アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[9521: 匿名さん]

表面利回り計算したが、6.2%だった。
これは悪いorいい数字？

[9522: 匿名さん]

>>9521 匿名さん

今時の都内では相当優秀な良い数値。
都内でもパークシティ武蔵小山のように1%切るような割高なところもあるようです。

[9523: 匿名さん]

この賃料だと利回り３%くらいですね。

[9524: 匿名さん]

価格がよくわからんが、平米90万と仮定して実質4%ぐらい？
よくはないがこのご時世悪いほうでもない、かな。

[9525: 匿名]

安かったので所有して貸すには良いですね。
住むにはちょっと共用部の仕様が…
やはりマンションはお得などないですね。値段なりです。デベも奉仕活動じゃないし。特にここは駅1分かつ免震、スラブ厚など見えないとこに金を使っている分見えるとこで節約したのかしら。外見より内面重視の方向けですね。
好みの問題ね。

[9526: マンション検討中さん]

6.2？
かなり優秀だね。
美人は三日で飽きるが、て奴ですかね？

[9527: マンション検討中さん]

>>9525 匿名さん
内装なんてあとでいくらでも直せるけど
徒歩1分や免震やスラブ厚は
LowEガラスよりも
後付けも交換も無理だからね

スターツにとっても資産だろうし
安全長持ち保険も低コストを取ったのかね？

[9528: 匿名さん]

地代ネグっても6パーいかないがどんな計算したんだ…？

[9529: 匿名さん]

おさらいしとくおここのランニングは平米800円くらい
60平米のお部屋で地代と解体積立で2万かかります
管理費と修繕も普通のタワマンと同じようにかかります

[9530: 口コミ知りたいさん]

>>9527 マンション検討中さん
共用部の内装を高級仕様にやり直す？笑笑
無理じゃね？
専有部分は自由だが。あと天井高も無理。

[9531: 匿名さん]

神田駅西口の再開発が決まったようですが、ここも資産価値倍増でしょうか。

[9532: 匿名さん]

ここのランニングは平米750円くらい
普通のタワマンと違い土地の固定資産税は地代に込みです

[9533: 匿名さん]

首都高の地下化の工期は15〜20年と言われてるみたいね。時間掛かりますね。
https://nihombashi.keizai.biz/headline/1598/
http://www.cyzo.com/2018/05/post_163502_entry.html

[9534: 匿名さん]

利回り計算したら3.4%でしたよ、、、

[9535: 匿名さん]

賃貸に出た3階は分譲じゃないから
もし分譲なら幾らに相当する部屋か不明なのに、どうやって利回り計算したのかな。

[9536: 匿名さん]

>>9521 匿名さん
賃貸に出た3階は分譲じゃないから
もし分譲なら幾らに相当する部屋か不明なのに、どうやって利回り計算したのかな。

[9537: マンコミュファンさん]

1年たとうとしてますがまだ売れませんね

[9538: 匿名さん]

>>9523 匿名さん　
賃貸に出た3階は分譲じゃないから
もし分譲なら幾らに相当する部屋か不明なのに、どうやって利回り計算したのかな。

[9539: マンション検討中さん]

https://smp.suumo.jp/chintai/tokyo/sc_101/bk_100123249467/

賃貸でてるがやっぱ賃料安いね
ランニングコストもあるし早めに決まればいいね

[9540: 匿名さん]

朝から怒涛の連投。お疲れ様です

[9541: 匿名さん]

ここは契約者も常時、見張ってる板なのかな
賃貸やすいね

60平米すこしくらいで、ランニングコストだけでも土地の賃料と管理費修繕積み立て金を合わせて毎月4万から5万くらい？

中古は売れ残ってもうすぐ1年くらいかな

[9542: 匿名さん]

>>9541 匿名さん

契約者も見張ってるなんて、武蔵小山みたいで笑えますね

[9543: 通りがかりさん]

>>9541 匿名さん

粘着嫉妬ネガも見張って2年が経ちますね。
投稿の衰えを知らない活況検討板ですな。
入居始まってないのに中古売れ残りってありえるんでしたっけ？しかも一年？
物件違いの投稿？

