アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[9741: マンション検討中さん]

港区、渋谷区は羽田新ルートの影響で暴落の可能性があります。中央区は悪くないですが内陸にスケール感ある分譲マンションは皆無で、パークコート千代田富士見、ワテラス、千桜くらいが磐石と言えますでしょうかね。中でも交通利便性では千桜がトップでしょう。

[9742: マンション検討中さん]

>>9741 マンション検討中さん

異論はないけど、粘着ネガさんホイホイな投稿だね。
彼、粘着性高いからレスがネチッこそう笑

[9743: ご近所さん]

>>9741
サラリーマンにNo1は千桜ですな
医者なら千代田
外人はワテラスだな

[9744: 検討板ユーザーさん]

都心で駅近なのに静寂で緑豊かなんて相反する事が成り立つわけないし、求めてる人がいたらお花畑過ぎる。
それでも此処は大通りから隔絶されてるし、少し行けば皇居や浜町公園、上野公園などの一級品の緑があるから相当マシな方だよ。

[9745: 匿名さん]

中古検討者です。

>少し行けば皇居や浜町公園、上野公園

と、ありますが具体的にどのくらいかかりますか？

[9746: 匿名さん]

>>9745 匿名さん

質問する前に自分でグーグルマップ見ましょう

[9747: 匿名さん]

Google mapが示す皇居前広場まで「徒歩31分」でした。
あとはご自身で判断して下さい。

取り急ぎ。

[9748: 匿名さん]

渋谷の定借タワーがここをライバル視しているようだが、全く相手にならないね。

[9749: マンション住民さん]

取り急いで、ホイホイにかかってくれてますね。

[9750: ご近所さん]

皇居前広場徒歩31分のタワーマンションなんて、すごく近いですね
あとはどこがある？ワテラス何分？八重洲アヴェニューにブリリアも近いか？

[9751: 匿名さん]

>>9750 ご近所さん

徒歩30分ということは、自転車なら10分位ですもんね。

[9752: マンション住民さん]

パークハウスグラン千鳥ヶ淵でも皇居前広場までは徒歩３１分かかるからね。
千桜から皇居平川門までだと徒歩２１分、自転車だと７〜８分ですね。

[9753: 匿名さん]

>>9741 マンション検討中さん

この投稿が武蔵小山氏の逆鱗に触れたようで渋谷とか、あちこちのスレにマルチ投稿されてる。
各スレで削除依頼しましょう。本当に彼は陰湿ですね。

[9754: マンション検討中さん]

>>9750 ご近所さん

皇居だけなら八重洲も距離的には近いが東京駅を越えないといけないし、上野公園のアクセスは千桜とワテラスに軍配。ただワテラスは駅遠というデメリットもあり。

[9755: 匿名さん]

片道30分程度など苦にならない 健脚自慢の屈強マラソンマンが集う うぇいうぇいマンション

その名を、ウルトラ千桜最強スーパータワー

[9756: eマンションさん]

>>9748 匿名さん
そんな馬鹿なw

[9757: eマンションさん]

>>9734
え、このネガ発言も削除なの？と思ったけど、
結局、検討自体を否定する発言はアウトてけとだね
ネガさん、気をつけて

[9758: 匿名さん]

>>9741 一番被害が大きいのは、港区でも渋谷区でもなく、低高度で区のど真ん中通る品川区ですよ。
大井町とか、目黒とかね。

[9759: 匿名さん]

つうか、
>>9741 の書き込み自体が荒らすキッカケ作るための荒らしの自作自演煽りでしょ？
だって故意に、品川区が抜いてあるぢゃん？
一番影響あるはずなのに。
コピペするのに自分の区が晒されてるのは、耐えられなかったのでない？

[9760: 匿名さん]

渋谷区役所建替をライバル視とかないでしょ。
違いすぎて。
2件目として狙う人はいるかもだけどw

[9761: 匿名さん]

武蔵小山の必死さが泣ける
このモチベーションはどこから湧くのか

[9762: 匿名さん]

渋谷区役所ってパークコートになったんでしょ？
ここの住民層ではさすがに敷居が高過ぎるわけだし、わざわざあちらのスレを覗きにいく人はいないでしょう。

[9763: 匿名さん]

>>9762 匿名さん

MKしつこいよ。場違いだよ。

[9765: 匿名さん]

>>9763 匿名さん
それMKじゃないだろ。フォローしてくれてんのに。

[9768: 匿名さん]

>>9741 マンション検討中さん

中央区内陸でスケール感あると言えば、中央湊。

[9772: 匿名さん]

[No.9764～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[9773: 匿名さん]

日本を象徴する東京オリンピックのマラソンコースが周辺を通ることが決まったようですから、アホネガが発狂するのも致し方ありません。アホネガの郊外マンションは、残念ながらカスリもしなかようです（笑）
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO31149280Q8A530C1000000?s=2

