固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[1001: 匿名さん]

>>994 匿名さん

そういうのは全く関係ありません。

[1002: 匿名さん]

>>999 匿名さん

当初固定と変動を一括りにするのも無理がある。
当初固定と全期固定と変動の3種類に分けて考えるべき。

[1003: 匿名さん]

5年とか10年で返せない人が変動を選ぶのかな。

[1004: 匿名]

当初固定を理解しましょうって
もう借りた後かな？

[1005: 匿名さん]

当初期間30年の固定と、全期間30年の固定ってどう違うのか教えてください。どちらも借り入れ期間30年として。

[1006: 匿名]

>>1005 匿名さん

借入期間

[1007: 匿名さん]

>>1006 匿名さん
どちらも借り入れ期間30年としてです。

[1008: 匿名]

>>1007 匿名さん

あなたにはフラットながオススメ

[1009: 匿名さん]

>>1002 匿名さん

ローン減税でお得に返済するなら当初固定で10年完済。
低金利を満喫するなら長期の全期間固定。
他に何かありますか？

[1010: 匿名さん]

>>1005 匿名さん

一緒。
低い他の金利にするだけ。

[1011: 匿名さん]

>>994 匿名さん

現在の固定金利の水準と将来金利がどうなるかなんて全く関係ありません。
長期債が買われれば将来の金利見通しなんて関係なく金利は下がります。
逆に先週末のように一瞬で0.1%金利が上がることもあります。
暫くは大丈夫でしょうが上がりだしたら1%ぐらいアッという間ですよ。

[1012: 匿名さん]

５年固定０．２７％かと思ったら、微妙な金利
このじわじわとした感じが、借換時を迷わせますな。

[1013: 匿名]

>>1012 匿名さん

店頭金利って変動以外こまめに変わるね

[1014: nano]

付利撤廃して、店頭金利0.1%下げたところで0.47%
変動金利、絶滅だよね

[1015: 匿名さん]

ここまで下がると10年固定か30年固定の2択だな
10年で返せるかどうかでどっち選ぶか決まる

[1016: 匿名さん]

ミックスがいいと聞いた

[1017: 匿名さん]

これから固定金利で借りる人や
当初固定という名の変動金利を
固定組に組み込んで勝利宣言するなよ(´・ω・`)

これまでの20年間
固定さんは完全敗北

これから借りる固定
変動に勝てる「かも」しれない
しかし、誰にも分からない。

ただそれだけのこと。
今まで固定を選んでしまった愚かな固定さんが救われることはない。

[1018: 匿名さん]

一向に景気回復の目途がつかないし、いざ金利が上昇した時に慌て
なくても良い貯蓄があるなら長期でもまだまだ変動が有利だな
住宅ローン減税を加味すると、変動と変動より当初低利な10年固定の
ミックスが最強じゃないだろうか
長期固定は返済計画に狂いが出ると積むタイプ向け

[1019: 匿名さん]

このまま金融緩和を続けても物価が上昇せずアベノミクスが失敗に終われば国債が暴落する可能性があるが、その時には時既に遅し、今あぐらをかいている変動さんの顔は真っ青になるでしょう。

[1020: 匿名さん]

2015年以前に借りた固定はどうしているのかな？
早めに固定に借りかえかな？

[1021: 匿名さん]

>>1017 匿名さん

過去の話なんてどうでもいいです。

[1022: 匿名さん]

固定だった人はさすがに、借り換えた人が多いのでは？
逆に変動さんがどうしたのかの方が興味ありますね。

[1023: 匿名さん]

当初固定を意味もわからず安心して借りた人は
5年も経たないうちに
また当初固定5年に借りかえかな？

[1024: 匿名さん]

>>1022 匿名さん

勝ち組は完済で勝ち抜け。
その他の変動はこのスレなどをウロウロ。

[1025: 匿名さん]

今のような最低金利で借りられる人は、高い金利払って更に手数料払う借り換えか、新規購入の高値掴みでは？

[1026: 匿名さん]

>>1025
◯◯◯の遠吠えだね。

[1027: 匿名さん]

>>1026 匿名さん

図星でしたね。固定さん。

[1028: 匿名さん]

1025 の文面からは口惜しさが滲み出ているので、誰にでも判るって。

[1029: 匿名さん]

5年前に30年固定にしたので、悔しい。

[1030: 匿名さん]

>>1029 匿名さん

変動みたいにグチグチ言わずに
借り換えればいいじゃん。

[1031: 匿名さん]

借り換えレバ皆シアワセダヨ。
それでいいじゃん！

[1032: 匿名さん]

変動で借りてても固定で借りてても今は借り換えるしかない時期だよな

[1033: 匿名さん]

固定にした意味ないね。
残念でした。
ていうか、このスレの存在意義ない。

[1034: 匿名さん]

>>1033 匿名さん

でも今は固定の方が良いかも？

[1035: 匿名さん]

>>1029 匿名さん

わかりますー。けど、5年前なら借り換えればいいですよね？

私は3月なんで、まだ借り換えられないです。

[1036: 匿名さん]

オススメ
当初固定から当初固定への借り換え

いつも安心

[1037: 匿名]

当初固定から当初固定って
そんなに借り換えしてて、手数料とか無駄にならんの？

[1038: 匿名さん]

うちの場合
保証料返金があったのと、借換月は返済が無かったので、差引２５万円程度でした

登記費用と手数料分相当な額ですね。
借換メリットは１３０万円でした

[1039: 匿名さん]

>>1036 匿名さん

高い金利も無駄にしてたから、気にならないと思います。

[1040: 匿名さん]

現在残り3700万20年を三菱の変動0.85で借りていますが、20年固定にするか考え中です。
借り換えの場合は手数料を考えると、新生銀行が安く、同じ0.85で20年固定を検討しています。
10年固定で繰り上げというのは理想的ですが、開業資金、教育資金なんかで難しい状況です。
そろそろ変動から長期固定にする事を考えている方はいますか？

[1041: 匿名さん]

