固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[1041: 匿名さん]

>1040

２０年固定なら、信託銀行の0.67%が良いのでは？
借換手数料も含めて借りれば良いと思いますよ

[1042: 匿名さん]

>>1040

マイナス金利が発表されてからは、
どこもかしこも借り換え祭りで、
変動の人は、どこで乗り換えるのがベストポイントか、
を探っている状態では？

日本相互証券とかのサイトに国債推移とか出てるから、
それを参考に、
もうしばらく低水準で続きそうか？
そろそろ上がるリスクがありそうか？
を見極めて、後者なら固定へ借り換え、
でいいと思いますよ。

でも、変動にしても、
高い時期で借りられてる気がしますから、
それも考慮に入れたほうがいいかもですね。

[1043: 匿名さん]

アルヒで金消契約するのに予約が一杯って理由でずいぶん先延ばしにされた。どうやら借り換えてる人が多いらしい

[1044: 匿名さん]

>>1043

アルヒってことは、フラットだよね。
下の記事にもあるように、借り換え殺到してるっぽいよ。
これ６月の記事だから、７・８月は更に来てるんじゃない？

http://biz-journal.jp/2016/06/post_15354.html

[1045: 匿名さん]

私は５月に変動へ0.497%借り換えた。その時期でも大分混んでた。
３年前に2.25%の全期間固定と変動0.875%の半々ミックスと、意味不明の借り方をしていた。
おかげで年間２５万浮いたよ。

[1046: 匿名さん]

>>1045 匿名さん

当時、自民政権に戻って、アベノミクス、インフレターゲティングで物価２％上昇とさんざん煽られてた頃ですよね。迷うのも無理無いと思います

もし、全額固定2.25%にしてたら、年間さらに１０万円ぐらい金利を多く払っていたのではないでしょうか？

迷う

[1047: 匿名さん]

>>1046さん

その通りですね。当時、全期間固定に１００％しなかったことは、まさしくそこにありました。
その後、徐々に固定が下がっていき、マイナス金利でさらに落ちていき・・・（笑）
しかし結局、変動金利の低さで決めました。

長期金利が低い以上、短期金利はまだ上がらないと思ってるので。

[1048: 匿名さん]

>>1047

長期金利が上がるときは一気に変わっていくと思いますから、
その考えは危ないかもしれませんよ。

上がった、と思った時には、
固定金利が1～2％動いていて、
借り換えへの踏ん切りが付かない状況になっている可能性があるので…

個人的には、そろそろ来年くらいでは？と言われている、
日銀の国債買い付け余力の限界や、
それに端を発する無節操な金融施策が怖いと思っています。

[1049: 匿名さん]

>>1048

長期固定で借りていらっしゃるのですか？
肝に銘じておきますね。ありがとうございます(^_-)-☆

[1050: 匿名さん]

わたしの場合は変動から固定借り換えにいつするかを迷っています。
10年国債利回りは一過性かもしれませんが、爆上げしています。
ソニー銀行も金利上げてきたので、信託か新生で本審査を通しておいて実行時期を様子見かな。

[1051: 匿名さん]

1048です。

私はこれから借入で
長期固定と10年固定(または変動)のミックスを予定しています。
住宅ローン減税後終了後に
金利動向を踏まえて、
まとまった額を繰り上げしてリバランスしようと思ってます。

[1052: 匿名さん]

>>1050 匿名さん
行けるなら、迷わず今月じゃないでしょうか。
あとは、何かイベントがある月に見極め？
確かに固定に変えるなら今ですね。

[1053: 匿名さん]

実行月には、もう上がっているでしょうね。
８月実行できるなら、GO！です。

[1054: 匿名]

>>1050 匿名さん

当初固定にするのがここのオススメ
価格コムあたりで比較すると、総支払額がどこが安いか分かるよ

[1055: 匿名さん]

今の金利が限界に低いだろう、だから今が借り換えの最大チャンス
これに一度失敗しています。
特に今回のような一瞬10年国債利回りが上がった時に気持ちは動かされます。
8月は間に合わないしなぁ。

[1056: 匿名さん]

りそな銀行で2年前に3300万の物件を35年で当初10年固定1.1％11年目店頭金利-1.5％で契約しましたがりそなの10年固定が0.4％切っているのを見て借り換え検討中です。
検討しているのは三井住友信託銀行の当初30年固定0.75％です。
借り換えの意味はありますでしょうか。
また三井住友信託銀行の当初10年固定が0.35％なのでそれを話してりそなに金利引き下げをお願いしようとも思っているのですが、10年で返せるのは無理そうなのでやはり30年にした方がいいでしょうか？

[1057: 匿名さん]

>>1056

三井住友信託の水準であれば、
30年固定で良いんじゃないでしょうか？
でも、多分来月、30年固定は結構上がるでしょうね。
（短期と長期の国債等利回りの差が広がってきているため）

