ぶ人は堅実

[1400: 匿名さん]

>>1399
また阿保が出てきた。

[1401: 匿名さん]

変動といってもこれ以上下がる事がなく、上がるだけだという事が分かっていれば、後は何年後に金利が上がるかが問題。
利上げ0.25%上がるのが1〜2回あるだけで、変動と固定の差がないのでだいたい逆転してしまうけど。

[1402: 匿名さん]

ここの変動推進派は変動を変動という名の固定だと思っている。
過去の経験則から短プラは上がらないと思っているおめでたい人達です。

[1403: マンション検討中さん]

変動金利が上がる要因や社会情勢って何？
実際３％とかそれ以上に上昇ってないだろうな。

[1404: 匿名さん]

来年は新規貸し出しの変動金利は上がるかな？

既存の変動金利は変動するかな？

[1405: 匿名さん]

そもそも住宅ローンを借りるときに、5年で借りる方なんかいない。
20年以上で返す事を考えている方々が普通と思う。
何で来年金利が上がる事を気にしているんだい。すでに変動で借りた方々が焦る気持ちはわかる。
自分もその立場なら、来年上がるのかよ、変動金利の上がる要因は？、仕組みをわかっているの？とか言いたくなるわな。

[1406: 匿名さん]

わかるなぁ、すでにかりた変動さんのその焦る気持ち

やっちまったなってやつだな

でも固定に借り換えればまだ大丈夫

[1407: マンション検討中さん]

変動金利を希望で
楽天銀行、ＳＢＩネット銀行で申し込んで
どちらも仮審査通ったけど、ネット銀行ってのがネックで
選びきれない。地元の地銀は金利高いし…

[1408: 匿名さん]

>>1406 匿名さん
なんで焦るの？
変動の方が低いだろ。

[1409: 匿名さん]

>>1408
また阿保が出てきた。

[1410: 匿名さん]

>>1400
あえて反応するけど、家(マンション)自体がインフレに強い商品。
さらに固定金利を選ぶということは
「インフレに強い+インフレに強い⇒インフレになった時大儲けできるがデフレで大損」
変動金利を選ぶということは
「インフレに強い+インフレ、デフレの利幅が小さい⇒インフレになれば小さい儲け、デフレでも小さい損」
ということになる。
変動のほうが振れ幅が小さいから、リスクが小さい＝堅実となる。

>>1401
逆転といっても5000万を35年で借りて変動0.65％、固定1.2％としても5年変わらないだけで元本の減りが130万変わる。元本130万の差は残りの30年を1.5％で返して同じくらい。
固定1.5％との比較だと5年で元本が270万変わるからもう逆転は不可能。
6年前に言ったときもいろいろ言われたけど、当時固定で借りた人はもう逆転不可能な状態。

[1411: 匿名さん]

私は残20年変動から20年固定に借換えましたが金利は0.77%です。
変動が0.875%でしたから、借換えに躊躇はなかったです。
今が固定は最後の好条件と思います。
12月以降は厳しくなりそうだから皆さん間に合うと良いですね。
大手からネット銀行に借換えでしたが、気になりませんでした。
借りるだけで預金するわけでなく、アメリカみたいにローンが債権化され売られる訳でもないからね。

[1412: 匿名さん]

>>1411 匿名さん
0.875で変わらなかった変動から
なぜ変動に変えなかったの？

[1413: 匿名さん]

>>1410 匿名さん

>>1410 匿名さん
逆転不可能かどうかはあくまで現時点での状況に基づく推測に過ぎません。

[1414: 匿名さん]

>>1412 匿名さん

今後上昇しない保証がないからでしょ。
あなたが保証してくれるの？
上昇したら補填してくれるの？

[1415: 匿名さん]

>>1414 匿名さん
大丈夫か？焦りすぎ

[1416: 匿名さん]

>>1410 匿名さん
変動の方がリスク少ない？？
頭大丈夫？

[1417: 匿名]

