アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[8325: 通りがかりさん]

そんなイライラしない方がいいですよ。
段々やはり図星だと思われても仕方がなくなってきました。

[8326: 匿名さん]

単なる煽りは結構ですよ。お引き取りくださいませ。

[8327: マンション検討中さん]

>>8325 通りがかりさん

多分、千代田区に住んだこともないからだと思うのですが、
千代田区は財政的に裕福なため、子どもにお金をかけてくれます。
学力調査も他区より格段によい結果ですし、公園もお金があるから、整備が行き届いています。千桜から一番近い公園の砂は海外からもってきているくらいです。区内の公園にはじゃぶじゃぶ池が整備されているところが多く、夏には監視員をつけてくれ、毎日水を取り替えてくれます。

児童館も充実していますし、お祭り好きの神田地区だからか、夏には毎週のように夏祭りが開かれます。
図書館もいくつもありますし、一人当たりの蔵書数は都内一だったと思います。

独身時代から千代田区に住んでいますが、子どもが出来て、子育てするようになってから、よりこの地域が住みやすく、好きになりましたよ。

[8328: 匿名さん]

千代田区は良いのは知ってますが、それはまた別の話でしょうね。

では話を元に戻すと、このマンションに子供が寝泊まりするのはどうか、という流れでした。
小さい子供の可聴域は広く、とりわけ高音域は大人には聞き取れません。
騒音による子供の発達への影響に関するペーパーはいくつも散見されます。

しかしそういった騒音被害も親が毎日根気よくケアをしてあげることで、子供の精神状態も良い方向に緩和されるのでは、と思います（こちらはエビデンスは無いため、私個人の感想です）。

[8329: 評判気になるさん]

正月早々面白い方向にスレが動いてますね笑。
その手の話はパークコート浜離宮とか、パークハウス白金二丁目とかの高速、線路または大通りに直面した物件の方が面白く釣られてくれる人多数だと思うよ。
千桜みたいな大通りから一本入った、タワーマンションにしては希少立地（元小学校なので当たり前といえばそうであるが）の物件だと話題にするには弱いかと。
老婆心ながら教示いたします。

[8330: 周辺住民さん]

大通りから一本入った、といってもここ、首都高からわずか30mしか離れてないんですが。。。それは

[8331: 匿名さん]

千桜タワーは、大通りから一本入り、間に11-12階のビルがあるから、分厚いコンクリートの防音壁の役割を担ってくれますから、首都高や靖国通りの騒音はかなり軽減されているんじゃないですかね。まぁ、ここに限らず、タワーマンションは見渡せるあちこちから騒音を拾ってきて、高層階ほど煩いのは承知しているので、想定していない騒音源があるかもしれませんけど、少なくとも都内では、子供に悪影響だと騒ぎ立てるレベルではなかろう。

[8332: 評判気になるさん]

>>8330 周辺住民さん

まさに粘着する新年ですね笑

大概暇じゃ無いんでこの辺にしときますが、首都高1号上野線は、廃止案が出るほどの交通量の少なさ。都心タワマンにしてはそこから50m「も」離れてます。

首都高環状線から剥き出し10mほどの某ツイン○ークスに住んでる子供は皆、情緒不安定になってるのかっていう話ですよね。買っても無い、住んでも無い物件の子供の心配されるぐらいの甲斐性お持ちなら新年から駅前で何かの募金活動でもされたらどうですかね？
熱烈なネガがつくのも人気物件の証ですね。

[8333: 検討者さん]

嘘はいけませんよ。ここは検討版ですから。

google mapで確認しましたが、多く見ても30m以下しか離れていませんでした。
ご存知の通り音は波ですから、ビルは防音壁になるどころか、反響でさらに音は大きく聞こえます。

小さい子供の可聴域は広く、とりわけ高音域は大人には聞き取れません。
騒音による子供の発達への影響に関するペーパーはいくつも散見されます。


ちなみにこれはネガではなくただの事実の列挙です。
過剰反応も相まって、これを粘着と感じるほど購入者にとっては都合の悪い隠したい情報ということは、これで皆さんに広まりましたが、版の性質上仕方がありません。
気に入らない購入者の方はこちらを荒らされると検討者の皆様のご迷惑になりますので、どうか契約者スレへご引き取りを願います。

[8334: 評判気になるさん]

>>8333 検討者さん
どう頑張っても首都高から区営住宅までで50m。本当は間15mあるから65mなんだけどね。画像参照
謎の子供の情緒不安定懸念と嘘の30mの列挙と即自作自演の参考になる連打笑だけでも荒れてると思いますが、荒らしは放置で今後は引っこみます笑

[8335: 匿名さん]

> ビルは防音壁になるどころか、反響でさらに音は大きく聞こえます。

はい。ここ詳しく説明してください。
反響した音はどっちに向かいますか？
よーく考えてみようか。

[8336: デベにお勤めさん]

反響音はビルの谷間（道路）を抜けてこのタワマンに届くころには増幅されています。

音響力学の基本です。ご参考まで

[8337: 匿名さん]

高校の物理くらいからやり直したら良いんじゃないですか？

[8338: デベにお勤めさん]

