アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[851: 匿名さん]

予算5000万以下、明らかにパンダ部屋って人は後回しになってないよね？

[852: 匿名さん]

ウチもパンフレットの到着はかなり時間かかったような
忘れた頃に来ました

[853: 購入検討中さん]

やっと来たと思ったらネット情報が紙になっていただけであきれて、なんか夢から覚めた気分だった。
紙が厚かったから、キッチンで肉や魚切るときの使い捨て俎板代わりにして都度捨ててる。

[854: 匿名さん]

地権者・千代田区・スターツの基本契約書

建物の分譲は「適正な価格により行うこと」としか書いていない

時間と費用をかけて外部委員まで連れてきて事業者選定をしたのはなんだったの状態

[855: 匿名さん]

最近、年収450万の奥さんがトンチンカンな発言しないので、つまらない。毎回、いらっとしていたが、なくなると寂しい。

[856: 匿名さん]

今週末に動かないと、なんかトラぶってると疑ってしまうね。
当初の値段より高くしすぎて、区と対立なんてことにならないよね・・・

坪３００でも買うので、早く連絡くださいな

[857: 匿名さん]

330～350万円／坪くらいでやるらしいね

[858: 匿名さん]

>>857
まじか、、それってリーマンが手が届くっていう千代田区の意向に反してるんじゃ。せめて300切ってほしいと思うのは自分だけ？

[859: 匿名さん]

>>857
倍率がそこまで高くならないかも
ファミリーが住むには環境が悪そうだし

[860: 匿名さん]

330っていわれたら7000万近く出してやっと70平米。
確かに千代田区で安いんだろうけど、買える人も限られような。やはり金持ちしか、、とほほ

[861: 匿名さん]

あの環境で7000万円出すファミリー世帯ってなんかずれてる気がする
環境さえよければ、千代田区だし、便利な場所だし、もっと出してもいいんだけど

[862: 匿名さん]

>>861

350なら、7500万で70平米です。やはり買える層は限られますが、他の千代田区物件を買えるんでしょう。

[863: 匿名さん]

>>862

すみません、言葉足らず。7500万だから、他の千代田区物件を買える人なら無理なく買えるんでしょう。

[864: 匿名さん]

そして、売るときは坪500から600くらいでは売れるだろうから、安いっちゃ安いけど。70平米7500万買える人なら。

[865: 匿名さん]

でも借地だからイニシャルコストが安くてもランニングコストが高いんだよね
メリットもあるけどデメリットもね。まぁいまみたいに賃貸に20万払うよりは全然安いんだが..

[866: 匿名さん]

>>865

ランニングコストねえ、、
都内でシティタワー品川みたいな物件知らない？ここ以外ないかな

[867: 匿名さん]

入居5年（8年後）に坪500で売れるってどんだけ楽観的なの

そのころ新築の所有権物件は坪700になってるとでも？

[868: 匿名さん]

バブルの末期の発想ですね。

[869: 匿名さん]

>>867

今の千代田区は買おうと思ったら500くらいはする

[870: 匿名さん]

>>869
今の市況でも、千代田区定借物件で坪５００で買う馬鹿はない
この立地だと、所有権でも坪５００はしない

[871: 匿名さん]

秋葉原、岩本町界隈の相場を知らないで「千代田区だと」と言ってる人が多すぎる。

[872: 匿名さん]

>>870

所有権なら坪単価500はいくでしょう

[873: 匿名さん]

シティインデックス千代田岩本町　坪358〜374万円

[874: 匿名さん]

>>873

ピアース千代田で445か。難しいね。どこも高い

[875: 匿名さん]

パークホームズ日本橋は900ですけど、、

[876: 匿名さん]

>>874
そうだね。淡路町と岩本町の相場差はそれくらいはある。

[877: 匿名さん]

ちなみにアトラス千代田御茶ノ水は、住まいサーフィンの評価では425万くらいらしい。そんなもんだよね。

[878: 匿名さん]

まあ「千代田区だから500,600の価値がある」と思い込んで買うのもいいとは思うけど。

冷静に評価すれば、ここは所有権で坪400万＋程度、定借なので320万程度が適正価格という感じか（確か住まいサーフィンの評価もそんなもんだったような）。
これを基準に「お買い得かどうか」を決めればいいと思う。

[879: 匿名さん]

>>878

ありがとうございます。。シティタワー品川が、懐かしいですね。もうあんな物件ないのかな。
抽選に外れた人多いですよね。

[880: 匿名さん]

いやいや、住まいサーフィンそんなに信頼されてるんですか。。

[881: 匿名さん]

シティインデックス千代田岩本町の価格は事実だよ。

[882: 匿名さん]

＞８８０
住まいサーフィンとか参考にしてる人、今ほとんどいないかと。実勢価格とかなりズレがある時点でアウト、意味なさすぎです。

[883: 匿名さん]