>1411 匿名さん
残高残期間わからないけど僅か0.1程度の差で借り換えって今後変動の金利が余程上がらない限り絶対費用倒れになるケース。
雀の涙程度の金利差のみに傾注して全体の採算考えられなかったの？仮に残高2000万だとしたら抵当権設定抹消費用で少なくとも15万以上、印紙代２万、ネット銀行ならかからないかもだけど担保調査手数料3〜5万、それから新たにかかる保証料と戻り保証料の差額負担(ネット銀行特有くゆの手数料なら戻りなし)
金利0.1パーの差でこれらの借り換えにかかる費用ペイ出来るのに何年かかる？ってか絶対無理だろ。
一般論で言われる借り換え対象条件とされる「残高1000万以上金利差1パー以上残期間10年以上」を完全に無視したある意味勇者(ボランティア？)

[1418: 匿名さん]

>>1417 匿名さん

残期間は書いてある通り20年、残債は3800万ぐらい。手数料を入れると、変動そのままよりただ一ヶ月分余分に払うだけ。
十分変動に対するリスクヘッジになっているけどね。
能天気に変動金利が20年変わらないとは思ってないから、借換えしました。
最初から変動だったので、その時は固定はかなり高かったので、十分変動の恩恵は受けました。
後で今が借換えのタイミングだったと後悔したくなかった。

[1419: 匿名さん]

>>1415 匿名さん
当初10年固定、10年後完済するから心配ご無用。

[1420: 匿名さん]

もうすぐ10年で減税終わるし
最近家を買い替えしたくなってきたので、久しぶりに覗いてみたのだが
今って20年固定で0.77で借りられるんだ！安くなったねぇ
自分も０．８７５で7年前に借りたけど、そこまで安かったら固定で借てたかも
ちなみに変動で借り替えるといくらになるんだろう？
借り換えは、リスクもう無い自分には手数料の無駄だから実際にはしないけどね

[1421: 匿名さん]

イエレンは12月利上げに自信を見せてるし、日欧では久々にインフレ期待が出てきた。
さて、日本の金利はどうなることやら。

[1422: 匿名さん]

>>1420 匿名さん

変動だと0.5切ってるよ

[1423: 匿名さん]

>>1421 匿名さん
ですね。今月、来月あたりまでが固定の最後の低金利ボーナスかもね。

[1424: 匿名さん]

12月はソニーも上がっているし、10年超の固定金利は今後上がり続けそうな感じですね。
大統領がかわるだけで、アメリカの金利上昇が金融界の規制緩和や、車の燃費規制緩和、公共事業投資期待などに対しての市場反応するのがすごいし、日本まで金利上昇圧力がかかっていくものなんですね。

[1425: 匿名さん]

>>1423
固定で4月に完成なんだが・・・うぅ

[1426: 匿名さん]

>>1425 匿名さん

まだ、銀行間の競争はあると思います。
チキンレースの状況になっているかもしれませんが、4月までトランプ相場は続かないので上がった後少し下がるところぐらいでは？

[1427: 匿名さん]

>>1426
何の根拠もない気休めやん。

[1428: 匿名さん]

来月から0.1%ずつあがると仮定し0.5%四月融資で上がりますが、それでも2.3年前の金利条件ぐらいですよ。
嫌なら変動で借りといて様子見つつ、二番底を探すのがいいのでは？

[1429: 匿名さん]

>>1428匿名さん
さすがにそれはないわ。日銀が長期金利を0％程度にコントロールすると言ってる以上
上限は0.1％程度でしょ。
日銀が0.5％を容認したらそれこそテーパリングとみなされて、国債暴落でそんな
レベルの上げじゃすまないよ。

[1430: 匿名さん]

そう、だから仮に0.5%上がったと仮定しても、長い歴史のなかでは異常な低金利なんだし、そんなに上がらないと思う訳だから心配は無用。
しかし、指し値オペしても10年国債利回りプラスなのは気になりますが。

[1431: 評判気になるさん]

