アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[9481: 匿名さん]

安すぎだね。
でもスターツ分ってけっこうあるんだっけ。こんなもんか。
分譲で買った人が賃貸に出してこれに引っ張られるとキツイかもね。地代払うこと考えると。

[9482: 住民板ユーザーさん1]

価格全額ローンで地代管理費込みと比較してみましたが、上記の金額だとちょい利益が出る程度の額ですね。
そりゃ、瞬殺しますわ。

ただ、8階以下なのと内装仕様が販売用と違えばもっと利益出るかも。

[9483: 匿名さん]

賃貸三軒だけとは
お試し価格で出してみて反応見てるのか
他は社宅契約で決まったのか

[9484: 匿名さん]

掲載期間1日もなかったから、お試しで出しただけなのでは？

[9485: 匿名さん、]

こんな安い賃料しかとれないのかここ。
やはり不動産屋の査定通りだったな。くわばら。

[9486: 匿名さん]

眺望無しの東5階と雑居ビルお見合いの3階ではね。

[9487: マンコミュファンさん]

>>9486 匿名さん

でもさ、ここ寝に帰るには便利なマンションでしょ。寝に帰るだけの人がプラス何万もして眺望求めるかな。眺望と言っても西側以外はみどりが見えるわけでもなく雑居ビルの屋根と高速しかみえないし。
眺望なくても安い方がいいんじゃない？？

[9488: 匿名さん、]

同感ですね。

[9489: 評判気になるさん]

>>9486 匿名さん
この家賃が最低ラインでしょうね。
それも値付け間違えたのか、瞬間蒸発？

眺望は人によるでしょうね。
寝に帰るだけで出歩かないから、夜景や休日の景色くらいは見たい人もいるでしょうし。
周りが雑居ビルだけに、ホームページの上階の抜け感はかなりのものでしたから。
なんせ、高いビルが近くにほとんどないw

[9490: 評判気になるさん]

>>9484 匿名さん
なるほど。
内覧せずに三件一日で契約とは考えにくいかもしれませんね。
反応見るためのお試しですかね？

賃貸狙ってる人も多いので、本当にこの価格なら嬉しいですが、申し込む暇も無いのは厳しいですから。

[9491: 匿名さん]

眺望は下階を除いて、南は将来の常盤橋ビルに期待。東高層はスカイツリーと隅田川花火。
西は遠くに皇居が見えるかどうかでしょう。

[9492: 匿名さん]

ここって合わせて公開空き地含め4600平米くらいだよね？
かなり余裕ありそうなんで実物見るために賃貸でもよいので内覧してみたい。

[9493: 参考になりそうなので]

マンション選びに当たって妥協すべきポイントと妥協してはいけない条件
https://www.sumu-log.com/archives/10838/
上記のより抜粋

●譲ってはならないのが立地条件
→駅近でも同じ駅歩の物件がたくさんあるなら、公園横などが有利

●前面の建物が鉄筋でも危ないケースがある。ここは軽視できない
→相続や税制改正で商業地区だと大きな建物が建つ可能性

●資産価値（リセール価格）を左右するのは内装や設備ではない。こだわり過ぎてはいけない
→後付けできない設備はあった方が良いが、それでも設備は重要ではない

●リセールより大事なこと、それは手前の暮らしだ
●あれもこれもと理想を追うと購入チャンスを逃がす
→満足度が高いことが重要だが設備にこだわり過ぎると遠回りになりがち

住宅のセミプロになりすぎて、知識にこだわりすぎてエア購入検討者になり、自分にとっての満足度がなにかを見失わないようにしたいですね。

[9494: 匿名さん]

>>9480 そもそも、賃貸だと共益費は別料金のことが多いよね。地代も入ってないかも。

[9495: 住民板ユーザーさん]

普通賃貸って管理費は別だけど、地代は賃料に含まれる場合が多いような気がします。
管理費と地代を別に5万弱とると高く感じ借り手がいない気がします。

[9496: マンション住民さん]