坪３００以上で売るとか本当にあるの？千代田区との約束破りすぎじゃない？

[884: 匿名さん]

別にもう坪300以上でもいいよ
そしたら他の所有権の新築か中古買うだけだから。

さっさと価格発表して下さいな

[885: 匿名さん]

>>883
プレミアムフロアも用意してることだし、幅広いレンジになるんじゃない？
前出のような坪250を切る安い部屋もあるんじゃないの？
まあ60平米ぐらいに抑えちゃえば坪300でも5500万だし十分サラリーマンでも手が出せるｗ

>>884
ほんと、それｗ
ま、焦ったところで他に目ぼしいのも無いし（あっても高い）、
お互いのんびり行きましょうｗ

[886: 匿名さん]

３００以上で出して来たらスターツは二度とこういう形の定借は任されることはないだろうね。ＣＴのスミフは利益度外視できっちり約束守りまし、３００以上できたらやっぱりこういう事業は大手に任せないとという流れになりそう。

[887: 匿名さん]

>>886
CT品川、耐震、ガラスはペアではない、床やクロスはキズ付きやすい、食洗器無し、風呂の栓や蓋は昔ながら、などなど

[888: 匿名さん]

＞887
なんか的外れな書き込みですね。時代が違いますし、そういう問題ではないと思いますよ。区と約束した値段でだせないというのはデベとしては信用を失うリスクは当然あると思いますよ。その金額でないと買えないから期待している区民は少なくないわけですから。

[889: 匿名さん]

今日届いたメディカルトリビューンに千桜タワーの広告が入ってました。精力的に広報活動しているようだけど、その分値段にはね返ってこないといいんですけど。。

[890: 匿名さん]

>>888
あなたの方が的はずれでは(笑)
そもそも契約書は実勢価格で販売と書いてあるわけで、誰も価格を区と価格を約束したなんて言ってないですよ。
皆さんが勝手に妄想してるだけ。低金利なので平均的なサラリーマンでも坪３００は買えますよ。

[891: 匿名さん]

区と約束通りの値段で出してくるなら広告なんて一切いらない。即完間違いなし。既に十分マンション検討者には認知されているからこの段階での広告は不要かと。

[892: 匿名さん]

＞890
そういう論理で300でだすデベなのか、スミフのようにコンセプト通り出す良心的なデベなのかということでしょう。やけにデベ側のスタンスなのが首をかしげたくなりますが。

[893: 匿名さん]

平均的なサラリーマンが坪300万円買える？
平均年収は300万円ぐらいじゃなかった？

[894: 匿名さん]

>>893
千代田区の平均（年収700前後だったかな？）が指標

[895: 匿名さん]

>>892
価格が安いと、低所得の方が群がって抽選やいざこざが起こるのが嫌なので。
適正価格で買うので適正価格で売ってくださいと言うスタンスです。

[896: 匿名さん]

年収700万円で、70平米、6000万円って買える？

[897: 匿名さん]

>>890
実勢価格で販売なんてどこにも書いてないよ

平均4800万円（平均坪単価225万円）は「原則として変更できない」「やむを得ない事情がある場合は千代田区の承諾があれば変更できる」というのが千代田区の公式見解ね

[898: 匿名さん]

>>897

ありがとうございまはす！そうですよね。

年収700万で、70平米、7000万は無理です。（坪単価330の場合の値段）

[899: 匿名さん]

>>897
うむ・・・

ただ当時とは状況が全く異なるし、
一時期公共事業がほとんど不調に終わった事実も当然認識してるだろうし、
行政としても、約束だろ！？損してでもやれ！倒産覚悟でやれ！とも言えないよねｗ
その辺りが「やむを得ない事情」に該当するかは当事者同士の話し合いな訳で、
外野が口を挟める問題でもないし、坪225が平均価格であることを皆で祈りながら待ちましょう

[900: 匿名さん]

>>898
それプラス地代+解体積立金だから買えるはずないよね。

[901: 匿名さん]

>>898

スリーセブンですね。。そうではないことを祈ります。

[902: 匿名さん]

まあでも今の市況で平均坪225なんかで出してきたら恐らく空前の倍率になるだろうし、
そうなると全く買える気がしないっていうｗ

[903: 匿名さん]

>>902

シティタワーは坪160くらいで40倍くらいだったんだっけ？

頑張ればなんとか、、

[904: 匿名さん]

宝くじよりは確率高いですね。

[905: 匿名さん]

>>903
品川とは戸数も違うし、当時とは消費者のマインドも違う
デジパチ（1/300）並の当選確率だったりしてｗ

上に坪300は約束違反！ってレスもあるけど（もちろん一理ある）、
市場とかけ離れた分譲価格で過剰な倍率を演出して、
極一部の人間だけが公共事業という名の税金を原資とした、宝くじ並みの利益を得るのが、
果たして正しいあり方なのか？って気もしないでもない

