アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[981: 匿名さん]

客が多すぎで捌く体制作りに時間がかかっているのか、千代田区と価格の調整で時間かかってるのか。。。

とにかく価格発表してくれないとなー
300ならさっさと諦めて他行くっての

[982: 匿名さん]

だんだん興味なくなってきたな。いまのマンションが住み心地良いので、買わなくてもいい気がした。きっといまのマンションの方が仕様はいい。

[983: 匿名さん]

ブリリアの池之端タワーとかもそうだけど、価格はエリア最高値で仕様は並程度ってマンションが最近は多いですね。

[984: 匿名さん]

千代田区で坪300なら安いって言ってる人は根本的に間違ってるんだけどわざとやってるの？

建物価格なんだから立地は無関係ですよ

立地がいいから地代が高いんですよ。

[985: 元アキバ住民]

>>929

最寄スーパーの話です。アキバのほうは肉のハナマサとワイズマート。浅草橋のほうにはライフ（と確かに肉のハナマサもある）。神田が近いならそちらもあると思うが岩本町には何もないと思います。このマンションの一階にできると言ってもせいぜいマルエツプチぐらいだろう。　

電気街だけじゃないです。昭和時代の話ならそうだと思うが今は夜遅くまで営業している飲食店、ラーメン、居酒屋などもたくさんあります。コンビニももちろん。オタクは浅草橋に用はないでしょう。

実際に夜8時ぐらいに岩本町にいていてみればわかる。だれもいないオフィス街です。　
あ、でも確かに浅草橋も何もない。スーパーしか考えてなかった。

[986: 匿名さん]

オフィス街といっても、丸の内や八重州の高級感とは全く比べものになりせんね。神田みたいな賑やかさもないし。

[987: 匿名]

早く出さないとバブル崩壊しちゃうよ。

[988: 匿名さん]

値段でないから、300台派と200台派が相変わらず言い合いしてますね(笑)
ただ、300台派が有利なのは間違いないですね、200台派は300で出たら買えないんですから。高値掴みと騒いでそうですが。

[989: 匿名さん]

つみたてくん持っていたら抽選のとき有利だね。

[990: 匿名さん]

>>984
300万円で購入できるなら、優先権欲しいです。

[991: 匿名さん]

本来3月中旬の案内から下旬に変わったのは、売り時というよりはかなり申し込みがあったからじゃないかな。
当初坪225万という噂だったから、倍率はCT品川まで行かなくても20倍ぐらいついても不思議ではない気がするし、だとすると少なく見積もって5000組ぐらいアンケート回答したと想定。
4月下旬抽選とすると、土日にモデルルーム見学とかやってると1日400組ぐらい捌かないと駄目だから、普通に考えて今からじゃ無理だよね。
CT品川のように一括郵送申し込みに変更するにもアンケートの価格レンジ見る限り難しそうだし、千代田区優先ってことだから一旦区民だけ呼んで売れ残ったら他に販売とか？
発売を延ばすと値段次第で更に申し込みが増えるから、販売方法は本当にどうするのかね。

[992: 匿名さん]

>>989
つみたてくん、なんて何年か前に終了したはずだが。

[993: 匿名さん]

>>992
そうなの？シティタワー品川のときは使っている人たくさんいた。いつ終わったの？

[994: 申込予定さん]

千代田小学校の評判はどうですか？

[995: 申し込み予定]

旦那の友人はこのあたりの分譲マンションは坪250万で買ったそうです。
普通の狭いマンションですけど σ^_^;

[996: 匿名さん]

今月もあと2日で終わりますね。

千代田区との協議が終わってないのか知りませんが、3月中に事前案内は難しそうですね。

確実に4月下旬に販売は出来ないでしょう。

[997: 匿名さん]

坪250は安いね。でも、数年前はどこも安かったからね。今後のマンション市況はどうなんでしょう？上がっていくのか？

[998: 匿名さん]

バブルの時もプチバブルの時もみんなずっと上がり続けると思い込んでた。そして崩壊。
でも今回は懐疑的な人もけっこう多いような感じだね。学習効果だろう。

[999: 匿名さん]

>>998
それでも止まれないのが不動産業の性
都心は相変わらず業者の殴り合いだし、買えない庶民は郊外へ・・・
いつもの事じゃんｗ

－金利のドーピング効果もいつもで持つことやら・・・
打ち続けるのも止めるのも薬の副作用は大きいと思う

[1000: 匿名さん]

>>998
プチバブルの時代も板に懐疑的な人はいて、コテハン使って23区価格スレでマトモに論議されてた。昔の話になったな。

[1001: 申し込み予定]