>1040

２０年固定なら、信託銀行の0.67%が良いのでは？
借換手数料も含めて借りれば良いと思いますよ

[1042: 匿名さん]

>>1040

マイナス金利が発表されてからは、
どこもかしこも借り換え祭りで、
変動の人は、どこで乗り換えるのがベストポイントか、
を探っている状態では？

日本相互証券とかのサイトに国債推移とか出てるから、
それを参考に、
もうしばらく低水準で続きそうか？
そろそろ上がるリスクがありそうか？
を見極めて、後者なら固定へ借り換え、
でいいと思いますよ。

でも、変動にしても、
高い時期で借りられてる気がしますから、
それも考慮に入れたほうがいいかもですね。

[1043: 匿名さん]

アルヒで金消契約するのに予約が一杯って理由でずいぶん先延ばしにされた。どうやら借り換えてる人が多いらしい

[1044: 匿名さん]

>>1043

アルヒってことは、フラットだよね。
下の記事にもあるように、借り換え殺到してるっぽいよ。
これ６月の記事だから、７・８月は更に来てるんじゃない？

http://biz-journal.jp/2016/06/post_15354.html

[1045: 匿名さん]

私は５月に変動へ0.497%借り換えた。その時期でも大分混んでた。
３年前に2.25%の全期間固定と変動0.875%の半々ミックスと、意味不明の借り方をしていた。
おかげで年間２５万浮いたよ。

[1046: 匿名さん]

>>1045 匿名さん

当時、自民政権に戻って、アベノミクス、インフレターゲティングで物価２％上昇とさんざん煽られてた頃ですよね。迷うのも無理無いと思います

もし、全額固定2.25%にしてたら、年間さらに１０万円ぐらい金利を多く払っていたのではないでしょうか？

迷う

[1047: 匿名さん]

>>1046さん

その通りですね。当時、全期間固定に１００％しなかったことは、まさしくそこにありました。
その後、徐々に固定が下がっていき、マイナス金利でさらに落ちていき・・・（笑）
しかし結局、変動金利の低さで決めました。

長期金利が低い以上、短期金利はまだ上がらないと思ってるので。

[1048: 匿名さん]

>>1047

長期金利が上がるときは一気に変わっていくと思いますから、
その考えは危ないかもしれませんよ。

上がった、と思った時には、
固定金利が1～2％動いていて、
借り換えへの踏ん切りが付かない状況になっている可能性があるので…

個人的には、そろそろ来年くらいでは？と言われている、
日銀の国債買い付け余力の限界や、
それに端を発する無節操な金融施策が怖いと思っています。

[1049: 匿名さん]

>>1048

長期固定で借りていらっしゃるのですか？
肝に銘じておきますね。ありがとうございます(^_-)-☆

[1050: 匿名さん]

わたしの場合は変動から固定借り換えにいつするかを迷っています。
10年国債利回りは一過性かもしれませんが、爆上げしています。
ソニー銀行も金利上げてきたので、信託か新生で本審査を通しておいて実行時期を様子見かな。

[1051: 匿名さん]

1048です。

私はこれから借入で
長期固定と10年固定(または変動)のミックスを予定しています。
住宅ローン減税後終了後に
金利動向を踏まえて、
まとまった額を繰り上げしてリバランスしようと思ってます。

[1052: 匿名さん]

>>1050 匿名さん
行けるなら、迷わず今月じゃないでしょうか。
あとは、何かイベントがある月に見極め？
確かに固定に変えるなら今ですね。

[1053: 匿名さん]

実行月には、もう上がっているでしょうね。
８月実行できるなら、GO！です。

[1054: 匿名]

>>1050 匿名さん

当初固定にするのがここのオススメ
価格コムあたりで比較すると、総支払額がどこが安いか分かるよ

[1055: 匿名さん]

今の金利が限界に低いだろう、だから今が借り換えの最大チャンス
これに一度失敗しています。
特に今回のような一瞬10年国債利回りが上がった時に気持ちは動かされます。
8月は間に合わないしなぁ。

[1056: 匿名さん]

りそな銀行で2年前に3300万の物件を35年で当初10年固定1.1％11年目店頭金利-1.5％で契約しましたがりそなの10年固定が0.4％切っているのを見て借り換え検討中です。
検討しているのは三井住友信託銀行の当初30年固定0.75％です。
借り換えの意味はありますでしょうか。
また三井住友信託銀行の当初10年固定が0.35％なのでそれを話してりそなに金利引き下げをお願いしようとも思っているのですが、10年で返せるのは無理そうなのでやはり30年にした方がいいでしょうか？

[1057: 匿名さん]

>>1056

三井住友信託の水準であれば、
30年固定で良いんじゃないでしょうか？
でも、多分来月、30年固定は結構上がるでしょうね。
（短期と長期の国債等利回りの差が広がってきているため）

だから、来月の金利も横目で見ながら、
当初10年固定か、それ以上にするか、考えられては？？

ただ、りそなはそんなに30年固定安くないですよ。
長期はフラットのはずだから、
来月だと１％そこらじゃないでしょうか？
（団信別、保証料無し）

「当初10年固定1.1％　11年目 店頭金利-1.5％」
って、当初優遇幅が分からないと少し比べにくいですね。
（多分、結構11年目で上がるんですよね？）

[1058: 匿名さん]

>1056

家計応援プランで▲０.０３％の、
１０年固定０．３２％と２０年固定０．６７％ミックスでどうでしょうか？
残高が減ってしまえば、金利変動しても、額的には影響ほとんど無いですよ。

[1059: 匿名さん]

1056です。

回答ありがとうございます。
当初優遇幅が-2.2％ぐらいだったと思います。なので11年目からは上がると思います。
最初は10年固定が終わるくらいに借り換えを考えていましたがその時にどうなっているかの不安と同じ銀行なのにこんな0.5％下がった事、他行ですが30年1％切っているのを見て検討しました。
もう少し早く検討すれば良かったのですが。。
あと埼玉りそなの方にもし交渉するなら今の10年固定の金利の引き下げをお願いしたいと思っています。
ちなみに諸費用等考えると三井住友信託銀行の10年固定に借り換えは損ですよね。