[906: 匿名さん]

>>905
税金原資ではないですよ。

建物はスターツが建ててスターツが売る
土地はスターツが千代田区から借りて建物購入者に貸す

という仕組みです。
建物価格はそのままスターツの収入になるだけで税金は関係ありません。
千代田区がマンションを安く提供したいのなら地代を安くすればいいのだけど、地代は相場よりも高めに設定されています（年額2億8000万円）。

[907: 匿名さん]

>>906

シティタワー品川のような物件しりませんか？

[908: 匿名さん]

>>906
そうだった・・・失礼いたしました・・・
んじゃあスターツをぶっ叩くだけでいいんだなｗ

うん、やっぱり企業の信義則として一旦口にした当初の約束は守るべきだと思うね
損して得とれって言葉もあるし、
今後の業績というかイメージにも大きく影響すると思うな、うん

[909: 匿名さん]

>>905
上に坪300は約束違反！ってレスもあるけど（もちろん一理ある）、
市場とかけ離れた分譲価格で過剰な倍率を演出して、
極一部の人間だけが公共事業という名の税金を原資とした、宝くじ並みの利益を得るのが、
果たして正しいあり方なのか？って気もしないでもない

↑それ、まさにシティタワー品川のことだよ。自分はありと思うけど。

[910: 匿名さん]

確かに、高値で来そうな予感がします

[911: 匿名さん]

ここの70m2に7000万出すなら、文京区の70m2(所有権)の方がまだいいんじゃ

[912: 匿名さん]

安くなるのがあたかも当然のような権利と主張する方、安くないとスターツを叩くなど、安くしか買えない方は民度が低いですね。千代田区も一部の方が利益を得るような売り方は望んでないでしょう。是非、適正価格＠３００以上で売ってもらいたいものです。

高く出してそういう方に反感買っても、別にビジネスには影響ないと思いますけど。どうせこんな入札案件なんて10年に1度あるかないかですし。

無限ループが繰り返されてますが、低価格を希望の方はアンケートの価格レンジをよく見てくださいなｗ

[913: 匿名さん]

>>911
どの物件ですか？参考までに教えて下さい。

[914: 匿名さん]

文京区の駅7分のパークハウス小日向というマンションは70平米、8500万円からのようです。7000万円で買えるマンションあるの？

[915: 匿名さん]

千代田区とはいえ＠300は定借で高すぎではないですか。番町やお茶の水ではなく、神田ですよ。
東京都千代田区東神田1丁目の築4年の所有権マンションが＠300以下の値段で売りに出されてますし。
＠300で購入したら、オリンピック景気があけて大きく値下がりして大損なんてことにならないか心配です。
高い借地代や、解体積立金だって別にかかるんですし。

[916: 匿名さん]

>>915
その感覚であっていると思いますよ。
損したくなかったら、坪300以上では買ってはいけません。
３年前は所有権で坪300ぐらいで買えたエリアですので、オリンピック後にはその水準に戻ることを想定した方が無難です。
よって、損したくなかったら坪250以下で買うべきでしょうね。

[917: 匿名さん]

文京区もピンキリですけど
プレシス文京小石川
ブリリア江戸川橋
あたりの低層階ならまだ70m2で7000万くらいのがあったような

パークハウス小日向は、小日向なんで文京区でもピン寄りですね

[918: 匿名さん]

あ、すみません
✕ブリリア江戸川橋
○ブリリア文京江戸川橋
でした

駅から5分ですけど、首都高と神田川が目の前という残念な場所です

あとはまだ値下げしてないですけど、茗荷谷のグローリオとかリビオは全然売れてなさそうなんで、竣工後には値引きしてくれそうな予感が

（スレ違いもいいとこなんでこの辺りにしときます）

[919: 匿名さん]

＞＞918
ありがとうございます。911，914ではないですが、文京区も視野にいれているので参考になります。
ここの値段次第ですが。

[920: 匿名さん]

文京区は渋谷・目黒なんかと比べると、まだ坪単価的にマシな物件が残ってる印象ですね

中央区は値段と震災リスクを考えるとギャンブル性高いと思いますし、港・千代田は高すぎなので、都心検討者が文京区見るのは賢明だと思います

[921: 匿名さん]

プレシスとかと比べるなら、ここのがいいだろ。まあ、スレ違いだし、個人の判断だからこの辺にするが、駅1分再開発タワーマンションのここが良い。価格次第だが。

[922: 匿名さん]

文京区は日本一の文教地区だし、治安もよくていいとは思う。

[923: 匿名さん]

ただ、ルサンクの二の舞がこわい

[924: 匿名さん]

ルサンクなんて、リスクある物件に近づかなければ防げる。

[925: 匿名さん]