うちはダブルインカムになっても
世帯年収が低めなんで、
坪300とかムリです。パンダ部屋は千代田区民向けで230位になるといいな(^.^)

[1002: 匿名]

ん？もう使えないの？

[1003: 購入検討中さん]

継続

[1004: 匿名さん]

>>1001

450万の人ですか？

[1005: 匿名さん]

結局、３月中には事前案内会の連絡はありませんでした。
12月上旬に資料請求して、アンケートは2月の着いた翌日に返送したのですが…。

マンション企画の質はこれからの評価ですが、とにかく販売が酷すぎます。
広告を色んなところに打って客を集める余裕があるなら、真面目に事前案内しろよ。と思います。

[1006: 匿名さん]

このご時勢、当初の値段ならモデルルームなんて開かずに噂だけで売れるのに、値段上げてモデルルーム作って売ろうとしたら、安いと思って沢山応募されて捌き切らなくなったんだろう（笑）

[1007: 匿名さん]

4月から千代田区民向けの
優先分譲期間なんじゃないですかね。
4月下旬から一般販売開始という感じで。
江戸川区の物件は、
第一期の前に優先分譲期がありました。
優先分譲期は、全室オープンで選び放題でしたよ。

4月中に千代田区民の抽選申し込みを受け付けて、
一般販売の抽選申し込みと合わせて、
倍率優遇者と等倍申し込み者を一緒に、
1度に抽選するのかと思います。

そうでないと、
千代田区民の倍率優遇者同士で抽選してもなぁ
という感じだし、手間ですしね。

もちろん優先分譲期間で
重複申し込みがない部屋は
優先分譲期間終了で、第一申し込み者に決まりでしょうね。

[1008: 匿名さん]

みなさんご理解あると思いますが、
マンション価格の高騰は、
土地価格の高騰ではなく、
資材費、建設技能労働者の工賃の増加が原因ですが、

それも2015年で一服していて、
http://www.tmri.co.jp/report_market/pdf/market_report1509.pdf

現在の高値基調は、今まで苦心していたデベロッパの
ちょっとしたボーナスステージといえそうです。

2020年以降、
新築の供給が続かなければ、
築浅の中古物件価格はある程度の下げ水準で
高どまるという考え方もあるかと思いますが、

マンションデベロッパの収益構造は、
作ってなんぼのところがありますので、
新築分譲価格は下がっていくのだと思います。
相対して中古市場も。

ただそれを差し置いても、
当該物件の立地(利便性)や、
ステイタス性が評価されれば、
当該物件の中古物件としての価値は保たれるように思います。

ステイタス性については評価しえない、
普通の普請な物件ですが、
利便立地としては、赤坂、飯田橋、人形町浜町に
ひけは取らないかと思います。

勝どきとか豊洲とか、
インフラが弱いところに
溢れるほど供給しているような地域は
次第に実需ニーズが弱ってくるのかなぁと思います。

[1009: 匿名さん]

>>1008
人形町浜町なんて、次から次へと新築が溢れるほど供給されてるエリアですよ。タワマンではないですが。

[1010: 匿名さん]

>>1009
何がおしゃりたいのでしようか？

[1011: 匿名さん]

山手線内側の赤坂飯田橋と違って人形町浜町は川向が江東区立地。供給が多いし赤坂飯田橋と並べる格ではないですね。

[1012: 匿名さん]

>>1008
ご理解あると思うとか一服しているとか相対してとか差し置いてとか日本語がおかしい。
スターツの営業の国語力はこの程度なのか。

[1013: 匿名さん]

>>994
我が家なら千代田小ではなく和泉小に通わせると思います。

[1014: 匿名さん]

>>1011
なるほど、そういう観点ですね。
納得です。
立地利便性では良いと、私は思ったのですが。

[1015: 匿名さん]

>>1012
何をもってスターツスタッフだと
お思いになったのかわかりませんが、
私はただのマンション好きですよ(^^ゞ

日本語がおかしいとお感じとのこと失礼しました。
もう少し平易な言葉で書くように致します。

[1016: 匿名さん]

利便性は高いが、地位は低い
残念ながら、不動産価値は地位で決まる

[1017: 匿名さん]

地代は月額540万円のままで変更はしないのでしょうが、建物の値段はどうなるんですかね。
千代田区との協議に時間がかかっているのかもしれないですね。
坪225万円から値上げするには千代田区の了承がいるのですよね。それって議会の議決がいるってことなんでしょうか。だとしたらかなりハードルが高いですね。

[1018: 匿名さん]

株価もダダ下がりだし、千代田区の外れで借地権で馬鹿高い値付けをしたら売れないよ。

[1019: 区民外 [男性 30代]]

