固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

[匿名さん]

スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。

暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/

[3782: 匿名さん]

私が前に書いたんですが、バブルから20年余りしか経過しておらず、
プラザ合意ですら景気がおかしくなったので、何が起きても不思議じゃないですよ。
トランプの主張はあの頃のアメリカと似ていますしね。

[3783: マンション検討中さん]

>>3779 匿名さん
再投下
【前提】
・4000万円、期間35年、元利均等
・変動0.497％（団信込）※住信sbi
・長期固定(30年固定当初優遇)※三井住友信託
当初30年1.1％爾後▲1.4％（団信込）

【シミュレーション】　
ケース1）35年間金利据置　変動4358万円 　固定4820万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　変動4633万円　固定4829万円
ケース3）10年後金利＋1％　変動4756万円 固定4838万円
ケース4）10年後金利＋1.5％　変動4966万円　4846万円

損益分岐点は10年後金利が1.3％上昇ですかね。

[3784: 匿名さん]

>>3783 マンション検討中さん

10年後に1.3%上がったらどうされるのですか。

[3785: マンション検討中さん]

>>3779
>>3777さんは10年後にこの状況下だったらどうされますか？
そもそも、今の10年国債利回りが0%近辺の状況下でこの10年で金利が1％も上がるとは全く思えませんが（長期金利は将来の金利予想・期待値に基づいている為。）、
ただ、もし10年後1％・1.5％金利があがったら以下三つを検討します。
①借換　②一部繰上返済　③完済

①はその時試算して検討、10年後のことは今試算できませんから省略。③は10年後3000万円一括返済は少し困難そうですね。
現実的なところでは②の一部繰上返済でしょう。

[3786: マンション検討中さん]

>>3784　匿名さん
万が一、そんなに上がったら②一部繰上返済します。
変動0.497％で借りることで固定1.1％に比べ毎月1.1万円のCF余剰が生まれます。
前提：固定1.1％が払えないから変動にする、ではなくて払えるけど変動を選択

つまり10年間で1.1万円×12ヶ月×10年間＝132万円のCF余剰。
実際にはもっと内入れすると思いますがここでは132万円期間短縮の繰上返済したとしましょう。

【10年後132万円一部繰上返済シミュレーション】　
ケース1）35年間金利据置　　　変動4358万円　固定4820万円　繰上4341万円
ケース2）10年後金利＋0.5％　 変動4553万円　固定4829万円 繰上4517万円
ケース3）10年後金利＋1％　　 変動4756万円　固定4838万円　繰上4698万円
ケース4）10年後金利＋1.3％　 変動4881万円　固定4843万円　繰上4809万円
ケース5）10年後金利＋1.5％　 変動4966万円　固定4846万円　繰上4884万円

10年後短P＋1.5％上がりその後下がることがないという状況で38万円の差ですね。
まあ、短Pをそんなにあげることができる位に景気が良くなっていればそれはそれで嬉しいことですね。
変動金利がこんなに安く借りられるなんて銀行の努力というか競争のおかげですね。みなさん感謝しましょう。
※ちなみに変動の銀行粗利は0.1％だそうです。

[3787: 匿名さん]

0.497％はどちらの銀行ですか？

[3788: 匿名さん]

>>3787
SBI銀行
現在の優遇金利を考えたらSBIが最強
自分は借り換えメリットがないからしないけど
今から新規でローン組む人は心底うらやましい

[3789: 匿名さん]

>>3786 マンション検討中さん

ありがとうございます。大変勉強になります。
ちなみにその繰上げ返済はなにをトリガーにして行うでしょうか。1.3%金利が上昇したときでしょうか。
あとは、金利が1.3%上昇した時点で、どのように損切りや益の確定をするのか、ご教示ください。

[3790: マンション検討中さん]

>>3789 匿名さん
ローン控除が終わる10年後ですね。
損切りや益の確定？？

[3791: 匿名さん]

変動・固定どちらも合理的な選択と言える低金利時代なので否定はしないですが、
これから金利があがるわけないだろうという理由で変動を選ぶ人は危ないと思います。
そういった人ほど思考停止をして短期~中期のマクロ状況の変化を見逃します。

低収入の人ほど変動を選び、変動を選んでいる人ほど金利リスクを理解していない、
という調査結果が出てましたが、残念ながら上記のような人は多いのでしょう。

[3792: 匿名さん]

>>3971さん

仰る通りだと思います。

[3793: 匿名さん]

>>3788 匿名さん
今月は0.447%みたいです

ネット銀行だから手数料が高く2.18%かかるから
繰上時に返金無いことを考慮する必要ありますが
それ含めても魅力的な水準ですね。

うちは今、短期固定で0.33%なので、同じ水準なら
固定期間終了後借り換え検討してみる価値ありそう

[3794: 匿名さん]

>>3790 マンション検討中さん

一部繰上げ返済は金利が上がらないとという前提があるから、成り立ってるのであって、どこかで固定に借り換えるか、完済するかしないと、金利リスクを遮断できないですよね。
たとえば、0.8~1%の上昇までなにもしないで、2%上昇となったらその時点でヘッジコストまで、借り換えるか判断ができるのか。
どこかで損切できなかったら、損失は拡大する可能性があります。

[3795: マンション検討中さん]

>>3794 匿名さん
一部繰上返済は金利が上がらないことを前提というのは初耳です。どういうことですか？
金利リスクを遮断することを目指す人は変動は選びませんね。

[3796: 匿名さん]

>>3794 匿名さん

変動で、現在でも10年後も借り換えや完済を予定しないのは、死亡可能性が低いから生命保険に加入しないのと同じで、テールリスクと認識しているものを無視しています。
銀行にプレミアムを払いたくないからといって、個人でスワップを購入できないですよね。

[3797: 匿名さん]

>>3795 マンション検討中さん
3795さんの一部繰上げ返済で対応するというのは1.5%以上の金利上昇はないという前提があるから計算が成り立っているのであって、実際に1~2%程度上がったときにどうするのか、考えないと意味がないですよね。
そもそも、固定変動の金利差は、一定の銀行のマージンを考慮しても、生命保険の収入保障保険の2~4倍程度の利率があるので、死亡のリスクをより、金利上昇のリスク量の方が多いんじゃないですかね。
生命保険は入って、金利リスクは遮断しないという行動は矛盾してるんではないでしょうか。

[3798: 匿名さん]

>>3793 匿名さん

借り換えは体を壊すとできなくなるので体調管理には細心のご注意を。私は昨年借り換えましたが、丁度仕事が立て込んでおり血圧がかなり高かったので、ヒヤヒヤしました。

[3799: 匿名さん]

>>3794
金利の上昇化なら、家が買った時より高く売れるので
損失は拡大しませんよ。
買った時より高く売れるので損切りにもならず、利益確定です。

[3800: 匿名さん]

>>3799 匿名さん

いろんな要素があるのに不動産価格がどうなるのかはわからないと思います。
不動産価格は金利できまっているわけではありません。

[3801: 匿名さん]

>>3800
不動産価格が金利で決まっているのではなく、
金利の決定に不動産価格の影響が大きいのですよ。

不動産価格がどうなるかは分かりませんが、
不動産価格が上げらなければ、金利が上がらないことは分かります。