3月末引き渡しで金利次第で4月にする予定だけど固定金利の上昇が怖すぎる。。

[1432: 匿名さん]

>>1430 匿名さん

>しかし、指し値オペしても10年国債利回り
>プラスなのは気になりますが。

指し値オペが機能していると言えるのかな？
そもそも金利コントロールなんて無理なんじゃ

[1433: 匿名さん]

新規の固定金利の上昇
当初固定明けの変動、固定金利の上昇
基準金利の上昇

さて起こるのはどれ？

[1434: 匿名さん]

>>1433 匿名さん

新規の固定金利の上昇はすでに15日ソニーがあがっているから、来月は多分メジャーもあがるよ。
ちなみにソニーは20年は0.05、20年超は0.08上げてますね。

[1435: 匿名さん]

>>1432 匿名さん

日銀は長期金利をコントロールすることは可能だと思います。
今までも日銀の金融緩和で長期金利は最低水準まで下がりました。
今はアメリカの影響で上がってきていますが、例えまだ上がったとしても十分下げられる能力は残っていますよ
ただ日銀だけではいいインフレにするのは無理だっただけ、、、

[1436: 匿名さん]

ちなみに15日は10年国債利回りが久しぶりにプラス圏で終値がついた日。
ソニーの金利決める人は悩んだろうな。
いまはその時より高めで安定しているから、固定金利は上がるでよろし？

[1437: 名無しさん]

20年以上は0.1以上上げてくると思うよ。月内に変更してるところもあるくらいだし。地銀だけど

[1438: 匿名さん]

月内にさげる事は分かりますが、上げるのはローン契約予定の方々が怒りそうですね。
私も20年以上は0.1%あがると思います。
10年固定も0.05%ぐらいあがるのでは？

[1439: 匿名さん]

>>1426 匿名さん
希望を持てるコメありがとう。そうなる事を祈るよ。

[1440: 匿名さん]

潮目が変わったんだ…

[1441: マンション検討中さん]

変動にしようかなー

[1442: 購入経験者さん]

変動にしなよ　変動がいいよ　変動が最高　変動　変動　この辺でどお？

[1443: 匿名さん]

リスクを取れる資金力があるなら変動の方が金利低くて良いよね
何十年も返済続けなきゃ返せないような金額借りる場合はともかく、基準金利が1％単位で
上がる事は普通に考えたら数年間はまずないだろうし、将来的に金利上昇がヤバそうなら
さっと繰り上げして身軽になれば無問題

[1444: 匿名さん]

1000万ぐらいならいざとなればすぐ繰り上げできるが、変動の方はいくら借りているんだろう？
借りる時はあっという間に完済するつもりだったが、子供が出来ると途端に繰り上げ返済が思うようにいかないし、預金が増えるペースは鈍る。
2000万以上収入があるが、現実考えて返済は固定でゆっくりまったりが一番。

[1445: 匿名さん]

>>1443 匿名さん
当初10年固定の方が安いよ。

[1446: 匿名さん]

三井住友信託で30年固定を来月実行だけど，来月は+0.1以上は上昇しそうで残念．
30年固定が金利1%未満なら固定のままで，それ以上だったら変動にしようかな・・・

[1447: 匿名さん]

変動は常に金利に怯えての生活。
下がることがなく、いつ上がるかしかない訳ですから。
固定は安心。
繰り上げたければすれば良いし、計画的に返済しても良いし。

[1448: 匿名さん]

結局その人の好みの問題。
変動派、固定派とも、互いを説得できていない。
自分の考えを述べているだけ。
それでいいと思う。

[1449: 匿名さん]

>>1447 匿名さん
間違ってますよ

[1450: 匿名さん]

例えば10年で返済可能だとする。
これだけ低金利の固定だと、10年後でも繰り上げ返済はあり得ない。
貯まった残債相当分の金額を自分や家族の為に使うも良し、運用するも良し。
もし金利が上がれば、利確しながら、定期預金で増やすなんて今では想像も出来ない運用をしているかもしれない。