賃貸に関しては、地代云々は込みの賃料でしょう。定借であることは賃借人には関係のない事。

[9497: 匿名さん]

共益費というのも、管理費＋修繕費まるまるじゃないことが多いような。
地代別なんて論外でしょ。誰も借りない。
ちなみに自分は家賃だけを設定して貸してる。

[9498: マンション検討中さん]

では、地代修繕費は込み、管理費のみ外出しが有力ですね。

[9499: 匿名]

スーモに賃貸でてますね。
エントランスやロビーの写真ありますが、装飾普通ですね。ロビー？のオブジェもセンスが…。エレベーターホールもいたって普通。賃貸マンションって印象です。ワテラス等他の千代田区の分譲とはやはりちがいますね。

[9500: 匿名さん]

>>9499 匿名さん
以上、個人の恣意的意見をわざわざ検討板まで来ての、投稿ご苦労様でした。

[9501: 匿名さん]

3階の23.8万（管理費1.8万)は以前このスレで出てた3部屋の1つでしょ。瞬殺じゃなかったみたいだね。
あと8階67平米30万（総額）ってのも出てるね。相場としてはこんなもんなのかな。

[9502: 匿名さん]

階数、向き、賃貸フロアか分譲フロアかでマチマチだけど平米4000〜5000円強て所？
視界の抜ける20階以上は平米5000円以上て感じ？近隣オフィス多いから社宅需要も多そうだね。

[9503: 匿名]

https://smp.suumo.jp/chintai/tokyo/sc_101/bk_100123249467/
賃貸でてますね。

[9504: マンション検討中さん]

中古は売れないわ賃貸は埋まらないわ
いかに強欲で相場から外れた値付けしてるかということ

[9505: 検討板ユーザーさん]

9504

そう思いたいだけ？わざわざこなくても。

[9506: 匿名さん]

なに？アク禁終わったのか、急に騒がしいね。
ここだけでなく、あちこち。
ワテラスと比較できちゃうの？ここ。
比較さえされないかと思ってたよ。

賃貸、やっとでたんだね。
全30質だっけ？
さて、物色。

[9507: 匿名さん]

>>9503 匿名さん
これ一件だけ？
内装、賃貸レベルになってるね。
安く出せるわ、これ。

[9508: 匿名さん]

>>9502 匿名さん
スターツは社宅得意だしね。
賃貸もほとんどは社宅きまってるのかも。

70平米て月35万、最低でも30万なら、
ローン返しても利益出まくるね。

[9509: 匿名さん]

>>9503 記録

23.8万円
管理費18,000円
敷238,000円
礼無
敷引・償却費-
保証金-
間取り3LDK
所在階3階
階数25階建て
専有面積63.97㎡
築年数新築
主要採光面西

[9510: eマンションさん]

>>9507 匿名さん

武蔵小山レベルだね

[9511: マンコミュファンさん]

>>9508 匿名さん
30万出して借りたい人がいればね。
賃貸で30万だすならもっと良いところありそう。
岩本町にこだわりがなければ。

[9512: 匿名さん]

>>9504 マンション検討中さん

恒例の無理やりネガ笑
そんなネガさんからも竣工前でも、中古と賃貸が埋まり得る大人気物件だと思われてるから、逆に辛いですね。焦らないで笑

[9513: マンション検討中さん]

>>9511 マンコミュファンさん
都内相場知ってる？その金額ではCT品川みたいな駅歩ある場所でないと3区は無理。
新築だとさらに難しい。
3区外なら北や東で川渡るか、南で大田区よりならあるけど都心はとおのくね。

築年数か、駅歩か、通勤時間犠牲にすれば、あるかもね。

[9514: マンション検討中さん]

>>9501 匿名さん
三部屋中一部屋だけ、
掲載一日で決まらずに
再掲載てことかね？

[9515: 匿名さん]