駅1分過て岩本町メインで使う住民なんて全体から見たら稀でしょうに。

殆ど秋葉原か神田の路線使用するから実質徒歩5分。

[926: 匿名さん]

公式ホームページの物件概要に更新日が毎週の様に更新されてるけど、何がどう更新されたか記載して欲しいわ

自分でhtmlファイル保存してdiffでもしろって言ってるの？

[927: 元アキバ住民]

岩本町はアキバ駅に近いが環境はぜんぜん違う。　岩本町には何もなく中小企業のオフィス街。７０００万以上出すにはどうかと思います。アキバや浅草橋の方面にいかないと何もない

[928: 匿名さん]

7000万円以上で決定でもないでしょう。誰かが7000万円かもね。といったレベルと考えてくださいね。

[929: 匿名さん]

>>927
オタクらしい意見というか全く的外れだなｗ
外神田（秋葉原）と岩本町や東松下町の雰囲気が異なるのはその通りだけど、、
そもそも日常生活で電気街やヨドバシに用はないｗ
神田にいきゃー老舗がゴロゴロしてるし、浅草橋って何だよ？道具買うとこだろｗ
浅草行くぐらいだったら日本橋や人形町で事足りる

[930: 匿名さん]

7000万て地代抜きで？？
地代70年分入れたら9000万くらいになるよね。

9000万円の物件を中堅所得者層が買えるの？？

[931: 匿名]

>>930
話がループしてますね…

買える人が買えばいい

[932: 匿名さん]

そろそろ3月も終わりだが、案内会はどうなった？

[933: 匿名さん]

案内、こないですねぇ。

[934: 匿名さん]

>>930
永住なんてしないで、中古転売解禁後に高く売って儲けたい人が大半じゃないのかな。捕らぬ狸だけど。

[935: 匿名さん]

売却可能になるのはH35年7月か。今から7年4ヵ月後。
まあ普通に考えれば、今の相場より相当下がってる可能性が高い、かね。。。

[936: 匿名さん]

>>934
ここの地代負担は、千代田区から1000万円借りて、年利2％の70年ローンを組まされるようなものです。
繰上げ返済禁止ですから、転売時にも相当の足かせになりますよ。

[937: 匿名さん]

安くても高くても良いんだけど（高ければ買わないだけだし）、販売がグダグダなのはどうにかして欲しい。
資料請求→１週間以内に送付と言っておきながら、実際には３週間後に１枚のハガキが届いて、２ヶ月後に一切情報がない冊子が届く
事前説明会→３月中旬頃から案内、と言いつつ３月末になっても音沙汰なし

販売代理の伊藤忠ハウジング、真面目にやれよ。

[938: 匿名さん]

>>936
別な定借物件転売経験者だけど、中古で買う客は転売価格の安さに目を奪われて、細かい事は分からない人が多いから大丈夫。

[939: 購入検討中さん]

売主が悪いか、販売が悪いのか分からないけど対応のレベルが低いわ〜

やる気あんのかなぁ

[940: 匿名さん]

まだわからないだろ。住友とかも延期しまくりだろ。

[941: 匿名さん]

客の集まりが悪くて延期ならわかるが、客の集まりは良いはずのここが延期してたら、不満が出るのは当然。

[942: 匿名さん]

やはり値段で非常に迷っている状態なんじゃないですか。約束通りの240で売るべきか、ちょろまかして300で売るべきか。

[943: 匿名さん]

もう一回ＣＴ品川みたいな祭りを経験させてくれ！頼む！

[944: 匿名さん]

地味に資料請求のページとかは変わったんだな。俺が請求したころはブリリアクラブのものだったし..

[945: 匿名さん]

>>942
当初は平均坪225でしたよ。
240って数字がどこから出たのか不明ですが。

[946: 匿名さん]

>>943
あの祭りの後、落選者たちが不適切画像をスレに貼り捲ったりして荒れましたね。どうかな。

[947: 匿名さん]

３月中旬って文字が下旬に変わってるね(笑)
遂に今週動きがありそうだ。アンケート出さないと呼ばれないみたいだし、買えそうな人だけ集めて一気に売ってしまうんじゃない？
５０００以下しか丸してない人は、購入対象者でないので呼びませんでしたとかになったら荒れそうだね。

[948: 匿名さん]

ＣＴ品川は当たれば1000-3000マンのキャピタルが保証されていたような物件でしたから
、外れた人の恨みは激しかったですよね。でもたまにああいう物件があると楽しい。スターつさんも約束通り頑張ってね！

[949: 匿名さん]

俺は300でも欲しいなあ、
十分に安いよ。


安値期待するような人じゃなく、多少高くても買ってくれる人に売って欲しい。

[950: 匿名さん]

うちも300万でもいい。
不満があるなら300万以上でも希望するの人に売ればいい。