[1451: 匿名さん]

定期預金は金利が何パーセントでも増えないよ〜〜
その分あれが進むからね〜

[1452: 匿名さん]

>>1448

数年以上前に住宅ローン組んだ人の場合、金額的には変動の方が
得だったことは明らか。
でも固定を選んだ人はそんなこと気にしていない人も少なくないと思う。

[1453: 匿名さん]

アメリカの長期金利上昇に伴って日本の長期金利上昇の可能性ありますね。
いま固定にしておかないと大変な後悔をするかもしれない。

[1454: 匿名さん]

んなこたーわからん。
しかも、いまからの固定ってのが一番損する可能性もある。

[1455: 匿名さん]

当初固定明けが恐怖

[1456: 匿名さん]

>>1454 匿名さん

固定金利はもう下がらないってこと？

[1457: 匿名さん]

日銀が金利上昇を抑えきれなくなった時が怖いね。
国債暴落やハイパーインフレの可能性も考えられる以上、固定が安心。

[1458: 匿名さん]

固定が8月以下になることはもう今後無いんじゃないかなぁ。
でもそれに近くなることはありえる。
今の金利上昇ってアメリカの実態のないトランプ期待に引きずられた形なだけだから、期待が裏切られれば簡単に元に戻りそう。

[1459: 匿名さん]

日銀は長期金利が高くなるときに、毎回指し値オペしたと報告するのかね。
いくらなんでも制限はいつかするだろう。
もし、するする詐欺でやりすごそうとする事があったら市場反応ははげしくなるだろな。

[1460: 匿名さん]

スイス中銀がユーロ/スイスフランの上限を決めてて、それを撤廃したときの動きを思い出してもらえたらわかると思うんだが、強力な力で抑え込んだものは、その力が取り払われたときに凄まじい荒れ方をする。

スイス中銀より強い力を持つ日銀が抑え込みをやめるとき、下手を打ったら？想像もできない反動になるだろうね。
もちろん、下手を打たない可能性もある・・・が、最悪な状況になる可能性もある。

保険ってのは、自分の力だけでカバー出来ないものに対してかけるものだからね。ちょっと金利があがって損する～レベルじゃなく、どんなに確率が低くても生活が壊れるレベルの事態を防ぐ意味で固定にする選択は間違いじゃないよ。

もちろん、一括で返済できるレベルの方は金利が一番低いもの借りればいいと思う。
人それぞれプラン、資金力あるだろうからね。

[1461: 匿名さん]

>>1460 匿名さん

ごもっとも。

[1462: 名無しさん]

長期金利0.040。すでに日銀コントロールできてない

[1463: 匿名さん]

0.1％程度までは許容範囲だから0.040％でコントロールされていないというのは
気が早い。

[1464: 匿名さん]

先行きが不透明になってきたので、このあたりで保険として固定にしておくのは有りかな。

[1465: マンション検討中さん]

ソニーの変動金利５年目ですけど
向こう10年位は変動のままですね。

変動金利が３％とかになる場合って
どのような世の中なのか想像できない。

[1466: 匿名さん]

>>1465 マンション検討中さん

いたって普通の世の中でしょう。
ただインフレ傾向で、固定は５％近いということ。
しかもそれが当たり前のように感じられますよ。

[1467: 匿名さん]

>>1465
マイナス金利になるなんて想像できなかったのと同じようになるときはなりますよ。
ブレグジットやトランプなど過去の経験則が通用しないことが増えてきたしね。

[1468: 匿名さん]

>>1465 マンション検討中さん
3%じゃなくても1%を超えるだけでも当初10年固定の方が断然良いよね！

[1469: 匿名さん]

アメリカが住宅ローンがフレディマック30年固定で4%超えてます。
想像出来ないわけではない。
だから変動は急いで返済しなきゃ。
わたしゃ全期間固定の鈍行列車なので、のんびり行きます。

[1470: 匿名さん]

