アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[921: 匿名さん]

プレシスとかと比べるなら、ここのがいいだろ。まあ、スレ違いだし、個人の判断だからこの辺にするが、駅1分再開発タワーマンションのここが良い。価格次第だが。

[922: 匿名さん]

文京区は日本一の文教地区だし、治安もよくていいとは思う。

[923: 匿名さん]

ただ、ルサンクの二の舞がこわい

[924: 匿名さん]

ルサンクなんて、リスクある物件に近づかなければ防げる。

[925: 匿名さん]

駅1分過て岩本町メインで使う住民なんて全体から見たら稀でしょうに。

殆ど秋葉原か神田の路線使用するから実質徒歩5分。

[926: 匿名さん]

公式ホームページの物件概要に更新日が毎週の様に更新されてるけど、何がどう更新されたか記載して欲しいわ

自分でhtmlファイル保存してdiffでもしろって言ってるの？

[927: 元アキバ住民]

岩本町はアキバ駅に近いが環境はぜんぜん違う。　岩本町には何もなく中小企業のオフィス街。７０００万以上出すにはどうかと思います。アキバや浅草橋の方面にいかないと何もない

[928: 匿名さん]

7000万円以上で決定でもないでしょう。誰かが7000万円かもね。といったレベルと考えてくださいね。

[929: 匿名さん]

>>927
オタクらしい意見というか全く的外れだなｗ
外神田（秋葉原）と岩本町や東松下町の雰囲気が異なるのはその通りだけど、、
そもそも日常生活で電気街やヨドバシに用はないｗ
神田にいきゃー老舗がゴロゴロしてるし、浅草橋って何だよ？道具買うとこだろｗ
浅草行くぐらいだったら日本橋や人形町で事足りる

[930: 匿名さん]

7000万て地代抜きで？？
地代70年分入れたら9000万くらいになるよね。

9000万円の物件を中堅所得者層が買えるの？？

[931: 匿名]

>>930
話がループしてますね…

買える人が買えばいい

[932: 匿名さん]

そろそろ3月も終わりだが、案内会はどうなった？

[933: 匿名さん]

案内、こないですねぇ。

[934: 匿名さん]

>>930
永住なんてしないで、中古転売解禁後に高く売って儲けたい人が大半じゃないのかな。捕らぬ狸だけど。

[935: 匿名さん]

売却可能になるのはH35年7月か。今から7年4ヵ月後。
まあ普通に考えれば、今の相場より相当下がってる可能性が高い、かね。。。

[936: 匿名さん]

>>934
ここの地代負担は、千代田区から1000万円借りて、年利2％の70年ローンを組まされるようなものです。
繰上げ返済禁止ですから、転売時にも相当の足かせになりますよ。

[937: 匿名さん]

安くても高くても良いんだけど（高ければ買わないだけだし）、販売がグダグダなのはどうにかして欲しい。
資料請求→１週間以内に送付と言っておきながら、実際には３週間後に１枚のハガキが届いて、２ヶ月後に一切情報がない冊子が届く
事前説明会→３月中旬頃から案内、と言いつつ３月末になっても音沙汰なし

販売代理の伊藤忠ハウジング、真面目にやれよ。

[938: 匿名さん]

>>936
別な定借物件転売経験者だけど、中古で買う客は転売価格の安さに目を奪われて、細かい事は分からない人が多いから大丈夫。

[939: 購入検討中さん]

売主が悪いか、販売が悪いのか分からないけど対応のレベルが低いわ〜

やる気あんのかなぁ

[940: 匿名さん]

まだわからないだろ。住友とかも延期しまくりだろ。

[941: 匿名さん]

客の集まりが悪くて延期ならわかるが、客の集まりは良いはずのここが延期してたら、不満が出るのは当然。

[942: 匿名さん]

やはり値段で非常に迷っている状態なんじゃないですか。約束通りの240で売るべきか、ちょろまかして300で売るべきか。

[943: 匿名さん]

もう一回ＣＴ品川みたいな祭りを経験させてくれ！頼む！

[944: 匿名さん]

地味に資料請求のページとかは変わったんだな。俺が請求したころはブリリアクラブのものだったし..