物件概要のところですが、

戸数 277 戸(事業協力者住戸 32 戸、非分譲住戸 65 戸含む)※変更の予定有

とありますし、

建築確認変更予定

とありますね。

これが延びてる原因かも。

[1020: 匿名さん]

>>1016
そのとおりだと思います。

番町なんてランドマークとなる施設もなければさして交通の便も良くない上に、道路も狭く電線地中化もされておらず、街並にも特に秀でてはいません（もちろん悪くもないですが）。
が、地位は抜群に良く、数億円するマンションも飛ぶように売れていきます。
今後も番町エリアは大きく値下がりすることも考えづらいです。

神田は地位は低く（ついでに言えば街並もいまいち）、利便性が全ての土地ですね。ただ、一般庶民の私には地位よりも利便性の方が大事です。

[1021: 匿名さん]

麹町タワーも良さそう。麹町にしようかな

[1022: 匿名さん]

麹町に駅直結物件出てきましたね。でも価格はここと比較にならないくらいの値段でしょうが..

[1023: 匿名さん]

麹町タワーは坪600〜800かな。

[1024: 匿名さん]

麹町と比較しても、ここは秋葉原神田に5分なところがいい。

[1025: 匿名さん]

麹町駅直結のタワマンとここじゃ比べる客層が違いすぎますよね。
麹町などを選べるひとはここにはこないと思います。
利便性とプレミア住戸を求めるか、セカンドハウスとして買っておくくらいの感覚なんでしょうか。
お金があれば麹町も検討したいですが、億ションは手が届かないなあ。

[1026: 匿名さん]

>>1025
そうかなぁ。麹町もマイナーなデベロッパーだし、そこまで客層が違うとも思えない。

[1027: 匿名さん]

坪２２５こい！！

[1028: 購入検討中さん]

16日からモデルルームオープンとの事で予約確認の電話がきました。
ようやくですね

[1029: 匿名さん]

>>1028
おめでとうございます。
坪単価とか内装とかわかったことがあればレポお願いします。

[1030: 匿名さん]

うちにも電話がありました。
16・17、23・24日が事前案内会みたいですね。

[1031: 匿名さん]

優先権がある千代田区民から呼ばれてる感じでしょうか？

[1032: 匿名さん]

この掲示板を見ている層と実際に購入する人たちは全然違いそう（笑）

[1033: 匿名さん]

さすが、千代田区民ではないためか電話がありません。

[1034: 匿名さん]

連絡来ません！！＠江東区

[1035: 匿名さん]

千代田区優先なので、他の区の方は厳しいんで無いでしょうか？価格も安くなさそうですが。。。

[1036: 匿名さん]

連絡来た方は、やはり千代田区民の方？
港区ですが、今日は来てません。

[1037: 匿名さん]

連絡待つ！@文京区

[1038: 申込予定さん [男性]]

中央区も来ません。電話待ってます。

[1039: 匿名さん]

連絡来ないねー＠台東区
アンケートは資料来て翌日朝出したんですが

[1040: 匿名さん]

他の区の方は450の当初計画をちゃんと見てくださいね。
「全ての住戸を区民優先枠として優先販売」、予想より高く千代田区でもある程度購入層が限られないとないと買えないと思いますが。年収５００台でも買える様だと千代田区で終わってしまう気がします。

[1041: 匿名さん]

>>1040
なんだ偉そうだな。

[1042: 匿名さん]

>>1040
シティタワー品川は、そんな排他的な販売ではなかった。

[1043: 匿名さん]

CTは東京都の物件だから販売方法が違うんじゃない？

[1044: 購入検討中さん]

申込予定@荒川区です。
私もアンケートその日に出しましたが、まだ連絡きません。
予算も7000万円くらいまで書きました。

[1045: 匿名さん]

区民向けの事前案内会で価格ははっきりしますね。注目です。

[1046: 匿名さん]

約束通りの２２５でくれば言うまでもなく区民で完売するでしょう。そもそも中央区が経済的サポートをして区民のために建てる住宅ですからそうなるべきですが。

[1047: 匿名さん]

渋谷区 連絡きました

[1048: 匿名さん]

渋谷区ですが、、我が家にも来ました

[1049: 匿名さん]

よかった。全ての住戸を区民優先枠として優先販売は変更になったのだね。

[1050: 匿名さん]

そうだよね。裕福な千代田区民をますます裕福にしてどうするんだ。

[1051: 匿名さん]

港区連絡来ました。

[1052: 匿名さん]

うちは千代田区民ですが別に裕福ではないですよ。
麹町地区はともかく、神田地区は周りの方を見ていても格別裕福な人ばかりということはまったくないです。

[1053: 匿名さん]