[1060: 匿名さん]

1056です。

1058さん回答ありがとうございます。アンカーのつけ方が分からず申し訳ありません。
ミックスという方法もありますね。その場合10年固定の方を先に返済していく方がいいですよね。割合は半々でもいいのでしょうか？

[1061: 匿名さん]

1057です。

>>1059

埼玉りそななんですね。

今と金利水準が変わらなくても、
0.7％上がって、1.8％にはなる、ってことですよね。
これは大きいでしょう…

埼玉りそなが条件変更に応じてくれるかは、
いろいろな要素があると思うので、ダメ元で試してみる、程度でしょうか。
確かにそれだと諸費用かかりませんね。

一般的には、１％差、残高1,000万円以上、10年以上返済、
が、借り換えメリットの境目と言われてますから、
諸費用あっても充分なメリットがあるでしょうね。
フラット３５サイトの借り換えシミュレーションとかで見るとよくわかりますよ。

ただ、今も当初期間の優遇幅が大きいタイプを使われているようですが、
当初10年固定だと、残高もそこまで減っていない時に金利が上がるので、
そのときの金利上昇が気になるのなら、あまりお薦めはできないです。

９月の日銀のマイナス金利総括次第では、
金利が乱高下する可能性があるので（どちらに振れるかわかりませんが）、
動きは早いほうが良いでしょうね。

あと、>>1060 の内容については、
最初の割合は好きに選べますが、
繰上返済分以外は好きな方を返していくことは出来ませんよね。

[1062: 匿名さん]

>>1061 匿名さん

11年目以降はその時点の店頭金利から1.5%優遇されるので、店頭金利が低ければそれほど上がらない可能性もありますよね。

[1063: 匿名さん]

>>1062

その可能性はゼロではないですが、
店頭金利って、基本的に短プラをベースに設定されていて、
その短プラはずっと底に張り付いている状態です。
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

だから、店頭金利がこれ以上下がる、
ということは考えないほうが良いです。

今の住宅ローンは優遇幅部分でコントロールされているので、
その優遇幅が小さくなるということは、
すなわちそのまま金利が上がる、と考えておくべきかと…

[1064: 匿名さん]

>>1063 匿名さん

短プラベースの変動金利の店頭金利は2.475%ですから、そこから1.5%優遇されるなら0.975%ですよね。
11年目以降、短プラ＝日銀の政策金利がどの程度上がっているか？
今より0.825%上がっていると1.8%ですね。

[1065: 匿名さん]

多分、三井住友信託に借り換えた例で考えるのが分かりやすいですよね。

10年固定 店頭 2.65%
当初 ▲2.3% → 0.35%
11年目以降 ▲1.4% → ?
これで11年目時点での店頭金利が 2.65%だったら1.25%、
あとは店頭金利がどうなっているか?

恐らく店頭金利が今より下がることは無いので、
残り20年は1.25%になることは最低限覚悟しておく必要があるかと。

[1066: 匿名さん]

>>1065 匿名さん

11年目以降は店頭金利の状況により10年固定以外を選択する手もありますよ。

[1067: 匿名さん]

確かに。
でも、金利が上がってたら、もう手遅れだし、10年固定より短いのに乗り換えて大丈夫か？という話があるので(かつ、多分そこまでの魅力ある金利にはならない）、選択肢は意外と限られますよね。

[1068: 匿名さん]

1057です。

みなさんありがとうございます。

やはり10年固定だと11年目を覚悟しないといけませんね。
本日シュミレーションしてもらいましたら借り換えで10年固定11年目以降金利2.475▲1.4％で計算すると30年より30万位安い程度だったので安心をとると30年にしたいなと思いました。
やはりまだ2年しか経っていないので保証料の戻りがいいので借り換えに前向きです。
ただ今月中は借り換え出来ないので様子を見てます。どれ位上がるのかが怖いですが。

ちなみに今埼玉りそなに交渉をするのはやはり悪いですよね。

[1069: 匿名さん]

>>1068

信義則的に、ってことですかね？
まあ、向こうもビジネスで逃げられると困るわけですから、
相談しても良いんじゃないでしょうか？

でも、10年固定と30年固定の金利差がなくなってきてるから、
年間１万円の差なんですよね（10年固定の金利がずっと上がらない前提で）。
これを保険と考えると、確かに安いもんだと思います。

あとは、９月実行金利の固定期間別金利差が、
きっと今より拡がるので、
それを見て検討、ってところでしょうか。

[1070: 匿名さん]

今の固定は将来的に金利が上がらなかったとしても、
そんなに痛くないから、
余裕があるなら保険かけといた方が賢明だわな。

これ以上下がると、銀行の実入りがなくなるから、
構造的に下げようが無いからねー。
（今でももう採算割れでチキンレースらしいけど…）

[1071: 匿名さん]

1057です。

1069さん1070さんもありがとうございます！
やはり固定金利今より下がる事はあまり考えられなそうなので借り換えの方向でやっていきます。一応銀行の人は9月が期末なので据え置きかもしれないという希望を持たせてくれましたが期待せず上がっても0.1％と言っていたので来月かあとは日銀の結果を待って10月か検討したいと思います！
あとは保証料が返ってくる前の諸費用をかき集めなきゃです。

皆様本当にありがとうございました。

[1072: 匿名]

3年前に借りた5年当初固定を10年当初固定に借り換え

非常に有利

[1073: 匿名さん]

変動から20年程度の長期固定にする時に金利差がそれ程無いため、三井住友信託より新生銀行の方が諸費用がかなり安いから支払総額が安くなる事が多いようです。
諸費用が安い銀行は他にありますか？

[1074: 匿名さん]

また当初固定は変動ですね

[1075: 匿名さん]

筑波銀行の茨城県民限定のあゆみ住宅ローンってどーよ？
固定 当初11年 1.10 以降 0.6なんだけど

[1076: 匿名さん]

0.1ぐらいのようですが、明日からメガバンクの固定金利が上がる。

[1077: 匿名さん]