[945: 匿名さん]

>>942
当初は平均坪225でしたよ。
240って数字がどこから出たのか不明ですが。

[946: 匿名さん]

>>943
あの祭りの後、落選者たちが不適切画像をスレに貼り捲ったりして荒れましたね。どうかな。

[947: 匿名さん]

３月中旬って文字が下旬に変わってるね(笑)
遂に今週動きがありそうだ。アンケート出さないと呼ばれないみたいだし、買えそうな人だけ集めて一気に売ってしまうんじゃない？
５０００以下しか丸してない人は、購入対象者でないので呼びませんでしたとかになったら荒れそうだね。

[948: 匿名さん]

ＣＴ品川は当たれば1000-3000マンのキャピタルが保証されていたような物件でしたから
、外れた人の恨みは激しかったですよね。でもたまにああいう物件があると楽しい。スターつさんも約束通り頑張ってね！

[949: 匿名さん]

俺は300でも欲しいなあ、
十分に安いよ。


安値期待するような人じゃなく、多少高くても買ってくれる人に売って欲しい。

[950: 匿名さん]

うちも300万でもいい。
不満があるなら300万以上でも希望するの人に売ればいい。

[951: 匿名さん]

そうですよね。
坪単価上げれば、異常な倍率にもならないでしょうし、特定の人が得することも無いわけで。

[952: 匿名さん]

↑スターツにとっての理想の声ですね笑。

[953: 申し込み予定]

>>855
こんばんは〜 年収450万です。

[954: 申し込み予定]

最近、派遣社員になりこのスレ見てませんでした。時給1450円で週四日働いてます！
早く憧れのタワマンに住みたいです。
ここを投資で買うひとは、最近流行りのエアビーやるつもりですか？

[955: 匿名]

で、でたーー！

[956: 匿名さん]

憧れの「千代田区タワマン」でしょ。単にタワマンで良いなら郊外に安いのもあるよ。

[957: 匿名さん]

>>950
300万円でも十分安いというより、今のご時世では安すぎですよね。
欲しいなあ！

[958: 匿名さん]

３００でも安いと言っている人は、このエリアの価値と定借の価値を過大評価している人たちですね

[959: 購入検討中さん]

250万であれば、かなあ。
地域的に5年住んで5年貸してってとこかな

[960: 匿名さん]

>>958
そういう過大評価してくれる人がいるから、中古転売でも利益を得易くなります。

[961: 匿名さん]

過大評価というか業者側の書き込みでしょ

坪300でも安いなら規約違反の際の買戻し特約に坪300で買い取りますって条件にして下さいな。

[962: 匿名さん]

坪300以上で早く売ってほしいとかいう書き込みは本当に検討者のもの？相当うさんくさいんですけど。この立地で300以上で定借、しかも地代高くなりそうだし旨味ないよそれじゃあ。

[963: 匿名さん]

300で出しても、安い！と買っちゃう層が戸数分いれば、スターツにとってはいいんだもんね。

[964: 匿名さん]

>>947

＞アンケート出さないと呼ばれないみたいだし、

そう言えばそうだったｗ
高飛車な売り方だなー、とも思ったけど、
僅か200戸前後の売り物に数万人が殺到してパニックになってたりしてｗ

[965: 匿名さん]

>>964
だったらわざわざ3月になってからチラシでポストに投函なんてしないでしょ

[966: 匿名さん]

最近は名古屋でも坪300万円の物件ある時代だよ。
千代田区アドレスで駅１分タワーならそんなもんじゃないの？

[967: 匿名さん]

最近はバブルだからなぁ・・・

[968: 匿名さん]

土地は所有できない借り物の定借マンションだからね。買うのは建物部分だけ。

[969: 匿名さん]