ボーナスタイム終了！

[1471: 匿名さん]

>>1465
私もそう思ってる。

>>1467
なるときはなるでしょうね。
でもならないだろうと思ってる。

[1472: 匿名さん]

残期間が20年以内の人って
期間終了まで変動で良いんでは？

何が起これば0.5が4％になるか
誰も説明できないでしょう。

[1473: 匿名さん]

>>1472 匿名さん

何で3%や4％の極端な例を持ち出すのかな？
じゃあ1%だったらどうなの？

[1474: 匿名さん]

アメリカと日本で住宅ローンの仕組み違うから、
アメリカのように、変動金利の優遇幅は減るだろうけど、いきなりバカみたいに上がらないよ仕組み的に。

[1475: 匿名さん]

＞＞1473
残期間15年で金利0.6だけど
近い将来、変動金利が４％くらいになるって話じゃないと
変動→固定にするメリットがないため。

１％？ そんな低金利なら
変動のままでしょ。

[1476: 匿名さん]

変動4%なんてバブルじゃあるまいし、ありえないよ。
あっていまの金利に＋1%。
まーありえないかな、あのシャープが潰れるくらいだしね。

[1477: 匿名さん]

>>1475 匿名さん
10年固定0.45%で返済中の自分は勝ち組だね。
8月入居のマンションだったら0.35%でもっと勝ち組だったけど。

[1478: 匿名さん]

>>1477 匿名さん
10年明けで何%？

[1479: 匿名さん]

低金利固定のボーナスタイムは終わったのか、、
優遇幅の縮小が来たら、新規に借りる方は変動であれ、固定であれ焦るだろうな

[1480: 匿名さん]

>いきなりバカみたいに上がらないよ仕組み的に。

いわゆる先送りだから銀行も安心だね。

[1481: 匿名さん]

>>1478 匿名さん
どこを計算すればいいかわかりません…

[1482: 匿名さん]

>>1473 匿名さん
>じゃあ1%だったらどうなの？

それまでにどれくらい元本が減っているかで判断
店頭金利が0.5上がる時に何が起きてるか？
他の資産がどうなっているか？

そこらへんで総合判断

とりあえず今年も順調に元本は減ってる

[1483: 匿名さん]

>>1477 匿名さん
借金してる時点であなたは勝ち組ではない
あなたは下の上くらい

[1484: 匿名さん]

1483は古い発想だね。
この低金利なら借金は財産で、貴方の言う上に属する人たちにとって借りれるだけ借りるのが正解。
手元資産を手厚くし、状況に応じて繰上返済や投資にまわし、万が一の出費に備える。
現実的にも賃貸と違い返済しながら住んでいる家が自分のものとなり、減税で定期預金の利子より大きなお金が10年間入ってくる。
1483は高金利で固定とかで借りて、借り換えする費用もなく借金イコール悪なんて概念が思考にこびりついた人かな。
上に属する人になりたいなら、もっと勉強しいろいろな人の意見を聞かないと、それこそ下に属する人から抜け出せないよ。
頑張ってください。

[1485: 匿名さん]

>手元資産を手厚くし、状況に応じて繰上返済や投資にまわし、

低金利を財産と言いながら、繰上返済を考えるなんて頭悪すぎ。
数十年まるまる運用だろ。

[1486: 匿名さん]

>>1481 匿名さん

10年固定だと、10年後に金利の優遇幅が減るかと思うから、10年後適用金利は何%になるのかな？今0.45%で目先めっちゃ得だとしても、10年後1%くらいになるときつくないかな？

[1487: 匿名さん]

借金している時点で勝ち組じゃないとか
この低金利なら状況を考えずに、数十年まるまる運用が頭良いとか
頭の固い人達ってどこにでもいるんだねぇ

[1488: 匿名さん]

>>1487 匿名さん

1484の、どこが論理矛盾は、もう理解できましたか。

[1489: 匿名さん]

>>1478 匿名さん
完済予定！

[1490: 匿名さん]

