固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[121: 匿名さん]

>>119
メデリットめでりっと。

[122: 匿名さん]

>>117
例えば当初2000万円借入、
残り25年2.9%固定、月額75,858円返済中、残高1617万円

期間短縮して20年固定1.32%に借り替え、
月額76,696円返済で、約５短縮

どちらも固定金利なので金利変動リスクが無い点は同じ

定年後の住宅ローン返済有無は、メリットあると思いますよ

[123: サラリーマンさん]

>177さま　>8です。まだ見てました。

借入額は約2000万です。月々7.6万というとこでしょうか。
残が1530万で22年10か月となっています。

じぶん銀行（がん家系なので･･･）のシミュレーターで全期間引下げ変動0.568％の
22年で計算したところ、総費用で420万、月1.5万ほど下がるようです。

月1.5万なら安心料以上な気がしています。
当然、どこかのタイミングで上がるのでしょうが･･･。

入居から正確には7年半の間、ちょっと多く払い過ぎた感もありますが
当初ミックスで組もうとしてたので、そうしていたら借換を考えなかったでしょうし
結果オーライと考えることとします。

会社は希望者は65歳まで働けるので今は完済をそこに置いていますが、
>122さんの言うとおり60くらいまで短縮するというのも一案ですね。

色々と考えてみますが、具体的な商品名を●●銀行の●●固定（または変動）と言う形で、
教えてもらえると助かります。

引き続きよろしくお願いします。

[124: サラリーマンさん]

>117さまでした･･･

[125: 匿名さん]

>>123
月1.5万をどうするかが鍵
繰り上げる
積み立てる
遊ぶ

[126: 匿名さん]

残り2000万くらいあり、借り換え検討しています。
上で出てたりそなの変動0.569%か同じくりそなの当初10年固定0.6%
で迷っています。
当初10年固定が終わり変動になると店頭金利から1.906マイナス
となってますので全期間変動の下げ幅と全く同じに思えます。
今すぐ借り換えなら当初10年固定ですよね？

[127: 匿名さん]

>>126
りそな、すごい！

[128: 匿名さん]

>>127
りそなは、手数料が高いよ

お借りかえには事務取扱手数料32,400円（税込）、別途融資手数料（お借入れ金額の2.16%、消費税込み）、抵当権設定などの諸費用がかかります。

[129: 匿名さん]

>>126
もう少し待てば10年固定の方が変動より安くなるよ
とはいえ、今ぐらいの水準なら十分って人もいるだろうけど

[130: 匿名さん]

>>127-129
ご意見ありがとうございます。
もともと給与振込されてる口座がりそなでネットバンキングも
使っており、そういうところでは多少便利かな？と思ってます。
ネット上だと金利引き下げの最優遇はWEBから事前審査と
なってますが、店舗に聞いてみたら普通に店舗で申し込んでも
最優遇になると言われました。
あと給与振込を受けてるので一部の必要書類が不要だと言われました。

ただ、りそなは担当者が毎日のように電話してくるのは正直違和感です。
なんか投資マンション業者の勧誘レベルです。

一つよく分からないのは、メガバンクの店頭金利は横並びなので
余程のことがない限りは大きく変わらないと思いますが、
WEB銀行の規準金利はどれくらい信用できるのでしょうか？
気分的には安心感でりそなに傾いていますが、おっしゃる通り
手数料が高いので、手数料＝多少の安心料になるのかどうか・・・

[131: 匿名さん]

たとえば、3500万を35年借りるとします。

固定1.8%とすると、1ヶ月目は総額112,382円。
変動0.8%とすると、1ヶ月目は総額95,571円。

差額は16,811円なので、固定の方が16,811円損している
（負けている）ように見えますが、実はそうじゃない。

内訳がポイントで、固定の112,382円の内訳は（元金59,882円、利息52,500円）。
一方変動95,571円の内訳は（元金72,238円、利息23,333円）となるので、
「支払った利息」においては29,167円の差がつく（固定への勝ちが確定する）。
さらに、支払総額の差である16,811円を変動が繰り上げたら
「元金の減り方」も29,167円の差がつく。

すなわち、変動は将来の金利上昇リスクに備えていないように見えるけど、
1ヶ月目からいきなり29,167円の利益（固定への勝利額）を積み上げていってるという意味で、
リスクどころかむしろ手堅い

[132: 匿名さん]

>>131
もう少し分かりやすくすると
当初固定さんや全期固定さんも分かるかも?