このご時世では変動金利にする意味は皆無ですのでこのスレも実質終了ですね。
当初固定は変動だと言う人がいますが、当初10年固定と変動を同列に扱うのは無理があります。
あくまで固定と当初固定と変動の3種類で比較すべきであって、現在の状況では固定と当初固定の選択肢しかありません。
ちなみに自分は当初固定10年です。

[1078: 匿名さん]

今時、変動選んでいる間抜けがいるんだね。

[1079: 匿名さん]

当初10年固定は銀行が一番売りたい商品ですね、10年後には金利が上がっていると期待しているのでしょう。
まあ、金融緩和も後10年も持つはず無いので金利が上がっている可能性大でしょうね

[1080: 匿名さん]

>>1079 匿名さん

当初10年固定は銀行にとって一番儲かりませんよ。
最初の10年ほとんど儲けが出ない代わりに、11年目以降の優遇幅縮小で儲けを出そうという狙いですが、そこで他行に借換されたら丸っきり儲けなしです。

[1081: 匿名さん]

>1075
確かに私も迷いました。でも保証料勘案すると当初10年が実質1.3位になるのでそれだといくら住宅取得控除あってもあまり旨味ない。
結局ソニーにしました。実行まだですけど。

[1082: 匿名さん]

出て行く人もいれば、入ってくる人もいる。
手数料収入も収入の内です。借り換えする人が増えるのも銀行の得になるんじゃない？

[1083: 匿名さん]

>>1081
ソニーのどのプランにされたのか分かりませんがソニーの事務手数料と筑波の保証料は同じぐらい掛かると思うのですが
可能であれば計算方法を教えてください

[1084: 匿名さん]

>>1079 匿名さん

そんなこと言い続けてどれくらい経過したことやら。

[1085: 匿名さん]

昨日から某ネットバンク預金金利が一部ちょっと上がりましたね。

[1086: 匿名さん]

＞最初の10年ほとんど儲けが出ない代わりに、11年目以降の優遇幅縮小で儲けを出そうという狙いですが、そこで他行に借換されたら丸っきり儲けなしです

当初固定からまた当初固定への借り換えがオススメ

[1087: 匿名さん]

>>1083
ソニーの手数料は4万3千円くらいだよ

[1088: 匿名さん]

>1083
追記するとソニーはプランが二通りあってセレクトプランと普通の住宅ローン。
セレクトは手数料2％上乗せ。対して住宅ローンはいくら借りても手数料43200円ぽっきり。
私は申し込み金額が結構張ったので住宅ローンにしました。
とは言え土地からだったのでアプラスでの繋ぎ融資金利2.675％や仮登記費用とかそれなりにかかっちゃいましたけどね。
後はどの固定期間コース選ぶのかが非常に悩みどころ

[1089: 匿名さん]

ソニーだけが真の変動
他の銀行の変動はまがいもの

[1090: 匿名さん]

>>1089 匿名さん

その代わり全てはソニーの腹次第。
極論すれば来月から5%になっても文句は言えない。

[1091: 匿名さん]

>>1090
そこなんだよね
果たして5%の時代がくるのか
2000万借りて2000万の利子を払ってまで家を買う人間がいるのか

[1092: 匿名さん]

>1090
別にそれはソニーに限った話ではなくどこの銀行もそう。印象操作はいくない。

[1093: 匿名さん]

>>1092 匿名さん

短プラ連動の住宅ローンは短プラが変わらない限り変動しない。
だからソニーの変動とは全く違う。
固定金利は銀行の腹次第で決められるから来月5%になる可能性がないとは言えない。
勉強してから出直せ。

[1094: 匿名さん]

>1093
ドヤ顔で意気がってるとこ申し訳ないけど残念ながら論点かすりもしてないんですよ(笑)
誰もうちらあなたが口角泡飛ばして自己主張を噛みつく変動の話なんかしてないんで(汗)
金消契約時に伴う特約書に各金融機関共通してる注釈事項の話してるんでね。
ごめんね、謝るからもうからまないで(笑)

[1095: 匿名さん]

なんだか以前にはとても考えられない状況になったもんだね。
既に土地の分を当初固定10年0.54％で借りてるけど、それすら霞んで見える。
建物は保険つけて30年固定1.04％でいけたらいいな。

[1096: 匿名さん]

>>1094

頭悪そう（哀愁）

>>1089に対する>>1090のコメントなんだから金利変動ルールのこと言ってるに決まってるだろ。
それに>>1092のコメントしてきて「変動の話なんかしてないんで(汗) 」って
お前が論点かすりもしないコメントしてきただけじゃねーか。

馬鹿か？（嘲笑）

はい、この話おしまい。

[1097: 匿名さん]

>>1096 匿名さん

はい、この話おしまい。ってのは終わらせ方としてずるいから
あなたが反論したらこの話は終わりにしましょう。みたいにしたら
私論破しました感出て逆にカッコ悪いです。
1094の人も同レベルです

[1098: 匿名さん]

この日経記事も気になる動きですよね。

http://www.nikkei.com/article/DGXLASGF02H09_S6A900C1EE8000/

10月（11月？）金利は今後を占う１つの分岐点かも。

[1099: マンション検討中さん]

1094も1096も
ケンカ腰にケンカ腰で対応するって大人気無い
定期的に現れるこんな連中のせいで
スレの空気悪くなる

[1100: 匿名さん]

10月、11月の固定金利は上がるのか下がるのか。
どちらにしろ借入日は決まっているから座して待つしかないのだが。

[1101: 匿名さん]

長期金利上がってるねー！
金利ボーナスタイムは9月実行が最後かもね。

[1102: 匿名さん]

変動で契約した
上がってきたら10年固定に変更する予定だけどこわいよ

[1103: 匿名]

>>1102 匿名さん

新規の金利じゃなくて自分の金利が変化したら考えると良いよ

[1104: 匿名さん]

契約した所は変動金利0.6だけど
どのくらい上がったら固定に替えるべきか悩む

[1105: 匿名さん]