[9544: 匿名さん]

売りにだされて1年近くたつのに売れてなのがまたおもしろいのでしょうね。加えて賃料の安さ。借り手はまだいないようですが賃貸はどうなるか。弱っている人を蹴るような真似をするひとは無視しかないでしょうね。

[9545: 匿名さん]

1年近く前からずっと売り物件として掲載され続けてるんだから販売してるけど売れてないんだろ。

[9546: マンション検討中さん]

>>9539 マンション検討中さん
3階でしょ？
スターツの心配してあげるとは、親切ですね。
ま、何も知らなくて煽ってるだけかもだけど。

[9547: 匿名さん]

>>9534 スターツ分は内装見る限り最初から賃貸仕様に変えてるから、分譲より更に利回り良いかと。

[9548: 匿名さん]

>>9533 匿名さん
結局地下化するんですね。
10年後は常盤橋ビルもあるし、再開発ネタ尽きませんね。

[9549: 匿名さん]

>>9532 匿名さん
固定資産税かからないの？！

[9550: 匿名さん]

>>9545 匿名さん
まだ引き渡しされてないのに、売れるんですかね？
kwsk

[9551: 匿名さん]

>>9550
他人物売買の契約ってことでしょ。よく知らんけど。

[9552: 匿名さん]

そういう契約って一般的なんですか？
このタイミングで

[9553: 匿名さん]

契約者の連投？

　引き渡し前売買は普通にできるよ
だから1年も前から売りに出されてるんですよ

[9554: 匿名さん]

なるほど！

[9555: 地元民さん]

賃貸安い
トイレの手洗い場の位置がなんとも
場所がなかったんですかね

毎月の地代、解体積立金、管理費、修繕積み立て金のランニングコストを考えて、もっと高い賃料に設定しないとですかね

[9556: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言投稿のため削除しました。管理担当]

[9557: マンション検討中さん]

築20年経ったら修繕積立金上がって平米1000円くらいが維持費に消えてくな
築20年の65平米が20万で貸せたとしても、維持費で65000円、残債3500万に金利1.5パーで45000円、償却も10万くらいだとPLは赤字

[9558: 匿名さん]

>>9555 分譲はモデルルームいったげどタンクレスだったのに、賃貸は随分コストダウンだね。

[9559: 匿名さん]

>>9556 匿名さん
賃貸検討してるけど炎上はしてないでしょり
あなたが一人煽ってるだけで。
続けるなら、削除しますよ？

[9560: 匿名さん]

>>9557 スターツ分だから、計算違うかと。
分譲分より、仕様落としてるから、原価やすいし、そもそも残債ないw

[9561: マンション検討中さん]

>>9558 匿名さん

いやいや
タンクレスやけど
手洗いカウンターの位置がすごいよ
なんでこんなんにした

[9562: 検討者さん]

>>9561 マンション検討中さん
分譲モデルルームは入り口側に別に設置されてたよ
それと変えてわざわざその位置だから、タンクレスでなくて、タンク上部手洗を内装で誤魔化してるのかと思ったよ。

[9563: 匿名さん]

分譲との差別化が凄いね、スターツは。

[9564: 匿名さん]

この賃料が未来永劫ベンチマークとなりますね。
こんな場所の賃貸マンションにグレードを求める人は皆無ですから。

[9565: 匿名さん]

>>9564 匿名さん
ならんだろ。内装レベルと窓からの風景は賃料に直結するからね。
安さ勝負スターツと、分譲分で
差別化できててよいのでは？
分譲文賃貸出ないかな。

[9566: 匿名さん]

>>9556 匿名さん

MKさん、こんにちは！

[9567: 匿名さん]

投稿直後に自分で自分にいいね！する煽りの人がなんだかな。

[9568: 匿名さん]

内装レベルと窓からの風景を求める人はこんなとこは選ばないですよ、というお話でした。
一階上がるごとに2000円アップくらいですかね、一般常識的な賃料システムだと。

[9569: 匿名さん]

お、全員にいいね！して誤魔化し始めた

[9570: 匿名さん]

なんか凄い書き込みが増えているけど、何で(笑)