だから、来月の金利も横目で見ながら、
当初10年固定か、それ以上にするか、考えられては？？

ただ、りそなはそんなに30年固定安くないですよ。
長期はフラットのはずだから、
来月だと１％そこらじゃないでしょうか？
（団信別、保証料無し）

「当初10年固定1.1％　11年目 店頭金利-1.5％」
って、当初優遇幅が分からないと少し比べにくいですね。
（多分、結構11年目で上がるんですよね？）

[1058: 匿名さん]

>1056

家計応援プランで▲０.０３％の、
１０年固定０．３２％と２０年固定０．６７％ミックスでどうでしょうか？
残高が減ってしまえば、金利変動しても、額的には影響ほとんど無いですよ。

[1059: 匿名さん]

1056です。

回答ありがとうございます。
当初優遇幅が-2.2％ぐらいだったと思います。なので11年目からは上がると思います。
最初は10年固定が終わるくらいに借り換えを考えていましたがその時にどうなっているかの不安と同じ銀行なのにこんな0.5％下がった事、他行ですが30年1％切っているのを見て検討しました。
もう少し早く検討すれば良かったのですが。。
あと埼玉りそなの方にもし交渉するなら今の10年固定の金利の引き下げをお願いしたいと思っています。
ちなみに諸費用等考えると三井住友信託銀行の10年固定に借り換えは損ですよね。

[1060: 匿名さん]

1056です。

1058さん回答ありがとうございます。アンカーのつけ方が分からず申し訳ありません。
ミックスという方法もありますね。その場合10年固定の方を先に返済していく方がいいですよね。割合は半々でもいいのでしょうか？

[1061: 匿名さん]

1057です。

>>1059

埼玉りそななんですね。

今と金利水準が変わらなくても、
0.7％上がって、1.8％にはなる、ってことですよね。
これは大きいでしょう…

埼玉りそなが条件変更に応じてくれるかは、
いろいろな要素があると思うので、ダメ元で試してみる、程度でしょうか。
確かにそれだと諸費用かかりませんね。

一般的には、１％差、残高1,000万円以上、10年以上返済、
が、借り換えメリットの境目と言われてますから、
諸費用あっても充分なメリットがあるでしょうね。
フラット３５サイトの借り換えシミュレーションとかで見るとよくわかりますよ。

ただ、今も当初期間の優遇幅が大きいタイプを使われているようですが、
当初10年固定だと、残高もそこまで減っていない時に金利が上がるので、
そのときの金利上昇が気になるのなら、あまりお薦めはできないです。

９月の日銀のマイナス金利総括次第では、
金利が乱高下する可能性があるので（どちらに振れるかわかりませんが）、
動きは早いほうが良いでしょうね。

あと、>>1060 の内容については、
最初の割合は好きに選べますが、
繰上返済分以外は好きな方を返していくことは出来ませんよね。

[1062: 匿名さん]

>>1061 匿名さん

11年目以降はその時点の店頭金利から1.5%優遇されるので、店頭金利が低ければそれほど上がらない可能性もありますよね。

[1063: 匿名さん]

>>1062

その可能性はゼロではないですが、
店頭金利って、基本的に短プラをベースに設定されていて、
その短プラはずっと底に張り付いている状態です。
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

だから、店頭金利がこれ以上下がる、
ということは考えないほうが良いです。

今の住宅ローンは優遇幅部分でコントロールされているので、
その優遇幅が小さくなるということは、
すなわちそのまま金利が上がる、と考えておくべきかと…

[1064: 匿名さん]

>>1063 匿名さん

短プラベースの変動金利の店頭金利は2.475%ですから、そこから1.5%優遇されるなら0.975%ですよね。
11年目以降、短プラ＝日銀の政策金利がどの程度上がっているか？
今より0.825%上がっていると1.8%ですね。

[1065: 匿名さん]

多分、三井住友信託に借り換えた例で考えるのが分かりやすいですよね。

10年固定 店頭 2.65%
当初 ▲2.3% → 0.35%
11年目以降 ▲1.4% → ?
これで11年目時点での店頭金利が 2.65%だったら1.25%、
あとは店頭金利がどうなっているか?

恐らく店頭金利が今より下がることは無いので、
残り20年は1.25%になることは最低限覚悟しておく必要があるかと。

[1066: 匿名さん]

>>1065 匿名さん

11年目以降は店頭金利の状況により10年固定以外を選択する手もありますよ。

[1067: 匿名さん]

確かに。
でも、金利が上がってたら、もう手遅れだし、10年固定より短いのに乗り換えて大丈夫か？という話があるので(かつ、多分そこまでの魅力ある金利にはならない）、選択肢は意外と限られますよね。

[1068: 匿名さん]

1057です。

みなさんありがとうございます。

やはり10年固定だと11年目を覚悟しないといけませんね。
本日シュミレーションしてもらいましたら借り換えで10年固定11年目以降金利2.475▲1.4％で計算すると30年より30万位安い程度だったので安心をとると30年にしたいなと思いました。
やはりまだ2年しか経っていないので保証料の戻りがいいので借り換えに前向きです。
ただ今月中は借り換え出来ないので様子を見てます。どれ位上がるのかが怖いですが。

ちなみに今埼玉りそなに交渉をするのはやはり悪いですよね。

[1069: 匿名さん]