>>1104
その考え方は危険。変動が上がるころには固定は手の届かないところまで上がってる。
よくこの状況で変動にしましたね。意図を教えてください。

[1106: 匿名さん]

>>1105
しばらくは金利が上がってもそこまで上がらないだろうと思っているからです。
自分でも危険でアホだと思います。

[1107: 匿名さん]

>>1105 匿名さん

変動金利って店頭金利はここ20年位変わってないよね。
変わってるのは優遇金利。
優遇金利から縮小してくだろうから、今変動組んでる人ってそんなに困ることないと思うけど。

[1108: 匿名]

自分の金利が変わるまで、変動はそのまま〜

[1109: 匿名]

>>1107 匿名さん

店頭金利の変動と優遇金利の拡大・縮小は何の関連性もありません。
優遇金利幅は変わらず店頭金利が上昇することは当然あり得ます。

[1110: 匿名]

>>1109 匿名さん

1番有るのは当初固定明けの金利が高い事だね

[1111: 匿名さん]

この景気低迷具合からして変動が実質金利で今の長期金利を超えるのは何年先だろうねと考えると、支払総額は最初から30年以上全期固定なんかを選ぶより変動の方が低くなるような気もする。
貯蓄があるなら住宅ローン控除をめいっぱい受けられる額を10年固定35年ローンにでもしておいて9年数か月後の正月に一括繰上返済するのが一番得だと思うが。

[1112: 匿名]

>>1111 匿名さん

正にそうします。
ただ、実行が来月なので金利がどうなるかな…

[1113: 匿名さん]

>>1111 匿名さん
金利が上がるのは好景気になった時だけじゃないよ。日銀の金融政策の方針が変わるだけで高騰するよ。国債の買い支えを辞めると国債価格は暴落して金利高騰する。
まあいつでも完済できる借り入れ額なら変動でも問題無いけどね。

[1114: 通りがかりさん]

日銀の力を借りて
いま必札の！！

日銀河万丈

[1115: 匿名さん]

>1113
国債が暴落した際に、どのような理論で短プラが上がるのか説明してもらえますか？？


昔から、国債暴落→変動で借りてる人は危険、みたいな話があるのですが、そこのとこがよく分からないのです。

[1116: 匿名さん]

先の将来いざ金利が許容範囲外まで上がった時に繰り上げ返済で毎月の負担を減らせる余裕があるなら金利の低い変動で良いんじゃない？
1年2年後にいきなり変動金利が何パーセントも跳ね上がる、なんてことは余程の事がない限り金融政策上ありえないし。
このご時世の変動金利で既にギリギリなら借りすぎだから論外だしね。

[1117: 匿名さん]

>1115さん

基本的には以下の流れです。

国債暴落→長期金利上昇→株価暴落＆円暴落→短期金利引き上げ→資本流出防衛
→円安が止まる→長期金利が落ち着く→株が下げ止まる→短期金利引き下げ

基本的には、この順番で現象面は進みまして第一歩は短期金利引き上げである
のはロシアでもブラジルでも同じでした。
まずは上 記のようなステージになると想定されます。
で、このステージに入ると借り換えコストは莫大や金利負担は想定以上になるので
変動よりは、今は固定という判断です。

リスクヘッジですので、金利が低いままだとしても、それはヘッジをしているので、
別にそういうリスクが発生しなかったので良かったですね。
ということになります。
逆にリスクが発生したら、固定にしていたおかげで、助かった！
ということになるわけです。

※保険という考え方です。別に生命保険をかけてて死んだらよかったね！思った通りだ！
とはならないですよね？

現状、固定と変動の差が本当になくなっているので、固定を一択。
というのがリスクヘッジとしても低コストでできる最高の選択。
というのが私の認識です。

かしこ

[1118: 匿名さん]

固定金利はまさに保険。
生命保険や自動車保険だって死ななかったり無事故である方が高確率なわけだけどみんな入るよね。
それと同じこと。だから近い将来に金利が高騰する確率は低いかもしれないけど、それをもって固定は無駄とは言えない。

[1119: 匿名さん]

リスクが保険とはぜんぜん違う。
低金利である変動金利を選ぶことが、
日々、リスク軽減になってる。

[1120: 匿名さん]

>>1119 匿名さん

？

[1121: 匿名さん]

>1119さん

>リスクが保険とは全然違う
その通りですよね。リスクを回避するために「保険」という考え方があると思います。


>低金利である変動金利を選ぶことが、
>日々、リスク軽減になってる。

変動金利を選ぶことがリスク軽減になるというのはどういう意味ですか？
どういうリスクがあり、変動金利を選ぶことでそのリスクを軽減していますか？
ちょっとわからないので質問です。

[1122: 匿名さん]

>>1121
ローン残額が少なければ利率が多少上がったところで影響は軽微ですから、固定金利に比べて利率の低い
変動金利で早めに元本を減らすことがリスクの軽減に繋がるというという考え方ではないでしょうか。
返済期間の早いうちに変動金利が大きく上昇するリスクへの対策にはなりませんが、金利が低いうちは
返済者の収入減によるローン破綻リスクも軽減されると思います。

[1123: 匿名さん]

でも低金利で元金償還速度高くすると住宅取得控除の恩恵薄まるよね。
結構悩むんだよな

[1124: 匿名さん]

フラット爆上げ説が強いので変動に逃げるしかないんですが、今まで固定一筋のため何がベストか分かりません。
今なら何がおすすめですか？

[1125: 匿名さん]

資金に余裕がある方が変動。
余裕ない方は固定。
リスク取れる人間と取れない人間の違い。

[1126: 匿名さん]

固定選んでる時点で、リスク背負ったようなもの。
少なくとも過去10年、固定選んじゃった人は、
まずは自分の選択ミスを反省する必要あり。

[1127: 匿名さん]

>>1126 匿名さん

反省する間も無く、超低金利に借り換えなのでしょう。

[1128: 匿名さん]