300以上だと一昔前の所有権の相場だとも理解してますし、高値掴みなのも知ってます。
ただ、今買うとなるとここしか無いですし、相場が昔に戻るとも思ってないので300でも買うと言ってるんです。

別に損得で住宅選ぶほどお金に困ってる人ばかりじゃないと思いますよ。
結局安くほしい人は、金銭的に余裕がないか転売しか考えてない人なんだと思います。

[970: 匿名さん]

いいんじゃないの。人それぞれで。
ただ、損得で選ばないなら、ここに固執する必要もないかなと個人的には思う。

[971: 匿名さん]

確かに。中古でもなんでも沢山物件あるよ。

[972: 匿名さん]

別に損得で住宅選ぶほどお金に困ってる人ばかりじゃないとは、かっこいいこと言うね。
でもここ検討している人で、そんなひとはいるのか？！

[973: 匿名さん]

損得でないなら、千代田区でも岩本町をわざわざ選びたくはないよ。

[974: 匿名さん]

低価格以外に魅力な点がないのに何でわざわざここなんだ？
真面目に理由が知りたい。

秋葉原で所有権のタワマン中古だってあるし、本当に気になる。
ここは定借で内装もしょぼそうな上、幹線道路、高速、線路に囲まれてるし。

[975: 匿名さん]

損得でないなら、汐留のツインパークスが六本木ヒルズに住みますよ。

[976: 匿名さん]

スターツからのメッセージか！？

[977: 匿名さん]

坪300で全然いいから、自分に売って欲しい。

[978: 匿名さん]

湾岸スレじゃないんだから、理屈の通らないポジ書き込みはちょっとね...

[979: 匿名さん]

だんだ孤立してきたね。坪300ポジは少数派。

[980: 匿名さん]

これ価格、だいぶ高くて、出す時期を悩んでるやつか

[981: 匿名さん]

客が多すぎで捌く体制作りに時間がかかっているのか、千代田区と価格の調整で時間かかってるのか。。。

とにかく価格発表してくれないとなー
300ならさっさと諦めて他行くっての

[982: 匿名さん]

だんだん興味なくなってきたな。いまのマンションが住み心地良いので、買わなくてもいい気がした。きっといまのマンションの方が仕様はいい。

[983: 匿名さん]

ブリリアの池之端タワーとかもそうだけど、価格はエリア最高値で仕様は並程度ってマンションが最近は多いですね。

[984: 匿名さん]

千代田区で坪300なら安いって言ってる人は根本的に間違ってるんだけどわざとやってるの？

建物価格なんだから立地は無関係ですよ

立地がいいから地代が高いんですよ。

[985: 元アキバ住民]

>>929

最寄スーパーの話です。アキバのほうは肉のハナマサとワイズマート。浅草橋のほうにはライフ（と確かに肉のハナマサもある）。神田が近いならそちらもあると思うが岩本町には何もないと思います。このマンションの一階にできると言ってもせいぜいマルエツプチぐらいだろう。　

電気街だけじゃないです。昭和時代の話ならそうだと思うが今は夜遅くまで営業している飲食店、ラーメン、居酒屋などもたくさんあります。コンビニももちろん。オタクは浅草橋に用はないでしょう。

実際に夜8時ぐらいに岩本町にいていてみればわかる。だれもいないオフィス街です。　
あ、でも確かに浅草橋も何もない。スーパーしか考えてなかった。

[986: 匿名さん]

オフィス街といっても、丸の内や八重州の高級感とは全く比べものになりせんね。神田みたいな賑やかさもないし。

[987: 匿名]

早く出さないとバブル崩壊しちゃうよ。

[988: 匿名さん]

値段でないから、300台派と200台派が相変わらず言い合いしてますね(笑)
ただ、300台派が有利なのは間違いないですね、200台派は300で出たら買えないんですから。高値掴みと騒いでそうですが。

[989: 匿名さん]

つみたてくん持っていたら抽選のとき有利だね。

[990: 匿名さん]