>>1483 匿名さん
税額控除を考えれば1%以内で借りれるなら借りなきゃ損。
常識。

[1491: 匿名さん]

二つの住宅ローン合計6500万あります。
低金利はありがたいですね。
全期間固定ですが、この時代に借りれて本当に良かったです。

[1492: 匿名さん]

>>1490 匿名さん
予想通りのつっこみありがとう、おつかれ

[1493: 匿名さん]

相変わらずぎりへんども熱いな

[1494: 匿名さん]

みんな自分が正しいと思ってる奴ばかりだな（笑

[1495: 検討板ユーザーさん]

>>1494 匿名さん

さすがに間違ってると思いながら多額の借金しないもんな

[1496: 匿名さん]

住宅ローン控除は10年間だけだし、たかが30万、40万の控除の為にキャッシュで楽々購入できる方が借りるかな？
所詮、政府と銀行の購入促進策に踊らされているだけ。

[1497: 検討板ユーザーさん]

意外にこの住宅ローン控除年末調整とかで返ってくると結構うれしいんだよな。

[1498: 匿名]

>1496
余程の金持ち以外年間30万でも40万でも払った税金戻るのは嬉しいと思うんだが。
それが年々低減してくにせよ10年間だからね。
踊らされようが何だろうと現実なんだからケチつける理由は何処にもない。

[1499: 匿名さん]

私は青色申告だが、散々払っている所得税などの税金に対し、医療費控除、保険控除、寄付控除とともに誤魔化されたように戻ってくるだけの感覚。
配偶者控除が貰えないからその代わりぐらい。

[1500: 匿名さん]

>>1496 匿名さん

10年で400万円貰えるんだから美味しいですよ。

[1501: 匿名さん]

金もらいながら保険に入ってるようなものなので普通はローン組むのではないかなと

さらに金持ってる人ほどそういう節約術をキチンとやるイメージ

[1502: 匿名さん]

経費にもないかとならない立場で
賃貸+車所有
このパターンは最強

[1503: 匿名さん]

自宅兼事務所でビル持ち
賃貸収入あり
車は運転手付き
このトランプパターンが最強です。
確か住宅ローン借りるときの条件は、住居スペースが半分以上だっけ？

[1504: 匿名さん]

来月固定がどんだけあがるかなー

[1505: 匿名さん]

今日あたり何らかのメジャー銀行の12月金利が発表されそうですね。
20.30年固定は相当あげそうですが、10年固定も据え置きは厳しそう。

[1506: 通りがかりさん]

当初固定明けの金利はガツっと上がります。

[1507: 匿名さん]

>>1506 通りがかりさん

当初10年固定とか借りる人は、そんなこと分かりきったうえで借りてるから何の問題もない。
10年間低金利メリットを最大限享受して、10年後に住み替えるか繰上返済するから何の問題もない。

[1508: 匿名さん]

10年固定の方々は私の周りでも10年以内に住み替えている方が多いようです。
大規模修繕を避けるのか、子供が増えた為、子供の進学先に合わせたりだとか。
都心のマンションだとそれなりにすぐ売れるようですが、供給過剰になっているベイエリアは厳しいかも。

[1509: 匿名さん]

>>1507
>>1508

窮地ですね！

[1510: 匿名さん]

>>1509 匿名さん

何の問題もない！

[1511: 匿名さん]

10年で住み替えても元がとれるってこと？

家買うときって手数料とかなんやらでお金かかるけど、

まぁ、元が取れなきゃ10年で引っ越す計画なら賃貸にしておくよな。。

[1512: 匿名さん]

１０年前に当初固定１０年を借りた友人がいる人が偶然二人居て
すでに住み替え借り換えが終わってる事実

偶然ってすごいですねwww

[1513: 匿名さん]

10年前の固定だと金利が高かった。
借り換えのメリットは大きいけど、借り換えないとデメリットが大きい。とも言える。

それでも借り換えで新規と同じ最低金利はなかなか取れない。

[1514: 匿名さん]

