アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[9821: 匿名さん]

賃貸マンション化したいのか

でも70年地上権のマンションだから分譲とはまた違うのか？

[9822: マンション検討中さん]

まとまった地権者持ち分がある物件は投資目的で買うのは慎重になった方がいいんだろうね。早く埋まるよう無理のない賃料設定してくるから、強欲な個人の想定賃料はまず期待ハズレとなることが今回よく分かった。一度相場できちゃうとどうしようもないからね。

[9823: 匿名さん]

9822さん
地権者はと土地賃料払わなくていいからランコスが低くなるからいいのかね
それにしても全然減らないね

[9824: 口コミ知りたいさん]

実需購入者としては、スターツの賃貸以外は増えない方が良いから賃料ぼろ儲けできない方がいい

[9825: マンション検討中さん]

ネガ発言にのみ、同じ数のいいね！

ネガ発言するなとは言わないけど、検討目的でないのはスレの目的に叶ってないよね。

[9826: 匿名さん]

そもそも賃貸版ではないし
購入検討者の立場で賃料検討してるなら良いけど、嘲笑するためって断言してしまってるし

[9827: マンション検討中さん]

>>9824 口コミ知りたいさん

そういう一面はあるね。ただ、定借の残り期間が短くなると投資家しか現実的に購入検討者がいなくなるから、ある程度の賃料は取れた方がいい。ここはそのある程度より突っ込んじゃってるんじゃないかな。

[9828: 匿名さん]

実需なんているんですか、ここ。

[9829: 匿名さん]

4,50年後の賃貸相場は正直わからん
ここにかぎらず

[9830: 匿名さん]

ネガさん、良い感じに嘲笑に見えない書き込み頑張ってるから、この調子でお願いね

二、三日しか持たない人もいるみたいだからさ

[9831: 匿名さん]

>>9827 マンション検討中さん
スターツの賃貸料と同じ価格帯で出しても、分譲フルローンに管理費入れてまだブラスでるよ。

最近は無理ポジより無理ネガが目立つね。

[9832: 匿名さん]

ここの賃料、60平米20万でしたっけ。
利回り2.5%くらいですね。

[9833: 匿名さん]

>>9832 匿名さん

煽り投稿おつ。計算やり直し

[9834: マンション検討中さん]

>>9831 匿名さん

そんなのは当たり前。債券みたく70年後に元本返ってくるわけじゃないんだから。

手元で計算したが、35年のフルローン、70年で定額償却と乱暴な仮定した場合だけど、10年後あたりから賃料下落と修繕積立金の増加で実質的に赤字になると思われる。30年後あたりで利払いが減ってまた黒字に戻るけど、このご時世の新築区分投資としても中庸〜下位との印象。

原因は言わずもがな高い地代と安い賃料。PLで見てこれだから、キャッシュフローだけ見れば当初35年間ずっとマイナスになります。

[9835: 匿名さん]

だから、賃貸利益目当てでは買わない&貸さないように、てことだよね！

[9836: 匿名さん]

>>9834 完全賃貸利益狙いで、かつ
スターツ家賃と同金額で出すと
そうかもねー。
実需だと、売るにしてもその間の家賃が
かからなかったことも、ブラスやななるからねー。
しかもその間、交通利便性と免震安全性と眺望が確保できる。
利益主義者と決定的に、違うのはその物件を楽しめるかどうか。
楽しめないなら、買わない方が良いと思うよ。

[9837: 匿名さん]

ここが問題ある物件かどうかは置いて、ちょっと考えさせられたブログ
https://www.sumu-log.com/archives/10987/

抜粋
①マンションの価値を左右するのは「立地条件」が一番
②立地条件が同じもの同士の比較では「建物価値」が次に来る
③マンション選びは「街を選ぶ」、次に「マンション全体」、最後に「住戸」という順番である
④安さを追うと失敗する
⑤今は新築限定で探すと物がないので、中古も視野に入れるべき

とは、いいつつ、詳細はリンク読んでみ。

[9838: 匿名さん]

確かにここの住環境は酷いですが電車使いの人なら便利ですからね。

[9839: 匿名さん]

①マンションの価値を左右する一番重要なこっは、「賃貸収益性」

というのが、>>9834 さんの考えなんだよね？

[9840: 匿名さん]

>>9838 匿名さん
そう？何がそんなに酷い？
オシャレになった自動車整備場？
完成してから現地見てないでしょ？
敷地広くて悪くはないよ。