>>1126 匿名さん

別に反省することはないんじゃない？
高い金利払っても支払額がずっと同じ方が安心という考えもあるし。金利については結果論だから。

[1129: 匿名さん]

よっぽど資金がギリギリだった方が固定選んだんでしょうね。

[1130: 匿名さん]

>>1126
過去と今は全く状況違うけどね。
今は資金に余裕があっても変動でなく固定の方がいいと思うけどね。
死ねばチャラだし、現金あった方が何かと安心。

[1131: 匿名さん]

固定と変動の金利差コンマ数パーセントを保険と取るか無駄な費用と取るか。
セオリーでは資金に余裕があれば変動でギリギリなら固定だけど、資金に余裕がない人というか少しでも節約したい人ほどどちらにするか悩むよね。

[1132: 匿名さん]

資金がギリギリなら、変動だとたくさん借りれたのに、今じや固定との金利差僅かでメリット無し。
資金に余裕がある方は、短期固定で借りてそのまま完済。
やっぱり変動って意味が無い。

[1133: 匿名]

>>1132 匿名さん さん

ごもっとも！

[1134: 匿名さん]

＞やっぱり変動って意味が無い。

意味なければ売れないでしょうね。

[1135: 匿名さん]

>>1134 匿名さん

金利差メリットが大幅に減ったのに、金融機関が取るべき、金利変動リスクをお客が取ってくれる有難い商品だから、大きな意味があるよね。

[1136: 匿名さん]

この20年結果として変動選んだ方が得したことと、今後変動選んだ方が得することは何の相関も無いんだけどね。論理的思考力が欠如してるのかな。

[1137: 匿名さん]

>>1135
固定金利も銀行はスワップ取引を使うので、金利変動リスクは取らないですよ。

[1138: 匿名さん]

まぁ今組むなら金利がほぼ変動と変わらない固定一択だわなぁ。とはいえこの先10年は金利が上がるほどの好景気は起こりえないだろうから、短期返済組は変動でもいいんじゃね

[1139: 匿名さん]

短期返済組は短期固定でしょう。

[1140: 匿名さん]

35年で組みます。10年後に残高の1/3程度内入れ予定ですが10年固定0.75と15年固定0.89ではどちらを選ぶべきでしょうか？
住宅取得控除を考えると残高残す為に高い金利の選択もありかなって思うところもあって…

[1141: 匿名さん]

金利上昇リスクを気にしない→変動で低金利の恩恵を
金利上昇リスクを気にする→固定でヘッジ

というのが基本的な考え方で良いと思います。
で、今現在はその固定と変動金利差が非常に少ないです。
つまりヘッジするために払う金利差のコストが非常に低いということになります。
したがって現時点では固定で借りる。というのが一番良い選択だという考えです。

※低コストでヘッジできるならみんなするでしょ？

金利上昇は好景気だけ発生するものではありません。
先にも出ていますが、国債暴落時→固定金利上昇
その後、株安＆劇的な円安→短期金利上昇
という順番ですので変動の金利が上がった場合は固定の金利はすでに高止まりしている状態です。
つまりこのタイミングで借り換えは意味がないということになります。

短期金利の上昇は基本、国の政策金利上昇になりますので、タイミングとしては
「通貨防衛」のタイミングです。（円価値が急落→高インフレ）

んで、それが実際に起こるリスクは？というのが今とても議論されているところです。

起こる！と思う、または起こりそうと思って心配なら固定金利。
起こらないと思う。ってかありえないでしょｗと思うなら変動で良いかと。。。

[1142: 匿名さん]

>>1140
どちらが良いかはローン金額と住宅ローン減税で還付される税金の概算にも左右されると思う。

[1143: 匿名さん]

＞金利上昇リスクを気にしない→変動で低金利の恩恵を

この考えは真の変動ソニー銀行のみに当てはまる

[1144: 匿名さん]

減税はあくまで控除。だから、所得税や住民税の支払合計が
ローン減税控除額より下回っていたらそれ以上に還付はされません。

また住民税の控除は最大7万円までだったと思います。

たとえば3000万借りて、初年度28万くらい返ってくるね！やった！
ではないということですね。
控除額の合計が20万なら、それ以上は減税されないといいうことです。

[1145: 匿名さん]

>1126さん

>少なくとも過去10年、固定選んじゃった人は、
>まずは自分の選択ミスを反省する必要あり。

その時折で選択したことをミスと言って反省する必要はないと思う
ヘッジをしたことを選択ミスとするなら、リスクが発生した際に、
固定にしなかったことを反省しろ。
って言われても仕方がない。

変動か固定かの選択ってそういう丁半的なことではないと思う。

[1146: 匿名さん]

＞リスクが発生した際に、固定にしなかったことを反省しろ。

でも変動だと金利が低いぶんその時までに元本減ってるから毎月リスクが減っちゃう…

[1147: 匿名さん]

>>1146
だから金利上昇がずっと先ではなく、まだ元本が多めのローン期間前半や中盤できても
払っていける余裕のある人は変動を選んでも問題ないね。

今後元本半減前に万一金利が数パーセント上がっても大丈夫でかつ、金利が低いうちは
繰り上げ返済もせず長く借りる予定という人は変動が向いていると思う。
繰り上げ含め短期返済予定なら銀行にもよるけど変動ではなく当初固定10年の方が今は安いからね。

[1148: 匿名さん]

>1146さん

>変動だと金利が低いぶんその時までに元本減ってるから毎月リスクが減っちゃう

その金利差が現在は非常に少ないから、毎月リスクが減る＝元本が減る
という部分において、固定でもほとんどリスクが減る率は変わらないのでは？

ってことじゃないでしょうか？

金利差があれば、おっしゃる通りだとは思いますが・・・ただリスクが発生する
タイミングによっては厳しくなるかもしれませんね。

[1149: 匿名]

>1144
したり顔で無知乙。
住民税7万っていつの時代の話しか知らんが今は136500円だよ。

[1150: 匿名さん]

国債暴落から、株安、円安は分かるのですが、そのような状況下では、世界中がリーマンショック以上の大パニックだと思われます。そのような状況下で、果たして日本政府は、政策金利を上げるのでしょうか？そこがよく分からないのです。