とりあえず
物件の再販価格>借り入れ残高

私は、この状態に最短で持っていくのがリスクを減らす事だと思ってる

[133: 匿名さん]

固定は30年近くのリスクを考えてるんでしょ。子育て、親の介護など急な経費が出たときに住宅経費で家計を圧迫するリスクはなくしたいと。
そういう事態が起きて今の生活の継続困難や万一家を売ることになってはリスク軽減できてるとは思えないが。

[134: 匿名さん]

＞１３３
それは、単に身の丈に合わない金額を借りすぎてるだけ

そういった方は、たとえ、金利が０、どころか、ローン減税で税金が少なくなったとしても
破たんすると思います。

[135: 匿名さん]

そもそも30年で変動で借りる人はおらんでしょ。いっぱいいっぱい。
変動なら10年、15年で返す余力がないとそれこそ破綻しますな。

[136: 匿名さん]

50代で老後資金貯めなきゃならないから、
普通、繰り上げて15年ぐらいで完済する計画で家建てるでしょ

ただ、減税があるから、残高が維持できる35年で借りてるだけ

[137: 匿名さん]

>>136
いつのデータ？
かなり古いよね。

[138: 匿名さん]

>>136
調べたらすぐ分かった。
2014年調査のデータだから古くはないが、
回答者の半分が全期間固定型で借りてるね。
信用できる？
だから引用元貼らなかったのかな？
http://www.athome.co.jp/contents/at-research/vol35/images/at-research-...

[139: 匿名さん]

>>138
フラットを借りてる人のローン完済が平均13.7年ってことか。
収入面も含めてフラットの方が属性が高いんだな。

[140: 匿名さん]

＞１３８
完済した人が対象だから20年以上前も多い、時代背景が全く異なる

長銀破たんや不良債権問題に銀行のメガバンク再編真っただ中
ネット銀行の住宅ローンも無く、都市銀行の個人向け融資はオマケみたいなもの
今のフラットと異なる、旧公庫融資が普通な時代

今から10数年後に、同様なアンケートをしたら、大半が変動でしょうね

＞収入面も含めてフラットの方が属性が高いんだな。
？？？どこに書いてありますか？

[141: 主婦さん]

教えてください。

新規と借り換えでは優遇金利って違うのが一般的なのでしょうか？
プチバブルと言われてた頃に35年固定で借りたのですが、マイナス金利のニュース見るたびに借り換えた方がいいのではと気になっています。
ただネットでシミュレーションしても借り換えだと、思ったほど下がらない気がして。

私の勘違いなのか、優遇金利は新規と借り換えでは違うものなのか、その場合は何で違うのか、など基本的なところが分からずにいてモヤモヤしてます。

[142: 主婦さん]

あと、もう少しすれば固定10年が変動より低くなるという書く込みを、とこかで見たのですが、借り換えでも同じことが起きるのでしょうか。
本当なら残りがまだ1500万ほどあるので、旦那と相談して借り換えてもいい気がしています。

[143: 匿名さん]

139
完済期間が短いから属性高いと思うのは勘違い。
完済には満期完済と他行に借換され完済されるケースも含まれます。
フラットさんは自分に都合良く解釈したいのかな。

[144: 匿名さん]

なぜあのデータを出したか不明だけど、単に変動で20年、30年かけて返す人はいないってこと言いたかったんでしょ。

[145: 匿名さん]

アベノミクスの初期に金利が少し上がり固定へ借り換え勧めてた経済評論家って犯罪に近くね。
結構な人達が変動から固定に借り換えした訳だ。
自己責任なんだろうけど、たった数年でここまで金利下がると初めから固定の人達より悔しいだろうな。

[146: 匿名さん]

中古含めて、平均2400万のローンじゃ30年もかかる訳ないね。
それに、20年以上前なら変動は高かったので、ほとんど借りないでしょう。

[147: 匿名さん]