[9774: 匿名さん]

やはり武蔵小山に勝てる物件はなさそうです。
ということで、関係ない話題は終わりです。
MKさん、さよなら〜

[9775: 匿名さん]

中央湊も良い物件ですね。
少なくとも武蔵小山よりは好みです。

[9776: 匿名さん]

なんで武蔵小山ってやり方がワンパターンなの？
渋谷とやり方同じじゃん。
不自然に無関係の物件を投入、上げ投稿して、落とす、というのを自作自演で行う。
もう何度も見てきた。

[9777: マンション検討中さん]

武蔵小山最高で問題ないから、武蔵小山スレでお願いできるかな？

[9778: マンション検討中さん]

>>9776 匿名さん
渋谷でも、同じ手口で荒らしてるの？
こことは全然違う物件なのにね。
荒らせれば何でも良いのかね。

[9779: 匿名さん]

>>9778 マンション検討中さん

渋谷パークコートも定借だから
同じ定借でも千桜は酷いよともっていきたい
ようです

[9780: マンション検討中さん]

パークコートて比べれば
千桜に限らず坪300の価格帯マンション
なんてどこも酷いでしょ？
当たり前だし、勝負する気もないし。
ここを引き合いに出して渋谷さんに
余り迷惑かけないで欲しいね。

[9781: 匿名さん]

パークコート渋谷のスレで千桜のネガティブキャンペーンをしてるってことね。
陰湿極まりないなMKは。アクセス禁止にできないの？

[9782: 匿名さん]

渋谷の検討者は千桜に興味ないから相手にされてなくて自作自演の独り相撲

[9783: 匿名さん]

武蔵小山がしつこくパークコート渋谷で千桜叩きをしていてウザい

[9784: マンション検討中さん]

反論すると調子に乗るだけですし
渋谷の人にも迷惑ですから
スルーしましょう

disばかりする人は呆れられるだけです
他の物件なら特に

[9785: 匿名さん]

削除とアク禁依頼をするのが王道ですね

[9786: マンション検討中さん]

>>9783 匿名さん
荒らしの相手をしたら千桜のイメージまで悪くなるから、スルーで自滅を待ちましょう

[9787: マンション検討中さん]

>>9785 匿名さん
そうですね。
削除依頼だけして、後は放置で。
すでに渋谷の人には放置されてますし。

[9788: 匿名さん]

>>9787 マンション検討中さん

アクセス禁止も行わないと撲滅はできないです

[9789: 匿名さん]

削除依頼、アクセス禁止じゃ効果ないので、情報開示請求出して見るわ。

[9790: 匿名さん]

とりあえず、魚拓は取りました。では、さようなら

http://archive.is/CIRbc
http://archive.is/VNur2
http://archive.is/gEIFU
http://archive.is/H4D2i

[9791: 匿名さん]

>>9790 匿名さん

他にも浜離宮、千代田淡路町、白金二丁目などなど被害物件は多数あり

[9792: 匿名さん]

ネガさん曰く、ここは一見購入は成功したように見えてるけど、実は駄目物件を購入して浮かれているだけということにしたい人が居るみたいですね。他物件に書き込んで憂さ晴らしするぐらいなら、正々堂々とこちらに書き込めばいいのに。
千代田区免震駅近タワーが坪300で買えて駄目物件らしいです、どういう相場感覚だか知りたいですねｗ

[9793: 匿名さん]

一見褒めて
ネガさんの書き込みを誘導

[9794: マンション検討中さん]

まあ、渋谷とかよそ様に千桜の名前で迷惑かけるくらいなら、このスレに居てくれた方がマシなんでない。

[9795: 匿名さん]

坪300万円、地代を70年フルに払ったら
坪100万加算で坪400か。
いずれにせよ、今の相場だと安いね。
10年前と比べれば高いだろうけどね。

[9796: 匿名さん]

賃貸50部屋以上出てるが借りてないんかい

[9797: マンション検討中さん]

うわ、新築の70平米で25万しか取れないのか
これ投資目的で買った人気の毒すぎるな
ランニング高いから利払い前で3パー切ってるんじゃないか
これ20年経って賃料下がって修繕上がったら償却まで考えると赤字じゃないかな
投資目的で買った人相場高いうちに早く売り抜けた方がいい

[9798: 匿名さん]

やっぱ、ここ、賃貸専用マンションなんやな・・・

[9799: 匿名さん]

>>9795 匿名さん

坪４００で所有権の物件なら７０年後もいくばくの価値が残るけど、ここはゼロになる。

投資家にとって７０年先は無視できるくらい先の話だけど、私や私の子供にとっては確実にやってくる未来だからね。割り引いたら現在価値ゼロでしょとはならず、ましてや３０年後に中古で売ろうと思ったらどうなるか。