>>984
300万円で購入できるなら、優先権欲しいです。

[991: 匿名さん]

本来3月中旬の案内から下旬に変わったのは、売り時というよりはかなり申し込みがあったからじゃないかな。
当初坪225万という噂だったから、倍率はCT品川まで行かなくても20倍ぐらいついても不思議ではない気がするし、だとすると少なく見積もって5000組ぐらいアンケート回答したと想定。
4月下旬抽選とすると、土日にモデルルーム見学とかやってると1日400組ぐらい捌かないと駄目だから、普通に考えて今からじゃ無理だよね。
CT品川のように一括郵送申し込みに変更するにもアンケートの価格レンジ見る限り難しそうだし、千代田区優先ってことだから一旦区民だけ呼んで売れ残ったら他に販売とか？
発売を延ばすと値段次第で更に申し込みが増えるから、販売方法は本当にどうするのかね。

[992: 匿名さん]

>>989
つみたてくん、なんて何年か前に終了したはずだが。

[993: 匿名さん]

>>992
そうなの？シティタワー品川のときは使っている人たくさんいた。いつ終わったの？

[994: 申込予定さん]

千代田小学校の評判はどうですか？

[995: 申し込み予定]

旦那の友人はこのあたりの分譲マンションは坪250万で買ったそうです。
普通の狭いマンションですけど σ^_^;

[996: 匿名さん]

今月もあと2日で終わりますね。

千代田区との協議が終わってないのか知りませんが、3月中に事前案内は難しそうですね。

確実に4月下旬に販売は出来ないでしょう。

[997: 匿名さん]

坪250は安いね。でも、数年前はどこも安かったからね。今後のマンション市況はどうなんでしょう？上がっていくのか？

[998: 匿名さん]

バブルの時もプチバブルの時もみんなずっと上がり続けると思い込んでた。そして崩壊。
でも今回は懐疑的な人もけっこう多いような感じだね。学習効果だろう。

[999: 匿名さん]

>>998
それでも止まれないのが不動産業の性
都心は相変わらず業者の殴り合いだし、買えない庶民は郊外へ・・・
いつもの事じゃんｗ

－金利のドーピング効果もいつもで持つことやら・・・
打ち続けるのも止めるのも薬の副作用は大きいと思う

[1000: 匿名さん]

>>998
プチバブルの時代も板に懐疑的な人はいて、コテハン使って23区価格スレでマトモに論議されてた。昔の話になったな。

[1001: 申し込み予定]

うちはダブルインカムになっても
世帯年収が低めなんで、
坪300とかムリです。パンダ部屋は千代田区民向けで230位になるといいな(^.^)

[1002: 匿名]

ん？もう使えないの？

[1003: 購入検討中さん]

継続

[1004: 匿名さん]

>>1001

450万の人ですか？

[1005: 匿名さん]

結局、３月中には事前案内会の連絡はありませんでした。
12月上旬に資料請求して、アンケートは2月の着いた翌日に返送したのですが…。

マンション企画の質はこれからの評価ですが、とにかく販売が酷すぎます。
広告を色んなところに打って客を集める余裕があるなら、真面目に事前案内しろよ。と思います。

[1006: 匿名さん]

このご時勢、当初の値段ならモデルルームなんて開かずに噂だけで売れるのに、値段上げてモデルルーム作って売ろうとしたら、安いと思って沢山応募されて捌き切らなくなったんだろう（笑）

[1007: 匿名さん]

4月から千代田区民向けの
優先分譲期間なんじゃないですかね。
4月下旬から一般販売開始という感じで。
江戸川区の物件は、
第一期の前に優先分譲期がありました。
優先分譲期は、全室オープンで選び放題でしたよ。

4月中に千代田区民の抽選申し込みを受け付けて、
一般販売の抽選申し込みと合わせて、
倍率優遇者と等倍申し込み者を一緒に、
1度に抽選するのかと思います。

そうでないと、
千代田区民の倍率優遇者同士で抽選してもなぁ
という感じだし、手間ですしね。

もちろん優先分譲期間で
重複申し込みがない部屋は
優先分譲期間終了で、第一申し込み者に決まりでしょうね。

[1008: 匿名さん]