いずれにせよ、そんなことになったら、変動だろうが固定だろうが、世界経済がエライことになってますから、まず自分が失職しないように、自分のスキルを磨いておくことが大事ですね。

[1151: 匿名]

>>1140 匿名さん

10年間の支払利息額の差と税額控除額の差を比べたらどうですか？
支払利息額の差ほど税額控除額の差はつきませんよ。

[1152: 匿名さん]

>>1149

よく読め。大事なところはそこじゃない。

[1153: 匿名さん]

>>1150 匿名さん
上げると思いますよ。
世界中で通貨防衛するかはわからないですが、少なくとも自国の通貨の、価値を守るためには短期金利は上げるのは普通だと思いますよ。
少なくとも国民や住宅ローンの人のために上げないという選択肢は政府日銀にはないです。
上げなければもっとひどいことになると思われます。

[1154: 匿名さん]

>>1152

うちは満額30万帰ってきたよ。

[1155: 匿名さん]

>>1150 匿名さん
凡人がスキルを磨いたところでねぇ
そんなレベルの話じゃないですよ

[1156: 匿名さん]

ローン控除目的でいつでも完済できる奴は変動
それ以外の奴は固定
以上

[1157: 匿名]

>>1156 匿名さん

短期固定ね。

[1158: 匿名さん]

>>1156 匿名さん

いつでも完済できるなら、今は短期固定
それ以外は長期固定

以上

[1159: 匿名さん]

いつでも完済できるけど、株や外貨に投資したいなら、迷わず長期固定一択。

[1160: 匿名さん]

今月に住宅ローンを契約するのですが、
完全な変動にするメリットはありますか？
20年の返済期間で10年固定で借りて
9年目か10年目で残りの金額を
繰り上げ返済しようと思うのですが、、、

自分の近くの銀行だと最近は変動と10年の固定では
金利が同じくらいになってきたので、
変動を借りる人が減ったそうでした。

[1161: 匿名さん]

>>1160
変動は今がほぼ底値でこれ以上は大して下がらないので、10年で返済する想定なら変動のメリットはない。
銀行によっては変動より当初10年固定の方が金利が安いくらいなので今月実行なら固定一択。

[1162: 匿名さん]

地銀の動きを見てると、フラット35の取り扱い金利を去年までは少し高く設定して、変動や10年固定で借りてもらおうとしてたけど、今ではフラット35の取り扱い金利を最低に設定してる。地銀からしたら金利収入がなくなって大変そう

[1163: 匿名さん]

固定さんの状況、なんか異議あるかな？

敗北
2015年度までに固定選んじゃった人

審議中
2016年度マイナス金利実施中に固定した人
（フラット35が1.0%未満の期間）

[1164: 匿名さん]

固定と思ってる契約もなぜか
途中で金利が変わる不思議に気がつかない固定さん多数

[1165: 匿名さん]

>>1164 匿名さん

何のことを言っているのかな？

[1166: 匿名さん]

博打に勝った負けたの話がしたいのかな？

2015年まで
固定を選ぶ＝博打に負けた

ではないですよ？
ただのリスクヘッジの結果です。

[1167: 匿名さん]

>>1164
期間固定の話ですか？
期間内なら金利の変動はないはずですが。
少なくともこのスレ内の期間固定を選ぶ人は期間内に元本あらかた返済前提でしょうから固定期間明けの影響はないも同然でしょう。

[1168: 匿名さん]

当初固定の意味もわからない固定の契約者

[1169: 匿名さん]

利率上がった時に一括返済できる人なら、
変動ですよね。
一括返済できない人は固定。

[1170: 不動産業者さん]

バブルのころ、住宅金融公庫の固定金利6.8％。変動は、それより高かったと思う。
公庫で枠いっぱい借りて、残りを変動に。

バブルがはじけてからは変動は３年ごとにどんどん下がる。固定は10年目で
民間銀行へ切り替え。
固定は、その後２回借り換えし、３回目は全て変動にした。
最初から全て変動にしていればよかった。

すぐ近くに土地を買い、３年前に家を新築した。古い家は昨年購入時の約１/５で売却。
古い家と同じくらい費用がかかったが、土地面積、延べ床面積は以前の1.4倍。
家の仕様も格段にいい。
新しい家は退職金や貯金で支払い、ローンは組んでいない。

今は恐ろしい程低金利なので固定でも変動でも、どちらでもいいような気がする。
今後金利が騰がることって日本では起きないような気がする。

株をやってるが、借金王国なのに安全資産として円が買われる。経済指標みたら売られて
いいのに逆に動く。有名な外国査定会社が日本の信用格付け下げまくっても円が買われ
円高に・・・。

外国人の受け入れ労働解禁など大きな政策変動がない限り金利が騰がるってことは
ないんじゃないか。

国債暴落起きるのかな？

[1171: 匿名]

>>1170 不動産業者さん

なげーな

[1172: 匿名さん]

>国債暴落起きるのかな？

誰にも何とも言えないでしょう。
ただ、あり得ないどころか想像さえしなかったマイナス金利が当たり前のようになりつつある現在。
国債暴落があったとしても不思議では無いかも。
まぁここの変動はいつでも完済できるらしいから、数パーセント金利が上がるくらいなら、たいしたことではないよね。
逆に超低金利で莫大なタンス預金が積み上がっている現状が不健全だから、少しでも金融機関に出てくるように誘導するんじゃないの。

[1173: 匿名さん]

いつでも完済できると豪語する変動は何で運用してるの？
どうせタンス預金か？

[1174: 匿名]

>>1169 匿名さん

だから変動じゃなく短期固定。
変動と短期固定を一括りにするな。

[1175: 匿名さん]

>>1161さん
教えてくださり、ありがとうございます。
マイナス金利の深堀りで変動金利も下がるかも。
とか書いてある記事を見かけたような気がするので、
判断がつきにくい状態でした。
ギリギリまで悩んでみて、10年固定にしようかなと思いました。