センター試験は国語英語以外満点でした。

[8339: 匿名さん]

面白くなってきましたね（笑）

>>8333
>>8336
まず、ちゃんと事実の列挙してから語ってくださいね。
「多く見ても30m以下しか離れていません」
「ビルは防音壁になるどころか、反響でさらに音は大きく聞こえます」

ちなみに、風はビルにはさまれるとビル風として増幅されます（笑）

[8340: 評判気になるさん]

ありゃ、そのgoogle mapの物差し、高速道路から斜めに図ってるじゃん。

ちゃんとまっすぐの距離を測るとおよそ30m。
はい、ドンピシャ v(^ω^)v
反響音については示した通り。

以上で、題意は示された//

[8341: 匿名さん]

相手にするだけ時間の無駄だから放っておきましょう。
天皇杯延長か。新国立競技場ができたら近いのでサクッと見に行ける。楽しみだ。

[8342: 匿名さん]

>>8340
べつに30ｍでも50ｍでもどうでも良いですが、嘘はいけませんよ。
「多く見ても30m以下」「およそ30m」、事実を示してください。

あと、ビルによる悪影響をネガする場合、反響音よりビル風をネタにしたほうが論理的に示せるかと思います。

[8343: 匿名さん]

新国立はうちから徒歩圏です。
こちらからはえっちらおっちら鉄道でおのぼりしてくる以外は、手段がなさそうですね。

[8344: 評判気になるさん]

千代田区から新宿区くんだりまで行くのが、おのぼりと言われる時代が来たんだね。
あ、1人のネガの脳内だけにか笑

[8345: 匿名さん]

あなたがご近所さんじゃなくて良かったよ。
では、さようなら

[8346: 南青山君]

一応千代田区なんだね・・・こんな場所でも。

港区でいうと湾岸と内陸くらい格差があるんでないかい。
そういや湾岸の奴らくらいかな、いつも港区港区って鼻息荒くしてるのは（クスクス

ま、そゆこと。
ちゃおｂ

[8347: 匿名さん]

よくネガにある傾向ですが、反論で行き詰ると肩書きを変える傾向があります。

8336: デベにお勤めさん
8346: 南青山君

[8348: 検討者さん]

購入者の方はいい加減退出して戴けませんか？
皆さんの迷惑です。
騒音・排気ガス・子供への被害など、有益な情報が出始めたところなのに、いつものように集団で揉み消すのはここの検討者の利益に反します。
傷をなめあうのは契約者専用スレがわざわざ用意されているので、そちらでお願いします。

[8349: マンション検討中さん]

完売して約1年半経ちますが、元旦からこんな活況な物件もなかなかないね笑。まあ、今の市況考えると買い惜しみの人が少なくないんだろう

[8350: 検討者さん]

>>8349 マンション検討中さん

そうなんですか？
中古の転売部屋が一年近くまったく売れてない様子ですが。
その程度の価値だと、市場が判断を下しているのは事実のようですが。
この点については如何思われますか？

[8351: マンション検討中さん]

>>8350 検討者さん
君のその無限ループも一年ぐらい経つね笑
さすがにもう飽きました。

[8352: 匿名さん]

ほんと相手にする価値無しですな。ちゃお

[8353: 検討者さん]

>>8351

また迷惑な購入者の方でしょうか。
答えがないなら無理に書き込まなくてもよいのでは？　

話を戻しますと～
中古の転売部屋が一年近くまったく売れてない様子ですが。
その程度の価値だと、市場が判断を下しているのは事実のようですが。
この点については如何思われますか？

[8354: 匿名さん]

もう、散々議論が出尽くした話題ですので、過去ログを読んでね。

[8355: 匿名さん]

過去ログによると、この立地の定借タワマンでは坪400台で売り抜けるのは無理でしょう、とのこと。

この適正坪単価の辺りは判断が分かれますが、少なくとも一年近く売れないとういことは市場がその価値はないと判断を下した、というロジックは整合性をもって示されているといってよいでしょうね。

[8356: 匿名さん]

当時300で買えなかったネガる検討者は、いくらネガってもこの立地の利便性を享受するには400ださないと買えない。
さて、検討者はどうしますかね、それでも買いますか、買いませんか。

[8357: 匿名さん]

>>8356 匿名さん

そう感情的にならず、落ち着いて。

2000万近く利益を上乗せした転売部屋が一年近く売れ残っている、これが唯一の事実です。

これほどの長期間ですから、おそらく中古検討者なら大半の方はもう一度くらいは目にしているはずです。
にもかかわらず、だ～～～れにも選ばれなかった。
ここの購入者がべた褒めするくらいのそんなにいい物件なら、その中で一人くらいは購入者がいても全く不思議はないのですが、、、、、実際はゼロ。。。

購入者の主張と結果が正反対ですが、いまだこれに対する問いには見て見ぬふりを継続しています。
皆さんに、購入者は検討の邪魔だからここから出ていけと言われているのは、そうした不都合な情報が広まるのを妨害しているのも、理由の一つだと思われます。