>>1507だけど、税額控除メリットを享受するために住宅ローンを借りるんだから10年間安けりゃそれでいいって話。
10年後には完済できる預貯金があるんだから金利が高ければ完済すればいいし、低ければ完済せずに安定運用してもいいし、住み替えたくなったら住み替えればいいし。
何の問題もない。

[1515: 匿名さん]

12月の金利マジかよ
やばいな

[1516: 匿名さん]

12月の金利もう発表されていますか？？？

[1517: 匿名さん]

>1511
10年前は2006年、この年はマンション仕様が高くて価格が安い
丁度お買い得物件だらけだから今売れば購入価格がそれ以上
で売れる物件がゴロゴロ。
特に今の新築は高騰をリカバリーするために1割以上面積減らして
売ってるからなおさら希少。
10年経ってれば問題物件かどうはわかるから当時の姉歯のような
ものも淘汰されるし。。
てことでタダで住めてローン分が貯金となれば諸経費なんて
吹っ飛ぶくらい儲かったやうなもんだろな。

[1518: 匿名さん]

12月なのに暑いな
大変だわ、こりゃ

[1519: 名無しさん]

まだ発表されてなす

[1520: 名無しさん]

>>1517 匿名さん

まじか。10年前にそこまでよんで数千万投資できてるやつはすごいわ。目の前の金利の若干の上げ下げを気にしている俺には到底真似できん。

[1521: 匿名さん]

10年当初固定固定明けでしっかり得したらしいwww

[1522: 匿名さん]

12月、三菱東京は10年固定は据え置き。
超長期は0.05%上げ。
コレならOK！特に俺は10年固定予定だし。

http://news.tv-asahi.co.jp/sphone/news_economy/articles/000088897.html

[1523: 匿名さん]

想像以上に金利上がらなかったわ。

[1524: 匿名さん]

>>1523 匿名さん

3月まではこんな感じで行きそう。

[1525: 匿名さん]

>>1524 匿名さん

3月なにかあるんですか？
トランプ就任？

[1526: 匿名さん]

>>1525 匿名さん

年度末です。各行が我慢比べをするならとりあえずの節目になります。

[1527: 匿名さん]

全期間固定だから、いくらでも上がっていいよ
預金金利急騰しないかな

[1528: 匿名さん]

全期間固定の人は安心感のために大分高いお金使ったね。

[1529: 匿名さん]

>>1528
またへんなの出た。

[1530: 匿名さん]

>全期間固定の人は安心感のために大分高いお金使ったね。

この5年間だいぶお金使ったけど元本なかなか減らないんだよ…
借り換えたほうがいいかな？

[1531: 匿名さん]

>>1530 匿名さん

フラット35だと団信を別に考えないといけなくて比較難しいから、
民間固定で比較すると、固定30年と変動で金利差が1.2%くらい。これから金利あがると考えて、まずは優遇幅減る流れで、そっから実金利上昇だけど、どこまで上がるかだよね。実金利の上げはあっても0.5%だと自分は思ってるから、固定じゃなくて、変動でいいかなって自分は思ってます。

[1532: 匿名さん]

>>1528 匿名さん
1527ですが、変動から9月に全期間固定に変更しました。
安心が一番。
変動が不安になってしまう感覚は私も経験しましたから分かりますよ。
固定にする代償が高いか低いかはその人の生活レベルにもよりますね。
収入が低いギリ変さんは大変かも。

[1533: 匿名さん]

>>1532 匿名さん

変動から固定の切り替えで金利は何%あがりましたか？

[1534: 匿名さん]

ここしばらく30年固定と変動の金利差が最優遇だと0.5％以下だからなー。
銀行によっては一時期差が0.2％とか数年前からすると信じられない事態。
安心料としてはそう高い金額では無いと思う人が増えるのも当然。

[1535: 匿名さん]

>>1533 匿名さん
固定にした方が0.105%下がりましたよ