>>146
変動が高かった時期ならなおさら。今も昔も返済が20年以上の長期になる場合、変動にする人はいないわな。

[148: 購入検討中さん]

何でそこまで言い切れるのかわからない
この低金利があと３０年続くかもしれないでしょ?
答えは誰にもわからない…

[149: 匿名さん]

当然誰もわからんよね。でもそれを前提で変動にする人はいないだろってこと。30年借りたとしても少なくとも20年時点で一括で払える余力ないと。

[150: 匿名さん]

マイナス金利の影響は固定ばかり。変動金利は今の時期に組むのはバカでしょうか？

[151: 匿名さん]

>150

バカとは思わないけどね。
優遇幅が大きくなり、基準金利も0.1％下がるかもしれないしね。
当面上がる気配はない。
仮に0.5％上げたら住宅がさっぱり売れなくなり景気が悪くなるんで、また低金利に後戻りでしょう。

[152: 匿名さん]

>>150
今の時期は短期固定を変動と考えてローンを組んだらいいんだよ
何故から住宅ローンの基準としている金利の違い上
真っ先に金利が下がるのは固定からだからね

おそらく住宅ローンがマイナス金利になるとしても固定からになるはず

[153: 匿名さん]

物件価格は上がり返済初期の金利は低いまま。
変動でローンくんで良かった。

[154: 購入検討中さん]

>>149
>>20年時点で一括で払える余力ないと。


どれだけ金持ちだよ

[155: 匿名さん]

え、ここの変動さんは属性やらがいいのでは？

[156: 匿名さん]

なるほど。散々属性が悪いと言われていたフラットさんですね。
私もフラット予定です。この低金利にドキドキわくわくです。

[157: 匿名さん]

自分は変動ですが、頑張れば１５年、２０年で返済できます。まあどうなるかはわかりませんが。
苦しくなくても生活が崩れる心配があるとか、はなから３０年返済予定なら固定の方がいいと思います。
というかそれで変動推すのはちょっとな、と思いますね。

[158: 購入経験者さん]

子供が居て養育費、教育費
果ては老後資金も貯めなきゃならないのに
繰り上げ返済する余裕なんてないですが
30年契約の変動で借りています。

バブル期の再来以外、
変動金利が上がる要因ってないって思っていますので。

皆さんは変動金利が上がる日本の情勢って
どんなものだと思っているのですか？

[159: 匿名さん]

>>158
トリプル安になれば、あっという間。

[160: 匿名さん]

＞159

何%くらいに変動金利が上がることを想定？

[161: 匿名さん]

158ではないですがここ2、3年は上がらないみんな予想つくかと思います。
でも5年、10年、20年後て本当に誰もわかりません。経済学者でさえてんでバラバラ言ってるのに多少勉強した素人がわかるわけがないです。
前にも誰にもわからないって発言してましたけどその通りですよね。
変動で生活きつくなるっても上がらないって割り切ればいいんだと思います。30年上がらなければお得ですしね。

[162: 匿名さん]

20年で完済できるなら最初から20年で組んだ方がローン減税見越しても金利安いんですけど？

[163: 匿名さん]

変動で金利が上がって返済額が増えたら、増えた分くらいを繰り上げすれば月々の返済額は変らない。
別にパニクって一括返済する必要ないと思うけどなあ

[164: 匿名さん]

>>162
だれあて？

[165: 匿名さん]

>>163
別に一括返済するってことじゃないよ。そんな余裕ないなら固定にすればいいのに。

[166: 匿名さん]

>>162

自分もそう思っていて、
フラット35S（10年-0.6%）20年2000万で組む予定です。
繰り上げするつもりはありません。
ま、35年じゃなくて20年にしてるって、繰り上げと同じですね。

[167: 匿名さん]

>>166
団信と10年後を入れたら変動の方が安いよね。まあ20年金利変わらないという安直な仮定のもとだけど。

[168: 匿名さん]

>>167

特殊例になりますが、独身女性のため団信には入りませんので。

[169: 匿名さん]

個人的にはフラット20を選ぶけど、162の言うような金利ってあるの？団信なしにしても。

[170: 匿名さん]

団信無し…
安定を選んでフラット

思考が不明