山手線駅歩5分以内
60-70平米
築5分以内 で検索した最近掲載の家賃相場。
大塚〜田端〜日暮里〜鶯谷だとここより安い。
五反田や上野もここよりお高め。

駅 家賃相場
東京 なし
有楽町 なし
新橋 39.63万円
浜松町 34.52万円
田町 32.48万円
品川 39.15万円
大崎 27.94万円
五反田 24.47万円
目黒 40.38万円
恵比寿 37.96万円
渋谷 42.02万円
原宿 なし
代々木 31.36万円
新宿 32.89万円
新大久保 26.35万円
高田馬場 24.66万円
目白 24.02万円
池袋 23.80万円
大塚 21.22万円
巣鴨 21.18万円
駒込 21.88万円
田端 19.11万円
西日暮里 18.19万円
日暮里 19.74万円
鶯谷 18.56万円
上野 24.39万円
御徒町 22.95万円
秋葉原 26.33万円
神田 なし

[9516: 匿名さん]

>>9515 は、家賃のみの金額で、管理費15000〜20000前半円は含まずです。

[9517: マンション住民さん]

同じ区画の築１３年賃貸マンションの相場が平米3700-4500円だからね。
新築千代田区駅徒歩１分免震タワマンだと分譲フロアは5000円は堅いだろう。

[9518: 匿名さん]

写真出た途端にネガ減りましたね。

[9519: 匿名さん]

写真って何？

[9520: 匿名さん]

結局、安い賃料しかとれないという事実が今回露呈してしまったことで、資産価値の低さが証明されてしまいましたね。
今までの議論の中でも、これが一番わかりやすいんじゃあないですかね。

[9521: 匿名さん]

表面利回り計算したが、6.2%だった。
これは悪いorいい数字？

[9522: 匿名さん]

>>9521 匿名さん

今時の都内では相当優秀な良い数値。
都内でもパークシティ武蔵小山のように1%切るような割高なところもあるようです。

[9523: 匿名さん]

この賃料だと利回り３%くらいですね。

[9524: 匿名さん]

価格がよくわからんが、平米90万と仮定して実質4%ぐらい？
よくはないがこのご時世悪いほうでもない、かな。

[9525: 匿名]

安かったので所有して貸すには良いですね。
住むにはちょっと共用部の仕様が…
やはりマンションはお得などないですね。値段なりです。デベも奉仕活動じゃないし。特にここは駅1分かつ免震、スラブ厚など見えないとこに金を使っている分見えるとこで節約したのかしら。外見より内面重視の方向けですね。
好みの問題ね。

[9526: マンション検討中さん]

6.2？
かなり優秀だね。
美人は三日で飽きるが、て奴ですかね？

[9527: マンション検討中さん]

>>9525 匿名さん
内装なんてあとでいくらでも直せるけど
徒歩1分や免震やスラブ厚は
LowEガラスよりも
後付けも交換も無理だからね

スターツにとっても資産だろうし
安全長持ち保険も低コストを取ったのかね？

[9528: 匿名さん]

地代ネグっても6パーいかないがどんな計算したんだ…？

[9529: 匿名さん]

おさらいしとくおここのランニングは平米800円くらい
60平米のお部屋で地代と解体積立で2万かかります
管理費と修繕も普通のタワマンと同じようにかかります

[9530: 口コミ知りたいさん]

>>9527 マンション検討中さん
共用部の内装を高級仕様にやり直す？笑笑
無理じゃね？
専有部分は自由だが。あと天井高も無理。

[9531: 匿名さん]

神田駅西口の再開発が決まったようですが、ここも資産価値倍増でしょうか。

[9532: 匿名さん]

ここのランニングは平米750円くらい
普通のタワマンと違い土地の固定資産税は地代に込みです

[9533: 匿名さん]

首都高の地下化の工期は15〜20年と言われてるみたいね。時間掛かりますね。
https://nihombashi.keizai.biz/headline/1598/
http://www.cyzo.com/2018/05/post_163502_entry.html

[9534: 匿名さん]

利回り計算したら3.4%でしたよ、、、

[9535: 匿名さん]