[1176: 匿名さん]

今変動で固定10年に借り替えようと思っていたのに9月実行は難しそう。
ソニー銀行もあがったみたいだし、軒並みあがるのかな。
11月まで待っててもどんどん上がっていく一方か･･･

[1177: 匿名さん]

>>1176 匿名さん
普通に考えると上がるだろうね
ただ、何が起こるかわからないので、考えるだけ無駄

[1178: 匿名さん]

固定選んだ方はずいぶん損しちゃったよね。
変動選んどいて良かった。上がるわけないと思ってたけど
その通りだった。
固定さんは借り換えしてるんでしょうね。
さんざん損してまた借り換えで手数料発生。かわいそう。

[1179: 匿名さん]

>>1176
固定10年に変えようかって程度の残年数ならそのまま変動でも良いんじゃないの。
変動爆上げなんて来るとしても5年以上は先でしょう。

[1180: 匿名さん]

>>1178 匿名さん

あなたも借り換えた方がいいんじゃない？
固定に借り換えるチャンスをみすみす逃す気？

[1181: 匿名さん]

>>1178
リスクヘッジ・保険てそんなもんだから仕方ないんじゃない？

病気にならなかったから保険かけなくて正解だったとか、
事故らなかったから自動車保険入らなきゃ良かったとか、
そんなのは結果論だし。

ちなみに、自分は住宅ローン返済中ではないので、
あくまでも第三者的な意見です。

[1182: 匿名さん]

5年以上さきの根拠ってなんですか？

私は全然違った見解を持っています。

根拠と考えられる事象
・日銀の総括で今後マイナス金利にシフト
→つまり国債購入はもう限界です。と言ってるようなものです。
　したがって今後国債の価格は下落、金利は上昇すると考えます。

・ヘリコプターマネー議論
→こういう議論が出ること自体がもうだいぶ末期だと考えますが、
これをやれば、待っているのは国際的な円の信用失墜による円安です。
これにより短期金利も上がる可能性があると思います。

したがってリスクヘッジとして現状非常に低コストで固定を選べる
のですから、今借りるなら固定だというのが私の考えです。

んでもここの変動の人たち金持ち多いですよね。・・
うらやましい。いつでも一括返済できるみたいで。
ほんとうらやましい。。。
ってか一括返済できるならなんでキャッシュで買わんかったのだろ？
別で運用とかしてるからかな？
でも運用してるなら今のマクロ経済はとても良いとは思えないし、、、
変動のママっていうのも・・・というのでぐるぐるしますｗ

[1183: 匿名]

>>1182 匿名さん

税額控除目的です。

[1184: 匿名さん]

>>1183さん

それ住宅ローンでなくて、もう不動産投資の話になってません？
まぁ、それなりにメリットはあるのか・・・

[1185: 匿名さん]

住宅ローン減税でかなりの額が帰ってくるからねぇ。
仮にローン金利が0.5%だとしたら減税で戻ってくるローン残額1％分の所得税住民税との差額0.5%分がプラスになっちゃう異常事態だからね。
銀行にもよるけど、保証料や事務手数料払ってもおつりがくるよ。

[1186: 匿名]

>>1184 匿名さん

>>1183ですが、自宅マンション購入のための借入ですので純然たる住宅ローンです。
現時点で全額払えるほどの現預金はありませんが10年後には完済できる残高になりますので、とりあえず10年固定で諸費用以外全額ローンを組み、税額控除を最大限利用してから完済する予定です。
金利上乗せで借りるのでローン関連の諸費用は微々たるものですし、仮に10年間運用益が生じればかなりの差になります。（運用益がなくても1%ー適用金利相当のメリットは得られます）

[1187: 匿名さん]

>>1178 匿名さん
これからも上がらないと考える根拠が、これまで上がらなかったということなら、頭悪すぎるだろ。

[1188: 匿名さん]

頭悪過ぎを通り越して、もはや信仰なのでは。

[1189: 匿名さん]

ニュースで出てたけどイールドカーブのフラット化を嫌って長期金利が上がる方向にもっていくみたいね。

短期金利は日銀が動いてる間は下限で張り付くだろうけれど、10年以上の金利はどのくらいあがるか読めなくなりそう。


後は数年後、出口の話が出たときにどこまで荒れるか・・・そこは誰にも読めないけど、もしかしたら短期金利まで荒れて変動も上がるかもしれないし、そこまで荒れずに済むかもしれない。


私は保険として今月に当初固定にしたけどね。支出の計算しやすいし。

[1190: 匿名さん]

完済できる資金を持っていて住宅ローン減税目的で当初10年固定ローンを考えている人にとっては今後変動か当初10年固定かは悩みどころになるかもね。
今までは底に張り付いた変動と当初10年固定が似たような利率だったから選ぶ必要もなかったけれど、今後当初10年の利率が大きく上がるなら、短期ではまだ最低利率が続くであろう変動を選択するのも悪くないし。

[1191: 匿名]

>>1190 匿名さん

1%を切っていれば10年固定で良いと思います。
当初の目的は果たされる訳ですし、不確定要素も排除できますので。

[1192: 匿名さん]

ここの変動はいつでも完済できると豪語してるけど、まさか、預貯金かタンス預金？
アベノミクスはには乗り損ねってこと？

[1193: 匿名さん]

>>1192
本当は返済できるお金なんてない毎月かつかつの奴らですよ。

[1194: 匿名]

ローンを完済した自宅からの住み替え。
売却代金＋自己資金＋10年間の元金返済額＞購入代金という図式。

[1195: 匿名]

>>1194 匿名さん

ユニークな計算方法

[1196: 匿名さん]

短期固定対変動?
所謂、固定組んだ人は完全に失敗だったね。

[1197: 匿名さん]

>>1196 匿名さん
根拠は？

[1198: 匿名さん]

借り換えしたでしょ?

[1199: 匿名さん]

借り換えないでどうする。
こんな超低金利、長く借りて楽しむべき。

[1200: 匿名さん]

変動選んでたら、借り変えなくて済んだのに。