かといって賃料も思いのほか取れないことが白日の下に晒されてしまうと、これは厳しいよ。気の毒としか言いようがない。

[9800: 匿名さん]

>>9799 匿名さん　

70年後の日本は、急激な人口減になっている予想なので土地は余りますから、
解体撤去する廃墟の上物が乗った所有権物件に、いくばくの価値が残るって保証はありません。

[9801: 匿名さん]

とは言え、武蔵小山なんかはネット利回り1%切る水準だから、ここなんかマシな方なんではないの？

[9802: マンション検討中さん]

2080年の推計だと東京都の人口は10百万人くらいみたいですね。移民の流入を過小評価してこの数字なので、都心のまとまった土地なら確実に価値ありそうですが、果たして。

[9803: 匿名さん]

将来更に高齢化も進むのに、お年寄りが新しくマンション買うかどうか。
流入移民に都心のマンションを買う財力があるかどうか。

[9804: 匿名さん]

とは言え

米国の面積は日本の約25倍

日本 377,835km2
米国 9,623,630km2

人口密度は日本の方が高いです。米国の約10倍

日本 約 337人/km2
米国 約 31/km2

日本の人口がかりに半分になっても米国よりもはるかに、人口密度が高いです。

面積対人口が約10分の1少ないのに住宅価格は米国の方が日本よりも圧倒的に高い

ヨーロッパなども高齢化が進んだり、人口減少で、もともと日本よりも人口密度は半分など少ないが、住宅価格は圧倒的に欧州のほうが高い

人口は少ないが住宅は相変わらず高いってこと

考えてもきりはありませんが

[9805: 匿名さん]

外国からウサギ小屋と呼ばれる日本の住まいですよ。住まいの規模が違うでしょう。

http://www.tokyo-23city.or.jp/research/kondankai/document/130225_bessi...

東京の2080年の推計人口はグラフだと900万人位、
2090年は800万人位ですね。

急激に高齢化し、生産年齢人口比率の低下で収入は減るのに、余ってる住まいを高く買いたいかどうか。

[9806: マンション掲示板さん]

>>9799 匿名さん

検討活動復帰されたんですね、お疲れ様でーす。

[9807: 住民板ユーザーさん1]

住民板でも嫌な発言が復活してると思ったら
荒らしが帰ってらきたのですね。
70年先の未来が子供はともかく
私にやってくるってどんだけ長寿家系よ。

[9808: 匿名さん]

眺望が抜けてる部屋なら近くのウェリスが34万で出してるよ。しかも、今出てるの7階以下だから仮に分譲されてたら250位だったんじゃない？
スターツの仕入値知らないけど。

[9809: マンション検討中さん]

眺望なんて東京タワー見えても1割も乗せられないよ、賃料には。だからみんなこぞって低層階買うんでしょう。

[9810: マンション検討中さん]

>>9802 マンション検討中さん
地方や周辺都市は減る
東京都心は増える

ちなみに。病院どころかスーパーも
車必須の地方は高齢者には
過酷

[9811: マンション検討中さん]

>>9805 匿名さん
いくらウサギ小屋でも、1/10ってことはないでしょう 笑

[9812: マンション検討中さん]

ウサギ小屋って北米の田舎と比べても…笑
ニューヨーク、ロンドン、シンガポール、香港、都市居住者はむしろ東京の方が広さ確保できてると思いますよ。

[9813: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担］

[9814: マンション検討中さん]

出来が良くて安いなら、良いんでない？
眺望も良さそうだし、今時貴重な免震だしね。

[9815: 匿名さん]

賃貸も借りてないんかね
利回りよくないのにこれはひどいね

[9816: 面倒なんでコピペさん]

>>9815 匿名さん、
>>9736 参照

[9817: 匿名さん]

ネガの書き込みって単に面白がったり、ポジすぎる勘違いな書き込みに対して嘲笑したり、暇つぶしに書いているものがほとんどだと思う。
（そういう中途半端なレベルの物件のスレでは、よく「ネガが多いのは人気の証拠！」とか「買いたくても買えないやつらが悔しくてネガしてるのだ！」とかポジさん書き込んでいるけど、それこそ大きな勘違いで嘲笑の対象になる）

[9818: 匿名さん]

なるほど。だから>>9813 匿名さんみたいに
嘲笑してはスレ主旨逸脱で削除されるのですね。
自分から嘲笑と言って荒らしを宣言するあたり、頭悪くて懲りませんよね。
安心してください、しっかり魚拓してますからね。

[9819: マンション掲示板さん]

発信者情報開示請求ちらつかされて無理ネガさんもビビって2.3日様子見してたけど、さすがに血が疼いて活動開始といった感じか。

やりすぎないようにね。完売物件よりも売り出し中の物件で遊んでもらいなよ。

[9820: マンション検討中さん]