>>1068

信義則的に、ってことですかね？
まあ、向こうもビジネスで逃げられると困るわけですから、
相談しても良いんじゃないでしょうか？

でも、10年固定と30年固定の金利差がなくなってきてるから、
年間１万円の差なんですよね（10年固定の金利がずっと上がらない前提で）。
これを保険と考えると、確かに安いもんだと思います。

あとは、９月実行金利の固定期間別金利差が、
きっと今より拡がるので、
それを見て検討、ってところでしょうか。

[1070: 匿名さん]

今の固定は将来的に金利が上がらなかったとしても、
そんなに痛くないから、
余裕があるなら保険かけといた方が賢明だわな。

これ以上下がると、銀行の実入りがなくなるから、
構造的に下げようが無いからねー。
（今でももう採算割れでチキンレースらしいけど…）

[1071: 匿名さん]

1057です。

1069さん1070さんもありがとうございます！
やはり固定金利今より下がる事はあまり考えられなそうなので借り換えの方向でやっていきます。一応銀行の人は9月が期末なので据え置きかもしれないという希望を持たせてくれましたが期待せず上がっても0.1％と言っていたので来月かあとは日銀の結果を待って10月か検討したいと思います！
あとは保証料が返ってくる前の諸費用をかき集めなきゃです。

皆様本当にありがとうございました。

[1072: 匿名]

3年前に借りた5年当初固定を10年当初固定に借り換え

非常に有利

[1073: 匿名さん]

変動から20年程度の長期固定にする時に金利差がそれ程無いため、三井住友信託より新生銀行の方が諸費用がかなり安いから支払総額が安くなる事が多いようです。
諸費用が安い銀行は他にありますか？

[1074: 匿名さん]

また当初固定は変動ですね

[1075: 匿名さん]

筑波銀行の茨城県民限定のあゆみ住宅ローンってどーよ？
固定 当初11年 1.10 以降 0.6なんだけど

[1076: 匿名さん]

0.1ぐらいのようですが、明日からメガバンクの固定金利が上がる。

[1077: 匿名さん]

このご時世では変動金利にする意味は皆無ですのでこのスレも実質終了ですね。
当初固定は変動だと言う人がいますが、当初10年固定と変動を同列に扱うのは無理があります。
あくまで固定と当初固定と変動の3種類で比較すべきであって、現在の状況では固定と当初固定の選択肢しかありません。
ちなみに自分は当初固定10年です。

[1078: 匿名さん]

今時、変動選んでいる間抜けがいるんだね。

[1079: 匿名さん]

当初10年固定は銀行が一番売りたい商品ですね、10年後には金利が上がっていると期待しているのでしょう。
まあ、金融緩和も後10年も持つはず無いので金利が上がっている可能性大でしょうね

[1080: 匿名さん]

>>1079 匿名さん

当初10年固定は銀行にとって一番儲かりませんよ。
最初の10年ほとんど儲けが出ない代わりに、11年目以降の優遇幅縮小で儲けを出そうという狙いですが、そこで他行に借換されたら丸っきり儲けなしです。

[1081: 匿名さん]

>1075
確かに私も迷いました。でも保証料勘案すると当初10年が実質1.3位になるのでそれだといくら住宅取得控除あってもあまり旨味ない。
結局ソニーにしました。実行まだですけど。

[1082: 匿名さん]

出て行く人もいれば、入ってくる人もいる。
手数料収入も収入の内です。借り換えする人が増えるのも銀行の得になるんじゃない？

[1083: 匿名さん]

>>1081
ソニーのどのプランにされたのか分かりませんがソニーの事務手数料と筑波の保証料は同じぐらい掛かると思うのですが
可能であれば計算方法を教えてください

[1084: 匿名さん]

>>1079 匿名さん

そんなこと言い続けてどれくらい経過したことやら。

[1085: 匿名さん]

昨日から某ネットバンク預金金利が一部ちょっと上がりましたね。

[1086: 匿名さん]

＞最初の10年ほとんど儲けが出ない代わりに、11年目以降の優遇幅縮小で儲けを出そうという狙いですが、そこで他行に借換されたら丸っきり儲けなしです

当初固定からまた当初固定への借り換えがオススメ

[1087: 匿名さん]

>>1083
ソニーの手数料は4万3千円くらいだよ

[1088: 匿名さん]

>1083
追記するとソニーはプランが二通りあってセレクトプランと普通の住宅ローン。
セレクトは手数料2％上乗せ。対して住宅ローンはいくら借りても手数料43200円ぽっきり。
私は申し込み金額が結構張ったので住宅ローンにしました。
とは言え土地からだったのでアプラスでの繋ぎ融資金利2.675％や仮登記費用とかそれなりにかかっちゃいましたけどね。
後はどの固定期間コース選ぶのかが非常に悩みどころ

[1089: 匿名さん]

ソニーだけが真の変動
他の銀行の変動はまがいもの

[1090: 匿名さん]

>>1089 匿名さん

その代わり全てはソニーの腹次第。
極論すれば来月から5%になっても文句は言えない。