そうですか。他の千代田区のエリア住民と比較すると裕福ではないのですね。でも神奈川県民からすると千代田区民はすごいと思います。

[1054: 匿名さん]

>>1046
中央区ではなく千代田区ですね
経済的サポート？というのは補助金のことでしょうか？
たしかに補助金は一戸当たり300万円くらい支給される制度がありますが、これは千代田区が普段から設けている制度なので、これを利用しているマンションはほかにたくさんありますよ。
このマンションにだけ特別の補助金が出ているわけではありません。
むしろ、地代が相場より高いので千代田区は儲ける側です。

[1055: 匿名さん]

千代田区には４５０万の方も居るみたいですが、私の回りは３０代でも１０００万の方ばかりです。勿論１馬力で。ここを買う人も大手町辺りに勤める大企業の方ばかりだと思います。
ネットには低年収や転売目的の方が多いイメージですが、説明会では浮くと思いますよ。

[1056: 千代田区民]

@325！笑

[1057: 匿名さん]

はい、撤退。サヨナラスターツ

[1058: 匿名さん]

>>1056
値段までは厚かましくて聞けなかったけど、質問すれば色々と教えてくれそうだったよね。
325なら300位もありそうだけど、予算的に部屋は一つランク落とさざるを得ないかな。

[1059: 匿名さん]

高い方が、撤退してくれる人が多くなって良い(もう、買うために開き直り)

[1060: 匿名さん]

お互いの手間をかけない為にも、電話が来たら自分の希望の坪単価の部屋があるか確認したほうがいいね。
225の部屋を前提で行って325の案内されても時間の無駄だし。

[1061: 匿名さん [ 20代]]

初日に申し込んでアンケート即日返送したけどまだ案内来てないよ@千代田区

単身だからかなー

[1062: 匿名さん]

千代田区に引っ越しておいて、本当に良かった。

[1063: 匿名さん]

>>1062
それは買えてからね

[1064: 匿名さん]

>>1060
そういった意味でもこのスレは役に立つ。高かったら案内会行かない。

[1065: 匿名さん]

>>1055
ハイハイ
お願いだから子どもは私立小に入れてやってね。間違っても千代田小とか和泉小には入れないでね。

[1066: 匿名さん]

坪単価325万円なら78平米の部屋は7700万円くらい？
地代を低めに2万円と見積もっても70年で1680万円
合計で9380万円だよどこに旨味があるの？

[1067: 匿名さん]

>>1066
最後の解体費用も先払で毎月払うことになるし。で、70年後になにも残らない。

[1068: 匿名さん]

第二のCT品川とはならないことが決定ですかね、＠325というと。
1066もいうように部屋代、地代、解体代、管理費、修繕積立金などを考えると、
部屋代と地代がこの値段では、借地権マンションですし転売も思うようにできないでしょう。
今回は住み続けるつもりの人のみが購入しそうですね。
スレの流れも落ち着くでしょうか。

[1069: 匿名さん]

>>1066
旨味が無ければ買わなければいいんじゃない？
それぞれ価値観違うし、俺は買うけどね。

[1070: 匿名さん]

電話こないですね。
アンケートの額が低いと電話来ないのかな？
325ですか、、、例え安い部屋でも高値掴みになりそうなので撤退します。
お疲れ様でした。

[1071: 匿名さん]

子連れであの環境に住み続けたいとは思わないけどねぇ。首都高と線路の谷間の雑居ビルの街でしょう。

[1072: 匿名さん]

>>1071
確に、現地を見に行って少し冷めました。

[1073: 匿名さん]

買える人だけ買えば良いのでは？

[1074: 匿名さん]

＠２７０～だそうです

[1075: 匿名さん]

安けりゃ買う。
高けりゃ買わない。
それだけ。

[1076: 匿名さん]

彼らが売ろうと想定している金額で、買えそうで且つ買いそうな方から呼んでるんじゃない？

[1077: 匿名さん]

56平米で坪270だと4580万円ですね。坪225情報はなんだったんだ。価格帯が大幅に変更になった理由とか聞きました？

[1078: 匿名さん]

買えそうな人だけに売れば、それでおしまいですからねえ。
予算額大きい人から売っていくんでしょうね。

[1079: 匿名さん]

＠250なら買い、＠300なら撤退と考えていました。
＠270～の部屋は家族会議して決めようかな。
いろいろ考えると撤退になりそうですが。
数年後にここが安く売りにだされることがあったら中古として買おうかな。

[1080: 匿名さん]

>>1078
本当にそんな売り方ならいやな感じですね。シティタワー品川では住友不動産が当初の予定通りの価格で販売して、誠実な対応でした。スターツじゃなく住友不動産が落札していればなと思ってしまいます。