>>9819 マンション掲示板さん

武蔵小山クンはここ数日は
晴海と浜離宮に対してコンクリ問題で
嫌がらせするのに忙しかったようだね。
困ったちゃんですよ。ホントに。

[9821: 匿名さん]

賃貸マンション化したいのか

でも70年地上権のマンションだから分譲とはまた違うのか？

[9822: マンション検討中さん]

まとまった地権者持ち分がある物件は投資目的で買うのは慎重になった方がいいんだろうね。早く埋まるよう無理のない賃料設定してくるから、強欲な個人の想定賃料はまず期待ハズレとなることが今回よく分かった。一度相場できちゃうとどうしようもないからね。

[9823: 匿名さん]

9822さん
地権者はと土地賃料払わなくていいからランコスが低くなるからいいのかね
それにしても全然減らないね

[9824: 口コミ知りたいさん]

実需購入者としては、スターツの賃貸以外は増えない方が良いから賃料ぼろ儲けできない方がいい

[9825: マンション検討中さん]

ネガ発言にのみ、同じ数のいいね！

ネガ発言するなとは言わないけど、検討目的でないのはスレの目的に叶ってないよね。

[9826: 匿名さん]

そもそも賃貸版ではないし
購入検討者の立場で賃料検討してるなら良いけど、嘲笑するためって断言してしまってるし

[9827: マンション検討中さん]

>>9824 口コミ知りたいさん

そういう一面はあるね。ただ、定借の残り期間が短くなると投資家しか現実的に購入検討者がいなくなるから、ある程度の賃料は取れた方がいい。ここはそのある程度より突っ込んじゃってるんじゃないかな。

[9828: 匿名さん]

実需なんているんですか、ここ。

[9829: 匿名さん]

4,50年後の賃貸相場は正直わからん
ここにかぎらず

[9830: 匿名さん]

ネガさん、良い感じに嘲笑に見えない書き込み頑張ってるから、この調子でお願いね

二、三日しか持たない人もいるみたいだからさ

[9831: 匿名さん]

>>9827 マンション検討中さん
スターツの賃貸料と同じ価格帯で出しても、分譲フルローンに管理費入れてまだブラスでるよ。

最近は無理ポジより無理ネガが目立つね。

[9832: 匿名さん]

ここの賃料、60平米20万でしたっけ。
利回り2.5%くらいですね。

[9833: 匿名さん]

>>9832 匿名さん

煽り投稿おつ。計算やり直し

[9834: マンション検討中さん]

>>9831 匿名さん

そんなのは当たり前。債券みたく70年後に元本返ってくるわけじゃないんだから。

手元で計算したが、35年のフルローン、70年で定額償却と乱暴な仮定した場合だけど、10年後あたりから賃料下落と修繕積立金の増加で実質的に赤字になると思われる。30年後あたりで利払いが減ってまた黒字に戻るけど、このご時世の新築区分投資としても中庸〜下位との印象。

原因は言わずもがな高い地代と安い賃料。PLで見てこれだから、キャッシュフローだけ見れば当初35年間ずっとマイナスになります。

[9835: 匿名さん]

だから、賃貸利益目当てでは買わない&貸さないように、てことだよね！

[9836: 匿名さん]

>>9834 完全賃貸利益狙いで、かつ
スターツ家賃と同金額で出すと
そうかもねー。
実需だと、売るにしてもその間の家賃が
かからなかったことも、ブラスやななるからねー。
しかもその間、交通利便性と免震安全性と眺望が確保できる。
利益主義者と決定的に、違うのはその物件を楽しめるかどうか。
楽しめないなら、買わない方が良いと思うよ。

[9837: 匿名さん]

ここが問題ある物件かどうかは置いて、ちょっと考えさせられたブログ
https://www.sumu-log.com/archives/10987/

抜粋
①マンションの価値を左右するのは「立地条件」が一番
②立地条件が同じもの同士の比較では「建物価値」が次に来る
③マンション選びは「街を選ぶ」、次に「マンション全体」、最後に「住戸」という順番である
④安さを追うと失敗する
⑤今は新築限定で探すと物がないので、中古も視野に入れるべき

とは、いいつつ、詳細はリンク読んでみ。

[9838: 匿名さん]

確かにここの住環境は酷いですが電車使いの人なら便利ですからね。

[9839: 匿名さん]

①マンションの価値を左右する一番重要なこっは、「賃貸収益性」

というのが、>>9834 さんの考えなんだよね？

[9840: 匿名さん]

>>9838 匿名さん
そう？何がそんなに酷い？
オシャレになった自動車整備場？
完成してから現地見てないでしょ？
敷地広くて悪くはないよ。