賃貸に出た3階は分譲じゃないから
もし分譲なら幾らに相当する部屋か不明なのに、どうやって利回り計算したのかな。

[9536: 匿名さん]

>>9521 匿名さん
賃貸に出た3階は分譲じゃないから
もし分譲なら幾らに相当する部屋か不明なのに、どうやって利回り計算したのかな。

[9537: マンコミュファンさん]

1年たとうとしてますがまだ売れませんね

[9538: 匿名さん]

>>9523 匿名さん　
賃貸に出た3階は分譲じゃないから
もし分譲なら幾らに相当する部屋か不明なのに、どうやって利回り計算したのかな。

[9539: マンション検討中さん]

https://smp.suumo.jp/chintai/tokyo/sc_101/bk_100123249467/

賃貸でてるがやっぱ賃料安いね
ランニングコストもあるし早めに決まればいいね

[9540: 匿名さん]

朝から怒涛の連投。お疲れ様です

[9541: 匿名さん]

ここは契約者も常時、見張ってる板なのかな
賃貸やすいね

60平米すこしくらいで、ランニングコストだけでも土地の賃料と管理費修繕積み立て金を合わせて毎月4万から5万くらい？

中古は売れ残ってもうすぐ1年くらいかな

[9542: 匿名さん]

>>9541 匿名さん

契約者も見張ってるなんて、武蔵小山みたいで笑えますね

[9543: 通りがかりさん]

>>9541 匿名さん

粘着嫉妬ネガも見張って2年が経ちますね。
投稿の衰えを知らない活況検討板ですな。
入居始まってないのに中古売れ残りってありえるんでしたっけ？しかも一年？
物件違いの投稿？

[9544: 匿名さん]

売りにだされて1年近くたつのに売れてなのがまたおもしろいのでしょうね。加えて賃料の安さ。借り手はまだいないようですが賃貸はどうなるか。弱っている人を蹴るような真似をするひとは無視しかないでしょうね。

[9545: 匿名さん]

1年近く前からずっと売り物件として掲載され続けてるんだから販売してるけど売れてないんだろ。

[9546: マンション検討中さん]

>>9539 マンション検討中さん
3階でしょ？
スターツの心配してあげるとは、親切ですね。
ま、何も知らなくて煽ってるだけかもだけど。

[9547: 匿名さん]

>>9534 スターツ分は内装見る限り最初から賃貸仕様に変えてるから、分譲より更に利回り良いかと。

[9548: 匿名さん]

>>9533 匿名さん
結局地下化するんですね。
10年後は常盤橋ビルもあるし、再開発ネタ尽きませんね。

[9549: 匿名さん]

>>9532 匿名さん
固定資産税かからないの？！

[9550: 匿名さん]

>>9545 匿名さん
まだ引き渡しされてないのに、売れるんですかね？
kwsk

[9551: 匿名さん]

>>9550
他人物売買の契約ってことでしょ。よく知らんけど。

[9552: 匿名さん]

そういう契約って一般的なんですか？
このタイミングで

[9553: 匿名さん]

契約者の連投？

　引き渡し前売買は普通にできるよ
だから1年も前から売りに出されてるんですよ

[9554: 匿名さん]

なるほど！

[9555: 地元民さん]

賃貸安い
トイレの手洗い場の位置がなんとも
場所がなかったんですかね

毎月の地代、解体積立金、管理費、修繕積み立て金のランニングコストを考えて、もっと高い賃料に設定しないとですかね

[9556: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言投稿のため削除しました。管理担当]

[9557: マンション検討中さん]

築20年経ったら修繕積立金上がって平米1000円くらいが維持費に消えてくな
築20年の65平米が20万で貸せたとしても、維持費で65000円、残債3500万に金利1.5パーで45000円、償却も10万くらいだとPLは赤字

[9558: 匿名さん]

>>9555 分譲はモデルルームいったげどタンクレスだったのに、賃貸は随分コストダウンだね。

[9559: 匿名さん]