まぁこのまま残り物を晒しておくのも不憫でございますから、ここの購入者の皆さんがボランティアしてあげるのがよいのでは？
お得なんでしょ？ここ。

[8358: 南青山君]

まあ、入居時期きて内覧出来るようになった時の審判を待ちましょうよ

[8359: 匿名さん]

上乗せ1000万ぐらいなら買い手は現れそうだけと。

[8360: 匿名さん]

>>8357
だれも今の値段がお得なんて言ってませんけど、センター試験で国語が満点でないと正確に文脈が読めないんですかね。。。

あなたみたいな人やネガの人は、google mapが正確に読めない人や音がビルに反響して増幅するとか言っちゃう人がいるので、もはや反論しようにもどうしようもないんですけどね（笑）

さて、欲しいなら400出せないと買えないですよ、どうしますか？
私は300で買ってるので400でもう一件買うなら他を選びますがね。

[8361: マンション検討中さん]

あけおめ、ことよろ！

新年早々元気やの
そうカリカリせんでも
株価上がってるし
今年も相場は高値ですよ

[8362: 匿名さん]

>>8297 匿名さん
ご明察のとおり次は渋谷狙いますね。

[8363: 匿名さん]

>>8360 匿名さん　

400では売れずに一年放置されてますから、要するに誰も欲しくないってことでしょ。
千代田区ではここまで売れないのも珍しいよね。
まぁ市場が決めたことだから、私には関係ありませんが。

[8364: 匿名さん]

>>8363
上がるか上がらないか、あなたに心配して貰わなくても大丈夫ですよ。
買えなかったのが相当悔しかったのは文面から良く分かりますので笑

[8365: 匿名さん]

>>8363
特殊すぎて相場が分からないからね、若干高めに出てるイメージはあるけど。
千代田区で売れてない物件なんてほかにもあるよ、どれも相場より高い物件だけどね。

まあ400で買う気が無いなら、こんなところで意地張って言い争いしてないで他の物件探したほうが良いよ。
俺もここはもう手に入れてるんで、他の物件着々と買い増してるけどね。

[8366: 匿名さん]

>>8363
買えなかった僻みをこんなとこで発散させる暇があったら次の物件探したら？

[8367: 匿名さん]

千桜タワーは数戸とは言え、数か月間は先着順で買えましたから穴場でした。千代田区とは言え、エリアが地味だから、この立地の希少性を理解できる人が少なく、且つ、割高と書いてくれた個人ブロガーさんのダメ押しもあり、見送った人が多いんだろうと推測。他人の評価を鵜呑みにすると優良物件を買い逃す典型例と言うことでした。自分の目と耳できちんと立地を理解して、その土地の評価しないとダメですね。首都高から30mの距離しかないとか、ビルで音が反響して増幅されるとか言っている時点で無理ですけど。

池袋は立地が判り易いからここみたいに穴場にはならずに高倍率になりそうだな。とりあえず、宝くじ気分で申し込んでみるかなぁ～。

[8368: 通りがかりさん]

まだアノ部屋売れてないんだ。
大変だね。

[8369: 匿名さん]

池袋じゃなくて、渋谷の間違いでした。。。

[8370: 匿名さん]

>>8368: 通りがかりさん　
他人の子供も転売部屋も気にせず、君は自分の心配だけしてたらいいよ。

[8371: マンション検討中さん]

>>8202 評判気になるさん
そうそう。移設か廃止か出てるんだよね。
日本橋ふくめ地下は正直コストかかりすぎなうえ、都内で一番利用少ないからメリットないと思う。

ちなみに、一番近い場所でも50は距離あったよ。Googleでなく現地で測ってね。
工事現場は入れないから都営敷地からだけど。

[8372: 通りがかりさん]

>8370：匿名さん

えー、だって例の転売部屋の坪432万が適正相場って、あれほど頑なに言い張ってたじゃん。
いつまでも売れないってことは、結局間違ってたてことが証明されちゃったけど、うやむやにして踏ん反り返っている始末。

千代田区なら他のとこ、順調に値上がりしているに、こんな有様なのはここくらいだから、心配しておるのダヨ。

[8373: 匿名さん]

>>8372 通りがかりさん

まあそう熱くならず。まだ引き渡し前ですから、焦らず。
結論を急ぎたくなるネガさんの気持ちはわかりますが。

[8374: 匿名さん]

適正相場と誰が言ったのか知りませんが、転売部屋は分譲価格が坪340万円程度で売出価格が坪430万円でしたね。残念ながら坪400万円では門前払い。竣工後に転売部屋の契約者が内覧で物件を見たら、更に気が変わって値上げするかもしれませんね。今後10年間は周辺開発がコンスタントにあり、神田駅西口の再開発の動きもあり、この希少性は高まるばかりです。

①23F - 西 3LDK 67.09 平米 6950万円台 (坪単価 342万)
売値 8800万円　 (坪単価 433万)※26%UP
https://www.nomu.com/mansion/id/ED1T4009/

②22F - 東 3LDK 64.72 平米 6650万円台 (坪単価 339万)
売値 8380万円 (坪単価 428万)※26%UP
https://www.nomu.com/mansion/id/ED1TY008/