みなさんご理解あると思いますが、
マンション価格の高騰は、
土地価格の高騰ではなく、
資材費、建設技能労働者の工賃の増加が原因ですが、

それも2015年で一服していて、
http://www.tmri.co.jp/report_market/pdf/market_report1509.pdf

現在の高値基調は、今まで苦心していたデベロッパの
ちょっとしたボーナスステージといえそうです。

2020年以降、
新築の供給が続かなければ、
築浅の中古物件価格はある程度の下げ水準で
高どまるという考え方もあるかと思いますが、

マンションデベロッパの収益構造は、
作ってなんぼのところがありますので、
新築分譲価格は下がっていくのだと思います。
相対して中古市場も。

ただそれを差し置いても、
当該物件の立地(利便性)や、
ステイタス性が評価されれば、
当該物件の中古物件としての価値は保たれるように思います。

ステイタス性については評価しえない、
普通の普請な物件ですが、
利便立地としては、赤坂、飯田橋、人形町浜町に
ひけは取らないかと思います。

勝どきとか豊洲とか、
インフラが弱いところに
溢れるほど供給しているような地域は
次第に実需ニーズが弱ってくるのかなぁと思います。

[1009: 匿名さん]

>>1008
人形町浜町なんて、次から次へと新築が溢れるほど供給されてるエリアですよ。タワマンではないですが。

[1010: 匿名さん]

>>1009
何がおしゃりたいのでしようか？

[1011: 匿名さん]

山手線内側の赤坂飯田橋と違って人形町浜町は川向が江東区立地。供給が多いし赤坂飯田橋と並べる格ではないですね。

[1012: 匿名さん]

>>1008
ご理解あると思うとか一服しているとか相対してとか差し置いてとか日本語がおかしい。
スターツの営業の国語力はこの程度なのか。

[1013: 匿名さん]

>>994
我が家なら千代田小ではなく和泉小に通わせると思います。

[1014: 匿名さん]

>>1011
なるほど、そういう観点ですね。
納得です。
立地利便性では良いと、私は思ったのですが。

[1015: 匿名さん]

>>1012
何をもってスターツスタッフだと
お思いになったのかわかりませんが、
私はただのマンション好きですよ(^^ゞ

日本語がおかしいとお感じとのこと失礼しました。
もう少し平易な言葉で書くように致します。

[1016: 匿名さん]

利便性は高いが、地位は低い
残念ながら、不動産価値は地位で決まる

[1017: 匿名さん]

地代は月額540万円のままで変更はしないのでしょうが、建物の値段はどうなるんですかね。
千代田区との協議に時間がかかっているのかもしれないですね。
坪225万円から値上げするには千代田区の了承がいるのですよね。それって議会の議決がいるってことなんでしょうか。だとしたらかなりハードルが高いですね。

[1018: 匿名さん]

株価もダダ下がりだし、千代田区の外れで借地権で馬鹿高い値付けをしたら売れないよ。

[1019: 区民外 [男性 30代]]

物件概要のところですが、

戸数 277 戸(事業協力者住戸 32 戸、非分譲住戸 65 戸含む)※変更の予定有

とありますし、

建築確認変更予定

とありますね。

これが延びてる原因かも。

[1020: 匿名さん]

>>1016
そのとおりだと思います。

番町なんてランドマークとなる施設もなければさして交通の便も良くない上に、道路も狭く電線地中化もされておらず、街並にも特に秀でてはいません（もちろん悪くもないですが）。
が、地位は抜群に良く、数億円するマンションも飛ぶように売れていきます。
今後も番町エリアは大きく値下がりすることも考えづらいです。

神田は地位は低く（ついでに言えば街並もいまいち）、利便性が全ての土地ですね。ただ、一般庶民の私には地位よりも利便性の方が大事です。