>>9556 匿名さん
賃貸検討してるけど炎上はしてないでしょり
あなたが一人煽ってるだけで。
続けるなら、削除しますよ？

[9560: 匿名さん]

>>9557 スターツ分だから、計算違うかと。
分譲分より、仕様落としてるから、原価やすいし、そもそも残債ないw

[9561: マンション検討中さん]

>>9558 匿名さん

いやいや
タンクレスやけど
手洗いカウンターの位置がすごいよ
なんでこんなんにした

[9562: 検討者さん]

>>9561 マンション検討中さん
分譲モデルルームは入り口側に別に設置されてたよ
それと変えてわざわざその位置だから、タンクレスでなくて、タンク上部手洗を内装で誤魔化してるのかと思ったよ。

[9563: 匿名さん]

分譲との差別化が凄いね、スターツは。

[9564: 匿名さん]

この賃料が未来永劫ベンチマークとなりますね。
こんな場所の賃貸マンションにグレードを求める人は皆無ですから。

[9565: 匿名さん]

>>9564 匿名さん
ならんだろ。内装レベルと窓からの風景は賃料に直結するからね。
安さ勝負スターツと、分譲分で
差別化できててよいのでは？
分譲文賃貸出ないかな。

[9566: 匿名さん]

>>9556 匿名さん

MKさん、こんにちは！

[9567: 匿名さん]

投稿直後に自分で自分にいいね！する煽りの人がなんだかな。

[9568: 匿名さん]

内装レベルと窓からの風景を求める人はこんなとこは選ばないですよ、というお話でした。
一階上がるごとに2000円アップくらいですかね、一般常識的な賃料システムだと。

[9569: 匿名さん]

お、全員にいいね！して誤魔化し始めた

[9570: 匿名さん]

なんか凄い書き込みが増えているけど、何で(笑)

[9571: 匿名さん]

>>9561

>タンクレスやけど 手洗いカウンターの位置がすごいよ

賃貸の画像見たけど、これはタンク付きだね。
前のキャビネットにタンクが隠れていて、「手洗いカウンター」はタンクに注ぐ手洗い。だから必然的にここになる。

[9572: 匿名さん]

へんなマンション掴んじゃったね

[9573: 匿名さん]

削除されないよう、只の煽りでなく、ちゃんと検討しましょうね。

条件よい部屋、とくに20階以上がいくらになるかは、今後のお楽しみですね。
34000以上の賃料で借り手があれば、予想は外れと言うことでyrsk。

[9574: マンション検討中さん]

もはや、粘着嫉妬豚の個人ツイッターみたいになってるね笑。
自分の投稿に即いいねする所がお里が知れて微笑ましい。
で、夜ぐらいには過去ログ大量削除されてるんでしょ笑
週末の風物詩。一昨日、昨日はお忙しかったようですね。その内、君のライフサイクル特定されちゃうよ笑

[9575: 匿名さん]

>>9571 ですよねー。
こんな誤魔化し方があるとは、さすがスターツw

[9576: マンション検討中さん]

貸し手が個人だからって高い家賃払ってくれる気前のいい借り手がいると？内装の違い？誤差にもならないよ。スターツの家賃が相場作って個人が貸す際も同じ家賃しか取れないというのが結論。

[9577: 匿名さん]

>>9576 マンション検討中さん
この一件しか出てないし、社宅が多いのでない？
つまり、頻繁に市場に出ないのでベンチマークになりにくい。

あと、タワーの賃料はここに限らず
全部個人でも棟内で条件によって
かなり開きがあるよ。

[9578: 匿名さん]

>>9576 マンション検討中さん
ま、あんたの理論なら
20階以上も27万円以上にはならないはず。
なったら、負けね。

[9579: マンション検討中さん]

https://img01.suumo.com/front/gazo/fr/bukken/467/100123249467/10012324...

流石スターツです笑

賃貸は安い
すごいトイレをつくる
中古は売れない

もう羨ましい！！

[9580: 匿名さん]

MKにまとわりつかれてかわいそす